La inversión inmobiliaria está atrayendo la atención como medio para que los particulares con un elevado patrimonio neto protejan y aumenten sus activos. Aunque existen varias opciones de inversión, como las acciones y los bonos, los bienes inmuebles se han convertido en un vehículo de inversión muy popular entre los particulares con un elevado patrimonio neto, ya que ofrecen rendimientos estables y son resistentes a la inflación. De hecho, muchos de los clientes de alto patrimonio neto de INA han incorporado la inversión inmobiliaria a su estrategia patrimonial y se han dado cuenta de su utilidad. Entonces, ¿por qué es ventajosa la inversión inmobiliaria para la creación de riqueza? Este artículo explica las múltiples ventajas de la inversión inmobiliaria y explora sus puntos fuertes en comparación con otros activos financieros. También aborda el posicionamiento del uso de la propiedad inmobiliaria en función de las etapas de la vida y las necesidades de las personas con patrimonios elevados, y concluye con la importancia de elegir al socio adecuado para la creación de un patrimonio exitoso y los puntos fuertes de INA.
Una de las características más atractivas de la inversión inmobiliaria es que proporciona ingresos estables a largo plazo. Si es propietario de un inmueble para alquilarlo, recibirá una renta estable (ganancia de renta) en forma de ingresos mensuales por alquiler mientras tenga inquilinos. En comparación con los dividendos de las acciones, estos ingresos regulares están menos sujetos a las fluctuaciones causadas por la economía y los resultados de las empresas, y pueden ser una importante fuente de liquidez, especialmente si posee varios inmuebles. Además, los inmuebles se caracterizan por un bajo riesgo de fluctuación del valor de los activos. Mientras que el precio de las acciones puede fluctuar salvajemente en un solo día debido a escándalos empresariales y fluctuaciones del mercado, el valor de los bienes inmuebles no suele desplomarse de la noche a la mañana, aunque puede verse afectado moderadamente por las fluctuaciones económicas y otros factores. Como activo real, los inmuebles se sustentan en su valor físico, por lo que si un inmueble se gestiona adecuadamente y cabe esperar que haya demanda, es fácil mantener un valor estable a largo plazo. Además, INA cuenta con un departamento especializado en servicios de gestión de alquileres, que gestiona muchas propiedades en nombre de los propietarios y se encarga de todo, desde la contratación de inquilinos y el cobro de alquileres hasta la gestión de problemas en nombre de los propietarios. INA opera su negocio de gestión de alquileres principalmente en las regiones de Kanto y Kansai, y su gran experiencia con un gran número de propiedades gestionadas le permite ayudar a mantener estables los valores de las propiedades y los ingresos.
Durante los periodos de inflación, los bienes inmuebles son "resistentes a la inflación", lo que significa que el valor de los activos no disminuye fácilmente. El valor de mercado de los bienes inmuebles tiende a aumentar a medida que suben los precios, y el valor catastral de los terrenos y edificios en propiedad puede aumentar en consonancia. Por otro lado, el dinero en efectivo y los bonos de interés fijo pierden su poder adquisitivo real a medida que aumenta la inflación. Por ejemplo, como el principal al vencimiento y el tipo de interés de los bonos están fijados de antemano, es difícil que sus precios suban durante los periodos de subida de precios, y su valor real de activo disminuye cuando sube la inflación. En este sentido, la inversión inmobiliaria es una inversión en activos físicos y constituye un medio eficaz de limitar el riesgo de disminución del valor de los activos durante los periodos de inflación. Además, los ingresos por alquiler de bienes inmuebles también tienden a aumentar con relativa facilidad, ya que los niveles de alquiler se revisan en el futuro en función de las condiciones económicas y de la oferta y la demanda. En otras palabras, en un entorno inflacionista, los bienes inmuebles tienden a aumentar los rendimientos reales, no sólo en términos de mantenimiento del valor de los activos, sino también en términos de ingresos, y pueden servir de cobertura contra la inflación (protección contra la inflación) en las carteras de activos de las personas adineradas.
