Como ciudad metropolitana líder, Yokohama cuenta con atractivas características de mercado para la inversión inmobiliaria. El buen acceso desde el centro de Tokio, las diversas características de la zona y los proyectos de reurbanización en curso proporcionan un entorno de inversión estable.
Una característica especialmente destacable del mercado de inversión inmobiliaria de Yokohama es su cómoda accesibilidad: como centro de transporte con una concentración de líneas JR, ferrocarriles privados y metros municipales, es un centro para desplazarse al trabajo, a la escuela y para hacer turismo. Además, se están llevando a cabo activos proyectos de reurbanización, entre ellos en la zona de Minato Mirai, lo que se espera que aumente el valor de la zona. Otro mérito de la inversión es el atractivo de la ciudad como urbe internacional con una historia que se remonta a la apertura del puerto.
Según el Informe del Mercado Inmobiliario de Yokohama 2024, la tasa de desocupación de oficinas está mejorando en algunas zonas y los alquileres se están recuperando gradualmente. En cuanto a los inmuebles residenciales, la demanda de estudios, sobre todo dirigidos a hogares unipersonales, es fuerte y los rendimientos siguen siendo ligeramente superiores a los de los 23 distritos de Tokio.
Al considerar la inversión inmobiliaria, es importante evaluar las características de cada zona y su potencial de desarrollo futuro. Este artículo ofrece un análisis de las zonas idóneas para invertir en la ciudad de Yokohama y detalla consejos para elegir una propiedad sin cometer errores.
El mercado inmobiliario de Yokohama muestra diferentes características y tendencias en las distintas zonas. Según el Informe de Tendencias de Niveles de Precios del Suelo, Alquileres y Rendimientos publicado por el Ayuntamiento de Yokohama, la situación en los principales distritos de negocios es la siguiente
Tasa de vacantes de oficinas:.
Tendencias del alquiler
Rendimientos de las inversiones: los rendimientos de las transacciones en Yokohama están disminuyendo en general, lo que refleja la actitud alcista de los inversores. Esto es un indicio de la recuperación del mercado y de las futuras expectativas de crecimiento.
En la ciudad de Yokohama se están llevando a cabo varios proyectos importantes de reurbanización, que están teniendo un impacto significativo en el valor de la propiedad.
Zona de Minato Mirai 21: el desarrollo en la zona del paseo marítimo es el más activo, con una prisa por construir edificios de gran altura, hoteles e instalaciones comerciales. 2024 verá la finalización de edificios a gran escala como el Yokohama Symphostage, con una nueva oferta prevista de aproximadamente 31.000 tsubo. Está previsto que el desarrollo continúe después de 2026.
Zona de la estación de Yokohama: la remodelación de los edificios de la estación, las instalaciones comerciales y los edificios de oficinas está en marcha con el objetivo de crear una ciudad digna de una "puerta de entrada a una ciudad internacional". La zona de la salida oeste, en particular, está atrayendo la atención como área de inversión muy adecuada, con una demanda de alquiler estable debido a su alto nivel de comodidad.
Zona de Kannai y Bashamichi: donde coexisten edificios históricos y modernas instalaciones, la zona se está desarrollando tanto en términos de negocios como de funciones turísticas. La zona se caracteriza por una elevada demanda de viviendas de uso individual debido a la alta concentración de negocios.
| Zona | Características de desarrollo | Idoneidad de la inversión | Rendimiento previsto |
|---|---|---|---|
| Minato Mirai 21 | Centrado en nuevos desarrollos de gran tamaño | Alto (potencial) | 3.5% - 4.5 |
| Área de la estación de Yokohama | Reurbanización y mejora funcional | Alta (estabilidad) | 4.0% - 5.0 |
| Kannai, Bashamichi | Renovación existente e integración turística | Media a alta | 4.5% - 5.5 |
| Shin-Yokohama | Refuerzo de los nodos de transporte | Medio | 4.5% - 6.0 |
El distrito de Minato Mirai es una de las zonas de inversión más destacadas de Yokohama. Sus puntos de inversión son los siguientes.
Ventajas:.
Aspectos a tener en cuenta
Los alrededores de la estación de Yokohama se consideran una zona en la que cabe esperar una demanda de alquiler estable.
Ventajas:.
Puntos a tener en cuenta:.
La zona de Kannai y Bashamichi combina aspectos de un distrito de oficinas con los atractivos de un destino turístico.
Ventajas:.
Puntos a tener en cuenta: - Los alquileres varían en función de la ubicación dentro de la zona.
El barrio de Kanazawa y la zona de Hakkeijima, situados ligeramente a las afueras de la ciudad de Yokohama, presentan diferentes características para la inversión.
Ventajas:.
Puntos a tener en cuenta:.
