El valor de una ciudad lo forman las "personas" que se reúnen en ella. En los últimos años, el uso generalizado de teléfonos inteligentes ha propiciado un rápido avance en la utilización de los "datos de flujo de personas", que captan los movimientos de la gente en forma de datos. Mediante el análisis de estos datos, ahora es posible realizar valoraciones inmobiliarias y planes de desarrollo, que hasta ahora solían basarse en la experiencia y la intuición, sobre una base científica. En este artículo, como INA & Associates Ltd, explicamos desde la perspectiva de un experto inmobiliario cómo influye el flujo de personas en el valor de las ciudades y, por tanto, en los valores inmobiliarios, y cómo puede lograrse el futuro desarrollo urbano y la construcción de activos utilizando los datos del flujo de personas. Al leer este artículo, obtendrá una nueva perspectiva sobre la inversión inmobiliaria y el desarrollo urbano.
La sensación de que "esa ciudad tiene vida" o "esta zona parece prometedora" se basa en realidad en un fenómeno concreto: el flujo de personas. Donde la gente se reúne, surge el comercio, crece la cultura y se crean nuevos valores. Este capítulo explica los mecanismos básicos por los que los flujos de personas configuran el valor de una ciudad.
En primer lugar, los datos sobre flujos de personas son datos de localización anónimos que muestran "cuándo", "dónde" y "cuánto tiempo" permanecen las personas y "cómo se desplazan". Se obtienen principalmente de la función GPS de los teléfonos inteligentes, de la Wi-Fi y de la información de las estaciones base de telefonía móvil. El análisis de estos datos permite conocer en detalle el movimiento de personas en una zona determinada y a una hora concreta del día.
Entonces, ¿por qué el flujo de personas está directamente relacionado con el valor de los inmuebles? Porque el valor de los bienes inmuebles viene determinado por el número de personas que desean utilizar el lugar, es decir, por la cantidad de demanda. Por ejemplo, los frentes de estación donde entra y sale mucha gente son lugares atractivos para las empresas que quieren abrir tiendas, y los inquilinos se sienten atraídos incluso por alquileres elevados. Del mismo modo, las zonas cómodas para desplazarse al trabajo o a la escuela son muy demandadas por quienes buscan un lugar donde vivir, y los precios de la vivienda y los alquileres tienden a ser altos. En otras palabras, el flujo de personas es un indicador visual de la demanda potencial de un lugar.
Tradicionalmente, la comprensión de esa demanda se ha basado en datos estadísticos como los del censo y en antiguas reglas empíricas. Sin embargo, la utilización de datos sobre el flujo de personas permite realizar análisis más detallados y en tiempo real. Por ejemplo, podemos medir específicamente cómo un determinado proyecto de reurbanización ha cambiado el flujo de personas en un barrio y evaluar objetivamente sus efectos. Esto nos permite tomar decisiones más precisas y basadas en datos científicos.
Los datos sobre flujos de personas tienen un valor real en muchos aspectos del mercado inmobiliario. Desde la planificación urbanística hasta la gestión de alquileres y la intermediación, aportan material objetivo para la toma de decisiones en todas las situaciones y mejoran la precisión de los negocios. Este capítulo profundiza en escenarios concretos de utilización y sus ventajas.
Uno de los factores más importantes que influyen en el valor de los inmuebles es su ubicación. De ellos, la "distancia a la estación" se ha considerado durante mucho tiempo un indicador universal. Sin embargo, el valor de la misma propiedad "a cinco minutos a pie de la estación" difiere enormemente si un lado de la propiedad pasa por una concurrida calle comercial, mientras que el otro lado pasa por una calle oscura con pocos peatones por la noche. Utilizando los datos de flujo humano, incluso la "calidad de la calle", como la cantidad y los atributos (edad, sexo, etc.) de los peatones y el tiempo que pasan en ella, pueden añadirse a la evaluación, lo que permite evaluar los valores inmobiliarios de forma más acorde con la situación real.
El análisis del flujo de personas es esencial para planificar la apertura de nuevos locales comerciales. Permite identificar las zonas frecuentadas por los grupos de clientes objetivo y seleccionar las ubicaciones más adecuadas para abrir nuevos comercios. Analizando el flujo de personas en torno a los comercios existentes, también es posible descubrir las relaciones con los competidores y las áreas susceptibles de mejora para atraer a más clientes.
