La inversión inmobiliaria se ha considerado durante mucho tiempo como un "atajo hacia la riqueza". Una de las razones para ello son los datos que muestran que una mayor proporción de personas con más ingresos y activos invierten en propiedades. Por ejemplo, entre los hogares de alto patrimonio con activos de 100 millones de yenes o más, según la definición del Ministerio de Sanidad, Trabajo y Bienestar, los que han invertido en propiedades tienen unas cuatro veces más probabilidades que los que no lo han hecho. Así pues, la inversión inmobiliaria se posiciona como un poderoso medio de acumulación de activos, y muchas personas con un elevado patrimonio se dedican a ella.
A continuación se exponen algunas de las razones que explican la popularidad de la inversión inmobiliaria entre los ricos. En primer lugar, cabe esperar rendimientos relativamente estables. La inversión inmobiliaria se conoce generalmente como una inversión de "riesgo medio y rentabilidad media", lo que significa que no es ni de alto riesgo y alta rentabilidad, como la renta variable, ni de bajo riesgo y baja rentabilidad, como los depósitos, sino que se sitúa en algún punto intermedio. Si se gestiona adecuadamente, es fácil obtener beneficios sólidos sin asumir riesgos demasiado elevados. En segundo lugar, no se pueden pasar por alto los continuos ingresos no salariales (ingresos por alquiler) que se pueden obtener. Si la propiedad adquirida se alquila, cada mes se recibe una cierta cantidad de ingresos por alquiler, y si la gestión se deja en manos de una empresa especializada, el propietario no tiene que pasar por ese engorro. Por lo tanto, siempre que la propiedad esté preparada, se puede crear un mecanismo para generar ingresos de forma semiautomática, lo que facilita el incremento del patrimonio incluso para quienes no disponen de tiempo o energía de sobra. En tercer lugar, las ventajasfiscalesson otra de las razones por las que los ricos prefieren los bienes inmuebles. Los bienes inmuebles tienen muchas medidas de tratamiento fiscal preferente, y si los ingresos inmobiliarios pueden reducirse temporalmente a pérdidas mediante la depreciación o el registro de gastos, pueden agregarse a otros ingresos, como los del trabajo, para reducir así la carga del impuesto sobre la renta. Además, también es eficaz como medida contra el impuesto de sucesiones, ya que el valor catastral tiende a reducirse en el momento de la herencia.
Como se ha descrito anteriormente, la inversión inmobiliaria tiene muchos atractivos como potente medio de acumulación de activos y es un campo que merece la pena desafiar no sólo para las personas adineradas, sino también para los inversores principiantes que aspiran a convertirse en ricos en el futuro. Este artículo ofrece una explicación detallada de dicha inversión inmobiliaria desde sus fundamentos, abarcando su atractivo y estructura, sus ventajas y riesgos, y los puntos clave para el éxito. Por último, también presenta los puntos fuertes de INA a la hora de ofrecer un amplio apoyo a los principiantes, ayudándoles a dar pasos concretos hacia adelante.
La inversión inmobiliaria es, como su nombre indica, una técnica de inversión mediante la cual se compran, explotan y gestionan bienes inmuebles (terrenos o edificios) con el objetivo de obtener ingresos por alquiler o beneficios por la venta. Los inversores particulares compran directamente diversos tipos de bienes inmuebles, como una comunidad de propietarios, un edificio de apartamentos, una vivienda unifamiliar o un edificio de oficinas, y los alquilan a terceros para obtener rentas o venden la propiedad en el futuro para obtener un beneficio marginal. En esencia, es el acto de invertir dinero en un activo real -un inmueble- y obtener un beneficio del flujo de caja y del aumento de valor generado por ese activo.
Hay dos tipos principales de beneficios que pueden obtenerse de la inversión inmobiliaria. Uno es la ganancia mensual (ingresos por alquiler) y el otro es la ganancia de capital (ganancia por venta) cuando se vende la propiedad. Mientras son propietarios de un inmueble, los inversores reciben regularmente ganancias en forma de alquileres de los inquilinos. Si la propiedad se vende en un momento en que el entorno del mercado o el valor de la propiedad ha mejorado, la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta es la plusvalía. Por supuesto, si el precio de venta es inferior al de compra, se incurre en una pérdida, pero es posible aspirar a un beneficio en la venta seleccionando la propiedad adecuada y mejorando el valor a largo plazo del activo.
Dicho de forma más sencilla, una inversión inmobiliaria es una inversión en la que se busca un beneficio en la venta "vendiendo cuando se puede vender a un precio alto" mientras se obtiene el fruto del alquiler "comprando una propiedad y alquilándola". Es similar a cómo la inversión en acciones se basa en los dividendos y las ganancias de precio, y en el caso de los bienes inmuebles, es una imagen de hacer esto con activos físicos. El hecho de que existan múltiples fuentes de ingresos de esta forma es una característica fundamental de la inversión inmobiliaria.
