El descenso de la población japonesa está teniendo graves repercusiones en la gestión de los alquileres. Según las estadísticas del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, la población de Japón en 2024 será aproximadamente 800 000 habitantes menos que el año anterior y se prevé que esta tendencia continúe. En estas circunstancias, el mayor reto al que se enfrentan los propietarios de viviendas de alquiler es hacer frente a las vacantes.
Ya no es posible mantener la plena ocupación con los métodos convencionales de gestión de alquileres. Sin embargo, si se adoptan las estrategias y los enfoques prácticos adecuados, es posible lograr una gestión estable del alquiler incluso en tiempos de declive demográfico. Este artículo presenta diez estrategias específicas para mejorarlos índices de desocupación y aumentar la ocupación.
Estas estrategias se basan en los conocimientos técnicos acumulados por INA&Associates K.K. a lo largo de muchos años de experiencia en consultoría de inversiones inmobiliarias, y son métodos de eficacia probada que realmente han dado resultados a muchos propietarios. Explicaremos detalladamente qué medidas deben adoptarse para abordar el problema estructural del descenso de la población, junto con medidas concretas de rentabilidad.
El aumento de las tasas de desocupación es una tendencia nacional notable. Según la Encuesta sobre Vivienda y Suelo del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, la tasa nacional de desocupación alcanzará el 13,8% en 2023, una cifra récord. En particular, en las viviendas de alquiler, el prolongado periodo de desocupación es un grave problema en muchas zonas, aunque existen diferencias regionales.
El impacto del descenso de la población varía mucho según la región. Según las previsiones futuras del Instituto Nacional de Investigación sobre Población y Seguridad Social, se espera que la población disminuya más de un 20% en aproximadamente el 60% de los municipios de todo el país de aquí a 2040. En las ciudades regionales, en particular, es inevitable un descenso fundamental de la demanda de alquiler debido al éxodo de los jóvenes a las zonas urbanas.
Mientras tanto, en las principales ciudades del área metropolitana de Tokio y la región de Kansai, el impacto de la disminución de la población ha sido relativamente menor, pero los cambios en la composición de los hogares y la diversificación de las necesidades de vivienda están dificultando el mantenimiento de la competitividad en las propiedades de alquiler convencionales. Es necesario tomar medidas contra la desocupación en respuesta a los cambios en la estructura social, como el aumento del número de hogares unipersonales, el envejecimiento de la población y la prevalencia del trabajo a distancia.
Los cambios en la estructura de la demanda en el mercado inmobiliario son más complejos que un simple descenso de la población. Los cambios en el estilo de vida desencadenados por la catástrofe de Corona han modificado considerablemente las funciones y los requisitos de ubicación de las viviendas.
Mientras que en el pasado, la comodidad de estar cerca de una estación de tren era el factor más importante, hoy en día, la disposición y las instalaciones adecuadas para el teletrabajo y la calidad del entorno circundante son también criterios de selección importantes. Además, la creciente concienciación medioambiental ha hecho que cada vez más inquilinos den importancia al ahorro energético y la sostenibilidad, e incluso los inmuebles antiguos tienen potencial para recuperar su competitividad mediante una renovación adecuada.
Otro factor que no puede pasarse por alto es el aumento de inquilinos extranjeros. La política del Gobierno de aceptar a más trabajadores extranjeros ha aumentado la demanda de propiedades de alquiler para extranjeros en determinadas zonas. Para responder a esta demanda diversificada, es esencial aplicar contramedidas estratégicas contra la desocupación con objetivos claramente definidos, en lugar del enfoque tradicional de "talla única".
Reducir la carga de los costes iniciales en el momento de la mudanza es un primer paso muy eficaz en la lucha contra la desocupación. Las medidas para reducir la carga financiera de los inquilinos, como la reducción de los depósitos de seguridad y el dinero llave, la introducción de pagos a plazos y el establecimiento de periodos sin alquiler, pueden conducir a un aumento significativo del número de consultas.
