En los últimos años, los inquilinos se han interesado cada vez más por los precios del gas, haciendo especial hincapié en la reducción de la carga que suponen los costes de los servicios públicos. En este entorno de mercado, los propietarios deben seleccionar las instalaciones de gas no sólo basándose en simples comparaciones de costes iniciales, sino también en la rentabilidad y la competitividad desde una perspectiva a largo plazo.
En este artículo, INA&Associates ofrece una explicación detallada de las características del gas ciudad y del gas propano, comparaciones de costes, puntos a tener en cuenta a la hora de introducir ambos y su impacto en la gestión de alquileres, basándose en los conocimientos que hemos acumulado consultando a muchos propietarios en nuestro departamento de gestión de alquileres.
Mediante un análisis comparativo objetivo basado en datos, le proporcionaremos los materiales necesarios para tomar una decisión sobre el equipo de gas más adecuado para su propiedad y le ayudaremos a conseguir una gestión de alquileres más rentable.
Existen diferencias fundamentales entre el gas ciudad y el gas propano en cuanto a los métodos de suministro y las materias primas. El gas ciudad se fabrica a partir de gas natural (principalmente metano) y se suministra a los hogares a través de tuberías de gas subterráneas. El gas propano, en cambio, se fabrica a partir de gas licuado de petróleo (GLP), principalmente propano y butano, y se suministra a los hogares en bombonas.
Esta diferencia en el método de suministro tiene importantes implicaciones para los propietarios. En el caso del gas ciudad, hay que tender una tubería de gas en la calle principal, desde donde debe llegar a cada casa. El gas propano está disponible en cualquier lugar del país siempre que haya espacio para una bombona.
La estructura de determinación de las tarifas difiere significativamente entre el gas ciudad y el gas propano. El gas ciudad se considera una carga pública, y se requiere una notificación al Ministerio de Economía, Comercio e Industria para la revisión de las tarifas. Esto garantiza la transparencia de las tarifas y evita subidas repentinas de precios.
El gas propano, en cambio, tiene un sistema de tarifa libre, que permite a cada proveedor fijar sus propias tarifas. Aunque este sistema fomenta la competencia entre proveedores, hay problemas de transparencia de tarifas, y pueden darse grandes diferencias de tarifas entre distintos proveedores de la misma zona.
El poder calorífico del gas propano es aproximadamente 2,2 veces superior al del gas ciudad, lo que permite calentarlo de forma más eficiente durante el mismo tiempo de cocción. Sin embargo, esta diferencia de poder calorífico es un factor importante a la hora de comparar precios. El mayor poder calorífico significa que se necesita menos gas para obtener la misma energía.
Sin embargo, en las comparaciones de precios reales, el gas propano suele ser unas 1,8 veces más caro que el gas ciudad, incluso teniendo en cuenta esta diferencia de poder calorífico. Como propietario, debe evaluar la competitividad de su inmueble teniendo en cuenta la carga que suponen los costes de los servicios públicos para sus inquilinos.
| Artículo | Gas ciudad | Gas propano |
|---|---|---|
| Materia prima | Gas natural (metano) | Gas licuado de petróleo (propano y butano) |
| Método de suministro | Tubería de gas subterránea | Entrega de bombonas |
| Sistema de tarifas | Tarifas públicas (sistema de notificación) | Sistema de tarifa libre |
| Poder calorífico | Aprox. 11.000 kcal/m³ | Aprox. 24.000 kcal/m³ |
| Peso específico | Más ligero que el aire | Más pesado que el aire |
| Zona de suministro | Zonas urbanas | Cobertura nacional |
La principal ventaja del gas ciudad es que reduce la carga de los costes de los servicios públicos para los inquilinos. En comparación con el gas propano, la tarifa del gas ciudad es entre 1,2 y 1,8 veces más barata, y no es raro que se produzca una diferencia de 100.000 yenes o más en un año. Esta diferencia de precio es un gran atractivo para los inquilinos y redunda directamente en una mejora de la competitividad del inmueble.
Otra ventaja importante es que la transparencia de las tarifas del gas ciudad está garantizada al tratarse de un servicio público, por lo que los inquilinos pueden utilizarlo con tranquilidad. Como las revisiones de tarifas deben notificarse al gobierno, se controlan los aumentos repentinos de precios y la carga doméstica que soportan los inquilinos es más predecible.
