Hay razones claras por las que la inversión en la propiedad de todo un edificio de apartamentos sólo favorece a la clase inmobiliaria alta. A continuación se enumeran las principales.
Flujo de caja estable y diversificación: como un edificio contiene varios pisos, la fuente de ingresos por alquiler está diversificada. Incluso si algunas habitaciones están vacías, se reciben ingresos de otras habitaciones, lo que significa que el riesgo de ingresos nulos debido a las vacantes es bajo y se puede generar una renta de alquiler estable. La demanda de viviendas también es atractiva porque está menos sujeta a fluctuaciones extremas de la economía y se sustenta en las necesidades de vivienda de las personas, lo que dificulta que fluctúe tan rápidamente como la renta variable.
Alta rentabilidad y efecto apalancamiento: un solo edificio de apartamentos puede generar elevados ingresos totales y altos rendimientos, ya que una sola inversión puede generar alquileres para varias unidades. En particular, los pisos de segunda mano en zonas rurales y suburbanas suelen tener rendimientos superficiales más elevados que los estudios en el centro de las ciudades, lo que los convierte en una inversión eficaz para personas adineradas con fuertes recursos financieros. Otra ventaja de las personas adineradas es que pueden utilizar fácilmente los préstamos bancarios. Al apalancar sus propios fondos con préstamos, pueden gestionar grandes activos con pequeños fondos personales y aumentar la velocidad de crecimiento de los activos. Sin embargo, un endeudamiento excesivo aumenta el riesgo de deterioro de los beneficios cuando suben los tipos de interés, por lo que el uso de préstamos requiere planificación.
Conseguir activos a gran escala con menos complicaciones: Cuando se aspira a activos de varios cientos de millones de yenes, es más eficiente adquirir varios inmuebles individuales que comprar docenas de bloques de estudio, ya que requiere menos transacciones. El proceso de compra de un solo edificio no difiere mucho del de un condominio, incluidos el contrato de compraventa y los procedimientos de financiación, por lo que puede decirse que , para el mismo tamaño de activo, lleva menos tiempo adquirir un solo edificio con un número reducido de transacciones. Por ejemplo, si se trata de una persona con ingresos anuales superiores a 12 millones de yenes y activos financieros superiores a 30 millones de yenes, resulta más eficiente en términos de tiempo invertir en un único edificio de apartamentos desde el principio en lugar de comprar más unidades en incrementos más pequeños, y las personas con más éxito suelen optar por invertir en edificios únicos.
Discrecionalidad del propietario para aumentar el valor del activo: A diferencia de los condominios, un piso en un solo edificio le permite gestionar todo el edificio a su discreción. Por ejemplo, el propietario puede decidir a su discreción la fijación del alquiler, la renovación, las mejoras de las instalaciones comunes y el calendario de las reparaciones importantes. La ventaja es que es fácil aumentar el valor de los activos inmobiliarios y la rentabilidad a medio y largo plazo, ya que puede aplicar medidas para aumentar la tasa de ocupación y realizar inversiones para aumentar los alquileres usted mismo. Este es un aspecto que depende de las decisiones de la asociación de gestión en la propiedad de unidades, y es un punto fuerte exclusivo de la propiedad de un solo edificio.
Por estas razones, también se dice que "las personas más rentables invierten en un piso de un solo edificio". Para la gente de negocios con ingresos elevados y agendas apretadas, invertir en un piso individual es una opción atractiva, ya que les permite disfrutar de ingresos estables y ventajas fiscales con menos complicaciones.
Además de los pisos individuales, existen otras formas de inversión inmobiliaria, como la inversión en condominios (habitaciones individuales en condominios) y la inversión de alquiler en casas unifamiliares. Veamos por qué las personas con grandes patrimonios eligen los pisos de una sola planta frente a estas otras opciones de inversión y sus ventajas frente a otros métodos de inversión.
Diferencia de rendimiento:el rendimiento de la inversión suele ser mayor en el caso de los apartamentos unifamiliares en muchos casos. Para una ubicación y antigüedad similares, los apartamentos de un solo edificio tienden a valorarse con descuento debido a la gran inversión total y al número limitado de compradores, lo que se traduce en mayores rendimientos. Por otra parte, los condominios tienden a ser muy competitivos y los rendimientos se comprimen en las zonas populares. Además, puede decirse que el impacto del riesgo de desocupación es más directo que en el caso de las viviendas unifamiliares, ya que los ingresos son nulos cuando se producen desocupaciones.