Los costes iniciales son un obstáculo importante a la hora de mudarse, sobre todo para los jóvenes y las personas que cambian de trabajo. En muchos casos, la simple reducción de la fianza de un mes a 0,5 meses puede aumentar el número de consultas entre un 10 y un 20%. Además, si se elimina el dinero clave y se añade al alquiler mensual, se pueden mantener bajos los costes iniciales al tiempo que se mantiene la rentabilidad a largo plazo.
También es importante ofrecer flexibilidad en los términos del contrato. Además del contrato tradicional de dos años, se pueden ofrecer opciones de contrato de un año y de corta duración para satisfacer las necesidades de los trasladados y los residentes de corta duración. Estas condiciones contractuales flexibles son una forma eficaz de aumentar directamente las tasas de ocupación.
El nivel de las instalaciones que exigen los inquilinos modernos aumenta año tras año. Son especialmente importantes el acceso a Internet, el aire acondicionado y las instalaciones de seguridad. Un entorno Wi-Fi gratuito es ahora un requisito previo, y la compatibilidad de la conexión de fibra óptica determina la competitividad básica de las propiedades de alquiler.
En cuanto al aire acondicionado, resulta eficaz actualizarlo a los últimos modelos con un alto rendimiento energético. Aunque se requiere una inversión inicial de aproximadamente 100.000-300.000 yenes, esto contribuirá a la plena ocupación a largo plazo al mejorar la satisfacción de los inquilinos y reducir las facturas de electricidad. Además, con la generalización del trabajo a distancia, se hace mayor hincapié en el confort interior.
En materia de seguridad, la instalación de cerraduras automáticas, cámaras de seguridad y buzones de entrega resulta especialmente eficaz. Para las inquilinas solteras y las personas mayores, la seguridad es un factor importante en la elección del inmueble. Estas inversiones de capital permiten a menudo fijar alquileres superiores a los del mercado, con un periodo de amortización típico de 12-18 meses.
En los inmuebles más antiguos, la renovación y remodelación estratégicas son el factor decisivo para evitar que queden vacíos. Son especialmente eficaces la actualización del suministro de agua, la sustitución del suelo y del papel pintado. Estas renovaciones básicas pueden mejorar significativamente la impresión de una propiedad.
En renovaciones más amplias, es posible hacer que incluso las propiedades antiguas sean tan competitivas como las nuevas cambiando la distribución e instalando los equipos más modernos. Por ejemplo, las habitaciones de estilo japonés pueden convertirse en habitaciones de estilo occidental y pueden introducirse cocinas enfrentadas para proporcionar espacios vitales adaptados al estilo de vida moderno.
Los costes de renovación suelen rondar entre 500.000 y 1,5 millones de yenes, pero pueden aumentar los alquileres entre un 20 y un 30% si se aplican correctamente. Cabe esperar un periodo de amortización de entre 12 y 24 meses, pero se trata de una inversión esencial para estabilizar la gestión de los alquileres a largo plazo.
Una estrategia publicitaria que comunique adecuadamente el atractivo del inmueble es crucial para combatir la desocupación. En particular, mejorar la calidad de las fotografías tiene un impacto directo en el número de visitas. Los fotógrafos profesionales y las visitas virtuales pueden ayudar a transmitir el máximo atractivo de un inmueble.
El uso de la publicidad en Internet también es eficaz. Se puede llegar a más inquilinos potenciales gracias a una mejor clasificación en los portales inmobiliarios y al uso de las redes sociales para difundir información. El uso de plataformas visuales como Instagram y TikTok es especialmente eficaz cuando se dirige a los más jóvenes.
También es importante promocionar específicamente las características del inmueble y el atractivo del entorno que lo rodea. Proporcionar información detallada no solo sobre la distancia a la estación de tren más cercana, sino también sobre las instalaciones comerciales, educativas y médicas cercanas puede evocar una imagen concreta de la vida para los posibles inquilinos.
