Para quienes estén considerando la compra o venta de un bien inmueble, laobligación de acceso a la vía pública es un requisito legal importante que no puede eludirse. Si realiza una transacción inmobiliaria sin comprender esta obligación, puede enfrentarse a graves problemas, como no poder solicitar una licencia de obras y no poder construir un edificio en el terreno que ha adquirido.
La obligación de servidumbre de paso es un requisito legal estipulado en el artículo 43 de la Ley de Normas de Edificación, que establece que un terreno debe tener un determinado nivel de acceso a una carretera cuando se construye un edificio. Un terreno que no cumpla este requisito es unterreno no reconstruible, lo que significa que, en principio, está prohibida la reconstrucción de edificios existentes o la construcción de edificios nuevos.
Dado que el precio del suelo se ha disparado en los últimos años, sobre todo en las zonas urbanas, muchas personas se sienten atraídas por terrenos más baratos que el precio de mercado. Sin embargo, hay casos en los que tras la baratura del terreno se oculta un problema grave, a saber, el incumplimiento de las obligaciones de acceso a la carretera. En concreto, las propiedades que no cumplen las obligaciones de acceso a la carretera suelen encontrarse en solares estrechos, terrenos al final de un callejón o en una esquina de una antigua zona residencial.
En este artículo, basado en nuestros muchos años de experiencia en el sector inmobiliario como INA&Associates, explicaremos la estructura básica de la obligación de acceso rodado y los puntos prácticos de precaución de una manera fácil de entender para el consumidor medio. También explicaremos detalladamente las excepciones, comolas cuestiones que deben comprobarse al comprar un terreno, la necesidad deretranqueos y lasalvedad del artículo 43, para garantizar que sus transacciones inmobiliarias se realicen de forma segura y adecuada.
Invertir en propiedades o comprar una casa es una decisión importante en la vida. Si adquiere los conocimientos correctos sobre las obligaciones en materia de derecho de paso, podrá evitar problemas futuros y realizar su transacción inmobiliaria con tranquilidad.
Conocimiento básico de las obligaciones tangenciales
Definición y fundamento jurídico de la obligación de servidumbre de paso
La obligación de proporcionar acceso es un requisito legal claramente estipulado en el apartado 1 del artículo 43 de la Ley de Normas de Edificación. El artículo estipula que "el emplazamiento de un edificio debe estar a una distancia mínima de 2 metros de una carretera" y esta disposición se aplica a todos los edificios en zonas de planificación urbana y semiurbana.
El trasfondo de este requisito legal es el desarrollo de la planificación urbana durante el periodo de reconstrucción de posguerra y el importante objetivo político de mejorar el entorno vital a raíz de la rápida urbanización. La Ley de Normas de Edificación se promulgó en 1950 (Showa 25), cuando Japón se hallaba en plena reconstrucción tras la guerra y el deterioro del entorno urbano debido a prácticas de construcción incontroladas constituía un grave problema social. La introducción de la obligación de acceso por carretera garantizó un nivel mínimo de infraestructuras urbanas y de entorno vital.
Como requisito específico, un solar debe tener una fachada de al menos 2 metros a una carretera con unaanchura mínima de 4 metros, tal como se define en el artículo 42 de la Ley de Normas de Edificación. Esta cifra de "2 metros o más" se establece teniendo en cuenta el tráfico de vehículos de emergencia y la seguridad de las vías de evacuación en caso de catástrofe, y no es un mero requisito formal, sino que funciona como una norma de seguridad sustancial para proteger la vida y los bienes de los habitantes.
Sin embargo, también existen excepciones a la obligación de proporcionar acceso a una carretera. En virtud del "permiso previsto en el artículo 43", basado en el artículo 43(2)(ii) de la Ley de Normas de Edificación, la obligación de acceso a una carretera puede flexibilizarse si la autoridad administrativa especificada considera que no existen obstáculos en términos de tráfico, seguridad, prevención de incendios o saneamiento. Esta excepción se prevé como respuesta práctica en las zonas urbanas existentes y se aplica tras obtener el consentimiento de la Junta de Control de la Edificación y teniendo en cuenta las circunstancias individuales.
