La inversión inmobiliaria ha atraído cada vez más atención en los últimos años como un medio eficaz de acumular activos. En particular, para los inversores particulares adinerados, la inversión inmobiliaria es el método de inversión preferido para diversos fines , entre ellos laconstitución de activos,las medidas de ahorro fiscal y la planificación sucesoria. Tiene el potencial de generar tanto ingresos estables por alquileres (plusvalías por rentas) como ganancias por la venta de activos debido al aumento de su valor (plusvalías), y también cabe esperar que proporcione resistencia a la inflación y un efecto de cobertura del riesgo. Este artículo ofrece una explicación detallada de las razones específicas por las que muchas personas optan por invertir en inmuebles, desde las siguientes perspectivas.
En comparación con otros métodos de inversión, se considera que la inversión inmobiliaria ofrece rendimientos estables en la creación de activos a largo plazo. En comparación con los productos de alto riesgo y alto rendimiento, como las inversiones en acciones y divisas, las fluctuaciones de precios son menores y los activos reales son menos susceptibles a las condiciones económicas, lo que permite aumentar los activos de forma constante a lo largo del tiempo. Por otra parte, en comparación con los métodos de bajo riesgo y baja rentabilidad, como los depósitos y los bonos, el rendimiento es mayor y es una inversión ventajosa para la constitución de activos, ya que resulta eficaz como medida contra la inflación.
En muchos casos, la inversión inmobiliaria puede iniciarse con un préstamo de una entidad financiera, y la posibilidad de utilizar el apalancamiento es también un gran atractivo. Incluso con una pequeña cantidad de fondos propios, los préstamos bancarios pueden utilizarse para adquirir bienes inmuebles más caros y obtener rentas de inversión. El sistema de utilizar préstamos para comprar propiedades y luego devolver el préstamo con ingresos por alquileres a largo plazo proporciona una especie de efecto de ahorro forzado, que conduce a la creación constante de activos. De hecho, mantener una inversión inmobiliaria a largo plazo aumenta la probabilidad de obtener beneficios, ya que los ingresos mensuales por alquiler pueden cubrir incluso un descenso temporal de los precios de mercado. Al hacer que los bienes inmuebles "trabajen" para usted mediante la inversión a largo plazo, puede esperar un crecimiento continuo del activo.
La inversión inmobiliaria también es eficaz en términos de reducción de impuestos. Según el sistema fiscal japonés, si sus ingresos por alquiler de inmuebles están en números rojos (es decir, sus gastos superan a sus ingresos), puede compensar el déficit con otros ingresos. Por ejemplo, si la depreciación de la propiedad, los intereses de los préstamos, etc. se registran como gastos, y como resultado hay un déficit en el negocio de alquiler, éste puede deducirse de los ingresos laborales y de otros ingresos para reducir el impuesto sobre la renta. Como los tipos impositivos son más elevados para las rentas más altas, los beneficios de este efecto de ahorro fiscal son significativos y, junto con los ingresos por alquiler, dan lugar a mayores rendimientos sobre la base del salario neto.
Además, los efectos de ahorro fiscal de la inversión inmobiliaria no se limitan al impuesto sobre la renta. Al comprar una propiedad, puede ser posible beneficiarse de una reducción del impuesto de licencia de registro y del impuesto de adquisición de bienes inmuebles, y también pueden aplicarse medidas especiales para el impuesto sobre bienes inmuebles mientras se posea la propiedad. En algunos casos, especialmente para propiedades de nueva construcción y residenciales que cumplan ciertos requisitos, las medidas de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles pueden aplicarse durante varios años, lo que contribuye a ahorrar costes a medio y largo plazo. Además, a la hora de vender un inmueble en el futuro, la carga fiscal sobre las plusvalías de la venta puede reducirse porque la propiedad de inmuebles a largo plazo da lugar a tipos preferentes del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (el tipo impositivo es más bajo a largo plazo que a corto plazo). Estos mecanismos permiten que la inversión inmobiliaria funcione como una medida global de ahorro fiscal y contribuya a aumentar el rendimiento de las inversiones.
Una de las principales razones por las que la inversión inmobiliaria es tan popular es que ofrece un buen equilibrio entre dos tipos de rendimiento : las ganancias de ingresos estables y las futuras ganancias de capital. El beneficio de las rentas de alquiler de los inmuebles se conoce como ganancia de renta y es un ingreso estable que puede obtenerse regularmente cada mes mientras se mantenga el inmueble. Por otro lado, el beneficio de la venta de un inmueble a un precio superior al de compra se denomina plusvalía y es un beneficio temporal de la compraventa de inmuebles. En la inversión inmobiliaria, es posible obtener ingresos tanto de las rentas como de las plusvalías, y esto es lo que la hace atractiva de un modo que no lo son otros productos financieros.