Las medidas sucesorias son importantes para que las personas con grandes patrimonios puedan garantizar que sus activos pasen sin problemas a la siguiente generación. La inversión inmobiliaria ofrece ventajas significativas en términos de protección de la herencia. Mientras que el dinero en efectivo, los depósitos y las acciones cotizadas se valoran prácticamente a su valor de mercado (valor nominal) en el momento de la herencia, el valor catastral de los bienes inmuebles suele ser inferior a su valor real, lo que supone un ahorro en el impuesto de sucesiones. Por ejemplo, el valor catastral de un terreno suele rondar el 80% del precio oficial del terreno sobre la base del precio en carretera, y si el terreno está arrendado a terceros como propiedad de alquiler, el valor catastral se reduce en la proporción del arrendamiento del terreno y la proporción del interés de arrendamiento como "terreno con casa en alquiler". De este modo, el valor catastral de los bienes inmuebles tiende a ser inferior al del dinero en efectivo, etc., y resulta eficaz para reducir la base imponible del impuesto de sucesiones. Además, también existen disposiciones especiales, como los pequeños lotes edificables, que, si se cumplen determinados requisitos, pueden reducir considerablemente el valor catastral de los terrenos a efectos del impuesto de sucesiones, lo que facilita a las personas adineradas beneficiarse de las medidas fiscales en materia de sucesiones utilizando bienes inmuebles. Además, la ventaja práctica de los bienes inmuebles es que resulta más fácil dividir el patrimonio en el momento de la herencia si se posee en múltiples propiedades. Si el patrimonio se mantiene en múltiples propiedades, es más fácil para los herederos dividir los activos entre ellos y formular un plan de sucesión adaptado a sus necesidades individuales. Por supuesto, se requiere una planificación profesional de la sucesión, pero INA también ofrece consultoría de sucesión de activos utilizando bienes inmuebles para clientes de alto patrimonio neto, y puede ayudar a formular el plan óptimo en cooperación con contables fiscales y abogados.
El "efecto palanca" se refiere al efecto de poder realizar grandes inversiones con pequeños fondos personales y ampliar el tamaño de los activos propios, al igual que el principio de apalancamiento. En la inversión inmobiliaria, este efecto palanca puede conseguirse utilizando préstamos de entidades financieras. Por ejemplo, si compra una propiedad por valor de 100 millones de yenes utilizando sólo sus propios fondos, y si compra una propiedad por valor de 500 millones de yenes tomando prestados 400 millones de yenes de una institución financiera además de 100 millones de yenes de sus propios fondos, esta última le proporcionará unos ingresos anuales por alquiler mucho mayores con el mismo rendimiento. En muchos casos, incluso después de deducir el coste de los intereses del préstamo, la cantidad de ingresos que queda en caja es mayor que en el caso de la autofinanciación sola, y puede decirse que esta diferencia es el beneficio del apalancamiento. Incluso las personas adineradas con grandes recursos financieros se atreven a recurrir a los préstamos para aumentar la eficacia de sus fondos propios y obtener mayores beneficios. También es importante señalar que, al dejar cierto margen de maniobra en sus fondos propios, tienen la flexibilidad de destinar sus fondos a otros proyectos de inversión al mismo tiempo. INA también apoya a los clientes que están considerando la posibilidad de invertir en propiedades inmobiliarias presentándoles a instituciones financieras y gestionando préstamos, y puede ayudarles a conseguir fondos ventajosos utilizando su amplia red. Podemos ayudarle a conseguir fondos ventajosos utilizando nuestra amplia red.