Razones por las que es necesaria una obligación de servidumbre de paso
Los principales motivos de la obligación legal de disponer de una servidumbre de paso son garantizar la seguridad pública y mantener las funciones urbanas. Esta obligación no es un mero trámite administrativo de la construcción, sino que constituye una importante salvaguardia para la protección de la vida y los bienes de los habitantes.
La primera razón esgarantizar el paso de vehículos de emergencia. En situaciones de emergencia, como un incendio o una enfermedad repentina, el acceso rápido al lugar de los hechos por parte de los vehículos de bomberos y las ambulancias es de vital importancia para evitar la propagación de los daños y salvar vidas. La anchura de los vehículos de bomberos es de aproximadamente 2,0 metros, la de las ambulancias de aproximadamente 1,9 metros y la de los grandes camiones escalera de aproximadamente 2,5 metros, y la fachada mínima de 2 metros estipulada por la obligación de acceso a la carretera se establece como anchura mínima para el paso de estos vehículos de emergencia.
| Tipos de vehículos de emergencia |
Anchura del vehículo |
Uso principal |
| Vehículos de bomberos |
Aprox. 2,0 m |
Operaciones de extinción de incendios y rescate |
| Ambulancia |
Aprox. 1,9 metros |
Transporte de heridos y enfermos, primeros auxilios |
| Camión escalera grande |
Aprox. 2,5 m |
Rescate en altura, respuesta a incendios en edificios altos |
| Camión de bomberos químicos |
Aprox. 2,3 m |
Respuesta a incendios de materiales peligrosos |
La segunda razón esasegurar las rutas de evacuación en caso de catástrofe. En Japón, donde se producen con frecuencia catástrofes naturales como terremotos y tifones, es extremadamente importante garantizar rutas de evacuación seguras para los residentes. En las zonas densamente edificadas, en particular, el riesgo de que las rutas de evacuación queden bloqueadas por el derrumbe de edificios o la propagación de incendios es alto, y el espacio vial asegurado por las obligaciones de acceso a las carreteras es un salvavidas.
Como han demostrado las experiencias del Gran Terremoto del Este de Japón y del Gran Terremoto de Hanshin-Awaji, la importancia de las rutas de evacuación en tiempos de catástrofe es inconmensurable. El frente de más de 2 metros que garantiza la obligación de frente de carretera sirve como anchura mínima para la evacuación segura de una diversa gama de residentes, incluidos los usuarios de sillas de ruedas y los ancianos. Además, la importancia social de estas vías es también muy significativa, ya que pueden utilizarse no sólo para la evacuación, sino también como vías de acceso para llevar suministros de socorro y para las labores de restauración en caso de catástrofe.
¿Qué es una carretera según el Código de la Edificación?
Para comprender el deber de acceso es importante el concepto de "carretera", tal como se define en el artículo 42 de la Ley de Normas de la Construcción. Dado que las carreteras de uso cotidiano no se corresponden necesariamente con las carreteras según la Ley de Ordenación de la Edificación, es muy importante comprender esta diferencia en las transacciones inmobiliarias.
El artículo 42 de la Ley de Ordenación de la Edificación define una carretera como una vía de al menos 4 metros de anchura, con un requisito de anchura mínima de 6 metros en las zonas designadas por una autoridad administrativa específica. Este requisito de anchura se establece en consideración a la seguridad de los vehículos que se cruzan entre sí y de los peatones, además de garantizar el paso de los vehículos de emergencia antes mencionados.
Las carreteras que se rigen por el Código de la Edificación se dividen en las seis categorías siguientes
| Tipo de carretera |
Artículo 42 del Código de la Edificación |
Descripción. |
Administrador |
| Carretera nº 1 |
Apartado 1, punto 1. |
Carreteras (nacionales, prefecturales, municipales, etc.) en virtud de la Ley de Carreteras |
Administración nacional, prefectural y municipal |
| Nº 2 Carreteras |
Apartado 1, punto 2 |
Carreteras construidas por actividades de desarrollo, etc. |
Promotores, municipios, etc. |
| Carretera nº 3 |
Apartado 1, punto 3. |
Carreteras existentes en el momento de la aplicación del Código de la Edificación. |
Varios |
| Carretera n° 4 |
Apartado 1, punto 4. |
Carreteras en las que está prevista la ejecución del proyecto en un plazo de 2 años |
Propietario del proyecto |
| Carretera nº 5 |
Apartado 1, punto 5. |
Carretera designada (carretera privada) |
Propietario privado |
| Apartado 2 Carretera |
Párrafo 2 |
Considerada carretera (anchura inferior a 4 metros) |
Varios |
Entre ellas, debe prestarse especial atención a lascarreteras del tramo 2(carreteras consideradas). Si se va a edificar en un terreno que linda con una carretera de la sección 2, se exigeun retranqueode 2 metros respecto al eje de la carretera, lo cual es importante comprobar al comprar el terreno. Este es un punto importante que hay que comprobar al comprar un terreno.