Diferencias en la liquidez (facilidad de venta): La ventaja de una unidad de condominio es que es fácil formular una estrategia de salida para la venta. Como hay muchos compradores potenciales y la financiación es fácil de obtener, suele ser relativamente fácil convertirlos en efectivo cuando se quiere vender. La liquidez de los pisos de un solo edificio es menor debido a su mayor precio, lo que limita el número de personas que pueden comprarlos. Hay que tener en cuenta, sin embargo, que incluso un inmueble compartimentado no puede venderse si sólo puede venderse a un precio inferior al saldo pendiente del préstamo. En particular, se han dado casos de estudios de nueva construcción comprados con un préstamo completo que han caído por debajo del saldo restante del préstamo y han resultado "invendibles", por lo que es necesario seleccionar cuidadosamente la propiedad desde el momento de la compra para garantizar la salida.
Discreción en la gestión y el funcionamiento: En la propiedad unitaria, las decisiones sobre la gestión de las zonas comunes que no sean su propia habitación y las reparaciones del edificio se dejan en manos de la asociación de gestión. Con la propiedad unitaria, usted puede controlar la gestión de todo el edificio a su discreción, lo que tiene la ventaja de permitirle aplicar libremente medidas para promover la ocupación y aumentar el valor. Por ejemplo, los propietarios pueden utilizar su propio criterio para actualizar las instalaciones anticuadas y hacerlas más atractivas, y pueden tomar medidas flexibles para evitar que queden vacías. Esta es una ventaja que no se encuentra en las inversiones en condominios, y las propiedades unifamiliares tienen la ventaja de que permiten a los propietarios crear su propio margen de mejora de los beneficios.
Eficiencia de la expansión: los pisos unifamiliares también son más eficientes a la hora de aumentar el tamaño de su patrimonio. La desventaja de los condominios es que sólo se puede aumentar el número de unidades de una en una y, para el mismo importe de inversión, se necesita mucho tiempo y esfuerzo para completar un gran número de transacciones. Con un edificio individual, el número de unidades puede aumentarse colectivamente en una sola compra, lo que permite incluso a los ricos más ocupados ampliar sus carteras de manera eficiente.
Ahorro fiscal por depreciación: lospisos unifamiliares, muchos de los cuales son de madera, son más ventajosos en términos de ahorro fiscal. Las estructuras de madera (con una vida útil estatutaria de 22 años) pueden amortizarse en un periodo de tiempo más corto, lo que aumenta la cantidad de gastos registrados cada año, incrementando así el efecto de reducción de ingresos. Por otro lado, la mayoría de los condominios son estructuras RC con una larga vida útil de 47 años, y la depreciación anual es pequeña, por lo que el efecto de ahorro fiscal es limitado. Por lo tanto, para las personas con rentas altas, un edificio de apartamentos individuales es más adecuado como medida de ahorro fiscal.
Lo anterior demuestra que , si se dispone de los activos necesarios para obtener un préstamo y se busca una inversión a largo plazo, un edificio de apartamentos individual presenta mayores ventajas generales. Por otra parte, también es cierto que es fácil empezar con una pequeña cantidad de dinero y venderla rápidamente, por lo que debe elegir en función del tamaño de sus activos y de su experiencia.
En los últimos años, el método de comprar viviendas unifamiliares usadas en zonas rurales (las llamadas "casas en mal estado") con descuento, renovarlas y alquilarlas con altos rendimientos también se ha hecho popular entre los inversores privados. Las principales diferencias con los pisos unifamiliares radican en la cuantía de la inversión y el esfuerzo necesario.
Rendimiento/rentabilidad: las viviendas unifamiliares en alquiler pueden tener rendimientos fenomenalmente altos, dependiendo de la propiedad. El límite superior de rendimiento es más alto que el de un edificio de viviendas unifamiliares. Sin embargo, estas propiedades tienen mucha competencia y no son fáciles de encontrar para los principiantes. Además, los ingresos por alquiler por unidad son pequeños, por lo que por muy alto que sea el rendimiento, la cantidad de beneficios obtenidos tiende a limitarse a unos pocos cientos de miles de yenes al año. Por otro lado, la diferencia es que un edificio de apartamentos tiene un gran número de unidades y un gran flujo de caja absoluto, por lo que es más fácil obtener la escala de rentabilidad que buscan las personas adineradas.