Una estrecha cooperación con las empresas de gestión es esencial para una gestión eficaz de las vacantes. Las empresas de gestión disponen de abundante información sobre las tendencias del mercado y las necesidades de los inquilinos, y utilizando esta información se pueden tomar medidas más eficaces.
Compartiendo informes periódicos de análisis de mercado y conociendo las tendencias de las propiedades de la competencia, se pueden formular planes adecuados de fijación de alquileres y renovación. Además, al captar inquilinos utilizando la red de la empresa de gestión, es posible llegar a un abanico más amplio de inquilinos.
También es importante considerar la revisión de las condiciones de los contratos con las empresas de gestión. Un contrato basado en el rendimiento o un sistema de incentivos basado en la mejora de los índices de ocupación pueden ayudar a motivar a las empresas de gestión.
Puede reducir el riesgo de desocupación aceptando una gama diversa de inquilinos, en lugar de ceñirse al grupo objetivo tradicional. Por ejemplo, puede diferenciarse respondiendo a demandas de nicho, como cambiar a propiedades que admitan mascotas, aceptar inquilinos extranjeros o mejorar los servicios para personas mayores.
Aunque el número absoluto de propietarios de mascotas es limitado en el caso de las propiedades que admiten mascotas, hay pocas propiedades competidoras, por lo que establecer las condiciones adecuadas puede garantizar una base estable de inquilinos. El riesgo de que aumenten los costes de restauración debido a la tenencia de mascotas puede mitigarse aumentando la fianza y utilizando un seguro específico.
Aunque hay que tener en cuenta el apoyo multilingüe y las consideraciones culturales a la hora de aceptar inquilinos extranjeros, puede ser posible resolver las vacantes que no puedan cubrirse con inquilinos japoneses. Cabe esperar una demanda estable, especialmente en zonas con un gran número de becarios técnicos y estudiantes extranjeros.
Optimizar la fijación de los alquileres es el elemento más básico e importante de la prevención de la desocupación. Los alquileres que se desvían significativamente del precio de mercado son una de las principales causas de desocupación a largo plazo. Es necesario mantener un nivel de alquiler adecuado mediante estudios de mercado periódicos.
Aunque una reducción del alquiler implica una disminución de la rentabilidad, un ajuste a un nivel adecuado es una decisión razonable si se compara con la pérdida de oportunidad que causan las desocupaciones de larga duración. Por ejemplo, si una propiedad con un alquiler mensual de 100.000 yenes está vacante durante tres meses, la pérdida de oportunidad es de 300.000 yenes. Si el alquiler se reduce a 90.000 yenes al mes y se encuentra un inquilino inmediatamente, la pérdida anual se reduce en 180.000 yenes.
Ajustar el alquiler por etapas también es un método eficaz. Fijar el alquiler por encima del precio de mercado durante los tres primeros meses y ajustarlo por etapas si la respuesta es escasa puede ayudarte a encontrar el rango de precios óptimo.
La mejora de los servicios posteriores a la ocupación puede fomentar el arrendamiento a largo plazo y atraer a nuevos inquilinos a través del boca a boca: un centro de atención telefónica 24 horas, servicios de limpieza regulares y una respuesta rápida al mantenimiento de las instalaciones son importantes para mejorar directamente la satisfacción de los inquilinos.
La mejora de las zonas comunes también es eficaz. Los buzones de reparto y los depósitos para bicicletas y residuos pueden mejorar la comodidad de la vida diaria. Los salones y espacios de trabajo compartidos también pueden aportar un valor añadido al estilo de vida moderno.
Los eventos para residentes y el apoyo a la creación de comunidades también contribuyen a fomentar el arrendamiento a largo plazo. A través de eventos estacionales y simulacros de catástrofes, los inquilinos pueden profundizar su conexión con los demás, aumentando así su apego a su entorno vital.
Para diferenciar su propiedad de las de la competencia, es importante aclarar las características y el concepto exclusivos de la propiedad. Por ejemplo, las marcas que se centran en estilos de vida y valores específicos, como "pisos para mascotas", "viviendas para artistas" o "viviendas seguras para personas mayores", pueden resultar eficaces.