Riesgos y medidas contra el incumplimiento de la obligación de servidumbre de paso
¿Qué es una propiedad no reconstruible?
Los terrenos que no cumplen las obligaciones de servidumbre de paso se clasifican como bienes no reconstruibles, lo que significa que, por regla general, está prohibida la reconstrucción de los edificios existentes y la construcción de nuevos. Esta restricción tiene un impacto significativo en el valor de la propiedad inmobiliaria, por lo que es esencial realizar un estudio exhaustivo antes de comprar un terreno.
Los casos típicos de propiedades no reconstruibles incluyen las siguientes situaciones. En primer lugar, hay terrenos que no lindan con ninguna carretera, los llamados "terrenos sin acceso a la carretera". Se trata de una situación en la que el terreno no tiene salida al mar, está rodeado de otros terrenos y el acceso a una carretera pública tiene que hacerse a través de un terreno ajeno. En tales terrenos, no se acepta la solicitud de licencia de obras y no se permite ninguna nueva actividad de construcción.
En segundo lugar, hay terrenos con una fachada a la carretera inferior a 2 metros. Se trata de un problema habitual en los terrenos con forma de "asta de bandera" o "ampliación de solar", en los que se construye un edificio en la parte trasera pero la anchura de la parte que da a la carretera es demasiado estrecha para cumplir la obligación de fachada a la carretera. En estos casos, la reconstrucción no es posible a menos que se amplíe la fachada.
Además, los terrenos que lindan con una carretera que no sea una carretera según el Código de la Edificación también son terrenos no reconstruibles. Por ejemplo, se considera que los terrenos que lindan con caminos agrícolas, caminos forestales o caminos de gestión fluvial no cumplen las obligaciones de acceso por carretera si no se corresponden con las carreteras contempladas en el artículo 42 de la Ley sobre Normas de Edificación. En tales terrenos no se permiten las actividades de construcción a menos que la carretera adyacente esté reconocida como carretera con arreglo al Código de la Edificación.
El impacto de las propiedades no reconstruibles en el valor de la propiedad es grave. En general, el valor de mercado de las propiedades no reconstruibles suele ser entre un 30% y un 50% inferior al de los terrenos edificables en las mismas condiciones. Esto se debe principalmente a las restricciones de uso debidas a la imposibilidad de reconstruir en el futuro y a la dificultad de obtener préstamos de las entidades financieras. La menor valoración del valor de la garantía hipotecaria limita considerablemente las opciones de los posibles compradores.
Sin embargo, incluso las propiedades no reconstruibles pueden renovarse o repararse. El Código de la Edificación no restringe las obras de mantenimiento y conservación de los edificios existentes, por lo que pueden llevarse a cabo reformas interiores, mejoras de equipamiento y reparaciones de las paredes exteriores. Sin embargo, las reformas a gran escala que impliquen ampliaciones o cambios estructurales no están permitidas, por lo que existen límites a las mejoras fundamentales de los edificios.
Mecanismo de retranqueo.
Elretranqueo es obligatorio para las actividades de construcción en los terrenos que lindan con una carretera de dos vías. Este sistema está diseñado para garantizar que la anchura de la carretera se amplíe a 4 metros o más en el futuro y desempeña un papel importante en la planificación urbana.
El mecanismo básico del retranqueo es que una zona de 2 metros a partir del eje de la carretera se considera carretera y se prohíben las construcciones y estructuras. Por ejemplo, si la anchura actual de la carretera es de 3 metros, la sección de carretera existente está a 1,5 metros de la línea central de la carretera, pero después del retranqueo, la anchura de la carretera será de 2 metros de la línea central, lo que hace un total de 4 metros.