Tiempo y esfuerzo necesarios y dificultad de la operación: invertir en viviendas unifamiliares requiere mucho esfuerzo, desde encontrar una propiedad hasta organizar las reformas, lo que se parece más a un "negocio" que a una inversión inmobiliaria. Los obstáculos para los principiantes son altos, ya que el mercado de distribución no está bien desarrollado y no se pueden encontrar buenas casas confiando en los comerciantes, y los costes de construcción suelen ser relativamente altos si la escala es pequeña y hay que trabajar por cuenta propia para llegar a fin de mes. Por otro lado, es fácil recibir información de empresas inmobiliarias y subcontratar la gestión de un solo edificio de pisos, lo que facilita la entrada en el mercado a personas con ocupados trabajos diarios. De hecho, en muchos casos, la gestión de pisos es más adecuada para empleados y directivos de empresas con altos ingresos que las viviendas unifamiliares.
Liquidez (facilidad de venta): las viviendas unifamiliares en alquiler pueden venderse no sólo con fines de inversión, sino también en función de la demanda real (como viviendas particulares), por lo que resulta relativamente fácil atraer compradores. El bajo rango de precios hace que sean fáciles de convertir en efectivo y, en general, las viviendas unifamiliares son muy líquidas. Sin embargo, debido a la inmadurez del mercado, hay muchos casos de "alta liquidez pero alto rendimiento", y también hay oportunidades exclusivas de las viviendas unifamiliares , donde la demanda es alta y los rendimientos son buenos. Los pisos de una sola unidad también son bastante fáciles de vender, dependiendo de su ubicación, pero los compradores se limitan básicamente a inversores, por lo que están un paso por detrás de las viviendas unifamiliares en cuanto a liquidez. Sin embargo, como ya se ha mencionado, los pisos de una sola unidad suelen conservarse a largo plazo como medida de herencia, por lo que la liquidez puede no ser tan importante.
Diferencias en los efectos de ahorro fiscal: lospisos de un solo edificio con un valor inmobiliario mayor tienen una ventaja cuando se trata de efectos de ahorro fiscal como la depreciación. Para conseguir los mismos beneficios fiscales, hay que aumentar el número de propiedades de una vivienda unifamiliar, lo que resulta ineficaz teniendo en cuenta la carga procesal y administrativa de cada transacción. Para aprovechar la depreciación, que es más eficaz para las rentas más altas, es más ventajoso contabilizar una gran cantidad de gastos a la vez en una sola propiedad.
De la comparación anterior, puede decirse que la inversión en viviendas unifamiliares es adecuada para "personas que pueden hacer de la inversión inmobiliaria en sí misma un hobby o un negocio", mientras que la inversión en un solo edificio de apartamentos es adecuada para "personas que quieren perseguir efectos de gestión de activos aunque estén ocupadas". Para las personas adineradas que ya disponen de suficientes recursos financieros y quieren invertir de forma eficiente, un apartamento individual es probablemente una mejor opción.
Aunque invertir en un piso individual tiene muchas ventajas, por supuesto existen riesgos y desventajas que hay que tener en cuenta. A continuación se resumen las principales ventajas e inconvenientes.
Ingresos por alquiler estables y cuantiosos: como ya se ha mencionado, un único inmueble tiene un flujo de caja estable con ingresos procedentes de múltiples ocupaciones. Incluso si una unidad está vacía, se reciben ingresos por alquiler de las otras unidades, por lo que el riesgo de ingresos nulos es bajo, lo que supone una gran tranquilidad. Además, el alquiler mensual total aumenta con el número de unidades, lo que facilita la generación de una gran cantidad de ingresos no devengados.
Alta rentabilidad y margen para aumentar el valor del activo: la compra de un solo edificio es una inversión con un alto potencial de rentabilidad, y con la gestión adecuada, la tasa de rendimiento puede aumentar aún más. Si el propietario se encarga de la gestión y explotación global del edificio, es posible aumentar el valor del activo incrementando la tasa de ocupación y los alquileres. La posibilidad de aumentar la rentabilidad a largo plazo añadiendo valor, por ejemplo remodelando o añadiendo instalaciones a las unidades vacantes, es una característica atractiva, dependiendo de la estrategia.
Ahorro fiscal y de sucesiones: las rentas más altas se benefician más del efecto de ahorro fiscal de la depreciación. La elevada proporción de edificios de madera en un mismo edificio de apartamentos significa que pueden registrarse grandes gastos de depreciación cada año, lo que permite deducir los ingresos inmobiliarios de otros ingresos, reduciendo así el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre la vivienda. Este efecto es mayor cuanto más progresivo es el tipo impositivo y cuanto más rico es el contribuyente. Además, como ya se ha mencionado, el valor catastral de los bienes inmuebles en el impuesto de sucesiones es significativamente inferior al valor real, por lo que el impuesto de sucesiones puede reducirse en comparación con la tenencia de la propiedad en efectivo. Así pues, un edificio de apartamentos contribuye a la conservación del activo no sólo en términos de ingresos, sino también de carga fiscal.