El primer paso para elegir un inmueble de inversión es evaluar las características y el potencial de la zona.
Puntos de control:.
En Yokohama, es especialmente importante comprobar las tendencias de reurbanización en la zona de Minato Mirai y alrededor de la estación de Yokohama. Esto se debe a que es probable que estas reurbanizaciones aumenten el valor de las propiedades circundantes.
La clave del éxito de una inversión es conocer con precisión el equilibrio entre la oferta y la demanda.
Puntos de control:.
A la hora de seleccionar un inmueble, es importante aclarar el grupo de inquilinos previsto.
Puntos de control:.
La demanda de viviendas para solteros se considera especialmente elevada en la ciudad de Yokohama. Aunque se prevé que la población en edad de trabajar (15-64) de la ciudad de Yokohama disminuya en el futuro, el número de hogares unipersonales está aumentando y se espera que la demanda de alquileres se mantenga estable.
Es esencial realizar correctamente los cálculos de rendimiento y las simulaciones de ingresos/gastos, que constituyen la base de las decisiones de inversión.
Rendimientos superficiales y reales:.
| Partida | Método de cálculo | Media de la ciudad de Yokohama |
|---|---|---|
| Rendimiento superficial | Renta anual ÷ valor de la propiedad x 100 | 4% - 6.5 |
| Rendimiento real | (Ingresos anuales por alquiler - gastos) ÷ precio de la propiedad x 100 | 3.0% - 4.5 |
Puntos clave para la simulación de ingresos/gastos
Los rendimientos de los estudios en Yokohama varían según la ubicación, pero suelen rondar entre el 4% y el 6,5% para los rendimientos superficiales y entre el 3,0% y el 4,5% para los rendimientos reales. Las propiedades con rendimientos significativamente más altos (7% o más) pueden tener problemas con la ubicación o el estado del edificio, por lo que se requiere precaución en la columna de China Oriental.
Antes de comprar una propiedad de inversión, la diligencia debida (investigación detallada) es un paso importante para evitar errores.
Puntos de control:.
Especialmente en el caso de inmuebles de segunda mano, es aconsejable solicitar a un experto que investigue la resistencia sísmica del edificio y el estado de las instalaciones envejecidas. Esto se debe a que los defectos ocultos pueden revelarse más adelante como importantes costes de reparación, aunque a simple vista parezcan estar bien. 6. Identificación de los puntos de diferenciación.
Para garantizar una tasa de ocupación estable en Yokohama, donde hay muchos inmuebles en competencia, es importante identificar los factores diferenciadores del inmueble.
Factores diferenciadores:.
La seguridad, el entorno informático y el espacio de almacenamiento suelen ser especialmente importantes en las viviendas para solteros en Yokohama. Si ofrece unas instalaciones que satisfagan estas necesidades, podrá diferenciar su propiedad de las de la competencia. 7.
Una empresa de gestión fiable es esencial para el éxito a largo plazo de una inversión inmobiliaria.
Criterios de selección:.
Especialmente en un mercado tan competitivo como el de la ciudad de Yokohama, elegir una empresa de gestión que conozca las características locales puede ser beneficioso para mantener los índices de ocupación y fijar unos alquileres adecuados.
Ejemplo: Adquisición de un inmueble en una ubicación privilegiada cerca de la zona de reurbanización del distrito de Minato Mirai, pero en realidad un proyecto de construcción a gran escala causó problemas de ruido a largo plazo, lo que dificultó conseguir inquilinos.
Solución:.
Ejemplo: Un caso en el que se compró una propiedad basándose únicamente en su alto rendimiento superficial, pero en realidad la propiedad era antigua y los costes de reparación eran elevados, y el periodo de desocupación fue más largo de lo esperado, lo que dio lugar a un flujo de caja negativo.
Solución:.
Ejemplo: Un caso en el que se compró un gran inmueble orientado a familias, pero debido a la falta de adecuación a las características de una zona con muchas personas solteras, fue difícil conseguir inquilinos y hubo que bajar los alquileres considerablemente.
Solución:.
Ejemplo: Un inquilino compró un inmueble de segunda mano por su aspecto y bajo precio, pero tras mudarse descubrió problemas de aislamiento e insonorización, lo que provocó numerosas quejas de los inquilinos. Esto provocó desalojos anticipados y pérdida de reputación.
Solución:.
Caso práctico: Un caso en el que se seleccionó una empresa de gestión únicamente por sus bajos honorarios de gestión, pero la reputación de la empresa se vio dañada debido a unas relaciones inadecuadas con los inquilinos, lo que provocó un aumento de las tasas de desocupación y una caída de los alquileres.
Solución:.
Los siguientes puntos son especialmente importantes para invertir con éxito en propiedades en Yokohama
Comprender las características de la zona Comprender las características y el potencial de cada zona de Yokohama y seleccionar la que mejor se adapte a sus objetivos de inversión.
