El Proyecto de Reurbanización Urbana de Clase 1 del Área de Salida Este de Minami de la Estación de Yokohama (nombre provisional) es el centro de especial atención del Proyecto de Reurbanización Urbana de Clase 1 del Área de la Estación de Yokohama, un plan de reurbanización a gran escala denominado Excite Yokohama 22, cuyo objetivo es crear un desarrollo urbano adecuado para la puerta de entrada a una ciudad internacional en el área de la Estación de Yokohama. El proyecto, que supondrá la construcción de un complejo de rascacielos de 231 m en la zona, incluida la Oficina Central de Correos de Yokohama, es muy esperado como un nuevo hito para Yokohama y un caso modelo para futuras funciones urbanas. ¿Qué impacto tendrá este proyecto sobre el valor de los activos y las condiciones de vida de los inversores inmobiliarios, los propietarios de los alrededores y todos los residentes de Yokohama?
En este artículo, INA & Associates Ltd, como experto inmobiliario, ofrece una visión completa de este Proyecto de Reurbanización de la Zona de Salida Este de Minami de la Estación de Yokohama de una manera fácil de entender para el público en general. Proporcionamos un análisis multifacético basado en la información más reciente y respondemos a todas sus preguntas, desde una visión general del proyecto hasta la estructura de un proyecto de reurbanización urbana de tipo 1 y su impacto en el mercado inmobiliario circundante. Esperamos que este artículo le ayude en su toma de decisiones inmobiliarias.
Se trata de un proyecto de gran importancia que pretende crear una nueva vitalidad y competitividad internacional en la salida este de la estación de Yokohama, el nodo de transporte de Yokohama. Veamos más de cerca los detalles concretos del proyecto.
El proyecto abarca una superficie aproximada de 1,3 ha, incluida la Oficina Central de Correos de Yokohama, situada en Takashima 2-chome, Nishi-ku, Yokohama. La entidad promotora del proyecto es la Asociación Preparatoria de la Reurbanización Urbana del Área de Salida Este de Minami de la Estación de Yokohama, formada por propietarios de terrenos y presidida por Akira Nonami, Presidente de Sakiyo-Ken Co. Ltd. Las empresas que han apoyado el desarrollo de Yokohama, como Japan Post Group, East Japan Railway Company (JR East) y Keihin Electric Express Railway Company (Keikyu), participan en el proyecto, y los sectores público y privado colaboran para crear un desarrollo urbano adecuado para la puerta de entrada a la cosmopolita ciudad de Yokohama.
La pieza central del proyecto es un complejo de rascacielos de 231 m de altura, 45 plantas sobre rasante y tres bajo rasante, y una superficie total de 215.000 m2. El edificio albergará oficinas de alto rendimiento para apoyar las actividades corporativas internacionales, un hotel y apartamentos con servicios de alojamiento de calidad, e instalaciones comerciales que ofrecerán nuevas experiencias a los consumidores. En la azotea está prevista la construcción de una pista de despegue y aterrizaje para "coches voladores" (Vertiport). Se trata de un primer intento de introducir la próxima generación de infraestructuras de transporte, con el potencial de mejorar drásticamente la accesibilidad desde destinos nacionales e internacionales.
| Artículo | Esquema |
|---|---|
| Nombre del proyecto | （Proyecto de Reurbanización Urbana de Tipo 1 del Área de Salida Este de Minami de la Estación de Yokohama (nombre provisional) |
| Ubicación | Partes de 14, 15 y 16 Takashima 2-chome, Nishi-ku, Yokohama |
| Propietario del proyecto | Asociación Preparatoria de la Reurbanización Urbana del Área de Salida Este de Minami de la Estación de Yokohama |
| Superficie | Aprox. 13.000 m2 |
| Superficie total | Aprox. 215.000 m2 |
| Altura del edificio | Aprox. 231 m |
| Número de plantas | 45 sobre rasante, 3 sótanos |
| Usos principales | Oficinas, hotel, apartamentos con servicios, locales comerciales, Vertiport |
Se trata de un gran proyecto con una perspectiva a largo plazo: el procedimiento de evaluación del impacto ambiental comenzará en noviembre de 2025, y el inicio de las obras está previsto para el año fiscal 2028. La finalización de la construcción total está prevista para 2037 y cambiará significativamente el paisaje de Yokohama durante la próxima década aproximadamente.