El modelo de beneficios de la inversión inmobiliaria consiste en una combinación de ganancias de renta (ingresos por alquiler) y ganancias de capital (beneficios por venta), como se ha descrito anteriormente. Veamos paso a paso el flujo general de su funcionamiento.
(1) Planificación financiera y compra de la propiedad: en primer lugar, seleccione y compre una propiedad de inversión. Como los bienes inmuebles son un activo caro, en muchos casos se recurre a un préstamo de una entidad financiera, además de a fondos personales. Un préstamo permite adquirir una propiedad de un tamaño superior a los fondos propios, lo que puede ampliar el tamaño de los activos por efecto del apalancamiento. Por ejemplo, si compra un condominio de 25 millones de yenes añadiendo 20 millones de yenes en préstamos bancarios a 5 millones de yenes de sus propios fondos, puede poseer una propiedad mayor de la que podría con sus propios fondos solamente, y puede ser capaz de ganar más en ingresos por alquiler como resultado. Cuando se utiliza un préstamo, la propiedad suele pignorarse como garantía y los ingresos por alquiler se utilizan para devolver el préstamo después de la compra.
(2) Gestión del alquiler y generación de ingresos: Una vez adquirida la propiedad, se buscan inquilinos y se firma un contrato de alquiler. Una vez encontrado un inquilino, se generan ingresos mensuales por alquiler, que constituyen la ganancia de la renta. De los ingresos por alquiler se pagan diversos gastos, como la amortización del préstamo, los gastos de gestión y los impuestos sobre la propiedad, y el resto es el beneficio (flujo de caja) que se queda en el bolsillo. Lo ideal sería que los ingresos por alquiler cubrieran todos los reembolsos y gastos del préstamo y siguieran generando un ingreso positivo (lo que se denomina "gestión rentable del alquiler"), pero en realidad puede haber algunos gastos de bolsillo. Lo importante es planificar un plan de ingresos y gastos razonable a largo plazo, de modo que pueda hacer crecer su patrimonio manteniendo un equilibrio entre ingresos y gastos.
(3) Gestión y mantenimiento: En el transcurso de la explotación de un inmueble, tratar con los inquilinos y mantener el edificio son también tareas esenciales. La gestión del alquiler implica una serie de tareas administrativas, como atender las consultas de los inquilinos, cobrar el alquiler, recordar a los inquilinos los atrasos e inspeccionar y reparar el edificio y las instalaciones. Los propietarios pueden llevar a cabo estas tareas ellos mismos, pero en muchos casos se subcontratan a empresas de gestión inmobiliaria. Si confía la gestión de su propiedad a una empresa como INA, que ofrece una gama completa de servicios de gestión de alquileres, puede esperar una gestión eficaz y profesional, que le permitirá concentrarse en su actividad principal y en otras áreas de su vida mientras gestiona su patrimonio. (*Los detalles figuran más adelante).
(4) Venta o tenencia a largo plazo: la fase final de la inversión inmobiliaria es la venta del inmueble. Si el precio del inmueble ha subido con el tiempo desde la compra, o si quiere rentabilizar su plan de inversión, puede vender el inmueble a un tercero. Si la propiedad se vende a un precio superior al de compra, se puede obtener una plusvalía (beneficio en la venta), lo que aumenta significativamente el rendimiento global de la inversión. Por el contrario, si la propiedad sólo puede venderse a un precio inferior al de compra debido al deterioro de las condiciones del mercado, etc., se incurrirá en una pérdida, pero muchas personas adoptan básicamente una estrategia para aumentar el valor de los bienes inmuebles manteniéndolos a largo plazo. La estrategia consiste en esperar hasta que pueda esperarse un beneficio suficiente con la venta, sin perder de vista las tendencias del mercado y seguir obteniendo ingresos por alquiler a largo plazo. Otra opción es conservar la propiedad a largo plazo sin venderla. Si se paga el préstamo, gran parte de los ingresos por alquiler constituirán un beneficio neto y podrán utilizarse en el futuro como herencia para los hijos o como residencia propia. La inversión inmobiliaria puede gestionarse con flexibilidad en función de sus objetivos: puede vender el inmueble y obtener beneficios, o puede conservarlo y utilizarlo como fuente estable de ingresos.
Aunque la inversión inmobiliaria tiene varias ventajas que no se encuentran en otros productos de inversión, naturalmente también existen riesgos y desventajas. En esta sección se describen las ventajas y los riesgos típicos con ejemplos concretos.
Ingresos continuos y estables: a diferencia de los dividendos de las acciones o los intereses de los bonos, los ingresos por alquiler de bienes inmuebles suelen ser constantes todos los meses. Si posee una propiedad de buena calidad en una zona donde hay demanda, es probable que pueda explotarla sin desocuparla durante un largo periodo de tiempo y puede esperar un flujo de caja regular. Por ejemplo, el rendimiento esperado de una inversión en un estudio en el centro de Tokio suele rondar el 4%. Esta cifra es muy superior al interés de los depósitos bancarios y es un rendimiento estable que no fluctúa tan salvajemente como la renta variable. Por supuesto, existe el riesgo de desocupación y caída de los alquileres, pero con una correcta selección y gestión del inmueble, es posible obtener unos ingresos estables a largo plazo.
