Para los que trabajamos en el sector inmobiliario, losproyectosurbanísticosson un sistema importante para hacer realidad el desarrollo urbano y mejorar el entorno vital.
Sin embargo, muchos ciudadanos pueden plantearse preguntas como "qué son los proyectos urbanísticos" y "cómo afectan a mi vida".
En este artículo, como INA & Associates Ltd, explicamos la estructura básica, los tipos específicos, las ventajas y desventajas de los proyectos de desarrollo urbano, así como el propio proceso de tramitación, de una manera fácil de entender para el público en general.
También explicamos en detalle términos técnicos como urbanismo yreurbanización, utilizando ejemplos reales, para profundizar en su comprensión del sector inmobiliario.
Los proyectos de desarrollo urbanístico son proyectos para la ejecución concreta de un desarrollo urbano planificado en zonas que ya se han convertido en zonas urbanas o en zonas que se van a urbanizar.
A diferencia del desarrollo del equipamiento urbano, cuyo objetivo es desarrollar el marco de una zona urbana de forma lineal y punteada, estos proyectos delimitan una zona determinada e integran el desarrollo de los equipamientos públicos y el suelo residencial dentro de esa zona sobre la base de un plan global.
La Ley de Urban ismo define seis tipos de proyectos urbanísticos, cada uno con objetivos y métodos diferentes. Estos proyectos no son meras actuaciones edificatorias, sino que se posicionan como iniciativas integrales destinadas a mejorar las funciones de la ciudad en su conjunto y su entorno vital.
El principal objetivo de los proyectos de desarrollo de zonas urbanas es lograr un uso racional y sensato avanzado del suelo y la renovación de las funciones urbanas de la ciudad.
En concreto, crean espacios urbanos seguros y confortables con alta resistencia a los desastres mediante la integración de terrenos subdivididos, la construcción de edificios comunales no inflamables y la mejora de instalaciones públicas como plazas de parques y árboles en las calles.
Otro objetivo importante es resolver los problemas de prevención de catástrofes y de entorno vital en las zonas restantes de áreas urbanas de madera densamente edificadas y terrenos poco aprovechados. Esto contribuirá a mejorar la calidad de vida de los residentes y el valor de la ciudad en su conjunto.
De acuerdo con el artículo 12 de la Ley de Urbanismo, los proyectos de desarrollo urbano se clasifican en los seis tipos siguientes
Los proyectos de reajuste de tierras son el tipo más común de proyecto de desarrollo urbano.
Se define como un proyecto que divide una zona dentro de un área de planificación urbana y tiene como objetivo mejorar las instalaciones públicas (carreteras, parques, sistemas de alcantarillado, etc.) y promover el uso del suelo residencial dentro de esa zona.
Una característica de este proyecto es que el anterior propietario del terreno puede seguir poseyéndolo en la misma zona después del proyecto. La forma y la superficie del terreno cambian, pero los derechos se mantienen básicamente.
Al organizar terrenos dispares y reorganizarlos en parcelas ordenadas, se pueden disponer adecuadamente instalaciones públicas como carreteras y parques para mejorar el entorno vital.
El Proyecto de Nueva Vivienda y Desarrollo Urbano tiene como objetivo desarrollar zonas residenciales saludables y proporcionar una gran oferta de suelo residencial con un buen entorno de vida en las proximidades de las zonas urbanas donde hay una importante concentración de población.
En el marco de este proyecto, se adquieren terrenos en la zona en su totalidad de acuerdo con la planificación urbanística, y se desarrollan y suministran sistemáticamente nuevas zonas residenciales. El objetivo es paliar la escasez de viviendas en las áreas metropolitanas y proporcionar un buen entorno de vida.
La ejecución del proyecto se traduce en el desarrollo integrado de carreteras, parques, escuelas y otros equipamientos públicos bien planificados, así como de buenas zonas residenciales.
Los proyectos de desarrollo de parques industriales están diseñados para desarrollar sistemáticamente zonas urbanas en las zonas de desarrollo suburbano del área metropolitana o para desarrollar zonas de desarrollo urbano como ciudades industriales, con el fin de reducir la concentración de industria y población en las zonas urbanas existentes.
A través de estos proyectos, se promueve la oferta planificada de suelo industrial y la creación de entornos urbanos en los que la industria y la vivienda estén armonizadas. También se promueve el desarrollo equilibrado de la ciudad en su conjunto al dispersar las funciones industriales de las zonas urbanas existentes.
Los proyectos de reurbanización de zonas urbanas se llevan a cabo en zonas donde existe riesgo de catástrofes, por ejemplo, donde hay edificios bajos de madera densamente construidos.
Se define como un proyecto que consolida terrenos subdivididos y los reconstruye en edificios comunales (edificios) no inflamables, de mediana y gran altura, al tiempo que proporciona instalaciones públicas.
La característica distintiva de este proyecto es que se realiza en "espacio", mientras que los proyectos de reajuste de terrenos se realizan en "superficie". Los costes del proyecto se sufragan con la enajenación del suelo de nueva creación (suelo reservado).