La propiedad del terreno de la zona que requiere el retranqueo seguirá perteneciendo al propietario original del terreno después del retranqueo. Sin embargo, dado que esta zona se considera una "carretera" según el Código de la Edificación, está prohibido instalar edificios, vallas, puertas u otras estructuras. También puede restringirse el uso del terreno como aparcamiento, lo que lo convierte en un tipo especial de terreno de carácter público, aunque en realidad sea de propiedad privada.
La carga financiera asociada a los retranqueos es otro factor importante a tener en cuenta. Los retranqueos reducen la superficie disponible del solar y, por tanto, limitan la escala de los edificios que pueden construirse. Además, si hay vallas, verjas y plantaciones dentro de la zona de retranqueo, habrá que sufragar los costes de su retirada. Por otra parte, también hay que confirmar de antemano la pavimentación y el mantenimiento de la zona de retranqueo, ya que la respuesta difiere de un municipio a otro.
Por otro lado, los retranqueos también tienen el aspecto de mejorar los intereses de toda la comunidad. Ampliar la anchura de la carretera mejora el acceso de los vehículos de emergencia y sirve de vía de evacuación en caso de catástrofe. También puede mejorar la luz diurna y la ventilación, y potenciar el ajardinamiento, lo que puede contribuir a mejorar los valores inmobiliarios de la zona a largo plazo.
Disposición del artículo 43
El "permiso provisional del artículo 43", previsto en el artículo 43(2)(ii) de la Ley de Normas de Edificación, es un sistema importante que permite la construcción en condiciones específicas como excepción a la obligación de acceso por carretera. Este sistema de permisos está diseñado para hacer frente a la situación realista de las zonas urbanas existentes y, si se utiliza adecuadamente, puede resolver el problema de las propiedades no reconstruibles.
El requisito básico para obtener un permiso en virtud de la disposición del artículo 43 es que la autoridad administrativa específica acuerde que no existen obstáculos para el tráfico, la seguridad, la prevención de incendios o la higiene. Esta decisión se toma con el consentimiento de la Junta de Control de la Edificación y tiene en cuenta las condiciones individuales del lugar y el entorno circundante en su conjunto. Durante el examen del permiso, se examinan en detalle la ruta de evacuación, la accesibilidad para los vehículos de emergencia y el impacto en el entorno.
Las situaciones típicas a las que se aplicaría un permiso son las siguientes. En primer lugar, cuando existe una amplia zona de espacio abierto alrededor del emplazamiento y prácticamente no hay obstáculos para la evacuación o el acceso de vehículos de emergencia. Por ejemplo, en terrenos adyacentes a parques, ríos o vías férreas, puede concederse el permiso, ya que estos espacios actúan como vías de evacuación.
En segundo lugar, los terrenos pueden colindar con espacios similares a carreteras, como caminos privados o caminos agrícolas. Aunque estos caminos no se consideran carreteras según el Código de la Edificación, pueden optar a un permiso si funcionan efectivamente como tales y son adecuados en anchura y estructura. En este caso, sin embargo, se requiere un acuerdo entre las partes interesadas en relación con el mantenimiento del espacio similar a una carretera y el derecho de paso.
El procedimiento de solicitud de permisos es complejo y requiere conocimientos especializados y experiencia. Los documentos de solicitud incluyen un estudio detallado del lugar, planos que muestren las condiciones del entorno, un estudio de seguridad del tráfico y contra incendios, y una carta de consentimiento de las partes pertinentes. Además, la Junta de Control de la Edificación suele tardar varios meses en estudiar la solicitud, y no hay certeza de que se vaya a conceder o no el permiso.
Incluso si se concede, pueden imponerse ciertas condiciones. Por ejemplo, el uso del edificio puede limitarse a residencial, el número de plantas puede limitarse a dos o menos y puede ser necesario mantener las vías de evacuación. Dado que estas condiciones son un requisito previo para la concesión del permiso, debe prestarse la debida atención a la hora de considerar futuros planes de uso del suelo.
Aspectos a tener en cuenta al comprar o vender un terreno
Comprobaciones previas a la compra
La confirmación de las obligaciones de la carretera en el momento de la compra del terreno es crucial para evitar problemas futuros. Para que una inversión inmobiliaria o la construcción de una vivienda tengan éxito, es esencial realizar un estudio exhaustivo y determinar con precisión el estado del acceso por carretera en la fase previa al contrato.