| Año/mes | Contenido |
|---|---|
| Nov 2025. | Metodología de evaluación del impacto ambiental Inicio de la inspección pública |
| 2028 (previsto) | Inicio de las obras de construcción generales |
| 2032 (previsto) | Inicio de las nuevas obras |
| Año fiscal 2037 (previsto) | Finalización de las obras y puesta en servicio |
El Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 adoptado en este proyecto es un método basado en la Ley de Reurbanización Urbana y es un mecanismo eficaz para realizar la renovación de las funciones urbanas y el uso avanzado del suelo ajustando al mismo tiempo las complejas relaciones de derechos. Es muy importante que los propietarios y los posibles inversores comprendan sus ventajas.
Los proyectos de reurbanización de zonas urbanas son proyectos en zonas urbanas con problemas como una alta concentración de edificios de madera ruinosos o falta de equipamientos públicos, en los que se comunaliza el uso del suelo, se reconstruyen edificios resistentes al fuego y se proporcionan equipamientos públicos de forma integrada. En concreto, el Tipo 1 se caracteriza por el uso del método de conversión de derechos. Se trata de un método por el que los derechos sobre el terreno y los edificios (derechos de propiedad, derechos de arrendamiento, derechos de tenencia, etc.) antes del proyecto se sustituyen por los pisos del nuevo edificio que se completará después del proyecto (pisos de derechos), en proporción a sus respectivos valores patrimoniales. Esto permite a los propietarios disfrutar de los beneficios de la reurbanización sin tener que abandonar la zona.
El proceso del proyecto comienza con la creación de una "asociación preparatoria de la reurbanización" por parte de los propietarios. En ella se ultima el marco del plan del proyecto y, tras una decisión urbanística, se constituye formalmente una "Asociación para la Reurbanización del Área Urbana" y el proyecto se pone en marcha.
Participar en un proyecto de reurbanización como titular de derechos tiene muchas ventajas. Éstas van más allá de un mero aumento del valor de los activos y conducen a una gestión estable a largo plazo.
| Ventajas | Detalles específicos |
|---|---|
| Aumento del valor de los activos | El valor de los activos aumenta drásticamente a medida que los edificios envejecidos se transforman en edificios modernos con las últimas características sísmicas y de prevención de catástrofes. |
| Preservación de los derechos | Los derechos se conservan después del proyecto en forma de propiedad compartimentada del nuevo edificio mediante el método de conversión de derechos, y cabe esperar unos ingresos por alquiler estables. |
| Ventajas fiscales | Existen varios incentivos fiscales, como el aplazamiento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, la reducción o exención del impuesto sobre bienes inmuebles y del impuesto urbanístico, etc., en relación con las conversiones de derechos. |
| Flexibilización del coeficiente de superficie | Si se cumplen determinadas condiciones, puede aplicarse un aumento del coeficiente de superficie útil estipulado en el planeamiento urbanístico y conseguirse más superficie útil. |
| Uso de subvenciones | Los gobiernos nacionales y locales pueden conceder subvenciones para sufragar parte de los costes del proyecto, lo que puede reducir la carga que soportan los particulares. |
Los proyectos de reurbanización urbana son una inversión muy atractiva para los inversores inmobiliarios, así como para los titulares directos de derechos. Los inmuebles situados en las zonas de reurbanización y sus alrededores tienen un gran potencial de revalorización en el futuro.