Los propietarios del edificio y del terreno existentes pueden adquirir pisos en el nuevo edificio reurbanizado en proporción al valor de sus activos existentes.
Los Proyectos de Nuevas Infraestructuras Urbanas son proyectos destinados a reducir la concentración de población en las grandes ciudades y a abastecer las zonas residenciales mediante el desarrollo de infraestructuras de nuevas ciudades (carreteras, ferrocarriles, parques, sistemas de alcantarillado y otros equipamientos) en la periferia de las grandes ciudades.
Estos proyectos implican la construcción de instalaciones de infraestructura urbana a gran escala y el desarrollo de zonas residenciales en tándem con ellas, formando el núcleo de nuevas zonas urbanas.
Los proyectos de desarrollo de zonas residenciales proporcionan viviendas comunales y equipamientos públicos en zonas designadas en el planeamiento urbano como áreas a desarrollar y mejorar como buenas zonas residenciales, así como zonas verdes colectivas cuando es necesario.
Hay relativamente pocos ejemplos de aplicación de este proyecto, y el desarrollo se lleva a cabo en respuesta a la demanda de vivienda en zonas específicas.
Una de las ventajas más importantes de los proyectos urbanísticos es la mejora de la preparación ante las catástrofes.
Al eliminar las densas zonas urbanas de madera y hacer que los edificios no sean inflamables, se mejora enormemente la seguridad frente a catástrofes como incendios y terremotos. Además, se refuerza la capacidad de respuesta ante las catástrofes asegurando las rutas de evacuación y estableciendo centros de prevención de catástrofes.
El uso avanzado del suelo permite utilizar eficazmente el limitado espacio urbano.
En particular, en los proyectos de reurbanización urbana, se puede crear nueva superficie aumentando la altura de los edificios y consolidando diversas funciones, como instalaciones comerciales, viviendas y oficinas.
Las funciones urbanas se renuevan actualizando edificios e instalaciones obsoletos.
La construcción de edificios con los últimos equipamientos y tecnologías mejora la comodidad y el confort y aumenta el atractivo de la ciudad en su conjunto.
La mejora del entorno vital se logrará mediante el desarrollo de parques y zonas verdes, la ampliación de las carreteras y los sistemas de abastecimiento de agua y alcantarillado.
Esto mejora la calidad de vida de los residentes y aumenta el atractivo de la zona.
Se espera que la ejecución del proyecto aumente el valor de los activos de la zona objetivo.
El desarrollo de las infraestructuras y la renovación de los edificios aumentarán el valor de las propiedades y contribuirán a la revitalización de la economía local.
Los proyectos de desarrollo urbano requieren un largo periodo de tiempo desde su planificación hasta su finalización, que oscila entre varios años y más de una década.
Durante este periodo, los residentes y promotores pueden encontrarse en una situación inestable, que puede afectar a sus vidas y actividades empresariales.
Dado que el proyecto implica a un gran número de titulares de derechos, puede resultar difícil alcanzar un consenso entre los residentes.
En los proyectos de reurbanización, en particular, la Ley de Reurbanización Urbana exige el consentimiento de al menos dos tercios de los residentes a la hora de constituir una asociación de reurbanización, lo que puede llevar tiempo hasta alcanzar un consenso.
Los costes del proyecto consisten en los costes de construcción, diseño, administración e indemnización.
La financiación corre a cargo de las contribuciones de los gestores de las instalaciones públicas, las subvenciones gubernamentales y los fondos reservados para la eliminación del suelo, pero también puede exigirse a los titulares de los derechos que sufraguen una parte de los costes.
Los impactos temporales sobre los medios de subsistencia son inevitables durante el periodo del proyecto.
La vida cotidiana y las actividades empresariales pueden verse alteradas por el realojamiento, el alojamiento temporal, la suspensión temporal de la actividad empresarial, etc.
La ejecución de proyectos de desarrollo urbano está sujeta a procedimientos reglamentarios. A continuación se muestra el flujo general del procedimiento.
| Etapa | Contenido | Duración aproximada |
|---|---|---|
| 1. formulación de un concepto básico | Formulación de un concepto básico para la reurbanización por parte de las autoridades locales | 1-2 años |
| 2. decisión urbanística | Decisión urbanística sobre la zona y el contenido del proyecto | 1-2 años 3. Aprobación del proyecto |
| 3.3 Aprobación del proyecto | Obtener la aprobación del plan del proyecto | 6 meses - 1 año |
| 4. aprobación de la conversión de derechos | Obtener la aprobación del plan de conversión de derechos (para proyectos de reurbanización) | 6 meses - 1 año |
| 5. ejecución de las obras | Ejecución de las obras de construcción | 2-5 años |
| 6. ocupación y asentamiento | Ocupación y asentamiento del proyecto tras la finalización del edificio | 1-2 años |
La autoridad local formula un concepto básico para el proyecto de reurbanización basado en los problemas y la visión futura de la zona.