Activo real resistente a la inflación: Los bienes inmuebles son activos reales y no pierden valor con la inflación. Los alquileres y los precios de los inmuebles tienden a subir a medida que suben los precios y los costes de construcción, por lo que constituyen una cobertura contra la inflación. Los ingresos por alquiler son relativamente fáciles de mantener en valor real incluso cuando los activos financieros se deprecian debido a la inflación, y es una de las razones por las que las personas con un elevado patrimonio neto mantienen una parte de sus activos en bienes inmuebles.
Facilidad de ampliación: una sola propiedad tiene la ventaja añadida de facilitar la ampliación de activos de forma eficiente. Por ejemplo, cuando se invierten fondos por valor de 100 millones de yenes, es más fácil comprar un solo edificio por valor de 100 millones de yenes una sola vez que comprar 10 unidades por valor de 10 millones de yenes. Poseer varios edificios puede aumentar aún más la fuente de ingresos, lo que resulta ventajoso para las personas adineradas que desean acumular activos rápidamente y en poco tiempo.
Apoyo de especialistas: otra ventaja de invertir en un único inmueble es que es fácil recibir apoyo de especialistas, como empresas inmobiliarias y de gestión, desde la búsqueda de un inmueble hasta su gestión. Hay muchas empresas que introducen y asesoran sobre propiedades unifamiliares generadoras de ingresos para particulares con grandes patrimonios, y existe un sistema que permite dejar la gestión en manos de profesionales sin tener que ocuparse uno mismo de los detalles. El hecho de que exista un entorno en el que pueden gestionar sus activos incluso cuando están ocupados es probablemente otra de las razones por las que las personas de éxito recurren a este servicio.
Costes e inversión iniciales elevados: la inversión inicial es inevitablemente grande, ya que el precio de un solo piso oscila entre decenas y cientos de millones de yenes. Incluso las personas adineradas que pueden obtener préstamos de instituciones financieras necesitan una gran cantidad de efectivo para el pago inicial y otros gastos. Además del precio de la propiedad, en el momento de la compra también se incurre en gastos iniciales de varios millones de yenes, como el impuesto de adquisición de bienes inmuebles, los gastos de registro y los honorarios de intermediación. Si no se planifican bien las finanzas y se mantiene el importe del préstamo en un nivel razonable, se corre el riesgo de tener que soportar la carga de los reembolsos.
Lleva mucho tiempo gestionar y mantener: el propietario de un edificio es responsable de la gestión de todo el edificio. Las tareas de gestión suelen ser diversas, como limpiar las zonas comunes, inspeccionar las instalaciones y tratar con los inquilinos. Incluso si se subcontrata a una empresa de gestión, la toma de decisiones y la asunción de costes finales corresponden al propietario, y la complejidad aumenta con el número de inquilinos en múltiples unidades. En particular, como el número de áreas de reparación aumenta con la edad del edificio, es esencial estar preparado para el riesgo de dilapidación. Por lo general, tras 12 o 15 años de antigüedad, llega el momento de realizar reparaciones importantes, como pintar las paredes exteriores y reparar el tejado, que pueden costar varios millones de yenes. Es importante tener un planteamiento planificado del mantenimiento reuniendo el fondo de reserva para reparaciones a partir del alquiler mensual.
Riesgo de desocupación y fluctuación de los ingresos: cuanto mayor sea el número de unidades, mayor será la diferencia de ingresos entre cuando la propiedad está totalmente ocupada y cuando se producen desocupaciones. Por ejemplo, si dos de cada diez unidades quedan vacías, se produce una caída del 20% en los ingresos y, en función del saldo con las amortizaciones del préstamo, una reducción significativa de los ingresos residuales. También es importante tener en cuenta que si disminuye la demanda de alquiler en una zona, todo el edificio se verá afectado. Dado que los activos se concentran en determinadas zonas, existe el riesgo de que se produzcan desocupaciones por todas partes y de que los ingresos por alquileres caigan por debajo de las expectativas si se elige mal la ubicación. Para evitarlo, es importante realizar un estudio de mercado antes de la compra y una prevención proactiva de las vacantes después de la compra.