Los datos sobre flujos humanos también pueden desempeñar un papel importante en el desarrollo de condominios. Por ejemplo, analizando dónde van de vacaciones los residentes de una zona, es posible comprender los estilos de vida y las necesidades potenciales de la zona. Los resultados pueden utilizarse para formular planes de desarrollo de mayor valor añadido, como el diseño de instalaciones compartidas y vínculos con las instalaciones circundantes.
| Escenarios de uso | Utilización específica | Beneficios |
|---|---|---|
| Desarrollo y remodelación urbanos | Medir y comparar los cambios en el flujo de personas antes y después del desarrollo, y evaluar objetivamente los efectos del proyecto. | Verificar la validez de los planes y mejorar la capacidad de persuasión ante los inversores. |
| Planificación de la apertura de locales comerciales | Identificar las zonas frecuentadas por los grupos destinatarios y seleccionar los emplazamientos candidatos más adecuados para la apertura de tiendas. | Mejorar la precisión de las previsiones de ventas, evitar desajustes. |
| Desarrollo de condominios | Analizar las pautas de comportamiento de los residentes e identificar posibles necesidades. | Diseñar propiedades con un alto grado de satisfacción de los clientes y optimizar las estrategias de venta. |
| Evaluación del valor de la propiedad | Evalúe cuantitativamente la "calidad" de una ubicación analizando la cantidad y los atributos de los peatones. | Calcule valores inmobiliarios objetivos más acordes con las condiciones reales. |
| Gestión de alquileres | Supervise los cambios en los flujos de personas en los alrededores y determine los precios de alquiler adecuados. | Reducir el riesgo de desocupación y maximizar los ingresos. |
En los últimos años, el concepto de "ciudades transitables" ha atraído la atención en todo el mundo. Se trata de una estrategia urbana que pretende crear ciudades no sólo con vías peatonales en buen estado, sino también con lugares atractivos y agradables para pasear. La creación de "ciudades peatonales" no sólo mejora la salud de los residentes y revitaliza las comunidades, sino que también tiene el potencial de aumentar significativamente el valor de las propiedades.
Una "ciudad transitable" no es lo mismo que una "ciudad caminable". Mientras que las "ciudades transitables" persiguen la seguridad física y la comodidad, como el acceso sin barreras, las "ciudades transitables" hacen hincapié en elementos que apelan a los sentidos y los sentimientos de las personas, como bellos paisajes, tiendas atractivas, parques exuberantes y plazas donde se puedan producir encuentros fortuitos. Las ciudades en las que la gente se siente obligada a caminar hacen que la gente se quede más tiempo y aumente su consumo. Como consecuencia, aumenta el valor comercial de la zona, lo que se traduce en un incremento de los precios del suelo y de la propiedad.
| Características. | Ciudad transitable (Walkable) | Caminable (Walk-appealing) |
|---|---|---|
| Objetivo. | Garantizar desplazamientos seguros y cómodos | Crear el placer de caminar y el atractivo de la estancia. |
| Elementos principales | Ensanchamiento de las aceras, acceso sin barreras, eliminación de escalones | Paisajes urbanos bonitos, tiendas atractivas, espacios verdes, plazas, arte |
| Impacto en el sector inmobiliario | Mantenimiento del valor gracias a la mejora de las comodidades básicas | Mejora de la imagen de marca de la zona, aumento del valor de las propiedades comerciales y residenciales |
Promover ciudades transitables también contribuye a una sociedad sostenible. Reducir la dependencia del automóvil y animar a la gente a caminar y utilizar el transporte público puede tener el efecto de reducir las emisiones de CO2 y mejorar la salud de los residentes. Estas consideraciones medioambientales y sanitarias son valores añadidos importantes en el mercado inmobiliario moderno y resultan esenciales para mantener y mejorar el valor de los activos a largo plazo.
La reurbanización a gran escala es un potente motor para transformar las ciudades y crear nuevos "flujos de personas". El atractivo de una ciudad aumenta espectacularmente con la renovación de edificios ruinosos y la construcción de instalaciones comerciales, oficinas y torres de condominios de última generación. Esto, a su vez, atrae a personas que antes no tenían ninguna relación con la zona, creando un nuevo flujo de personas.
El éxito de la reurbanización está estrechamente ligado a la mejora de la accesibilidad del transporte. La accesibilidad mejora enormemente con la renovación de las infraestructuras de transporte, como el desarrollo de plazas en las estaciones, la apertura de nuevas estaciones y nuevas rutas de autobús. Esto permitirá atraer a personas de una zona más amplia y aumentar el número de personas que interactúan con la zona en su conjunto. Este aumento de la población estimula la actividad comercial y la demanda residencial, lo que a su vez impulsa el valor de la propiedad.