En primer lugar, las ganancias por rentas son estables: los ingresos por alquiler de bienes inmuebles no se ven afectados fácilmente por la coyuntura económica, y es raro que se reduzcan significativamente o que caigan repentinamente a cero. Como se menciona en la sección 3.2, a diferencia de los dividendos de las acciones, es difícil imaginar una caída repentina de los alquileres, y con un solo condominio o piso, es poco probable que todos los inquilinos se muden a la vez, por lo que es más fácil predecir los ingresos futuros. Esta ganancia de renta estable puede utilizarse para estabilizar su vida y su negocio, al proporcionarle un ingreso mensual constante en efectivo para cubrir los reembolsos de préstamos y los gastos de mantenimiento.
Las plusvalías, por su parte, también pueden generar grandes beneficios, dependiendo de las condiciones del mercado inmobiliario y de la escasez de propiedades. Sobre todo en Japón, donde el mito de la tierra es fuerte, hay muchos casos en los que poseer una propiedad en una buena ubicación durante un largo periodo de tiempo permite venderla a un precio más alto que cuando se adquirió. Por supuesto, los precios de los inmuebles fluctúan en función de la economía y de la oferta y la demanda, pero sólo la inversión inmobiliaria permite estrategias flexibles, como la obtención de rentas y la orientación de las ganancias por la venta de propiedades en el momento adecuado. De hecho, muchos inversores adoptan un enfoque de dos niveles, con el objetivo último de obtener plusvalías con la venta del inmueble, al tiempo que obtienen ganancias por rentas procedentes de operaciones de alquiler en el periodo previo a la venta. La posibilidad de obtener beneficios tanto de los ingresos constantes como del aumento del valor de los activos es una de las principales razones por las que la gente opta por invertir en bienes inmuebles.
La diversificación es una de las estrategias en las que se centran los inversores de alto patrimonio a la hora de gestionar sus activos. Al asignar activos a diferentes clases de activos, como acciones, bonos, efectivo e inmuebles, el objetivo es compensar la caída del valor de algunos activos con otros, y aumentar de forma constante los activos en su conjunto. De hecho, las personas con un patrimonio neto de varios cientos de millones de yenes rara vez invierten concentradas en un solo activo, y los bienes inmuebles son una parte importante de su cartera. Según un estudio, las inversiones inmobiliarias representan una media del 14,6% de la asignación de activos de los particulares con un patrimonio neto muy elevado (más de 3.000 millones de yenes). También se informa de que los HNWI japoneses tienden a tener una ponderación especialmente elevada en el sector inmobiliario, lo que indica la importancia de los bienes inmuebles en la defensa y diversificación de los activos.
Lo que cabe destacar del papel que desempeña el sector inmobiliario en la diversificación de activos son sus características de movimiento de precios. Como ya se ha dicho, los precios de los bienes inmuebles no fluctúan tan salvajemente a diario como los del mercado bursátil y se ven menos afectados por las fluctuaciones económicas. Cuando las acciones y los tipos de cambio están en declive, los precios de los inmuebles no necesariamente caen inmediatamente en simpatía, sino que se mueven en su propio ciclo de valor a largo plazo. Por lo tanto, al incorporar activos con diferentes movimientos de precios, como los bienes inmuebles, a una cartera centrada en acciones, se puede reducir la volatilidad global (riesgo de fluctuación) y conseguir fácilmente resultados de inversión estables. De hecho, la investigación ha demostrado que aproximadamente el 86% de los inversores de alto patrimonio neto con activos financieros de 100 millones de yenes japoneses o más practican la diversificación a través de múltiples activos, incluyendo acciones y bonos, así como bienes inmuebles. Así pues, el sector inmobiliario es uno de los métodos de diversificación de activos preferidos por los grandes patrimonios y desempeña un papel importante en la mejora de la estabilidad de la cartera y la diversificación del riesgo.
Los bienes inmuebles también son muy apreciados como "activo de protección contra la inflación" e "instrumento de cobertura del riesgo de contingencia". Por lo general, el valor de los activos financieros, como el efectivo y los depósitos, disminuye a medida que avanza la inflación (subida de precios), pero se dice que los activos reales, como los bienes inmuebles, tienen menos probabilidades de perder valor aunque suban los precios. De hecho, la historia ha demostrado que cuando la economía se calienta y los precios (índice de precios al consumo) suben, los precios inmobiliarios y los alquileres tienden a subir en consecuencia. Por ejemplo, durante los pasados periodos de alta inflación en Japón y EE.UU., la correlación entre los precios de la vivienda y los precios se mantuvo alta, lo que indica que los bienes inmuebles constituían una excelente cobertura contra la inflación. Esta es la razón por la que muchos particulares con grandes patrimonios e inversores incluyen activos reales como la propiedad inmobiliaria en sus carteras como forma de prepararse para el riesgo de inflación.
