En Japón existe una cultura que valora mucho la "nueva construcción". La palabra "nueva construcción" brilla en los anuncios inmobiliarios, y muchos compradores de vivienda aspiran a una obra nueva. Sin embargo, sorprendentemente , los superricos del mundo optan por lo contrario. ¿Por qué prefieren la "segunda mano" a la "obra nueva"?
En este artículo, analizamos las estrategias de inversión inmobiliaria de los superricos, cuyos ingresos familiares anuales superan los 100 millones de yenes, y las razones por las que eligen propiedades de segunda mano. Mientras desentrañamos las diferencias en los valores inmobiliarios entre Japón y Occidente, le mostraremos el valor oculto de las propiedades de segunda mano y la esencia de la selección inmobiliaria que practican los ricos. También presentaremos el secreto de "elegir sabiamente", del que también pueden aprender los compradores de vivienda corrientes.
Los valores inmobiliarios difieren mucho entre Japón y Occidente. La diferencia es evidente al observar los datos.
| País/Región | Porcentaje de viviendas de segunda mano en circulación | Porcentaje de viviendas nuevas en circulación |
|---|---|---|
| EE.UU. (2017) | 82% (2017) | 18% (2017) |
| Reino Unido | 88% | 12% |
| Francia | 66% | 34% |
| Japón (2013) | 14% Francia | 86% |
Fuente: basado en datos del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo y otras fuentes.
Mientras que en Europa y EE.UU. más del 80% del mercado de distribución de viviendas está formado por viviendas de segunda mano, en Japón la proporción se invierte. ¿De dónde procede esta diferencia?
Las razones de la preferencia por la construcción nueva en Japón son las siguientes:
Por otro lado, en Europa y EE.UU. se ha formado un mercado en el que se evalúa adecuadamente el valor de los inmuebles usados. Sobre todo en EE.UU. y el Reino Unido, donde el valor patrimonial del propio edificio apenas disminuye a medida que envejece, no es raro que casas de más de 100 años se vendan a precios elevados.
En las zonas acomodadas, los edificios tradicionales con una larga historia se consideran símbolos de estatus y pueden alcanzar precios más altos que los edificios nuevos.
¿Por qué los ricos del mundo, especialmente en Estados Unidos, se decantan por las propiedades de segunda mano? Hay seis razones que explican la elección de inmuebles por parte de los superricos
Como no existen transacciones anteriores de propiedades de nueva construcción, es difícil juzgar si el precio es adecuado o no. En cambio, en el caso de las propiedades de segunda mano, es posible determinar el precio adecuado basándose en los precios de transacciones pasadas y en el historial comercial de otras habitaciones del mismo edificio.
La ubicación es el factor más importante a la hora de determinar el valor de una propiedad. Los inmuebles de segunda mano suelen estar en ubicaciones privilegiadas ya establecidas. Las personas con un alto poder adquisitivo conocen bien el principio inmobiliario básico de que "el 90% de una propiedad viene determinado por su ubicación", y al elegir una propiedad de segunda mano bien ubicada, se aseguran la estabilidad futura de su valor.
Las propiedades de segunda mano tienen la ventaja de que pueden renovarse después de la compra , lo que le permite personalizar libremente el espacio a su gusto. Este "alto grado de libertad" es una razón importante para elegir una propiedad entre la clase alta, cuyos ingresos familiares anuales superan los 30 millones de yenes.
Además del efectivo, los seguros, las acciones, los bonos y el oro, las personas con un patrimonio neto muy elevado aumentan la seguridad de sus activos añadiendo a sus carteras bienes inmuebles, que se consideran a prueba de inflación. En particular, los condominios de segunda mano en el centro de las ciudades actúan como un baluarte para proteger los activos reales incluso frente a la inflación.
En Japón, los bienes inmuebles de segunda mano suelen tasarse a un valor inferior al del mercado. Esta característica ha llevado a los particulares adinerados a adquirir propiedades de segunda mano como medida contra el impuesto de sucesiones.
Los particulares con un patrimonio muy elevado eligen la propiedad basándose en la propiedad a largo plazo, en lugar de la compraventa especulativa a corto plazo. Desde esta perspectiva, las características de la propiedad que no pierden valor con el tiempo son más importantes que el valor de una propiedad de nueva construcción.
A la hora de comprar un inmueble de segunda mano, hay tres factores principales que influyen en su valor inmobiliario. Las personas con un patrimonio neto muy elevado eligen sus propiedades en función de estos factores.
Una buena ubicación es el factor más importante para determinar el valor patrimonial de un inmueble de segunda mano. Una buena ubicación viene determinada por los siguientes aspectos
De hecho, los precios de los condominios usados en el centro de Tokio varían mucho según la estación: durante el período de cinco años de 2019 a 2024, los precios de los condominios usados alrededor de la estación de Kamiyacho se dispararon en un factor de aproximadamente 3,13 (+213% de aumento). Este es el resultado de la escasez de ubicaciones excelentes y de la demanda generada por las personas adineradas que las buscan.