No se pueden pasar por alto las ventajas medioambientales. Como el gas ciudad se fabrica a partir de gas natural, las emisiones de CO2 durante la combustión son menores que las del gas propano, lo que atrae a una base de inquilinos concienciados con el medio ambiente. En los últimos años, se ha prestado una mayor atención a las propiedades respetuosas con el medio ambiente desde una perspectiva de inversión ESG, lo que también puede contribuir a la mejora del valor de los activos a largo plazo.
La desventaja más significativa del gas ciudad es su elevado coste de instalación inicial. El coste de instalar una tubería desde la red de gas en la calle principal hasta cada unidad suele oscilar entre 100.000 y 150.000 yenes, pero si la red de gas está lejos o se incluye la tubería en la construcción de un edificio nuevo, el coste puede llegar a 430.000 yenes por unidad.
Además, el suministro de gas urbano se limita a las zonas urbanas y puede no ser una opción para las propiedades rurales o suburbanas. Además, puede llevar tiempo recuperarse de una catástrofe y, si las tuberías de gas resultan dañadas en un terremoto, existe el riesgo de que se produzcan interrupciones del suministro a largo plazo en una amplia zona.
Las principales ventajas del gas propano son sus bajos costes iniciales de instalación y su flexibilidad.
El hecho de que esté disponible en cualquier parte del país es otra gran ventaja. Incluso las propiedades situadas fuera de la zona de suministro de gas de la ciudad pueden introducirse si hay espacio para la instalación de bombonas, e incluso las propiedades rurales y suburbanas pueden disponer de instalaciones de gas equivalentes a las de las zonas urbanas.
Otra ventaja importante es la rapidez de recuperación en caso de catástrofe. Como el gas se suministra en unidades de bombonas, puede inspeccionarse y restablecerse individualmente incluso en caso de catástrofe, como un terremoto, característica que dificulta las interrupciones generalizadas del suministro, como ocurre con el gas ciudad.
Debido a su alto poder calorífico, el rendimiento en la cocina es elevado, lo que lo hace especialmente atractivo para las cocinas comerciales y los inquilinos exigentes a la hora de cocinar.
La mayor desventaja del gas propano es su elevado coste de funcionamiento. En comparación con el gas ciudad, su precio es entre 1,2 y 1,8 veces superior, y la carga de los costes de los servicios públicos para los inquilinos es más pesada. Esta diferencia de tarifas es un factor determinante a la hora de elegir la propiedad, sobre todo para los inquilinos que dan mucha importancia a los costes de los servicios públicos.
Debido al sistema de tarifas abiertas, existe una gran disparidad de tarifas entre los operadores, por lo que es importante seleccionar un operador con unas tarifas adecuadas. También hay problemas de transparencia en las revisiones de tarifas, lo que puede provocar un aumento de las consultas de los inquilinos sobre las tarifas.
Es necesario asegurar el espacio para la instalación de bombonas, lo que puede conllevar restricciones en la ubicación de las instalaciones, especialmente en zonas urbanas estrechas. Además, los trabajos periódicos de sustitución de bombonas pueden tener cierto impacto en la vida de los inquilinos.
| Comparación | Gas ciudad | Gas propano |
|---|---|---|
| Coste inicial | 100.000-430.000 yenes/unidad | Generalmente a cargo del operador |
| Cuota mensual | Valor de referencia | Aprox. 1,2-1,8 veces |
| Zona de suministro | Sólo zonas urbanas | Cobertura nacional |
| Recuperación en caso de catástrofe | Tiempo necesario | Relativamente rápido |
| Transparencia de tarifas | Elevadas (tarifas de servicios públicos) | Diferencias entre operadores |
| Impacto medioambiental | Bajo | Ligeramente alto |
| Limitaciones de la instalación | Tubería de gas necesaria | Espacio necesario para la bombona |
Cuando se plantea la introducción del gas ciudad, el primer paso importante es comprobar la zona de servicio. Es necesario comprobar con la compañía local de gas ciudad si se ha instalado una tubería de gas en la calle que pasa por delante de la vivienda. Si no hay una tubería de gas instalada, habrá que realizar obras de ampliación, lo que puede aumentar considerablemente los costes.