Ampliación de activos mediante apalancamiento: Otra gran ventaja de la inversión inmobiliaria es que es fácil utilizar el capital de otras personas (préstamos). Si obtiene un préstamo de un banco u otra institución financiera y utiliza los fondos para comprar una propiedad, puede gestionar un gran activo incluso con una pequeña cantidad de fondos personales. Y como el préstamo se reembolsa con los ingresos mensuales por alquiler, es posible "invertir con el dinero de otras personas y construir activos reembolsando el préstamo con los pagos de otras personas (inquilinos)". Por ejemplo, se puede invertir en propiedades por valor de decenas de millones de yenes incluso con varios millones de yenes de fondos propios, acelerando así la velocidad de creación de activos. De este modo, la inversión inmobiliaria es una opción atractiva para los principiantes como medio de apalancarse y crear riqueza de forma eficiente.
Resistencia a la inflación y a las fluctuaciones económicas: la propiedad es un activo real y su valor tiende a estar ligado a la inflación. Dado que los precios del suelo y los costes de construcción aumentan cuando suben los precios, es más probable que suban los precios de los inmuebles y los alquileres, lo que cabe esperar que sirva de cobertura frente a la erosión de los valores monetarios causada por la inflación. Además, incluso en periodos de inestabilidad bursátil, las necesidades de vivienda de la gente no desaparecen de repente, por lo que la demanda de alquiler suele ser relativamente resistente. De hecho, incluso durante la crisis económica, la demanda de alquileres en los centros urbanos no disminuyó significativamente, y la inversión inmobiliaria se considera una estrategia de gestión de activos resistente a las recesiones económicas.
Ventajas fiscales: Como ya se ha mencionado, la inversión inmobiliaria ofrece varias ventajas fiscales. En particular, en lo que respecta al impuesto sobre la renta, el impuesto de matriculación, el impuesto de adquisición de bienes inmuebles, los intereses de préstamos, la depreciación y los gastos de reparación incurridos al adquirir un inmueble pueden dar lugar a un déficit de ingresos inmobiliarios si los gastos son superiores a los ingresos por alquiler. Este déficit puede compensarse con otros ingresos, como los rendimientos del trabajo, lo que da lugar a una reducción de la base imponible y a una reducción del impuesto sobre la renta y del impuesto de estancia. Por ejemplo, en muchos casos, el primer año los gastos de adquisición de la propiedad son tan elevados que la propiedad está en números rojos en los libros, pero si usted es un trabajador asalariado, puede recibir un reembolso fiscal por ello en forma de ajuste de fin de año o declaración de la renta. Sin embargo, el efecto de ahorro fiscal no es permanente y debe planificarse teniendo en cuenta que se trata de un beneficio temporal, ya que una vez que la depreciación haya seguido su curso, la renta inmobiliaria se convertirá en superávit y la carga fiscal aumentará.
Seguro de vida y protección de activos: los préstamos de inversión inmobiliaria suelen venir acompañados de un seguro de vida de crédito colectivo (danshin), lo que significa que si el inversor fallece o queda gravemente discapacitado mientras está reembolsando el préstamo, el saldo restante del préstamo será pagado por el seguro. Como resultado, los miembros supervivientes de la familia se quedan con un activo en forma de propiedad libre de préstamo, de la que pueden recibir ingresos por alquiler o por la venta. Esto funciona como un sustituto del seguro de vida, por lo que, aunque se trata de una inversión, también se puede disfrutar de las ventajas de un seguro. Además, como los bienes inmuebles son un activo físico, su valor en el peor de los casos rara vez cae a cero, como ocurre con las acciones y las divisas. Incluso si los precios de mercado caen, el hecho de que el terreno y los edificios permanezcan con usted como activos reales es una fuente de tranquilidad psicológica. Esta función de protección de los activos y de seguro es también una ventaja de la inversión inmobiliaria que no puede pasarse por alto.
Costes iniciales y limitaciones financieras: Cuando se adquiere una propiedad, se requiere una gran cantidad de costes iniciales además del precio de la propiedad. Al adquirir una propiedad, se incurre en gastos de corretaje, tasas de registro y diversos impuestos (por ejemplo, el impuesto de adquisición de bienes inmuebles y el impuesto de actos jurídicos documentados), que generalmente deben pagarse en efectivo. Además, suele exigirse un pago inicial incluso cuando se solicita un préstamo a una entidad financiera, lo que hace que la preparación de una gran cantidad de fondos personales sea un obstáculo. Además, una vez adquirida la propiedad, los fondos quedan inmovilizados en forma de bienes inmuebles y no pueden convertirse fácilmente en efectivo. Una advertencia importante es que es menos líquido (tarda más en venderse) que otros instrumentos financieros, lo que dificulta su venta inmediata para obtener efectivo cuando se necesitan fondos. Mientras que las acciones pueden venderse y cobrarse en el mismo día, los bienes inmuebles tardan varias semanas como mínimo en encontrar comprador y, por lo general, varios meses en pasar por el proceso de contratación y liquidación. Esta carga de costes iniciales y las limitaciones de liquidez financiera son, por tanto, las principales desventajas de la inversión inmobiliaria.