La reurbanización también tiene un impacto positivo no sólo en la propia zona, sino también en los alrededores y en toda la línea ferroviaria. Por ejemplo, si la remodelación de una estación crea instalaciones comerciales atractivas, esto puede tener un efecto dominó al mejorar la comodidad de las personas que viven a lo largo de la estación y aumentar la popularidad de toda la línea ferroviaria como zona residencial. De este modo, un único proyecto de reurbanización puede actuar como catalizador para aumentar el valor de la propiedad en una amplia zona.
| Factor de impacto | Descripción | Efecto sobre el valor de la propiedad |
|---|---|---|
| Concentración de funciones comerciales y empresariales | Construcción de grandes edificios comerciales y de oficinas | Creación de demanda al mejorar el atractivo de la zona y aumentar el número de trabajadores y visitantes |
| Mejora de las funciones residenciales | Oferta de viviendas de alta calidad, como las torres de condominios | Afluencia de nuevos grupos de residentes, mejora de la imagen de marca |
| Mejora de las infraestructuras de transporte | Ampliación de la plaza de la estación, apertura de una nueva estación, mejora de la red de carreteras | Mejora de la accesibilidad para atraer a más clientes de una zona más amplia |
| Creación de espacios públicos | Desarrollo de parques, plazas y vías peatonales | Proporcionar lugares para el descanso local, mejorar la circulación y la comodidad en la zona |
El éxito de la inversión inmobiliaria depende de cómo identificar las zonas con potencial. Los datos de flujos humanos son un arma poderosa para este fin. Permiten un análisis objetivo basado en datos que los inversores profesionales se han ganado a base de años de experiencia y trabajo.
En las decisiones de inversión, los datos de flujo humano pueden utilizarse en dos aspectos principales. Uno es comprender la situación actual y el otro predecir el futuro. En primer lugar, comparando los flujos humanos en días laborables y festivos, diurnos y nocturnos en una zona considerada para la inversión, se pueden determinar con precisión las características de la ciudad (si se trata de una zona comercial, residencial o céntrica). Además, analizando los datos demográficos de los visitantes (edad, lugar de residencia, lugar de trabajo, etc.), es posible determinar el tipo de personas que viven en la zona y precisar los inquilinos y arrendatarios a los que hay que dirigirse.
Además, también es posible predecir el crecimiento y el potencial futuro de una zona analizando las tendencias de los datos de flujo de personas del pasado. Por ejemplo, se puede considerar que una zona con una afluencia de jóvenes en continuo aumento tiene un alto potencial de demanda futura de vivienda. Por el contrario, las zonas en las que la población sigue saliendo de la zona deben ser consideradas cuidadosamente. De este modo, los datos sobre flujos de población pueden mejorar significativamente la precisión de las previsiones de rentabilidad y las evaluaciones de riesgo en la inversión inmobiliaria.
En INA & Associates K.K. combinamos esta tecnología punta con nuestra dilatada experiencia inmobiliaria para ofrecer la mejor estrategia de inversión a todos y cada uno de nuestros clientes. Combinando un análisis objetivo basado en datos con nuestra experiencia profesional, proporcionamos un poderoso apoyo para la construcción de su valioso patrimonio.
Este artículo ha explicado cómo el flujo de personas configura el valor de las ciudades y tiene un impacto significativo en los valores inmobiliarios desde la nueva perspectiva de los datos de flujo de personas.
En el pasado, los valores inmobiliarios se basaban sobre todo en información estática como la ubicación y la edad. Sin embargo, los avances tecnológicos nos han permitido captar y analizar información dinámica como el "movimiento humano". Esto nos ha permitido evaluar los valores inmobiliarios de forma más multilateral y precisa, y predecir el potencial futuro.
Crear ciudades atractivas, como las Walkable Cities, donde la gente quiera caminar, es un tema importante para el futuro desarrollo urbano. Además, los nuevos flujos de personas creados por la reurbanización tienen el potencial de aumentar drásticamente el valor de toda una zona. Captar con precisión estas tendencias mediante datos sobre flujos de personas será clave para el futuro del negocio inmobiliario y para la construcción sensata de activos.
INA&Associates K.K. seguirá centrándose en el capital humano y la tecnología como núcleo de su gestión, y seguirá ocupándose con sinceridad de la construcción de activos de todos y cada uno de sus clientes. No dude en ponerse en contacto con nosotros para cualquier consulta que pueda tener en relación con el sector inmobiliario. Le ofreceremos las mejores soluciones basadas en nuestros datos y experiencia.