Fuente: Kenbike.
La fuerza de la marca de la ciudad en la que se encuentra una propiedad también tiene un impacto significativo en el valor de los activos de una propiedad existente. Los superricos tienden a preferir barrios con muchos residentes igualmente ricos. Esto no se debe simplemente a que les preocupe su estatus, sino a que valoran el poder adquisitivo de la zona circundante y la estabilidad de los valores inmobiliarios.
El poder de marca de una ciudad tiene un impacto significativo en el valor de un condominio de segunda mano. La fuerza de la marca significa que la ciudad es popular y tiene una buena imagen entre los residentes. Por ejemplo, una ciudad con una zona residencial de lujo, un paisaje hermoso o una zona reurbanizada tiene una marca fuerte y es más probable que se mantengan los valores inmobiliarios de los condominios de segunda mano en esa zona." (Fuente: Aid My Bank )
La solidez de la marca de la empresa constructora (contratista general) o promotora es importante, incluso para los inmuebles de segunda mano. Los inmuebles construidos por empresas fiables suelen tener un diseño y una construcción de mayor calidad y es menos probable que se deterioren con el tiempo.
El estado de gestión de la asociación gestora y el historial de reparaciones a gran escala son también factores importantes que afectan al valor de los activos inmobiliarios. Los ultrarricos eligen propiedades con gastos de gestión y reservas para reparaciones adecuados y un mantenimiento regular.
Los ultra ricos que compran propiedades de segunda mano suelen realizar reformas de alto nivel para personalizar el espacio a su gusto. Los puntos de renovación en los que se centran son los siguientes
Las personas adineradas prefieren planos de planta abierta que minimicen las paredes y maximicen el espacio habitable. Una reestructuración significativa de la distribución, como la integración de habitaciones adyacentes para crear un gran espacio LDK, ha dado como resultado una sensación tanto de apertura como de lujo.
El uso de materiales naturales como el mármol y la madera maciza para realzar la materialidad de todo el espacio es especialmente importante en la renovación de viviendas acomodadas. Estos materiales, que combinan lujo y calidez, no se deterioran con el tiempo, sino que ganan textura con el paso del tiempo, lo que también es muy valorado. 3. introducción de equipamiento de alta gama
La calidad de vida aumenta con la introducción de productos de marcas nacionales y extranjeras muy conocidas, como cocinas de sistema multifuncional, electrodomésticos empotrados, bodegas y chimeneas de bioetanol. En particular, los productos de marcas de lujo como "Miele", "GAGGENAU" y "LIEBHERR" forman parte del estatus de los ricos.
Los diseños más populares consisten en unificar todo el interior en tonos tenues, como esmaltes, monótonos y blancos, y utilizar mármol y molduras como acentos. Estos diseños de interiores chic tienen una belleza atemporal y universal y contribuyen a mantener el valor de la propiedad en el futuro.
| Tipo de propiedad | Precio de coste (por m2) |
|---|---|
| Renovación de pisos de lujo | 350.000 yenes o más por m2 |
| Casas unifamiliares (incluidas dependencias) | 400.000-500.000 yenes/m2 |
Hay diferencias culturales e históricas que subyacen a la significativa diferencia de valores de las propiedades de segunda mano entre Japón y Occidente.
En Japón, desde el periodo de rápido crecimiento económico, ha sido común la creencia de que "una vez que se construye una casa, está terminada". Esto se debe a los siguientes factores
En Occidente, en cambio, el valor de los inmuebles de segunda mano es muy apreciado debido a los siguientes antecedentes culturales
Estas diferencias culturales se manifiestan en las diferencias de valoración de los inmuebles de segunda mano en el mercado inmobiliario.
Las estrategias de inversión inmobiliaria de los superricos incluyen "decisiones sabias" que no se conocen generalmente. Sus características son las siguientes
Los individuos con un patrimonio muy elevado ponen más énfasis en la estabilidad a largo plazo del valor de los activos que en las ganancias de valor a corto plazo. Tienen una actitud de "esperar a que aparezca una buena propiedad" y no invierten a la fuerza en propiedades de nueva construcción.
Los particulares con un patrimonio muy elevado aumentan la estabilidad de sus activos incorporando a sus carteras bienes inmuebles, además de activos financieros. Especialmente en tiempos de inflación, el sector inmobiliario, como activo real, desempeña un papel en la defensa del patrimonio.
Los particulares con patrimonios elevados aprovechan al máximo los efectos de ahorro fiscal de la amortización. En algunos casos, especialmente con propiedades de segunda mano en el extranjero, se puede conseguir un mayor ahorro fiscal.
Los particulares con un patrimonio muy elevado aumentan el valor de sus activos realizando renovaciones planificadas después de comprar una propiedad. Mediante la instalación de interiores de lujo y equipamiento de última generación, su estrategia consiste en aumentar el valor de la propiedad para su futura reventa o alquiler.