En esta fase se examinan la necesidad y la orientación básica del proyecto y se intercambian opiniones con los residentes.
El procedimiento de decisión urbanística se lleva a cabo para la zona y el contenido del proyecto.
Una vez elaborado el proyecto de plan urbanístico, anunciado y publicado públicamente, y deliberado por el Consejo de Planificación Urbana, se decide oficialmente el plan urbanístico.
La aprobación del proyecto se obtiene para el plan específico del proyecto.
El plan del proyecto, el plan financiero, los documentos de diseño, etc. deben presentarse y son examinados por la administración.
En el caso de proyectos de reurbanización, se obtiene la aprobación de un plan de conversión de derechos para convertir los derechos anteriores en derechos para un nuevo edificio.
Se alcanza el acuerdo de los titulares de los derechos y se realizan los ajustes detallados de los derechos.
Las obras de construcción se llevan a cabo de acuerdo con el plan aprobado.
Durante el periodo de construcción, también se presta apoyo para la reubicación temporal de los titulares de derechos y la continuación de la actividad empresarial.
Una vez terminado el edificio, los titulares de los derechos se instalan y el proyecto queda asentado.
El proyecto se completa con la enajenación de la planta reservada y la liquidación final de los costes.
Las áreas objetivo de los proyectos de desarrollo urbano se determinan dentro de las zonas de urbanización o las zonas de planificación urbana que no han sido demarcadas de conformidad con la Ley de Planificación Urbana.
En concreto, las zonas objetivo incluyen las zonas urbanas de madera densamente edificadas, las zonas restantes de terrenos infrautilizados, las zonas con problemas de prevención de catástrofes y las zonas que necesitan una renovación de las funciones urbanas. La autoridad local decide sobre la necesidad del proyecto basándose en los problemas y la visión de futuro de la zona, y el proyecto se decide oficialmente mediante el procedimiento de decisión urbanística.
Depende del tipo de proyecto, pero en el caso de los proyectos de reajuste de terrenos, el anterior propietario puede seguir poseyendo terrenos en la misma zona después del proyecto. Sin embargo, la forma y la superficie del terreno pueden cambiar.
En el caso de los proyectos de reurbanización, los derechos sobre el terreno y el edificio anteriores se convierten en derechos sobre el suelo del nuevo edificio reurbanizado. En función del valor del activo anterior, puede adquirirse el suelo del nuevo edificio. Le recomendamos que consulte a su gestor de proyectos para obtener más información.
Durante el periodo del proyecto, es posible que tenga que trasladarse temporalmente. En el caso de una vivienda, la empresa puede seguir funcionando en un alojamiento temporal, y en el caso de una tienda u oficina, en un local temporal.
La empresa compensará los costes asociados al traslado. También se indemnizará a la empresa por los gastos de traslado de los bienes muebles. El operador proporcionará apoyo detallado para minimizar el impacto en las vidas y negocios de los titulares de derechos.
Los proyectos urbanísticos se ejecutan mediante procedimientos reglamentarios, pero los residentes tienen la oportunidad de expresar su opinión en la fase de las decisiones urbanísticas.
Los residentes pueden presentar sus opiniones durante el periodo de notificación pública e inspección pública de la propuesta de planificación urbana, y sus opiniones se tienen en cuenta en las deliberaciones del Consejo de Planificación Urbana. Sin embargo, los proyectos que se hayan decidido mediante procedimientos legales se ejecutarán básicamente.
El mantenimiento y la gestión de las instalaciones una vez finalizado el proyecto dependen del tipo de instalación.
Las instalaciones públicas, como carreteras y parques, son mantenidas y gestionadas por las autoridades locales. En el caso de edificios como los de reurbanización, el mantenimiento y la gestión corren a cargo de la asociación de gestión o la empresa gestora. Un mantenimiento y una gestión adecuados garantizan que se mantengan los efectos del proyecto y el valor de los activos.
Los proyectos de desarrollo urbano son un sistema importante para resolver los problemas urbanos y realizar un desarrollo sostenible.
Cada uno de los seis tipos de proyecto tiene objetivos y métodos diferentes, y el proyecto adecuado se selecciona en función de las características y problemas locales. Cabe esperar que la ejecución de los proyectos mejore la prevención de catástrofes, potencie el uso del suelo, renueve las funciones urbanas, mejore el entorno vital y aumente el valor de la propiedad.
Por otro lado, también existen retos como los largos periodos de los proyectos, las dificultades para alcanzar un consenso entre los residentes, la carga de los costes de los proyectos y los impactos temporales en los medios de vida. Es importante abordar estos problemas mediante una explicación adecuada, una cuidadosa búsqueda de consenso y unas compensaciones y ayudas apropiadas.
Se aconseja a quienes posean bienes inmuebles o estén pensando en adquirirlos que presten atención a las tendencias de los proyectos de desarrollo urbano y tomen las decisiones oportunas contando con el asesoramiento de expertos.