En el caso de edificios existentes, también es necesario un estudio detallado de la instalación de gas actual. Es importante determinar de antemano si los equipos existentes, como calentadores de agua, estufas de gas y tuberías de gas, pueden adaptarse a las especificaciones del gas ciudad, así como el alcance y el coste de los equipos que habrá que sustituir.
Dependiendo de la estructura del edificio y del trazado de las tuberías, las obras pueden resultar más difíciles y caras de lo previsto. Sobre todo en edificios antiguos o con estructuras especiales, es aconsejable realizar un estudio detallado del lugar y obtener presupuestos de varios operadores.
Durante el periodo de cambio de instalación de gas, se suspenderá temporalmente el uso del gas por parte de los inquilinos. El trato con los inquilinos durante este periodo es una cuestión importante para la gestión de los alquileres.
El calendario de obras debe explicarse y coordinarse con suficiente antelación para minimizar el impacto en la vida de los inquilinos. Por lo general, el periodo de construcción por unidad es de 1-2 días, pero la construcción de un edificio entero puede durar 1-2 semanas.
Debe considerarse la posibilidad de aliviar las molestias a los inquilinos proporcionándoles medios de transporte alternativos durante el periodo de construcción, como el préstamo de estufas de casete o la entrega de vales para el uso de instalaciones de baño cercanas. Estos costes también deben incluirse en el presupuesto por adelantado.
También es importante explicar con antelación a los inquilinos y conseguir su comprensión en relación con el ruido y las idas y venidas de trabajadores como consecuencia de las obras. Sobre todo ahora que cada vez más gente trabaja desde casa, es aún más importante tener en cuenta el ruido durante el día.
El cambio de gas propano a gas ciudad requiere procedimientos de rescisión de contrato con el proveedor de gas propano existente. Es importante comprobar de antemano la duración del contrato y las condiciones de cancelación y saber si hay que pagar una penalización.
En particular, si el proveedor de gas propano corre con los costes iniciales del equipo, es posible que se le pida que corra con parte de los costes del equipo si el contrato se cancela dentro del periodo contractual. Este coste debe añadirse a los costes de instalación del gas ciudad para tomar una decisión de inversión global.
Al firmar un nuevo contrato con una empresa de gas ciudad, es importante confirmar detalladamente las condiciones de suministro, la estructura tarifaria, los detalles de construcción y las condiciones de garantía e intercambiarlas por escrito. En particular, hay que definir claramente el desglose de los costes de construcción y las condiciones de pago, el periodo de construcción y el servicio posventa.
Los cambios en las instalaciones de gas son cambios importantes que afectan directamente a la vida de los inquilinos. Deben establecerse procedimientos adecuados desde el punto de vista legal para gestionar los cambios en las instalaciones en el contrato de arrendamiento.
A la hora de explicar el cambio a los inquilinos, es importante obtener su comprensión y cooperación explicándoles detalladamente el propósito del cambio, la duración de las obras, las posibles molestias durante el periodo y los beneficios tras el cambio. En particular, explicar los beneficios de la reducción de las facturas de gas, con cantidades concretas de dinero, fomentará la comprensión de los inquilinos.
Las políticas relativas a la reducción del alquiler y la compensación durante el periodo de obras también deben determinarse de antemano y explicarse a los inquilinos. Estas medidas desempeñan un papel importante en el mantenimiento de buenas relaciones con los inquilinos y la prevención de problemas futuros.
A la hora de seleccionar una empresa de suministro de gas urbano, es necesario evaluar de forma exhaustiva no sólo la estructura tarifaria, sino también la calidad de los trabajos de construcción, el servicio posventa y la estabilidad financiera.
En cuanto a la experiencia en construcción, es importante seleccionar un operador con amplia experiencia en la construcción de inmuebles de alquiler similares. En particular, se recomienda comprobar su experiencia en el trato con los inquilinos y sus esfuerzos por acortar el periodo de construcción.
En cuanto a la estructura de tarifas, deben compararse detalladamente las tarifas básicas, las tarifas con contador y las distintas tasas para evaluar los costes desde una perspectiva a largo plazo. También es importante comprobar la política sobre futuras revisiones de tarifas y la estabilidad empresarial del operador.