Las ventajas fiscales y el ahorro de impuestos son también un aspecto importante de la inversión inmobiliaria. En primer lugar, por lo que respecta al impuesto sobre la renta y al impuesto de estancia, si los ingresos y gastos derivados de la gestión del alquiler de la propiedad dan lugar a pérdidas contables debido a la depreciación y amortización, puede ser posible reducir la carga del impuesto sobre la renta y del impuesto de estancia sumando otros ingresos y pérdidas. El impuesto sobre la renta en Japón es un sistema de tributación progresiva (tipo impositivo excesivamente progresivo), en el que se aplican tipos impositivos más elevados a las rentas más altas. Por lo tanto, los grupos de ingresos más altos pueden beneficiarse de un mayor ahorro fiscal si pueden reducir sus ingresos imponibles reduciendo sus ingresos inmobiliarios mediante la depreciación y diversos gastos de la inversión inmobiliaria y sumándolos a sus ingresos empresariales y a los ingresos laborales de su trabajo principal. Concretamente, la depreciación de las propiedades en alquiler, los intereses de los préstamos, las primas del seguro contra incendios, los gastos de gestión y los costes de reparación pueden registrarse como gastos necesarios, y si los ingresos inmobiliarios tras deducir estos gastos de los ingresos por alquiler están en números rojos, el importe del déficit puede deducirse de otros ingresos. De este modo se reduce el impuesto anual sobre la renta y el impuesto de habitantes y se aumenta el sueldo neto de la caja. Sin embargo, hay que tener cuidado con la contabilización deliberada de déficits, y es importante planificar las estrategias desde una perspectiva a largo plazo, teniendo en cuenta la carga fiscal sobre las futuras plusvalías de la venta del inmueble y el impacto en la evaluación de los préstamos de las entidades financieras. Otra ventaja fiscal es el trato fiscal preferente que se ofrece al comprar o vender bienes inmuebles. Existen varios sistemas para reducir la carga fiscal sobre los bienes inmuebles, como la reducción del impuesto sobre transmisiones patrimoniales por la venta de propiedades inmobiliarias a largo plazo (tipos impositivos preferentes para propiedades de cinco años o más) y una deducción por las ganancias obtenidas en la venta de propiedades residenciales que cumplan ciertas condiciones (la llamada deducción especial de ¥30 millones). El INA también colabora con especialistas fiscales en el ámbito de la inversión inmobiliaria y ayuda a los clientes a formular estrategias fiscales.
Además de los bienes inmuebles, existen otras opciones para la gestión de activos, como acciones, bonos, fondos de inversión y depósitos en efectivo. Cada uno tiene sus propias ventajas e inconvenientes, pero los bienes inmuebles ofrecen puntos fuertes únicos en comparación con estos activos financieros tradicionales.
En primer lugar, en comparación con las acciones, existe una marcada diferencia en las características de riesgo. Mientras que las inversiones en renta variable ofrecen el atractivo de las ganancias de precio y los dividendos, también conllevan un alto riesgo de fluctuación de precios y el valor de los activos puede cambiar significativamente en un corto periodo de tiempo. El riesgo de que los precios de las acciones caigan en picado debido a los resultados de determinadas empresas o a las noticias del mercado no puede ser ignorado por los particulares con grandes patrimonios. Por otro lado, los bienes inmuebles son un activo estable adecuado para tenencias a largo plazo, ya que las fluctuaciones de precios son relativamente moderadas, como se ha mencionado anteriormente. Además, a diferencia de las acciones, los bienes inmuebles son, en principio, menos propensos a la pérdida de capital. En casos extremos, las acciones corren el riesgo de perder su valor debido a la quiebra de una empresa, pero es poco probable que los terrenos y los edificios, que son activos reales, pierdan su valor y conserven algún tipo de valor patrimonial. Por supuesto, los bienes inmuebles también tienen un punto débil y es que son inferiores a las acciones en términos de liquidez (facilidad de venta), pero en muchos casos, la conservación del valor a largo plazo y los ingresos estables son más importantes que la realizabilidad a corto plazo en la creación de activos para las personas adineradas.