Hemos visto por qué los superricos eligen las propiedades de segunda mano en lugar de las de nueva construcción, y hay muchas lecciones que los compradores de propiedades ordinarios pueden aprender de ello.
El valor de una propiedad depende más de su "ubicación" que de la novedad del edificio. Una buena ubicación es un valor que no se pierde con el tiempo y que, de hecho, puede aumentar su rareza. Incluso los inmuebles de segunda mano tienen más probabilidades de conservar su valor si se encuentran en una buena ubicación.
Mientras que hay pocos datos para juzgar la idoneidad del precio de las propiedades nuevas, es más fácil juzgar el precio adecuado de las propiedades de segunda mano basándose en el historial de transacciones pasadas. El hecho de que haya menos asimetría de información y más margen para negociar el precio es importante para el comprador prudente. 3.
Otro de los grandes atractivos de las viviendas de segunda mano es el alto grado de libertad para personalizarlas a tu gusto mediante reformas. Es posible crear espacios únicos que no se pueden conseguir en una construcción nueva. En términos de rentabilidad, renovar una propiedad de segunda mano de alta calidad puede ser una opción más racional que comprar un edificio nuevo.
Los grandes patrimonios siempre eligen propiedades con una perspectiva a largo plazo. El énfasis en la ubicación y la calidad que mantendrán su valor en el futuro, en lugar de las tendencias a corto plazo o la novedad del edificio, es un enfoque que también resulta útil para los compradores ordinarios.
A la hora de considerar la compra de un inmueble de segunda mano, los tres puntos siguientes son especialmente importantes
Aprender de las elecciones inmobiliarias de los superricos y desarrollar un ojo para el valor intrínseco de una propiedad, en lugar de obsesionarse con la supremacía de la nueva construcción, es el primer paso para una inversión inmobiliaria inteligente.
R. El riesgo más importante que hay que tener en cuenta al comprar una propiedad de segunda mano son los "vicios ocultos". Aunque no haya problemas en la superficie, puede haber goteras o problemas estructurales al acecho. Para evitarlo, se recomienda realizar una inspección profesional de la vivienda (estudio del estado del edificio) para comprobar objetivamente el estado del inmueble. También es importante comprobar las actas y el historial de reparaciones de la asociación gestora. En el caso de los condominios, investigue también el importe del fondo de reserva para reparaciones y el estado de gestión de la asociación gestora.
R. Los métodos de mantenimiento eficaces para mantener el valor de los activos son las "inspecciones periódicas preventivas y las reparaciones adecuadas". Especialmente en áreas propensas al deterioro, como tejados, paredes exteriores y sistemas de agua, es necesario actuar lo antes posible antes de que los problemas se agraven. En el caso de los condominios, también es importante participar activamente en la gestión de la asociación gestora y fomentar la aplicación de planes adecuados de reparación a gran escala. La actualización periódica de las instalaciones para adaptarlas a las necesidades de cada momento también puede ayudar a evitar la pérdida de valor de los activos.
R. Las principales diferencias entre las elecciones inmobiliarias de los ricos y la población en general son la duración del horizonte temporal y la actitud inversora hacia la calidad. Las personas con un elevado patrimonio evalúan los inmuebles desde una perspectiva a muy largo plazo, de 50 o 100 años, y es menos probable que se dejen influir por modas y tendencias a corto plazo. También tienden a invertir en materiales y equipos de alta calidad, sin escatimar costes iniciales. La población en general suele considerar el periodo de amortización de la hipoteca (30-35 años) como una guía y puede dar prioridad al control de los costes iniciales. Sin embargo, a largo plazo, la inversión en ubicación y calidad contribuirá a mantener el valor de los activos, por lo que es sensato optar por maximizarlos dentro del presupuesto.
R. Hay tres factores clave para identificar una propiedad de segunda mano con potencial
También es importante elegir una zona en la que la demanda se mantenga a largo plazo, teniendo en cuenta los cambios demográficos y la diversificación de los estilos de trabajo.
R. El truco para maximizar la rentabilidad de las renovaciones es "invertir fuertemente en áreas directamente relacionadas con el valor del activo". En concreto, hay que centrarse en los siguientes puntos
Por otro lado, los diseños demasiado individualistas y los equipamientos especiales pueden dividir los gustos en una futura venta. Seleccionar materiales y equipamientos de calidad, teniendo en cuenta la versatilidad, ayudará a mantener y aumentar el valor de los inmuebles a largo plazo.
INA&Associates organiza regularmente consultas gratuitas sobre cómo elegir un inmueble de segunda mano, con referencia a las estrategias de inversión inmobiliaria de los ultra ricos. Podemos sugerirle el mejor plan de inversión inmobiliaria desde las perspectivas de "ubicación", "valor del activo" y "renovación". Para más información, visite nuestro sitio web o póngase en contacto con nosotros por teléfono o correo electrónico.