La reurbanización mejorará las infraestructuras y la comodidad. La construcción de pasarelas peatonales y plazas de tráfico directamente conectadas con las estaciones atraerá un flujo de personas y aumentará la rentabilidad de los inmuebles comerciales. Además, el diseño progresista de los edificios renovará la imagen de marca de toda la zona, mejorando su reputación como lugar deseable para vivir y trabajar y estabilizando la demanda de alquileres. Por otra parte, los edificios construidos con las últimas tecnologías son muy resistentes y seguros frente a las catástrofes, lo que reduce el riesgo de catástrofes naturales, lo que también es ventajoso desde el punto de vista de la conservación de los activos a largo plazo. El efecto combinado de estos factores es estimular la demanda de inversión, lo que a su vez se traduce en un aumento de los precios de los inmuebles.
Es importante considerar la remodelación de la zona de salida este de Minami de la estación de Yokohama no como un proyecto aislado, sino como parte de Excite Yokohama 22, un gran plan de desarrollo urbano que aumentará el valor de la estación de Yokohama en su conjunto. Las sinergias creadas por el trabajo conjunto de varios proyectos tienen un impacto inconmensurable en el valor de la propiedad.
Excite Yokohama 22 es un plan integral de desarrollo urbano para la zona de la estación de Yokohama elaborado en 2009. La estación de Yokohama se posiciona como "puerta de entrada a una ciudad internacional" y el área que la rodea se divide en siete zonas, con objetivos de desarrollo fijados en función de las características de cada una. Sobre la base de este plan, se han llevado a cabo hasta la fecha varios proyectos de remodelación que han mejorado constantemente la funcionalidad y el atractivo de la estación de Yokohama.
| Clasificación de zonas | Visión de futuro (principales funciones establecidas en el plan) |
|---|---|
| Zona Centro | Puerta que conecta Yokohama con el resto del mundo (mejora de las funciones de la terminal y de la hospitalidad) |
| Distrito de Minami Saiwai | Un animado centro de comercio, cultura y ocio |
| Distrito de Kitasaiwai | Distrito empresarial donde se concentran empresas en expansión |
| Distrito de Tsuruya-cho | Un centro mixto de interacción, alojamiento y residencia. |
| Distrito de Yokohama Portside | Zona residencial urbana con una temática de arte y diseño |
| Distrito de Takashima | Complejo urbano multifuncional con negocios, MICE, hoteles, etc. |
| Distrito de Hiranuma | Centro residencial y empresarial con fácil acceso tanto a la estación como a la MM21 |
Además del Distrito de Salida Este de Minami, en la zona de la estación de Yokohama se están llevando a cabo simultáneamente otros proyectos de reurbanización a gran escala. El potencial de la zona de la estación de Yokohama en su conjunto aumentará drásticamente si estos proyectos trabajan juntos y se aportan valor entre sí.
| Distritos | Proyecto principal | Esquema |
|---|---|---|
| Distrito de Minami Saiwai | Proyecto Conjunto de Reconstrucción del Distrito Minami Saiwai de Yokohama | Un complejo de uso mixto que comprende el edificio comercial y residencial CeeU Yokohama, con la inauguración del edificio comercial en diciembre de 2023. |
| Distrito de Kitasaiwai | Reurbanización de Station Oasis | Se está considerando la construcción de un complejo de rascacielos junto con el plan de reurbanización de la zona de la Oficina Central de Correos de Yokohama. |
| Distrito de Tsuruya-cho | EL FRENTE DE YOKOHAMA | Una torre de 43 plantas de complejo residencial, hotelero y comercial, cuya ocupación comenzará en la primavera de 2024. |
| Distrito de Takashima (MM21) | PROYECTO HARBOR EDGE | Un complejo con un hotel de lujo y un acuario digital en su núcleo, cuya finalización está prevista para 2028. |
| Distrito de Takashima (MM21) | Proyecto Linkage Terrace | Un complejo de uso mixto a gran escala que incluye oficinas, un hotel y una escuela de formación profesional, cuya finalización está prevista a partir de 2028. |
A medida que se acerque la finalización de estos múltiples proyectos a gran escala, el mercado inmobiliario en torno a la estación de Yokohama experimentará importantes cambios. De hecho, las expectativas de reurbanización ya están empezando a reflejarse en los precios, y los precios oficiales del suelo de Yokohama para 2025 registran un incremento interanual del 9,84% en Nishi Ward. La expansión de las infraestructuras de transporte, el aumento de la población activa y social debido a la concentración de oficinas e instalaciones comerciales, y la potenciación de las funciones MICE para atraer eventos internacionales son factores poderosos para establecer el valor de marca de toda la zona e impulsar el valor de los activos inmobiliarios a largo plazo.