En comparación con los bonos, los bienes inmuebles son superiores en términos de ganancias de ingresos y resistencia a la inflación. Los bonos, como los bonos del Estado y los bonos corporativos, tienen pagos fijos de principal e intereses y, por lo tanto, se consideran activos seguros, pero sus rendimientos son fijos y existe el riesgo de que disminuya su valor debido a la inflación. Con los bajos tipos de interés de los últimos años, es difícil aumentar significativamente el patrimonio sólo con los ingresos por intereses de los bonos, y el rendimiento real disminuye durante los periodos de inflación. Por otro lado, la inversión inmobiliaria proporciona ingresos en forma de rentas, y cabe esperar que tanto el valor de los activos como las rentas aumenten durante los periodos inflacionistas, por lo que combina un potencial de crecimiento y una resistencia a la inflación que no ofrecen los bonos.
En comparación con los depósitos en efectivo, huelga decir que son más vulnerables a la inflación. Aunque tenga una gran cantidad de dinero en un armario o en un depósito bancario, si los precios suben, el valor real de sus activos se esfumará. Cuanto más ricos, más probable es que mantengan su poder adquisitivo invirtiendo en un determinado porcentaje de activos físicos, como bienes inmuebles y oro, como estrategia de protección contra la inflación. Los bienes inmuebles son los más rentables de estos activos, y la diferencia entre los bienes inmuebles y el efectivo ocioso es que los bienes inmuebles no sólo preservan el valor, sino que el propio activo genera efectivo.
Como se ha descrito anteriormente, en comparación con otros productos de inversión importantes, los bienes inmuebles tienen puntos fuertes como el bajo riesgo de fluctuación de precios, la solidez frente a la inflación, las ganancias de ingresos estables y la capacidad de preservar el capital como activo real, lo que los hace especialmente valiosos en las carteras de activos de las personas adineradas. Sin embargo, dado que la inversión inmobiliaria también implica riesgos específicos de los inmuebles (por ejemplo, riesgo de desocupación y riesgo de catástrofe) y riesgo de liquidez, huelga decir que es conveniente una diversificación adecuada y la combinación con otros activos, como acciones y bonos. Es importante utilizar los bienes inmuebles como complemento de otros activos en una estrategia patrimonial global.
La finalidad y el papel de la inversión inmobiliaria en la constitución de activos para los particulares con un elevado patrimonio neto varían en función de su etapa vital y de su situación patrimonial. A continuación, analizaremos el posicionamiento de la inversión inmobiliaria a lo largo de las etapas típicas de la vida de las personas de alto poder adquisitivo.
Edad laboral y fase de acumulación (fase de expansión patrimonial): Para los HNWI que están aumentando activamente sus activos, como los propietarios de negocios y los profesionales con altos ingresos, la inversión inmobiliaria puede ser un motor para apalancar y expandir sus activos. Pueden ampliar drásticamente el tamaño de sus activos obteniendo préstamos en un contexto de amplio flujo de caja y adquiriendo grandes propiedades que produzcan ingresos. La tolerancia al riesgo también es alta en este momento, por lo que adquirir propiedades relativamente arriesgadas pero de alta rentabilidad, como un nuevo bloque de condominios o un edificio comercial, es una opción. INA proporciona a los clientes en este periodo de expansión de activos información sobre propiedades altamente rentables basada en el análisis de las tendencias del mercado y estrategias de salida para futuras ventas. INA ayuda a los clientes en este periodo de crecimiento del activo a formular estrategias de inversión que equilibren medidas ofensivas y defensivas, como proporcionar información sobre propiedades rentables basada en el análisis de las tendencias del mercado y asesorar sobre estrategias de salida con vistas a vender las propiedades en el futuro.