La mejora del diseño es otro elemento importante de diferenciación. Mejorar el diseño de las entradas y las zonas comunes, coordinar los interiores con un sentido de unidad y promover la vegetación puede aumentar el atractivo de un inmueble.
También merece la pena revisar el nombre y el logotipo del inmueble. Un nombre fácil de recordar y que exprese las características del inmueble puede mejorar el conocimiento de la marca.
La mejora continua basada en datos es esencial para maximizar la eficacia de las medidas de gestión de vacantes. Analizando los datos demográficos de los inquilinos, investigando las razones por las que se marchan y comprendiendo las tendencias del mercado, se pueden adoptar medidas más eficaces.
Acumulando y analizando datos sobre la duración de los alquileres, los motivos de las mudanzas y el grado de satisfacción de los inquilinos, se pueden aclarar los problemas de los inmuebles y las áreas susceptibles de mejora. Además, al conocer las fluctuaciones de la demanda debidas a la estacionalidad y las condiciones económicas, es posible aplicar medidas en el momento adecuado.
El uso de herramientas digitales también es importante. Los sistemas de gestión de propiedades y de gestión de clientes permiten recopilar y analizar datos de forma eficaz. Estos sistemas permiten optimizar continuamente la gestión de los alquileres.
| Medidas adoptadas | Coste inicial | Efecto esperado | Periodo de recuperación de la inversión | Grado de dificultad | Recomendación |
|---|---|---|---|---|---|
| Depósito de seguridad y revisión del dinero llave | 0 yenes | Aumento del 10-20% de las consultas | Efecto inmediato | Bajo | ★★★★★ |
| Renovación de equipos (por ejemplo, aire acondicionado) | 100-300.000 yenes | Mantenimiento del alquiler y mejora del 5-10 | 6-12 meses | Medio | ★★★★☆ |
| Renovación interior | 500.000-1.500.000 yenes | 20-30% aumento del alquiler | 12-24 meses | Alta | ★★★★☆ |
| Actualización de fotos publicitarias | 30.000-50.000 yenes | Aumento del 30-50% en el número de visualizaciones | 1-3 meses | Bajo | ★★★★★ |
| Mejora de la seguridad | 200.000-500.000 yenes | Mejora de la satisfacción de los inquilinos | 12-18 meses | Medio | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| Cambio de sociedad gestora | 0-100.000 yenes | Aumento del 10-20% de la tasa de ocupación | 3-6 meses | Medio | ★★★★☆ |
| Optimización del alquiler | 0 | Acortamiento del periodo de desocupación | Inmediato | Bajo | ★★★★★ |
| Admite mascotas | 50.000-150.000 yenes | Captación de demanda nicho | 6-12 meses | Medio | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
Este estudio de caso presenta un estudio de 30 años de antigüedad en el que se aplicaron contramedidas contra la desocupación mediante reformas que costaron un total de 1,2 millones de yenes. El inmueble se encontraba a 10 minutos a pie de la estación, pero llevaba seis meses desocupado debido a la antigüedad del edificio y al envejecimiento de las instalaciones.
Las reformas realizadas incluyeron la sustitución del baño de la unidad (400.000 yenes), el suelo (300.000 yenes), el equipamiento de la cocina (250.000 yenes), el aire acondicionado (150.000 yenes) y el papel pintado (100.000 yenes). Estas renovaciones permitieron fijar el alquiler en 75.000 yenes desde los 60.000 yenes anteriores, y los inquilinos se decidieron en el plazo de un mes tras las renovaciones.
El periodo de amortización fue de aproximadamente 8 meses, y el rendimiento total de la inversión mejoró notablemente gracias a la ocupación continua durante los dos años siguientes. Este estudio de caso demuestra que es posible recuperar la competitividad mejorando el rendimiento básico de un inmueble de alquiler.