Además, el sector inmobiliario es un activo tranquilizador desde el punto de vista de la cobertura del riesgo. Incluso cuando los mercados bursátiles se desploman debido a los resultados de las empresas o a los acontecimientos mundiales, es muy poco probable que los precios de los inmuebles caigan en picado de la noche a la mañana, y las fluctuaciones diarias de los precios son leves. Por ejemplo, aunque se produzca una gran crisis económica o un escándalo empresarial, la reacción no es tan instantánea como en el caso de las cotizaciones bursátiles y, en el caso de los inmuebles en alquiler, los ingresos mensuales por alquiler no desaparecen de inmediato. Más bien, los bienes inmuebles resultan atractivos como "activo defensivo", ya que siguen generando cierto valor e ingresos incluso durante las recesiones económicas. Además, cuando los precios del suelo y los alquileres suben en consonancia con la inflación, el valor de la propiedad no se reduce en términos reales, sino que incluso puede aumentar el valor global del activo. De este modo, la tenencia de propiedades inmobiliarias es una especie de cobertura del riesgo que protege los activos contra la inflación y mitiga el riesgo de volatilidad del mercado. Muchos inversores reconocen que, desde una perspectiva a largo plazo, sustituir activos reales como la propiedad inmobiliaria por activos reales es más eficaz para la protección del patrimonio que seguir manteniendo grandes cantidades de efectivo.
Los bienes inmuebles también pueden ser una herramienta útil para transmitir activos a la siguiente generación. Desde el punto de vista de las medidas de sucesión, el dinero en efectivo y las acciones cotizadas se valoran al 100% de su valor de mercado en términos de valoración de la herencia, mientras que los bienes inmuebles se valoran a un tipo inferior al valor real porque se basa en los precios del suelo a pie de carretera y en los valores de tasación del impuesto sobre bienes inmuebles.
Desde la perspectiva del empresario, los bienes inmuebles también pueden utilizarse como estrategia de sucesión empresarial. Las elevadas valoraciones de las acciones de la empresa y de los activos empresariales pueden dar lugar a una gran carga fiscal en concepto de impuestos de sucesiones y donaciones cuando las acciones se transfieren a los sucesores o se heredan. Por lo tanto, si una empresa o un particular adquiere bienes inmuebles antes de la sucesión empresarial y los incorpora a la estructura de activos, cabe esperar que esto tenga el efecto de reducir el valor de tasación de los activos en su conjunto. Al sustituir el efectivo y los depósitos por bienes inmuebles, la valoración de la participación del propietario de la empresa (valoración del activo neto) puede reducirse, lo que se traduce en una menor carga fiscal en el momento de la sucesión. Además, existe un sistema denominado "excepción del lote de edificios pequeños", que puede aplicarse si se cumplen determinados requisitos. Se trata de un sistema preferente que permite reducir entre un 50% y un 80% el valor catastral de los terrenos utilizados con fines empresariales o residenciales cuando se heredan, y merece la pena tenerlo en cuenta en el caso de las personas más adineradas que poseen muchos bienes. Por ejemplo, si el terreno se utiliza de antemano como propiedad de alquiler, podrá acogerse a una excepción especial como terreno residencial para negocio de préstamo cuando se produzca la herencia, lo que puede tener un importante efecto de ahorro fiscal.
De este modo, los bienes inmuebles son un medio muy eficaz de prepararse para la futura sucesión hereditaria y empresarial. Al trasladar los activos a bienes inmuebles antes del fallecimiento, no sólo se pueden dejar como activos físicos a los miembros de la familia que fallecen, sino que se puede reducir el valor de tasación del impuesto de sucesiones y transmitir la propiedad sin problemas. De hecho, muchas personas adineradas que invierten en inmuebles los adquieren con la intención de preservar el patrimonio y garantizar un traspaso sin problemas a la siguiente generación. La herencia y la sucesión es un campo que requiere conocimientos especializados, pero incorporando hábilmente los bienes inmuebles, la carga fiscal y los riesgos pueden controlarse y los activos importantes pueden transmitirse a la siguiente generación al tiempo que se protegen.
Como se ha mencionado anteriormente, la inversión inmobiliaria se elige por una amplia gama de razones, entre las que se incluyen su eficacia en la creación de activos, sus méritos para ahorrar impuestos, la capacidad de obtener tanto rentas como plusvalías, los efectos de diversificación de activos, las funciones de protección frente a la inflación y cobertura de riesgos, y su utilidad como estrategia de sucesión hereditaria y empresarial. Como se expone en cada una de estas secciones, la inversión inmobiliaria tiene un gran atractivo en el sentido de que no sólo persigue la obtención de beneficios, sino que también puede funcionar como un medio integral de proteger y alimentar los activos y transmitirlos a la siguiente generación. No sólo para las personas con patrimonios muy elevados, sino que es muy significativo incluir los bienes inmuebles en la construcción de una cartera de activos con vistas al futuro.
Por supuesto, hay algunos puntos a tener en cuenta a la hora de invertir en bienes inmuebles, como la liquidez de la propiedad, las molestias de gestión y los riesgos de gestión. Sin embargo, estos riesgos pueden controlarse adecuadamente si se seleccionan las propiedades adecuadas y se gestionan con el asesoramiento de expertos. Desde una perspectiva a largo plazo, la inversión inmobiliaria puede ser una opción poderosa para una gestión de activos sólida y diversificada. Esperamos que aproveche al máximo las múltiples ventajas de los bienes inmuebles en función del volumen de su patrimonio y de sus objetivos de inversión.