Fase de gestión madura y estable (fase de preservación de activos y generación de ingresos): Para las personas con un elevado patrimonio neto que han acumulado un cierto nivel de riqueza con activos suficientemente grandes, el reto consiste en cómo garantizar unos ingresos estables protegiendo al mismo tiempo esos activos de forma segura. Los bienes inmuebles son el vehículo de gestión de activos ideal para esta fase, ya que su valor es muy estable y proporcionan ingresos más rentables que los bonos, como se ha mencionado anteriormente. Por ejemplo, si se poseen varias propiedades en alquiler y las amortizaciones de los préstamos se completan utilizando las reservas de efectivo, se pueden cubrir los gastos fijos de la vida diaria y de la empresa únicamente con las ganancias de los ingresos y realizar un "flujo de activos" (convertir las existencias en flujo). Además, desde el punto de vista de la diversificación global del riesgo de los activos, los bienes inmuebles tienden a moverse en precio de forma diferente a las fluctuaciones del mercado bursátil, por lo que la incorporación de activos reales a una cartera orientada a los valores aumenta el efecto de diversificación y mejora la estabilidad global. Las personas maduras con un elevado patrimonio neto suelen posicionar de este modo la inversión inmobiliaria como un pilar de gestión sólida y protección de activos, e INA dispone de numerosos canales para adquirir e introducir propiedades que satisfagan las necesidades de los clientes con un elevado patrimonio neto, como viviendas de alquiler de gama alta e inmuebles comerciales en ubicaciones privilegiadas, que ofrecen oportunidades de inversión adecuadas para una gestión estable a largo plazo.
Preparación para la sucesión y después de la jubilación (sucesión de activos y relevo generacional): Para las personas con un elevado patrimonio neto que han alcanzado una edad avanzada y empiezan a ser conscientes de la necesidad de transmitir sus activos a la siguiente generación, los bienes inmuebles pueden ser una baza para una sucesión de activos y una planificación del impuesto de sucesiones sin problemas. Como se ha mencionado anteriormente, los bienes inmuebles tienden a tributar a un tipo más bajo a efectos del impuesto de sucesiones que el dinero en efectivo, por lo que al transferir los activos a bienes inmuebles, se puede reducir la carga fiscal en el momento de la herencia. Además, dividir el patrimonio en varias propiedades separadas facilita la división de la herencia y garantiza una sucesión amistosa entre los miembros de la familia. Asegurarse fondos para el resto de la vida tras la jubilación es importante, pero si se dispone de ingresos procedentes del alquiler de propiedades, se puede asegurar una fuente de ingresos mensual estable sin tener que depender de una pensión o de los ingresos de un negocio, y esto le ayudará a llevar una vida cómoda y sin preocupaciones. La inversión inmobiliaria también puede desempeñar el papel de una "pensión privada para ricos". INA también puede proporcionar asesoramiento altamente especializado sobre la propiedad corporativa de bienes inmuebles y la creación de fideicomisos, y es capaz de ofrecer soluciones a medida para clientes de alto patrimonio neto. Ofrecemos planes de sucesión patrimonial a medida que se adaptan a las circunstancias familiares individuales.
Para maximizar los beneficios de la inversión inmobiliaria, controlar adecuadamente los riesgos y acumular activos con éxito, es esencial contar con el apoyo de un profesional de confianza. Los inversores inmobiliarios adinerados disponen de una gran variedad de opciones, desde propiedades individuales de nueva construcción y de segunda mano hasta condominios de varias unidades, pero la selección de la propiedad debe basarse en una investigación cuidadosa, con un conocimiento de las diferentes características de cada propiedad y una empresa inmobiliaria de confianza como socio. Un socio con experiencia podrá proporcionar información sobre las tendencias del mercado y el potencial de la propiedad, y juntos elaborarán el mejor plan para las necesidades del inversor.