Poca liquidez y dificultad de venta: el elevado precio de venta de los inmuebles unifamiliares hace que el número de inversores particulares sea limitado y que resulte difícil vender el inmueble rápidamente y convertirlo en efectivo en el momento deseado. Las propiedades suburbanas, en particular, suelen tardar más en encontrar comprador. El comprador también debe tener una elevada solvencia para hacerse cargo de la financiación, por lo que hay que tener cuidado con las estrategias de salida. La posibilidad de no poder hacer frente a necesidades repentinas de financiación es un riesgo específico de la inversión inmobiliaria, que difiere de activos líquidos como el efectivo o las acciones cotizadas. Para facilitar la venta, es importante mantener el inmueble en buen estado día a día, mantener una tasa de ocupación elevada e intentar fomentar el valor del activo.
Riesgo financiero (riesgo de tipo de interés/crédito): muchas inversiones unifamiliares están sujetas al riesgo de fluctuación de los tipos de interés porque se basan en el uso de préstamos. Si ha suscrito un préstamo a tipo variable, una subida de los tipos de interés del mercado podría aumentar sus reembolsos y ejercer presión sobre sus ingresos. También puede resultar difícil obtener financiación adicional o refinanciación si la situación crediticia personal del comprador se deteriora. Afortunadamente, el actual entorno de bajos tipos de interés hace improbable que esto suponga un problema importante, pero debe considerar un plan de amortización con tiempo suficiente y medidas (como plantearse cambiar a tipos de interés fijos) en caso de que suban los tipos de interés.
Como se ha descrito anteriormente, invertir en un solo edificio de apartamentos tiene ventajas e inconvenientes. Lo importante es entenderlas perfectamente y tomar contramedidas mientras se invierte. La clave del éxito es maximizar las ventajas y minimizar los inconvenientes mediante una gestión adecuada del riesgo y una gestión sistemática de los activos.
Incluso las personas adineradas con un amplio patrimonio pueden cometer errores inesperados si son principiantes sin experiencia en la inversión inmobiliaria. He aquí algunos errores típicos que suelen cometer los princip iantes al invertir en pisos unifamiliares y cómo evitarlos.
No fijarse sólo en los rendimientos superficiales: los novatos tienden a fijarse en las cifras de alto rendimiento de los anuncios inmobiliarios, pero es esencial no juzgar los rendimientos sólo sobre una base superficial. Por ejemplo, aunque un piso antiguo en las afueras tenga un "rendimiento estimado del 15%", en realidad el sueldo neto puede ser mucho menor tras deducir los periodos de desocupación y los gastos de mantenimiento. La contramedida consiste en calcular el rendimiento real (rendimiento neto), que tiene en cuenta las tasas de desocupación y los gastos, y realizar una simulación detallada de ingresos y gastos. El alquiler estimado en los datos del inmueble también puede ser demasiado optimista, por lo que hay que comprobar el precio de mercado en la zona circundante y verificar su validez. También es importante sospechar que las propiedades con rendimientos extremadamente altos tienen buenas razones (ubicación impopular, deterioro, etc.) y examinarlas detenidamente.
No subestime la importancia de la ubicación: es un error típico de principiante comprar una propiedad en una zona con poca demanda "porque el rendimiento es alto". No es exagerado decir que la selección de la ubicación es de suma importancia en la gestión de alquileres. Las zonas con una población en rápido declive, los lugares muy alejados de la estación de tren más cercana y las zonas sin universidades, empresas, etc. cerca para apoyar la demanda aumentan el riesgo de desocupación. Como solución, es esencial investigar detenidamente los datos demográficos del entorno, las necesidades de alquiler y el estado de ocupación de las propiedades de la competencia antes de comprar. Utilice los datos estadísticos de la administración local y los sitios web de portales inmobiliarios para determinar si se espera que la zona siga generando demanda de alquiler y si hay demasiada competencia. Si existen dudas sobre la ubicación, hay que tomar la valiente decisión de renunciar al inmueble, aunque la propiedad en sí sea atractiva.
Pasar por alto los costes de mantenimiento y los planes de reparación: la propiedad se deteriora con el tiempo y es inevitable que surjan costes de reparación. Son los futuros gastos de reparación los que los principiantes tienden a pasar por alto en su planificación de ingresos y gastos. Sustituir el aire acondicionado y los calentadores de agua, pintar las paredes exteriores, impermeabilizar los tejados, renovar la fontanería, etc., puede costar millones de yenes dependiendo de la antigüedad de la propiedad. Si calculas ingenuamente que "ingresos por alquiler - amortización del préstamo = beneficios" sin tener en cuenta estos costes, es posible que más adelante te quedes sin fondos debido a reparaciones de gran envergadura. Una solución consiste en reservar un fondo de reserva para reparaciones con el flujo de caja mensual y planificar las reparaciones a largo plazo. Incluso antes de comprar, encargue a un especialista una inspección del edificio para conocer las zonas que probablemente necesiten reparaciones en un futuro próximo y su coste. También es importante tener en cuenta el riesgo de desocupación y simular los ingresos y los gastos, suponiendo una cierta tasa de desocupación en lugar de suponer la plena ocupación.