Basándose en el comentario anterior, esta sección ofrece un análisis más profundo de las tendencias del mercado y el potencial futuro de la zona de la estación de Yokohama desde la perspectiva de la inversión inmobiliaria.
El mercado inmobiliario de Yokohama ha mantenido una fuerte demanda, respaldada por su fácil acceso al centro de la ciudad y su singular marca urbana. En particular, los precios del suelo han aumentado notablemente en zonas de reurbanización como el área de Minato Mirai 21 y la zona de la estación de Yokohama: según la Encuesta de Precios del Suelo de 2025, el precio medio del suelo residencial en el conjunto de Yokohama alcanzó los 257.000 yenes por metro cuadrado, registrando también el suelo comercial una elevada tasa de incremento superior al 7% en comparación con el año anterior. Esto demuestra que las expectativas sobre el potencial futuro de la reurbanización están impulsando fuertemente no sólo la demanda real, sino también la demanda de inversión.
| Área | Precios del suelo en 2024 (yenes/m²) | Precio del suelo en 2025 (yen/m²) | Tasa de variación |
|---|---|---|---|
| Distrito de Nishi, Yokohama (suelo comercial medio) | 2,890,000 | 3,170,000 | +9.69% (%) |
| Naka-ku, Yokohama (superficie comercial media) | 1,850,000 | 1,980,000 | +7,03% Ciudad de Yokohama, Kanagawa Ward (superficie comercial media) |
| Kanagawa Ward, Yokohama (superficie comercial media) | 880,000 | 940,000 | +6,82% (media de suelo comercial) |
| Ciudad de Yokohama en su conjunto (media de zona residencial) | 245,800 | 257,000 | +4,56% (Nota) Las cifras anteriores son promedios y difieren de los precios reales de transacción. |
（Nota: Las cifras anteriores son promedios y difieren de los precios de transacción reales.
Una serie de proyectos, entre ellos el Proyecto de Reurbanización de la Zona de Salida Este de Minami de la Estación de Yokohama, tienen una amplia gama de impactos positivos en el valor de las propiedades. Las drásticas mejoras en la infraestructura de transporte facilitarán la movilidad de las personas y conducirán directamente a una revitalización de los negocios y el comercio. La mejora de las funciones MICE, que pueden acoger conferencias y exposiciones internacionales, atraerá a más hombres de negocios y turistas nacionales y extranjeros, lo que aumentará la demanda de hoteles y apartamentos con servicios. Además , la mejora de las funciones de prevención de catástrofes permitirá la continuidad de las actividades en caso de catástrofe, un factor importante a la hora de elegir la ubicación de las empresas. La combinación de estos factores consolidará la zona de la estación de Yokohama como una marca de área única, y se espera que provoque un aumento sostenido del valor de los inmuebles.
A la hora de considerar la inversión inmobiliaria en los alrededores de la estación de Yokohama, hay que tener en cuenta varios aspectos importantes. En primer lugar, estos proyectos de reurbanización son proyectos a largo plazo que durarán hasta finales de la década de 2030. En lugar de preocuparse por las fluctuaciones de precios a corto plazo, es necesario adoptar una visión a largo plazo de cómo se formará el valor de los activos a medida que la estructura urbana de Yokohama experimente una gran transformación.
Además, la concentración de oficinas y locales comerciales crea una demanda estable de alquiler. En particular, cabe esperar una amplia gama de demanda, desde solteros a familias, de inmuebles residenciales en zonas con cómodos medios de transporte e instalaciones para vivir. Por otro lado, existen factores de riesgo como las restricciones de ruido y tráfico durante el periodo de construcción y los cambios en la situación económica general de Japón. La clave del éxito está en comprender plenamente estos riesgos y tomar decisiones de inversión prudentes basadas en el asesoramiento de expertos.