Riesgo de desocupación y fluctuaciones de ingresos: el riesgo de desocupación es inherente a la gestión de alquileres. Cuando un inquilino se marcha, los ingresos por alquiler cesan hasta que se encuentra el siguiente inquilino, y si sólo posee una unidad, sus ingresos serán nulos durante el periodo de desocupación. Incluso si posee varias unidades, si aumentan las desocupaciones, sus ingresos y gastos se deteriorarán y es posible que tenga que compensar los reembolsos del préstamo con sus propios fondos. También existe el riesgo de que se produzcan retrasos en el pago de los alquileres, aunque haya inquilinos. Si los atrasos continúan, la situación es prácticamente la misma que la de una vivienda vacía, y el plan de ingresos se verá alterado. Además, si los precios de los alquileres bajan debido a la recesión económica o a cambios en el entorno, habrá que bajar los alquileres en el momento de la renovación, lo que puede provocar una disminución de los ingresos. Así pues, los ingresos por alquiler nunca están garantizados y es necesario conocer el riesgo de inestabilidad de los ingresos debido a las vacantes y las fluctuaciones de los alquileres.
Costes de mantenimiento y gastos imprevistos: ser propietario de un inmueble también conlleva gastosfijos y defuncionamiento. En concreto, el impuesto anual sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanístico, los gastos de gestión del edificio y los fondos de reserva para reparaciones (en el caso de los condominios), las primas del seguro contra incendios y los gastos de gestión del alquiler se producen de forma continua. Además, con el paso de los años, es necesario realizar reparaciones debido a las averías de los equipos y al deterioro relacionado con la edad, y se requiere una gran suma de dinero para reparaciones y renovaciones a gran escala. La inversión inmobiliaria no es un negocio "que se acaba después de la compra"; también es un negocio que requiere dinero para su mantenimiento. Si gasta todos sus ingresos sólo porque los tiene y descuida prepararse para los gastos de reparación, se verá obligado a sacar una gran cantidad de sus propios fondos en momentos de emergencia. Es importante reunir parte de los ingresos del alquiler para gastos imprevistos, por ejemplo, si se estropea el aire acondicionado o el calentador de agua, o si hay que reparar el tejado o las paredes exteriores. Olvidar este punto y subestimar la planificación de ingresos y gastos es un patrón de fracaso típico de los principiantes.
Riesgo de caída del valor de la propiedad: la propiedad no mantiene el mismo valor para siempre. En concreto, la parte edificada de la propiedad tiende a envejecer año tras año, y el valor de la propiedad tiende a caer debido a la obsolescencia del equipamiento y del propio edificio. Los alquileres suelen bajar más lentamente a medida que envejece el edificio, y el valor de la propiedad puede descender en consecuencia. Los valores de mercado también pueden bajar si hay un desequilibrio entre la oferta y la demanda en la zona o si las urbanizaciones a gran escala aumentan el número de propiedades competidoras. No es infrecuente que una propiedad esté sobrevalorada inmediatamente después de su compra, para descubrir que el precio de venta ha bajado significativamente varios años después. Por lo tanto, es necesario tener en cuenta que existe un riesgo inherente de disminución del valor de los activos cuando se invierte en propiedades. Las contramedidas incluyen asegurarse de que las propiedades se mantienen adecuadamente para conservar su valor y seleccionar las propiedades en función de las tendencias futuras de la demanda.
Riesgo de catástrofes naturales/accidentes: Los bienes inmuebles, al ser físicos, también están expuestos a riesgos de catástrofes como terremotos, tifones e incendios. Japón es un país propenso a los terremotos, por lo que si un edificio resulta dañado por un gran seísmo, existe el riesgo de incurrir en grandes costes de reparación y, en algunos casos, de reconstrucción, o peor aún, de perder el propio activo. Lo mismo ocurre con los daños por incendio, viento o inundación. Sin embargo, estos riesgos pueden estar cubiertos en cierta medida por los seguros contra incendios y terremotos, por lo que es importante estar preparado para ellos y registrar las primas de seguro como un gasto. Otro riesgo es que, si se produce un incidente o accidente relacionado con el inquilino y el inmueble se considera propiedad accidental, puede resultar muy difícil encontrar después un inquilino. Estas contingencias no ocurren a menudo, pero como no son nulas, es importante ser conservador y asumir lo peor.