Préstamos excesivos y mala planificación financiera: aunque los préstamos para inversiones inmobiliarias pueden apalancarse, un endeudamiento excesivo puede ser peligroso. Un error común que cometen los principiantes es pedir un préstamo completo con un depósito hasta el último de sus fondos propios, sin dejar fondos de reserva. Si no se dispone de fondos suficientes cuando los ingresos y los gastos se deterioran debido a vacantes inesperadas o a la subida de los tipos de interés, aumenta el riesgo de quedarse bloqueado para devolver el préstamo. Para hacer frente a esta situación, es importante asegurarse fondos personales suficientes (aproximadamente el 20% del precio de la propiedad más los fondos de reserva) y mantener el importe del préstamo en un nivel razonable. También es importante tener en cuenta el equilibrio con los préstamos existentes a la hora de comprar una nueva propiedad, ya que es fácil declararse insolvente si se piden préstamos para varias propiedades seguidas. Mantener una posición financiera sólida facilitará la obtención de financiación adicional en el futuro.
Errores de juicio por falta de conocimientos: la inversión inmobiliaria requiere un amplio abanico de conocimientos en áreas como el derecho, la fiscalidad y la financiación. Los principiantes pueden dejar que el constructor proceda sin los conocimientos suficientes, sólo para descubrir más tarde que las condiciones del contrato son desfavorables. Ejemplos de este tipo de errores son pasar por alto las cláusulas sobre el riesgo de reducción del alquiler en los contratos de subarriendo (arrendamiento en bloque) o firmar un contrato de préstamo sin entender el tipo de interés. La mejor manera de evitarlo es que los inversores estén dispuestos a seguir estudiando por su cuenta y busquen el asesoramiento de expertos de confianza. Adquiera conocimientos correctos a través de seminarios y libros sobre inversión inmobiliaria, como se describe en la sección 3.1, y no dude en hacer preguntas a la empresa inmobiliaria o al contable fiscal si no entiende algo. Es aconsejable trabajar con un profesional en gestión de riesgos, por ejemplo, para dejar en manos de la empresa gestora las partes que se pueden externalizar y concentrarse en sus propias decisiones estratégicas.
La idea errónea de que hay que empezar con una propiedad pequeña: algunos principiantes se desaniman por el elevado precio de un edificio individual y piensan que deberían empezar con una pequeña unidad de condominio. Sin embargo, como ya se ha mencionado, las inversiones en condominios tienen menos probabilidades de generar flujo de caja y son desventajosas desde el punto de vista de la evaluación de préstamos, por lo que existe el riesgo de tropezar en el proceso de aprobación del préstamo si más adelante se intenta pasar a una sola propiedad. De hecho, al comprar un condominio de bajo rendimiento con un préstamo completo, los ingresos por alquiler se pierden en el reembolso del préstamo, y hay muchos casos en los que no se conceden nuevos préstamos porque se considera que la gestión del alquiler "no va bien". También existe el riesgo de quedarse con el saldo restante y no poder vender la unidad. Si se es rico y se tiene capacidad de compra, es un atajo para el crecimiento saludable de los activos elegir un solo apartamento desde el principio.
Para evitar los errores anteriores, la preparación y planificación previas son de suma importancia. Un enfoque prudente del éxito consiste en tomarse el tiempo necesario para estudiar el mercado y el inmueble sin precipitarse a la hora de comprar una propiedad, consultar a expertos y prever diversas contingencias en simulaciones. Si consigue gestionar con solidez su primer inmueble, estará bien posicionado para aprovechar los activos del patrimonio y sacar partido de la siguiente oportunidad de inversión.
Por último, a continuación se indican los pasos y estrategias básicos para que los principiantes ricos empiecen a invertir en un piso individual. Los siguientes pasos deben seguirse para evitar cometer errores la primera vez.