En cuanto al servicio posventa, es importante seleccionar un operador que pueda garantizar la seguridad y la comodidad de los inquilinos comprobando su sistema de contacto de emergencia 24 horas, su sistema de inspecciones periódicas y su velocidad de respuesta en caso de avería.
| Etapa del procedimiento | Principales comprobaciones | Tiempo necesario | Puntos a tener en cuenta |
|---|---|---|---|
| Inspección preliminar | Disponibilidad de la red de gas, estado de las instalaciones existentes | 1-2 semanas | Obtención de presupuestos de varios operadores |
| Procedimientos de contratación | Condiciones de suministro, detalles de construcción, estructura tarifaria | 1 semana | Confirmación de las condiciones contractuales detalladas |
| Anulación del contrato existente | Condiciones de rescisión, penalizaciones | 1-2 semanas | Confirmación del reparto de costes de equipamiento |
| Ejecución de las obras | Periodo de construcción, apoyo al inquilino | 1-2 semanas | Preparación de alternativas |
| Inicio del suministro | Inspección, puesta en servicio | 1-2 días | Controles de seguridad exhaustivos |
Para los propietarios, la elección entre gas ciudad y gas propano no es una simple comparación de costes iniciales, sino una importante decisión de gestión que determina la rentabilidad a largo plazo y la competitividad de la propiedad.
Los casos en los que la elección del gas ciudad es ventajosa incluyen cuando se hace hincapié en la reducción de la carga de los costes de los servicios públicos para los inquilinos en las propiedades de alquiler urbano, cuando se pretende obtener ingresos estables a largo plazo, y cuando se marca la propiedad como una propiedad respetuosa con el medio ambiente. Aunque se requiere una inversión inicial, cabe esperar que la posibilidad de fijar primas de alquiler y la mejora de las tasas de desocupación mejoren los ingresos a medio y largo plazo.
Entre los casos en los que la elección del gas propano resulta ventajosa se encuentran los inmuebles situados fuera de las zonas de suministro de gas urbano, los casos en los que es necesario frenar la inversión inicial y los inmuebles situados en zonas en las que el riesgo de catástrofe es importante. Además, si la elección del operador garantiza la competitividad de los precios, puede ser posible reducir la diferencia con el gas ciudad.
A la hora de tomar una decisión de inversión para introducir el gas ciudad, es importante evaluar exhaustivamente los siguientes factores
El periodo de amortización inicial suele rondar los 8-12 años, pero el periodo de amortización real puede ser más corto debido a la posibilidad de fijar primas de alquiler y al efecto de mejorar la tasa de desocupación. El retorno de la inversión tiende a ser especialmente alto en el caso de los inmuebles destinados a inquilinos que valoran los costes de los servicios públicos.
Es importante tomar decisiones basadas en las características individuales de cada propiedad, teniendo en cuenta la ubicación de la misma, el grupo de inquilinos objetivo, la competencia con las propiedades circundantes y el potencial de mejora futura del valor de los activos.
El entorno que rodea a las instalaciones de gas cambia continuamente, con la fluctuación de los precios de la energía, el endurecimiento de la normativa medioambiental y la diversificación de las necesidades de los inquilinos. Como propietario, es importante asegurarse de tener la flexibilidad necesaria para responder a estos cambios.
En particular, se espera que las ventajas medioambientales de las instalaciones de gas ciudad adquieran aún más importancia en el futuro, ya que la promoción de la neutralidad de carbono ha dado lugar a una mayor atención a las instalaciones respetuosas con el medio ambiente.
Además, la difusión de los contadores inteligentes y el uso de la tecnología IoT permitirán la visualización y la gestión eficiente del consumo de gas, lo que se espera que mejore la comodidad para los inquilinos y reduzca los costes de gestión.
Sobre la base de la información de este artículo, se recomienda proceder con estudios específicos en los siguientes pasos.
En primer lugar, confirme la disponibilidad de suministro de gas ciudad para su propiedad con el operador competente y averigüe el coste aproximado de la instalación. Es importante obtener presupuestos de varios operadores y comparar detalladamente los detalles y costes de la instalación.