Riesgo de tipo de interés:la subida de los tipos de interés es otro riesgo que no se puede ignorar al suscribir un préstamo. Si se trata de un préstamo a tipo variable, la cuota de intereses puede aumentar si suben los tipos de interés del mercado, con la consiguiente presión sobre el flujo de caja previsto inicialmente. Aunque los tipos de interés han estado bajos durante mucho tiempo, existe el riesgo de que si los tipos de interés suben en el futuro, las cuotas del préstamo aumenten y, en el peor de los casos, los ingresos por alquiler no sean suficientes para cubrir las cuotas. Si pide prestado a un tipo de interés fijo, no se verá afectado, pero en ese caso, el propio tipo de interés del préstamo es más alto que el de un tipo de interés variable, por lo que de todos modos corre el riesgo del tipo de interés. La clave del éxito es realizar una prueba de resistencia a las subidas de los tipos de interés a la hora de pedir prestado (en qué medida un aumento de los tipos de interés empeorará tus ingresos y gastos) y planificar los reembolsos con un margen de seguridad.
Estos son los principales beneficios y riesgos de la inversión inmobiliaria. Aunque es un método de inversión muy atractivo si nos centramos en las ventajas, es importante comprender los riesgos que conlleva y afrontarlos adecuadamente. En el siguiente capítulo, veremos específicamente ejemplos de errores que son especialmente propensos a cometer los inversores principiantes y cómo evitarlos.
Aunque la inversión inmobiliaria es atractiva, lanzarse a ella con conocimientos y preparación insuficientes puede conducir al fracaso. He aquí algunos ejemplos de fracasos típicos que suelen cometer los principiantes y cómo evitarlos (lecciones aprendidas).
Caso 1: Fracaso debido a una planificación de ingresos y gastos demasiado optimista
Caso 2 : Los inversores empiezan a invertir con una perspectiva poco realista e ingenua, creyendo en un escenario conveniente para el futuro. Por ejemplo, hubo un caso en el que un inversor novato llamado Sr. B compró un inmueble con la visión optimista de que "ahora hay muchas vacantes, pero la demanda debería aumentar rápidamente una vez finalizado el proyecto Fat Fat", pero la demanda no creció como se esperaba y el inmueble no atrajo inquilinos. Sin embargo, al final, el inmueble no consiguió atraer inquilinos y no se materializó la demanda especial prevista para el evento.
Cómo evitarlo: Evite el sesgo optimista. No deposite expectativas indebidas en las condiciones económicas y los planes de desarrollo futuros, y tenga en cuenta los peores escenarios en sus simulaciones. Compruebe que puede alcanzar el punto de equilibrio no sólo con un escenario optimista, sino también con una estimación conservadora de la tasa de vacantes (por ejemplo, una tasa de ocupación del 70%). También es importante no comprar "suponiendo que el inmueble se venderá a un precio elevado", sino seleccionar un inmueble en función de si es rentable sólo para alquilarlo. Planificar basándose en cifras realistas y garantizar un margen de seguridad suficiente, en lugar de dejarse arrastrar por los ideales, reducirá el riesgo de sufrir grandes decepciones.
Caso 2: No creerse el discurso de venta del agente inmobiliario
Ejemplo de fracaso: Se trata de un caso en el que no se cuestiona la información del agente inmobiliario, se confía tal cual y se comete un error de juicio.Un principiante llamado Sr. A dice: "¡Es una ganga de vivienda que ha salido sólo ahora! Si no la compra pronto, desaparecerá", la agencia inmobiliaria le metió prisa para que la comprara, a pesar de que era vieja y había algunos puntos que le preocupaban. Cuando empezó a explotar el inmueble, se encontró con que, tal y como esperaba, el viejo edificio era tan caro de reparar que casi no le quedaban ingresos por alquiler. Este es un ejemplo típico de dejarse engañar por el bocazas del constructor.
Cómo evitarlo: compruebe usted mismo la veracidad de la información y tome una decisión con calma. No se deje influir por la palabrería de los vendedores sobre el "buen precio" o la "rareza", sino piense en la otra cara de la historia, como "¿por qué está en el mercado esta buena propiedad?". y considere la otra cara de la historia. Si es posible, es importante buscar una segunda opinión de un tercero experto o investigar por su cuenta el entorno de la propiedad, el precio de mercado de propiedades similares y transacciones anteriores, y juzgar si la propiedad es buena o mala desde una perspectiva objetiva. Es posible que las empresas inmobiliarias no revelen activamente información negativa mientras estén en condiciones de beneficiarse de las comisiones de las agencias de ventas y de los contratos de gestión. Aunque es importante elegir a un contratista fiable, el secreto para no quedarse con un inmueble de alto riesgo es tener la actitud de confirmarlo hasta quedar satisfecho con sus propios ojos y juicio al final.
Caso 3: No ver el objetivo de la inversión e involucrarse en una propiedad poco razonable.