Lo primero que hay que comprobar es el tipo de carretera con la que linda el terreno en cuestión. Es necesario averiguar la clasificación exacta de la carretera según el artículo 42 del Código de la Edificación y comprobar si es una carretera válida para la solicitud de confirmación de la construcción. Esto puede comprobarse utilizando el "mapa de carreteras designadas", que puede consultarse en el departamento de orientación en materia de construcción o urbanismo de cada municipio. El mapa de carreteras designadas contiene información detallada sobre el tipo, la anchura y la fecha de designación de la carretera, y es un documento decisivo para determinar la obligación de dar servicio a la carretera.
La medición real de la anchura de la carretera es también una confirmación importante. Dado que la anchura que figura en el mapa de carreteras designadas puede no coincidir con la anchura actual, se recomienda encarecidamente que un topógrafo profesional lleve a cabo una medición. Especialmente en las zonas residenciales más antiguas y en las carreteras estrechas, parte de la carretera puede ser de propiedad privada o, por el contrario, parte del terreno privado puede utilizarse como carretera. En tales situaciones, también debe considerarse la realización de un estudio de determinación de límites, ya que existe la posibilidad de que el límite que figura en el registro y la situación actual difieran.
La medición de la fachada de la carretera es otra comprobación esencial. Es necesario confirmar mediante medición real que la anchura de la zona que da a la carretera es de al menos 2 metros y verificar si existen obstáculos para futuros planes de construcción. Esto es especialmente importante en el caso de parcelas con mástil y parcelas de forma irregular, en las que la fachada puede ser más estrecha de lo que parece, por lo que es importante confirmarlo mediante una medición precisa. También debe comprobarse si las vallas o estructuras situadas en el límite con el terreno vecino no sobrepasan el límite real del solar.
La consulta previa sobre lasolicitud de confirmación de construcción también es un medio eficaz de confirmación. Si tiene planes de construcción específicos, puede comprobar si existe algún problema en virtud de la Ley de Normas de Edificación, incluidas las obligaciones de acceso por carretera, consultando previamente al inspector de edificación o al organismo de inspección de confirmación designado después de preparar los planos de diseño. Esta consulta previa puede reducir considerablemente el riesgo de que el edificio resulte no edificable después de la compra.
Investigar los derechos de paso es otro factor importante. Si se trata de una carretera privada, es necesario comprobar si están garantizados los derechos de paso y excavación de la carretera privada. Es necesario investigar detalladamente los derechos de paso, por ejemplo, si se ha firmado un acuerdo de derecho de paso con el propietario de la carretera privada o la asociación de gestión, y si está claro cómo se sufragarán los futuros costes de mantenimiento y gestión. Si parte de la carretera privada es propiedad de un tercero, también deberá comprobarse la relación con el propietario.
Medidas a tomar en el momento de la venta
La venta de un terreno con cuestiones relacionadas con el deber de acceso a la vía pública requiere un tratamiento más complejo que en una transacción inmobiliaria normal. Sin embargo, si se toman las medidas adecuadas, puede ser posible vender incluso terrenos problemáticos a un precio justo.
En la venta de propiedades no reconstruibles, en primer lugar es importante tener un conocimiento exacto de la situación actual. Se debe llevar a cabo, en colaboración con especialistas, una investigación pormenorizada de los detalles concretos del incumplimiento de las obligaciones relativas a la carretera, la posibilidad de obtener un permiso con arreglo a la disposición del artículo 43 y la posibilidad de resolver el problema mediante la compra de los terrenos colindantes, y se debe elaborar una estrategia de venta. Los resultados de esta investigación no sólo pueden utilizarse como material explicativo para el comprador, sino que también proporcionan información importante para fijar un precio de venta adecuado.
La obligación de dar explicaciones al comprador es una responsabilidad legal extremadamente importante para el vendedor. En virtud de la Ley de Negocios de Transacción de Lotes y Edificios, es obligatorio explicar claramente el estado de las obligaciones de acceso a la carretera en la explicación de asuntos importantes, y la omisión de esta explicación puede dar lugar a responsabilidad por no conformidad con el contrato. El contenido que debe explicarse incluye el hecho de que se ha incumplido la obligación de acceso por carretera, si la propiedad puede volver a construirse o no, la posibilidad de obtener un permiso en virtud de lo dispuesto en el artículo 43 y la necesidad de retranqueos.