A continuación, analice las características del inmueble y de los ocupantes y evalúe el potencial de mejora de la competitividad mediante la introducción del gas ciudad. Es importante calcular los beneficios específicos de la inversión comparando las instalaciones y los niveles de alquiler de los inmuebles circundantes.
Por último, hay que considerar el impacto sobre los inquilinos y las medidas que deben adoptarse, y determinar el calendario y el calendario de ejecución de las obras. Preparar material explicativo para ganarse la comprensión y cooperación de los inquilinos y asegurarse medios de transporte alternativos durante el periodo de obras son también cuestiones preparatorias importantes.
La elección del equipamiento en la inversión inmobiliaria es una importante decisión de gestión que equilibra la rentabilidad y la satisfacción del inquilino. Esperamos que el análisis de este artículo le ayude a hacer la mejor elección para su propiedad y a conseguir una gestión del alquiler más rentable.
En principio, el propietario del inmueble corre con los gastos de la instalación del gas ciudad. El coste de la instalación de la tubería de gas desde la calle principal hasta cada vivienda suele oscilar entre 100.000 y 150.000 yenes.
Sin embargo, si la tubería principal de gas se encuentra lejos de la propiedad o si la tubería está incluida en el nuevo edificio, el coste puede rondar los 500.000 yenes por unidad. Algunas empresas de suministro de gas urbano ofrecen pagos a plazos o planes de pago parcial de los costes de instalación con la condición de un contrato a largo plazo, por lo que es aconsejable consultar a más de una empresa de suministro.
Como el cambio de instalación de gas afecta directamente a la vida de los inquilinos, es importante explicárselo y conseguir su comprensión de antemano. Legalmente, se pueden realizar cambios con el objetivo de mejorar o actualizar las instalaciones, siempre que se sigan los procedimientos adecuados, pero recomendamos que se lleven a cabo suficientes explicaciones y consultas desde la perspectiva de mantener buenas relaciones con los inquilinos.
Es importante ganarse la comprensión y la cooperación de los inquilinos ofreciéndoles compensaciones y alternativas a la suspensión del uso del gas durante el periodo de construcción, y explicándoles los beneficios después de la instalación. En particular, explicar los beneficios de la reducción de las facturas de gas mostrando cantidades concretas de dinero puede favorecer la comprensión de los inquilinos.
Dado que el gas propano y el gas ciudad tienen características de combustión diferentes, los aparatos de gas existentes no pueden utilizarse tal cual. Los aparatos de gas, como los calentadores de agua, las estufas de gas y los aerotermos de gas, deben sustituirse o modificarse para adaptarlos a las especificaciones del gas ciudad.
El coste de sustitución de los aparatos suele oscilar entre 100.000 y 200.000 yenes en el caso de los calentadores de agua y entre 30.000 y 100.000 yenes en el caso de las estufas de gas. En el caso de algunos aparatos, puede ser posible cambiar las especificaciones sustituyendo piezas, pero se recomienda sustituirlos por equipos nuevos por razones de seguridad. Estos costes también deben incluirse en el coste total de la introducción del gas ciudad.
El periodo de amortización de la introducción del gas ciudad depende de la inversión inicial, de la posibilidad de fijar una prima de alquiler y del efecto de la mejora de la tasa de desocupación. Por lo general, el periodo de amortización oscila entre 8 y 12 años.
En el caso de una propiedad para solteros con una inversión inicial de 150.000 yenes y una prima de alquiler mensual de 1.000 yenes, un cálculo simple muestra un periodo de amortización de 12,5 años, pero si se tiene en cuenta el efecto de la mejora de la tasa de desocupación (mejora de alrededor del 5%), el periodo de amortización real se reduce a unos 8-10 años.
En el caso de los inmuebles orientados a familias, puede fijarse una prima de alquiler mayor (unos 2.000 yenes al mes), debido al elevado interés de los costes de los servicios públicos, y cabe esperar un periodo de amortización más corto. El efecto de la inversión puede ser aún mayor si también se tienen en cuenta los futuros efectos de revalorización de la propiedad.
El contenido puede estar sujeto a cambios debido a modificaciones legislativas y reglamentarias o a cambios en las condiciones del mercado. Para tomar decisiones de inversión concretas, consulte la información más reciente y a un experto.