Ejemplo de fracaso: un caso en el que una persona pierde de vista el propósito original de la inversión y su propio rango aceptable, y termina con una propiedad que no le conviene. Sin embargo, por casualidad se enteró de que había una propiedad de una sola habitación que era más barata que el precio de mercado, y cambió su política original y compró la propiedad. Como resultado, se quedó con la propiedad sin ocupar las vacantes y tuvo que dejarla ir entre lágrimas por menos del precio de compra. Este es un ejemplo de elección de una propiedad que no se ajusta a su capacidad financiera y tolerancia al riesgo.
Cómo evitarlo: defina claramente sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo, y seleccione propiedades acordes con estos objetivos. Por ejemplo, si su objetivo es obtener unos ingresos estables, elija un estudio en una zona urbana con bajo riesgo de desocupación, aunque el rendimiento sea un poco bajo. También es importante empezar a invertir dentro de un margen razonable, teniendo en cuenta el volumen de tus fondos y el importe de tu límite de préstamo. Especialmente como principiante, no se puede diversificar y un solo fallo puede ser fatal, por lo que es aconsejable dar un primer paso sólido sin estirarse. El hábito de volver siempre la vista al punto de partida -el objetivo- y preguntarse "¿cuál es el propósito de esta inversión?" y "¿está esta decisión en consonancia con la consecución del objetivo?" conducirá a una postura de inversión inquebrantable.
Caso 4: Fracaso por descuido de los costes o gestión negligente
Ejemplo de fracaso: descuido de los costes y la gestión tras la adquisición de un inmueble, lo que da lugar a problemas inesperados que empeoran los ingresos y los gastos. Por ejemplo, se han dado casos en los que un inmueble que parecía muy rentable según los cálculos de rendimiento iniciales ha hecho saltar por los aires sus beneficios debido a una sucesión de gastos inesperados causados por averías en las instalaciones y costes de renovación asociados a las desocupaciones una vez que el inmueble está realmente operativo. En otros casos, el momento de las reparaciones importantes llegó antes de lo previsto cuando pensaban que no tendrían que pagarlas por el momento porque el inmueble era de nueva construcción, o las quejas empeoraron y los inquilinos tuvieron que mudarse por haber aplazado el trato con ellos.
Estrategia de evasión: darse cuenta de que la inversión inmobiliaria es un negocio a largo plazo y centrarse no sólo en la parte de los ingresos, sino también en la gestión de los gastos y la administración del inmueble. Establezca un plan de ahorro mensual y reserve fondos para futuras reparaciones y sustitución de equipos. Asimismo, responda con prontitud a las consultas y quejas de los inquilinos, y no descuide la limpieza y la inspección del inmueble. Aunque confíe la gestión de su propiedad a una empresa profesional, es importante no dejársela a ellos, sino cumplir con sus responsabilidades de gestión como propietario comprobando los informes periódicos y, si es necesario, solicitando sugerencias de mejora. Recortar demasiado los gastos o descuidar la gestión en busca de beneficios a corto plazo puede reducir el valor de su propiedad y provocar pérdidas a largo plazo. La gestión equilibrada tanto de los ingresos como de los gastos es la clave del éxito de la inversión inmobiliaria.
Los anteriores son algunos ejemplos típicos de fracaso, pero lo que todos tienen en común es la "insuficiente recopilación de información y la mala planificación", el "desprecio del riesgo" y las "decisiones que olvidan las intenciones iniciales". Por el contrario, muchos fracasos pueden evitarse estudiando y planificando con suficiente antelación y respondiendo siempre de forma objetiva y cuidadosa. En el próximo capítulo, organizaremos los puntos clave para el éxito en función de estos factores y explicaremos los puntos esenciales a los que deben aferrarse los principiantes para aumentar su porcentaje de victorias.
Para tener éxito en la inversión inmobiliaria, es importante no actuar a ciegas, sino trabajar estratégicamente, aprendiendo de los errores mencionados en el capítulo anterior. Esta sección presenta puntos clave para el éxito que son fáciles de poner en práctica para los principiantes, incluidas las perspectivas en las que hace hincapié el INA.
(i) Simulación de ingresosygastos en profundidad:simule su plan de ingresos y gastos en detalle antes de invertir. Considere no sólo los casos optimistas, sino también los pesimistas, y estime los ingresos y gastos en múltiples escenarios, como si suben los tipos de interés, si se producen desocupaciones, si se solapan los costes de reparación y mantenimiento, etc. INA también ofrece servicios de consultoría para la planificación de ingresos y gastos y el análisis de riesgos adaptados a la situación patrimonial y los objetivos de cada inversor, y presta apoyo a las simulaciones desde el punto de vista de un especialista. Prestamos apoyo a las simulaciones desde el punto de vista de un experto. Las comprobaciones profesionales complementan elementos que usted tendería a pasar por alto por su cuenta, para que pueda tomar decisiones de inversión respaldadas por cifras.