Al fijar el precio, deben reflejarse adecuadamente las restricciones causadas por el incumplimiento de la obligación de servidumbre de paso. Por lo general, se exige una reducción del precio del 30% al 50% para una propiedad no reconstruible en comparación con una edificable con las mismas condiciones, pero es importante fijar un precio adecuado teniendo en cuenta de forma exhaustiva la ubicación, el entorno circundante y la posibilidad de resolver el problema. Fijar un precio excesivamente bajo puede perjudicar al vendedor, mientras que fijar un precio excesivamente alto puede prolongar el periodo de venta.
La elección del método de venta también es una decisión estratégica importante. Además de la venta general a través de un intermediario, deben considerarse varias opciones, incluida la venta a un comprador de la propiedad, la venta al propietario del terreno vecino y la venta después de obtener un permiso de la Sección 43 de reserva. En particular, puede ser posible que el propietario vecino venda la propiedad a un precio superior al de mercado debido a los beneficios de la ampliación del terreno y la mejora de la forma.
A la hora de establecer las condiciones del contrato, es importante incluir pactos adecuados en relación con las obligaciones de acceso a la carretera. Por ejemplo, se puede considerar un pacto que establezca como condición previa la obtención de un permiso en virtud de la cláusula del artículo 43, un pacto que aclare el reparto de la carga de los costes de retranqueo o un pacto que asuma que el problema puede resolverse mediante la compra de los terrenos colindantes. Estos pactos permiten a ambas partes de la compraventa repartir adecuadamente el riesgo y evitar que surjan problemas.
El seguimiento tras la venta también es un factor importante. Es especialmente importante establecer un sistema adecuado de cooperación con el comprador si después de la venta es necesario adoptar medidas continuas, como solicitar el permiso previsto en el artículo 43 o negociar con el terreno vecino. Facilitar información y cooperar con los procedimientos en la medida de lo posible como vendedor puede ayudar a resolver los problemas sin problemas y a mantener buenas relaciones.
Conclusión.
Las obligaciones de servidumbre de paso son un requisito legal importante que no puede eludirse en las transacciones inmobiliarias, y comprenderlas y tratarlas adecuadamente es clave para el éxito de una inversión inmobiliaria o de la compra de una vivienda. Reiteramos los siguientes puntos clave basándonos en la información facilitada en este artículo.
En primer lugar, el requisito básico de la obligación de acceso por carretera es que el terreno esté bordeado por una carretera de al menos 2 metros, tal como se define en el artículo 42 de la Ley de Normas de Edificación. Los terrenos que no cumplen este requisito se convierten en no reconstruibles, lo que repercute gravemente en el valor inmobiliario del terreno, ya que en principio está prohibida su reconstrucción o nueva construcción. Especialmente en las zonas urbanas estrechas y en las zonas residenciales más antiguas, es esencial llevar a cabo una investigación exhaustiva antes de comprar una propiedad, ya que hay muchas propiedades que incumplen el requisito de acceso por carretera.
El retranqueo de 2 metros desde el eje de la carretera también es obligatorio para los terrenos que lindan con una carretera de 2 vías, y hay que tener muy en cuenta las repercusiones económicas, como la reducción de la superficie disponible del solar y el coste de retirar las estructuras existentes. Por otra parte, hay casos en los que se pueden conceder excepciones a la obligación de acceso a la carretera mediante un permiso con arreglo al artículo 43, por lo que es importante estudiarlo detalladamente junto con un especialista.
A la hora de comprar un terreno, se pueden evitar futuros problemas comprobando minuciosamente el tipo de carretera utilizando los mapas de carreteras designados, confirmando la anchura y la fachada mediante mediciones reales, consultando previamente las solicitudes de confirmación de construcción e investigando las relaciones de derechos de paso. Además, en el momento de la venta, un conocimiento preciso de la situación actual, una explicación adecuada al comprador, un precio apropiado y la elaboración de condiciones contractuales permitirán llegar a un acuerdo justo incluso con terrenos problemáticos.