Aclare sus objetivos y metas de inversión: en primer lugar, aclare por qué invierte en inmuebles. ¿Es para obtener ingresos por alquiler a corto plazo, para acumular activos a largo plazo, para reducir impuestos o para planificar una herencia? La fijación de objetivos es importante, ya que el tipo de propiedad y la política de inversión adecuados variarán en función de sus objetivos. Al mismo tiempo, tenga en cuenta su propia tolerancia al riesgo. Calcule cuánto puede permitirse perder en caso de pérdida y elabore un presupuesto de inversión razonable basado en sus fondos propios y en la cantidad que puede pedir prestada. Incluso para las personas con un elevado patrimonio neto, asumir escenarios de riesgo es una estrategia de inversión acertada.
Estudio de mercado y selección de propiedades: la clave para invertir con éxito es elegir la zona adecuada. En primer lugar, elija una zona del país con una fuerte demanda de alquiler. En general, diríjase a zonas urbanas con una población creciente, zonas donde se concentren universidades y empresas y pueda esperarse una afluencia de jóvenes, y zonas que estén en proceso de reurbanización y tengan potencial. En concreto, la demanda tiende a ser fuerte en los inmuebles situados cerca de las estaciones de tren de las grandes ciudades, laszonas próximas a universidades y hospitales, los polígonos industriales y las ciudades castillo de las empresas. Una vez que haya delimitado la zona, recopile información sobre propiedades generadoras de ingresos en venta allí. Utilice los sitios web de propiedades generadoras de ingresos de las agencias inmobiliarias y los servicios de consulta masiva para obtener listas de pisos usados (propiedades ocupadas por sus propietarios) que se ajusten a sus criterios. Además de indicadores básicos como la antigüedad, la estructura, la distribución y el rendimiento, compruebe que las instalaciones responden a las necesidades de la época. Por ejemplo, compruebe si las especificaciones son las preferidas por los inquilinos, como baños y aseos separados y acceso gratuito a Internet. Si un inmueble antiguo puede renovarse o remodelarse, tenga en cuenta los costes antes de tomar una decisión de inversión.
Prepare simulaciones de ingresos y gastos: Una vez que haya encontrado una propiedad potencial, prepare siempre un plan detallado de ingresos y gastos antes de comprarla. La agencia inmobiliaria podrá ayudarle con el cálculo de prueba si les consulta. Calcule unos ingresos realistas restando la tasa prevista de desocupación y morosidad de los ingresos anuales por alquiler (suponiendo una ocupación plena). A continuación, tenga en cuenta los gastos de mantenimiento. Calcule gastos como el impuesto sobre bienes inmuebles, las primas del seguro contra incendios, los honorarios de gestión (en torno al 5% del alquiler), las reservas para futuras reparaciones y la amortización de préstamos. Una vez reflejados, compruebe que el flujo de caja residual es positivo y que el rendimiento se ajusta a su objetivo. Fíjese no sólo en el rendimiento superficial, sino también en el rendimiento del capital invertido (ROI) tras el reembolso del préstamo. Si la simulación no es lo suficientemente buena, puede acabar en una situación en la que la inversión no sea tan rentable como se esperaba tras la explotación real. Sea lo bastante conservador como para acertar y verifique los ingresos y gastos en múltiples escenarios.
Seleccionar y dirigirse a los prestamistas: Si depende de la financiación para gran parte de la compra, la elección de la entidad financiera es crucial. En primer lugar, consulte previamente con su banco principal o con un banco que se dedique a los préstamos inmobiliarios para averiguar el importe máximo y las condiciones en las que puede obtener un préstamo. Si es usted una persona adinerada, puede haber competencia de varios bancos, incluidos megabancos, bancos regionales y shinkin banks, así que compare tipos de interés y plazos de préstamo y elija la entidad financiera que le ofrezca las condiciones más ventajosas. Los bancos regionales y los shinkin banks pueden ofrecer una selección flexible en función del proyecto. En este momento, es ventajoso disponer de al menos el 10-20% del precio de la propiedad (preferiblemente el 30%) como fondos personales para las negociaciones. Presente a la entidad financiera los documentos de la propiedad, un plan de ingresos y gastos y sus propios documentos financieros (justificante de ingresos y patrimonio) para suscitar una actitud positiva ante el préstamo. Cuanto más elevados sean sus ingresos y su patrimonio, en mejores condiciones podrá obtener un préstamo. Sin embargo, hay muchos aspectos especializados, como la negociación de los tipos de interés y la determinación de la valoración de la garantía, por lo que es buena idea trabajar también con un agente de préstamos de una empresa inmobiliaria.