(ii) No descuide nunca la recopilación y el estudio de la información: en el mundo de la inversión inmobiliaria la información se actualiza a diario, y las tendencias del mercado, las leyes y los sistemas fiscales cambian. Los inversores de éxito, sin excepción, recopilan y estudian información con voracidad. También es útil leer las columnas y seminarios de empresas como INA, que aportan conocimientos sobre el mercado inmobiliario. También es importante adquirir el hábito de examinar la información no sólo desde una dirección, sino desde múltiples ángulos, y prestar atención tanto a la información sobre riesgos como a la relativa a beneficios. Si algo no está claro, no dude en hacer preguntas a los expertos y profundizar en sus conocimientos antes de pasar a la acción, lo que en última instancia le conducirá al éxito.
(iii) Contar con un socio profesional de confianza: es difícil que un novato se encargue de todo por sí solo. Contar con un profesional inmobiliario experimentado y de confianza como socio aumentará significativamente la tasa de éxito. Si trabaja con una empresa o persona de contacto que pueda ofrecerle las mejores propuestas desde un punto de vista justo y neutral, contará con un aliado tranquilizador: INA defiende "el cliente primero" y cree que un profesional inmobiliario debe ser capaz de hacer propuestas cercanas al cliente desde un punto de vista neutral. Incluso en las fases en las que es difícil tomar una decisión en solitario, podrá elegir una opción más fiable recabando la opinión objetiva de un profesional. El apoyo profesional es especialmente útil a la hora de tomar decisiones definitivas sobre la compra de inmuebles, negociar precios y examinar los contratos. Busque un socio de confianza y trabaje en equipo para alcanzar el éxito.
(iv) Elija su propiedad con cuidado y no haga concesiones: la selección de la propiedad es el factor más importante a la hora de decidir si tendrá éxito o no. Hay una amplia gama de factores a tener en cuenta, como la ubicación, el tipo de propiedad, la antigüedad y el rendimiento, pero no haga concesiones y busque una propiedad que cumpla sus requisitos. Incluso con rendimientos aparentemente altos, los riesgos de desocupación son elevados en zonas con poca demanda y, a la inversa, incluso en centros urbanos estables, si el precio es demasiado alto y el rendimiento demasiado bajo, no hay interés inversor. La clave está en encontrar un equilibrio entre rentabilidad y seguridad, e INA cuenta con un sistema que utiliza la última tecnología de IA para identificar rápidamente los inmuebles que se ajustan a sus requisitos a partir de una gran cantidad de datos de mercado. Además, el personal especializado propone las propiedades más adecuadas a partir de una gama más amplia de opciones, incluidas propiedades privadas que no están disponibles a través de la IA. También es una buena idea aprovechar un entorno en el que pueda utilizar la tecnología y la experiencia humana para apoyar de este modo su selección de propiedades. Realice sus propias visitas al lugar, compruebe el entorno circundante y el estado de la propiedad, y adquiera únicamente las propiedades que le satisfagan.
(v) Diversificar el riesgo y mantener una perspectiva a largo plazo: la base de la inversión, no sólo de la inversión inmobiliaria, es la diversificación del riesgo y unaperspectiva a largo plazo. Si la primera propiedad va bien, una estrategia es diversificar el riesgo invirtiendo en diferentes zonas y tipos de propiedad la próxima vez. Al no depender totalmente de una propiedad o zona, puede aumentar la estabilidad general sin localizar el riesgo. Además, tenga en cuenta que la inversión inmobiliaria no consiste en obtener grandes beneficios a corto plazo, sino en hacer crecer los activos a largo plazo, cinco, diez o veinte años. INA también hace hincapié en facilitar información sobre bienes inmuebles que generen rentas muy seguras para su tenencia a medio y largo plazo, y tiene la política de apoyar la creación de activos de los clientes mediante inversiones estables a largo plazo, en lugar de ganancias a corto plazo. No nos alegran ni nos entristecen los beneficios a corto plazo. El punto en común de las personas de éxito no es estar contentas o tristes por los beneficios a corto plazo, sino tener la calma para seguir operando desde la cadera.
Si tiene en cuenta los puntos anteriores y los pone en práctica, la probabilidad de éxito en la inversión inmobiliaria aumentará considerablemente. Hay muchas cosas que no están claras, especialmente para los principiantes, pero si aprende una a una, adquiere experiencia y procede con la colaboración de expertos de confianza, aumentará de forma constante su patrimonio y abrirá el camino a la riqueza en el futuro.
He aquí los principales puntos fuertes y sistemas de apoyo de INA.
Apoyo dedicado y coherente: INA cuenta con un único punto de contacto que se encarga de todo, desde la búsqueda de una propiedad hasta la firma de un contrato y la atención posterior. Tanto si desea alquilar, comprar o vender una propiedad, como si desea hablar sobre una inversión, su persona de contacto nunca cambiará, lo que garantiza una comunicación fluida en todo momento. La persona encargada proporciona un apoyo continuo basado en un profundo conocimiento de la situación del cliente, por lo que los principiantes pueden consultar con nosotros a largo plazo con toda tranquilidad.