Este es un estudio de caso de un condominio orientado a familias en una ciudad regional que logró la plena ocupación cambiando el grupo objetivo. Inicialmente, el inmueble se gestionaba como vivienda familiar de 3 dormitorios, pero debido al descenso de la población en la zona, se hizo difícil conseguir inquilinos.
Por lo tanto, se añadieron tabiques y la propiedad se convirtió a un formato de casa compartida y se reconstruyó como residencia para personas solas. Al proporcionar un salón y una cocina compartidos y habitaciones privadas de unos 6 tatamis, se consiguió un entorno de vida satisfactorio al tiempo que se reducía la carga del alquiler.
Este cambio ha permitido a la empresa asegurarse unos ingresos de 210.000 yenes (6 habitaciones privadas x 35.000 yenes = 210.000 yenes) desde los 120.000 yenes de ingresos por alquiler anteriores (3LDK). La inversión inicial fue de unos 2 millones de yenes para la división y renovación de las zonas comunes, pero el aumento de los ingresos permitió recuperar la inversión en 12 meses.
Este es un caso de éxito de medidas contra la desocupación con una inversión mínima y con limitaciones presupuestarias. Se consiguieron inquilinos en un edificio de apartamentos estudio de 15 años de antigüedad mediante reformas que costaron un total de 150.000 yenes.
Las medidas aplicadas incluyeron la toma de fotografías por un fotógrafo profesional (50.000 yenes), la sustitución parcial del papel pintado (30.000 yenes), la sustitución de las luminarias (20.000 yenes), la revisión del dinero del depósito y las llaves (0 yenes) y una limpieza a fondo (50.000 yenes). Estas mejoras relativamente menores mejoraron notablemente la impresión del inmueble.
Especialmente eficaz fue la mejora de la fotografía. Al cambiar la tradicional impresión oscura por fotos más brillantes y atractivas, el número de consultas en Internet se multiplicó por tres. Este estudio de caso demuestra que un enfoque estratégico puede mejorar los índices de ocupación sin realizar necesariamente grandes inversiones.
| Características regionales | Medidas prioritarias | Presupuesto de inversión aproximado | Efectos esperados | Aspectos a tener en cuenta |
|---|---|---|---|---|
| Zonas urbanas, cerca de las estaciones | Renovación de equipos y mejoras interiores | 1 - 2 millones de yenes | 10-20% de aumento del alquiler | Importante diferenciación debido al gran número de competidores |
| Suburbano, orientado a las familias | Mejora del aparcamiento y el almacenamiento | 500.000-1.000.000 yenes | Acortamiento del periodo de desocupación | Esencial para hacer frente a la sociedad del automóvil |
| Ciudad estudiantil | Reducción del coste inicial/amueblado | 300.000-800.000 yenes | Mejora de la tasa de ocupación | Cuidado con la alta concentración de vacantes durante la graduación. |
| Zonas con muchas personas mayores | Sin barreras y con medidas de seguridad | 800.000-1.500.000 yenes | Promoción del alquiler de larga duración | Cooperación con centros de asistencia médica y de enfermería |
| Atracciones turísticas/resorts | Apoyo a las estancias de corta duración y mejora del Wi-Fi | 40-1,2 millones de yenes | Mejora de la rentabilidad | Respuesta a las fluctuaciones estacionales |
Está claro que los métodos convencionales para gestionar las viviendas vacías en una época de descenso de la población tienen sus límites. Sin embargo, con las estrategias adecuadas y mejoras continuas, aún es posible lograr la plena ocupación en este difícil entorno.
La clave está en identificar con precisión los cambios en el entorno del mercado y responder a la diversificación de las necesidades de los inquilinos. En lugar de un planteamiento único, es preciso adoptar medidas personalizadas en función de las características del inmueble, su ubicación y el grupo al que se dirige.
También es importante centrarse en la estabilización a largo plazo de la gestión de los alquileres y no en la maximización de los beneficios a corto plazo. Aumentando el valor de los inmuebles mediante inversiones adecuadas y creando una estructura de beneficios sostenible, se puede hacer frente al reto estructural que supone el descenso de la población.