INA ha sido elegida por clientes de alto poder adquisitivo como uno de esos "socios inmobiliarios de confianza" INA es una empresa inmobiliaria de servicios integrales que se centra en el alquiler de propiedades de alta gama, la compraventa de propiedades y la intermediación inmobiliaria comercial, con experiencia y tecnología en los sectores inmobiliario, informático y de inversión. Ofrece una amplia gama de servicios, desde la gestión de alquileres, la intermediación en la compraventa y la intermediación en la compraventa de propiedades comerciales en una amplia zona que va desde el área metropolitana de Tokio (Tokio, Kanagawa, Chiba y Saitama) hasta la región de Kansai (Osaka, Kioto y Hyogo), incluyendo propuestas para el uso efectivo de terrenos y pisos, y la mediación en viviendas corporativas para empresas filiales extranjeras. Aunque la empresa se fundó en 2020, en ese corto periodo de tiempo se ha expandido a los negocios de tecnología e introducción de recursos humanos, y sigue creciendo como empresa de tecnología inmobiliaria que crea nuevo valor para el sector inmobiliario. En la actualidad, la empresa opera a escala nacional desde su sede central en Osaka y oficinas de ventas en Tokio, y ha establecido un sistema para satisfacer las necesidades de los clientes globales proporcionando asistencia multilingüe en japonés, inglés y chino. Esto nos ha permitido ofrecer servicios de alta calidad a clientes adinerados en Japón y en el extranjero, y nos ha granjeado la confianza de nuestros clientes. De hecho, desde que INA puso en marcha su negocio de consultoría inmobiliaria para personas con un elevado patrimonio neto en 2020, hemos entrevistado y entablado relaciones con cientos de propietarios a través de referencias de bancos y otras instituciones financieras. El hecho de que las instituciones financieras nos presenten a clientes adinerados es una prueba de la fiabilidad y la trayectoria de INA. Además, la filosofía de gestión de INA es "crear una sociedad en la que todas las personas sean justamente valoradas y recompensadas mediante la fusión de la tecnología y la creatividad humana" y su misión corporativa es siempre maximizar la felicidad de sus clientes y partes interesadas. En consonancia con esta filosofía, INA se toma en serio los diversos requisitos de cada uno de sus clientes de alto patrimonio y se esfuerza por ofrecer laatención meticulosa y elasesoramiento altamente transparenteque sólo los clientes de alto patrimonio pueden ofrecer. Respondemos a la confianza de nuestros clientes como socio en la construcción de activos con nuestras capacidades integrales que nos permiten ofrecer un apoyo integral desde la adquisición de propiedades hasta su gestión y venta, así como la capacidad de proponer estrategias basadas en el análisis de datos utilizando la tecnología más avanzada.
Hemos visto desde múltiples perspectivas que la inversión inmobiliaria puede ser una opción extremadamente eficaz en la creación y defensa de activos para particulares con patrimonios elevados. Los bienes inmuebles presentan ventajas con respecto a otros activos financieros, como rendimientos estables, bajo riesgo de volatilidad de precios, valores patrimoniales resistentes a la inflación, contribución a la planificación del impuesto de sucesiones y del impuesto sobre la renta, y la posibilidad de aumentar el tamaño de los activos mediante el apalancamiento. Debido a estas ventajas, las personas con patrimonios elevados incorporan la inversión inmobiliaria a su estrategia patrimonial para estabilizar y hacer crecer sus carteras de activos, en función de su etapa vital.
Sin embargo, invertir con éxito en inmuebles no es fácil. Requiere una correcta selección de inmuebles, estrategias de financiación, planificación fiscal y una visión de la inversión a largo plazo. Para ello es esencial contar con el apoyo y los conocimientos de expertos, y es fundamental trabajar en colaboración con un socio de confianza. En INA llevamos años ayudando a clientes de alto patrimonio neto a movilizar nuestra experiencia acumulada y nuestra red para proponer y aplicar la estrategia de inversión inmobiliaria más adecuada. Al considerar la inversión inmobiliaria, le instamos a formular cuidadosamente un plan, teniendo en cuenta las ventajas descritas en este artículo, así como las opiniones de los profesionales. Esperamos sinceramente que la opción de la inversión inmobiliaria contribuya a su vida próspera para la construcción de un patrimonio estable y la seguridad futura.