Uso de la última tecnología y gran cantidad de propuestas inmobiliarias: la empresa también es una empresa de tecnología inmobiliaria y ha introducido un sistema de propuestas inmobiliarias que utiliza IA (inteligencia artificial). La IA enumera rápidamente las propiedades que se ajustan a los requisitos del cliente y, a continuación, el personal encargado examina y sugiere propiedades, incluidas propiedades de calidad que aún no se han puesto a disposición del público. Esto permite encontrar la propiedad de inversión más adecuada entre una amplia gama de opciones, incluida la información previa a la comercialización. Las sugerencias objetivas basadas en el análisis de datos serán muy fiables para los principiantes.
Investigaciones minuciosas y transacciones seguras: INA se compromete a fondo para garantizar la seguridad de las transacciones inmobiliarias. Un equipo de investigación especializado investiga en detalle los defectos y derechos de la propiedad, y un departamento especializado se encarga de redactar y comprobar los contratos, protegiendo así sus valiosos activos. Las transacciones inmobiliarias son complejas en términos de leyes y derechos, pero nuestro sistema previene los riesgos mediante una doble comprobación con ojos profesionales, lo que le permite comprar y firmar un contrato con tranquilidad. Incluso los principiantes pueden recibir asistencia completa para asegurarse de que entienden el contrato correctamente y no obtienen condiciones desfavorables.
Asesoramiento neutral y justo: la política de la empresa es hacer siempre propuestas orientadas al cliente desde un punto de vista neutral y justo. La empresa antepone los intereses del cliente a los suyos propios y presenta soluciones imparciales basadas en una verificación polifacética, un enfoque que se ha ganado la confianza de muchos de sus clientes. Por ejemplo, la empresa afirma que uno de sus puntos fuertes es que, dependiendo de los objetivos del cliente, incluso le sugerirá francamente que "no se atreva a comprar ahora, sino que espere y vea". Este tipo de asesoramiento honesto es valioso para los principiantes y les hace sentirse seguros de que tienen un "socio con el que pueden hablar de cualquier cosa que no entiendan".
Excelente gestión del alquiler y servicio posventa: para la gestión del alquiler posterior a la compra, INA ofrece un servicio de gestión del alquiler de última generación. Nuestro objetivo es mantener altos índices de ocupación fijando alquileres basados en el análisis de big data de más de 10.000 millones de propiedades, al tiempo que realizamos costes de gestión razonables mediante mejoras de la eficiencia operativa utilizando la tecnología más avanzada. Además, contamos con un sistema fiable tanto para propietarios como para inquilinos, que incluye asistencia al inquilino 24 horas al día, 7 días a la semana, y un sistema de intercambio de información basado en la nube. Incluso los principiantes pueden confiar toda la explotación de su propiedad tras la adquisición, lo que les permite concentrarse en garantizar unos ingresos estables sin sentir la carga de complicadas tareas de gestión.
Como se ha descrito anteriormente, INA, como empresa de apoyo total para la inversión inmobiliaria, ofrece servicios que le acompañan desde el primer paso hasta la gestión a largo plazo, proporciona asesoramiento preciso desde una perspectiva profesional en el sofisticado campo de la propiedad inmobiliaria y persigue una prestación de servicios eficiente y altamente transparente utilizando la última tecnología informática. Es posible que tenga muchas incertidumbres a la hora de invertir en inmuebles por primera vez, pero con la ayuda de un grupo de expertos como éste, podrá trazar un camino hacia el éxito limitando al mismo tiempo sus riesgos.
Si le interesa la inversión inmobiliaria, pero se pregunta: "¿Por dónde empiezo exactamente?". ¿Qué tipo de propiedad puedo comprar con mi situación financiera?". También puede tener preguntas e inquietudes como "¿Qué tipo de propiedad puedo comprar con mi situación patrimonial? No dude en ponerse en contacto con INA. Ofrecemos consultas gratuitas sobre inversión inmobiliaria en cualquier momento, y nuestro personal experimentado y profesional le proporcionará el mejor asesoramiento tras escuchar atentamente sus preguntas.
Puede ponerse en contacto con nosotros a través del "formulario de contacto" de la página web oficial de INA & Associates K.K. o llamarnos para concertar una cita para una consulta. Estarán encantados de ayudarle con cualquier duda que pueda tener, desde las preguntas más rudimentarias hasta solicitudes específicas de presentación de propiedades. La inversión inmobiliaria puede describirse como un "atajo hacia la riqueza", pero si quiere empezar, trabajar con un profesional de confianza es un paso seguro hacia el éxito. IN está aquí para apoyarle en sus primeros pasos hacia sus sueños de creación de riqueza.
Estamos deseando conocerle. Juntos, allanaremos el camino hacia un futuro próspero a través de la inversión inmobiliaria.