Empezar por analizar objetivamente la situación inmobiliaria actual. Una comprensión de la situación actual basada en datos como las tasas de desocupación, los periodos medios de arrendamiento, la comparación con el mercado circundante y la comprensión de la demografía de los inquilinos es la base para formular contramedidas.
A continuación, priorice las diez estrategias descritas en este artículo en función de la situación y el presupuesto del inmueble. No es necesario aplicar todas las medidas al mismo tiempo. Es importante aplicar las medidas más eficaces por etapas y luego verificar los resultados mientras se consideran las siguientes medidas.
Por último, recurra activamente a la cooperación con expertos. Puede conseguir medidas más eficaces contra la desocupación cooperando con consultores especializados en inversión inmobiliaria y empresas de gestión que conozcan las tendencias del mercado local.
El presupuesto para la prevención de desocupación varía mucho en función de la situación del inmueble y del efecto esperado. Por lo general, se recomienda reservar entre el 10 y el 20% de los ingresos anuales por alquiler para reformas y contramedidas.
Por ejemplo, para un inmueble con un alquiler mensual de 100 000 yenes, conviene reservar un presupuesto de aproximadamente 120 000-240 000 yenes para unos ingresos anuales de 1,2 millones de yenes y llevar a cabo la renovación del equipamiento y las pequeñas reformas que sean necesarias. Si se requieren renovaciones a gran escala, también merece la pena considerar una inversión del 50-100% de los ingresos anuales por alquiler, pero hay que tener muy en cuenta el periodo de amortización de la inversión.
El periodo durante el cual aparece el efecto depende en gran medida del contenido de las medidas adoptadas. Los cambios en los términos y condiciones, como la revisión de los depósitos de seguridad y el dinero llave o el ajuste de los alquileres, tienen un efecto inmediato y los cambios en el número de consultas pueden observarse a las 1-2 semanas de su aplicación.
En el caso de renovación de equipos y renovaciones menores, el efecto suele ser visible en 1-3 meses. En el caso de renovaciones a gran escala, se tarda entre 3 y 6 meses, incluido el periodo de construcción, pero se puede esperar un efecto significativo.
La decisión sobre quién debe encargarse de aplicar las medidas de desocupación depende de los recursos y la experiencia del propietario. Para el estudio de mercado y la captación de inquilinos, es más eficaz encargar la tarea a una empresa de gestión con experiencia y una amplia red de contactos.
Por otro lado, es importante que el propietario participe de forma proactiva en la política de renovación del inmueble y en las decisiones de inversión. En lugar de confiar en las propuestas de la empresa de gestión, debería considerar múltiples opciones y evaluar cuidadosamente su rentabilidad.
La renovación se refiere a la reparación o actualización de los equipos e interiores existentes, con el objetivo principal de devolverlos a su estado original y mejorar su funcionalidad. La renovación, por su parte, se refiere a reformas a gran escala, incluidos cambios de distribución y uso, con el objetivo de aumentar el valor del inmueble o cambiar su uso.
En la prevención de la desocupación, es importante seleccionar el método adecuado según el estado del inmueble y las necesidades del mercado. En los inmuebles más nuevos, cabe esperar que la renovación sea suficiente, pero en los más antiguos o en mercados con fuerte competencia, puede ser necesaria una mejora drástica mediante la renovación.
Es posible encontrar valor de inversión en zonas con poblaciones en declive, con la estrategia adecuada. La clave está en evaluar con precisión las características y el potencial de la zona.
Por ejemplo, las zonas con universidades o grandes fábricas pueden seguir experimentando cierto nivel de demanda de alquiler. Además, las zonas que son destinos turísticos o nudos de transporte pueden tener potencial para la demanda de estancias cortas o usos específicos. Sin embargo, las tendencias a la baja de la población a largo plazo son inevitables y se requieren decisiones de inversión globales, incluidas estrategias de salida.