Este artículo ha ofrecido una visión general del gran proyecto de reurbanización urbana que se está llevando a cabo en torno a la estación de Yokohama, centrado en el Proyecto de Reurbanización Urbana de Tipo 1 del Área de Salida Este de Minami de la estación de Yokohama (nombre provisional), y su impacto en el mercado inmobiliario.
Este proyecto de reurbanización no se limita a la reconstrucción de edificios, sino que incluye importantes elementos que darán forma al futuro de la ciudad, como la innovación de las infraestructuras de transporte, el fortalecimiento de la competitividad internacional y la mejora de las funciones de prevención de catástrofes. En concreto, los proyectos de reurbanización urbana de tipo 1 que utilizan el método de conversión de derechos son una forma eficaz de maximizar el valor de toda la ciudad al tiempo que se protegen los derechos de los propietarios de los terrenos. Las sinergias creadas por la colaboración de varios proyectos bajo el concepto Excite Yokohama 22 impulsarán el valor de los inmuebles alrededor de la estación de Yokohama durante mucho tiempo.
La inversión inmobiliaria es una inversión de futuro. Y su valor se nutre a medida que la ciudad crece. Aprovechar la ola de grandes cambios que está a punto de comenzar en Yokohama, una ciudad con gran potencial, podría ser una oportunidad única para la construcción de su patrimonio.
INA&Associates K.K. se compromete a ayudarle a crear un futuro próspero mediante la inversión en el capital humano del sector inmobiliario, manteniéndose al mismo tiempo cerca de los objetivos de todos y cada uno de nuestros clientes. No dude en ponerse en contacto con nosotros para cualquier tipo de cuestión inmobiliaria, así como para consultas sobre inmuebles en la zona de la estación de Yokohama. Nuestros expertos se comprometen a ser su mejor socio.
P1: ¿Cuándo finalizará el Proyecto de Reurbanización de la Zona de Salida Este de Minami de la Estación de Yokohama?
R1: La finalización total del proyecto está prevista para 2037. No obstante, puede variar en función del avance de las obras.
P2: ¿Qué es un Proyecto de Reurbanización del Área Urbana de Tipo 1?
A2: Se trata de proyectos de mejora de zonas urbanas envejecidas de conformidad con la Ley de Reurbanización Urbana. En concreto, el Tipo 1 se caracteriza por el uso del "método de conversión de derechos", en el que los derechos del propietario sobre el terreno y los edificios se sustituyen por los pisos (pisos de derechos) del edificio recién terminado en proporción a su valor patrimonial.
P3: ¿En qué medida ha aumentado el valor de la propiedad en los alrededores?
A3: El suelo comercial del distrito oeste de Yokohama ha experimentado un notable aumento de precios debido a las expectativas de reurbanización, y los precios oficiales del suelo en 2025 registraron un incremento interanual del 9,84%. Se espera que el crecimiento continúe a medida que avancen los proyectos.
P4: ¿Qué es un lugar de despegue y aterrizaje de coches voladores (Vertiport)?
R4: Un Vertiport es una instalación para el despegue y aterrizaje de vehículos eléctricos de despegue y aterrizaje vertical (eVTOL), conocidos como "coches voladores". Se espera que sea la próxima generación de sistemas de transporte urbano, con el potencial de acortar significativamente el acceso a los centros urbanos y aeropuertos.
P5: ¿Qué hay que tener en cuenta a la hora de invertir en inmuebles?
R5: Los proyectos de reurbanización son de naturaleza a largo plazo, por lo que es importante tener una visión a largo plazo del potencial de crecimiento de la ciudad y de la futura demanda de alquileres, y no sólo una perspectiva a corto plazo. También es aconsejable tener en cuenta factores de riesgo como el impacto durante el periodo de construcción y las tendencias económicas generales, y contar con el asesoramiento de expertos.