Estudio detallado de la propiedad y contrato de compraventa: Una vez que haya decidido qué propiedad desea comprar, puede solicitar una oferta de compra y firmar un contrato de compraventa. Antes de firmar el contrato, recibirá una explicación de los asuntos importantes y confirmará en detalle los derechos de la propiedad (situación de la propiedad e hipotecas), restricciones legales, estado de las instalaciones, historial de reparaciones, límites del solar, etc. Si hay algún punto poco claro, se le harán preguntas hasta que quede satisfecho y, si es necesario, se llevarán a cabo investigaciones adicionales (por ejemplo, inspecciones de edificios y comprobaciones de lindes). Si la inmobiliaria es un intermediario, puede señalar los riesgos desde el punto de vista del comprador, pero usted también debe leer el contrato y la explicación de los asuntos importantes con todo detalle para su propia protección. Al firmar el contrato, compruebe cuestiones importantes como el precio de venta, las arras, el calendario de pagos, la existencia de cláusulas especiales de financiación y el tratamiento de los defectos (responsabilidad por disconformidad contractual). Sobre todo en el caso de los pisos de segunda mano, suele ocurrir que la vivienda se entrega tal cual y no se ofrece ninguna compensación si se detectan defectos posteriormente, así que asegúrate de que entiendes las condiciones del contrato. Si no hay problemas, celebre un contrato de compraventa con el vendedor, pague el depósito y el contrato estará concluido.
Entrega de la vivienda y preparación para la operación: Una vez celebrado el contrato de compraventa y preparada la financiación, se puede proceder a la liquidación y entrega de la vivienda. Tras el pago del saldo restante, se registra la transferencia de la propiedad y se reciben las llaves del inmueble. En el momento de la entrega, se comprueba in situ que la propiedad se entrega en las mismas condiciones que se contrataron, que no hay daños en el equipamiento ni en las zonas comunes y que todos los planos y documentos están en orden. Al mismo tiempo, ponemos en marcha el sistema de gestión del alquiler. Antes de entregar la propiedad, selecciona una empresa de gestión fiable y firma un contrato de gestión. La empresa de gestión es un gran aliado de los propietarios ocupados, ya que se encarga en su nombre de la contratación y selección de inquilinos, los trámites contractuales, el cobro de alquileres, la tramitación de reclamaciones, las gestiones de limpieza e inspección, etc. Por lo general, la comisión de gestión ronda el 5% de los ingresos por alquiler, pero asegúrese de aclarar qué incluye la comisión (si es sólo la gestión de los inquilinos o incluye la gestión del edificio) antes de firmar un contrato. Los inquilinos adinerados pueden negociar partiendo de la base de que se les confiarán varias propiedades y pueden obtener una generosa ayuda. La empresa de gestión dispondrá de un sistema de patrullas periódicas e informes de problemas, y tú, como propietario, supervisarás todo el proceso y tomarás las decisiones necesarias.
Planificación y mejora operativa a largo plazo: una vez que la propiedad está operativa, se realizan comprobaciones periódicas para asegurarse de que los ingresos aumentan de acuerdo con el plan inicial. Si se producen desocupaciones o gastos inesperados, hay que analizar las causas y tomar medidas lo antes posible. Por ejemplo, si no se pueden cubrir las vacantes, revise los ajustes del alquiler y las condiciones de contratación, o considere la posibilidad de invertir en mejoras interiores. También es esencial realizar reparaciones de forma planificada para mantener y mejorar el valor de los activos. También vigilamos de cerca los cambios en la situación de los tipos de interés y las condiciones del mercado inmobiliario, y consideramos la posibilidad de refinanciar o vender el inmueble si es necesario. Al contemplar siempre el inmueble desde la perspectiva de un gestor e idear formas de aumentar su rentabilidad, el valor del activo mejorará con el tiempo, creando un círculo virtuoso que puede vincularse a la siguiente inversión.
Lo anterior es el inicio y el flujo básicos de la inversión en un solo edificio de apartamentos. Las personas con un patrimonio elevado, en particular, tienen la oportunidad de conservar propiedades prometedoras con sus recursos financieros y crediticios. Empiece a gestionar su propiedad de forma estratégica y, al mismo tiempo, aproveche activamente los conocimientos de los expertos. Si tiene éxito con su primer edificio, podrá disfrutar de un flujo de caja estable y de ventajas fiscales, al tiempo que verá la posibilidad de seguir invirtiendo en propiedades y de expandirse hacia otras opciones de gestión de activos. Junto con un socio de confianza, aspire a un crecimiento y conservación constantes de su patrimonio invirtiendo en un único edificio de apartamentos.