Analizar el equilibrio entre la oferta y la demanda Seleccionar zonas y propiedades en las que quepa esperar una demanda estable, basándose en las tasas de vacantes actuales y en los planes futuros de oferta.
Clarificar los grupos objetivo Clarificar los grupos objetivo de inquilinos , seleccionar los inmuebles que satisfagan sus necesidades y renovarlos.
Planificación adecuada de ingresos y gastos Tomar decisiones de inversión haciendo hincapié en los rendimientos reales y el flujo de caja a largo plazo, no sólo en los rendimientos superficiales .
Diligencia debida minuciosa Llevar a cabo una investigación detallada del inmueble desde las perspectivas jurídica , física y económica para descubrir riesgos ocultos
Estrategia de diferenciación Aclarar los puntos de diferenciación con respecto a las propiedades de la competencia y mantener tasas de ocupación estables y alquileres razonables
Establecer un sistema de gestión Mantener y mejorar el valor del activo a largo plazo trabajando con una empresa de gestión de gran fiabilidad y con un profundo conocimiento de las características locales .
El mercado de inversión inmobiliaria de Yokohama es un destino de inversión atractivo si se seleccionan las propiedades adecuadas, ya que los rendimientos son ligeramente superiores a los de los 23 distritos de Tokio y se espera que la reurbanización aumente los valores en el futuro. En particular, actualmente hay muchos planes de reurbanización en marcha para 2024 y más allá, lo que llama la atención sobre el potencial futuro del mercado.
Para evitar errores y obtener unos ingresos estables, es importante tomar una decisión global basada en los puntos expuestos en este artículo, y no sólo en lo "barato" o lo "atractivo". Además, la inversión inmobiliaria sólo debe realizarse desde una perspectiva a largo plazo, y una estrategia de inversión centrada en un flujo de caja constante, en lugar de buscar ganancias de precio a corto plazo, es el camino hacia el éxito.
R: La mejor zona depende de sus objetivos de inversión . Recomendamos la zona de la estación de Yokohama para obtener ingresos estables, la zona de Minatomirai para el crecimiento futuro del valor de los activos, y las zonas de Kannai y Bashamichi para obtener un alto rendimiento con una inversión inicial baja. En todas las zonas, los inmuebles cercanos a las estaciones suelen tener una gran demanda y un bajo riesgo de desocupación.
R: Teniendo en cuenta la inversión inicial y el tiempo y esfuerzo necesarios para la explotación, la propiedad de unidades de condominio (especialmente estudios cerca de estaciones) es una inversión más fácil para empezar en Yokohama. Los rendimientos superficiales rondan el 4-5% para los condominios y el 5-7% para los edificios individuales, pero estos últimos requieren experiencia en términos de esfuerzo de gestión y diversificación de riesgos. Los inversores principiantes suelen empezar por los condominios y pasar a las viviendas unifamiliares después de adquirir experiencia.
R: Ambas tienen sus ventajas e inconvenientes. Las propiedades de nueva construcción tienen menores costes iniciales de reparación y es más fácil conseguir inquilinos, pero son más caras y ofrecen menores rendimientos. Los inmuebles de segunda mano suelen ser relativamente baratos y ofrecen mayores rendimientos, pero es importante evaluar los costes de reparación y los riesgos de desocupación. Si es usted principiante, los inmuebles nuevos son más fáciles de gestionar, y si tiene experiencia y buen ojo para los inmuebles, probablemente le convengan los inmuebles de segunda mano con altos rendimientos.
R: Las principales diferencias son (1) el precio de los inmuebles (Yokohama suele ser entre un 20 y un 30% más barato que los 23 distritos de Tokio), (2) el rendimiento (Yokohama suele ser entre un 0,2 y un 0,5% más alto), (3) el nivel de los alquileres (los 23 distritos de Tokio son más altos) y (4) el potencial (Yokohama tiene más posibilidades de desarrollo mediante la reurbanización). Le recomendamos que haga su elección en función de su presupuesto de inversión y de los factores que sean importantes para usted.
R: En la ciudad de Yokohama , la demanda de alquiler tiende a ser especialmente débil en las zonas con muchas colinas y en las propiedades que se encuentran a más de 15 minutos a pie de una estación. Además, algunas zonas situadas frente al mar corren el riesgo de sufrir tsunamis y mareas de tempestad, mientras que las zonas montañosas corren el riesgo de sufrir corrimientos de tierra, por lo que es esencial consultar los mapas de peligrosidad. Además, las propiedades cercanas a fábricas o líneas de ferrocarril pueden perder competitividad por problemas de ruido. Es importante tener en cuenta estos factores de riesgo a la hora de elegir una ubicación.