En INA&Associates, podemos ofrecer la solución óptima para la situación de cada cliente individual haciendo uso de nuestra amplia experiencia y conocimientos en cuestiones complejas relacionadas con el deber de acceso a la vía pública. Una transacción inmobiliaria es una decisión importante en la vida, y el apoyo de expertos es esencial para su éxito. Si tiene alguna pregunta o desea tratar algún aspecto de la obligación de paso, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Con el "capital humano" y la "confianza" en el centro de nuestra gestión, nos comprometemos a prestar un apoyo continuo para que todos nuestros clientes puedan realizar sus transacciones inmobiliarias con tranquilidad. Mediante la fusión de tecnología y recursos humanos, asumimos el reto de crear valor más allá de los límites del sector inmobiliario tradicional y contribuimos a la realización de un futuro próspero para nuestros clientes.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Puedo construir en un terreno que no cumpla las obligaciones de acceso por carretera?
Incluso en terrenos que no cumplen los requisitos de acceso por carretera, se puede construir con el "permiso del artículo 43", basado en el artículo 43, apartado 2, punto 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Este permiso se concede cuando la autoridad administrativa especificada considera que no hay obstáculos en términos de tráfico, seguridad, prevención de incendios o higiene, y cuando se ha obtenido el consentimiento de la Junta de Control de la Construcción.
Los requisitos para obtener un permiso varían de un municipio a otro, pero en general, el permiso se concede cuando hay una gran superficie de espacio abierto alrededor del solar, cuando el solar linda con un espacio similar a una carretera, como una carretera privada o un camino agrícola, y cuando se ha obtenido el consentimiento de todos los titulares de derechos que lindan con el paso. Sin embargo, como solicitar un permiso requiere conocimientos especializados y tiempo, y el permiso no siempre se concede, es importante considerar los detalles de antemano.
P2: ¿A quién pertenece el terreno de la zona de retranqueo?
La propiedad del terreno en la zona de retranqueo sigue siendo del propietario original después del retranqueo. No se produce ningún cambio en el propietario registrado. Sin embargo, como esta zona se considera una "carretera" según el Código de la Edificación, está prohibido instalar edificios, vallas, puertas y otras estructuras.
Además, como se supone que la zona de retranqueo funciona como carretera, su uso como zona de aparcamiento también puede estar restringido. Algunos ayuntamientos pueden pavimentar y mantener las zonas de retranqueo, pero la carga económica y el mantenimiento de dichas pavimentaciones deben confirmarse de antemano. Es importante entender que, en efecto, el terreno es de propiedad privada pero tiene un carácter público especial.
P3: ¿Qué ocurre con la obligación de acceder a la carretera si linda con una vía privada?
Incluso si el terreno linda con una carretera privada, la obligación de acceder a la carretera puede cumplirse si la carretera privada ha sido designada por una autoridad administrativa específica como "carretera designada" en virtud del artículo 42(1)(v) de la Ley de Normas de Edificación. Las carreteras designadas como tales son las que se construyen como carreteras privadas, tienen una anchura mínima de 4 metros, cumplen los criterios estructurales adecuados y han sido designadas por una autoridad administrativa específica.
Por otro lado, las carreteras privadas que no están designadas como tales no se corresponden con las carreteras contempladas en la Ley de Normas de Edificación y, por lo tanto, se considera que no cumplen la obligación de proporcionar acceso. En este caso, son necesarias medidas como la obtención de un permiso con arreglo a la disposición del artículo 43 o la obtención de un acceso a la carretera con arreglo a la Ley de Normas de Edificación mediante la compra de los terrenos colindantes. En el caso de las carreteras privadas, también es importante comprobar la existencia de derechos de paso y de excavación, así como la asunción de los costes de mantenimiento.
P4: ¿Qué debo hacer si heredo una propiedad que incumple las obligaciones de acceso a la carretera?
Si hereda una propiedad que incumple las obligaciones en materia de derechos de paso, lo primero es evaluar con precisión la situación actual. Es necesario trabajar con expertos para examinar el estudio detallado de las condiciones del acceso a la carretera, la posibilidad de obtener un permiso en virtud de la disposición del artículo 43 y la posibilidad de resolver la situación mediante la compra del terreno vecino.
Entre las posibles soluciones figuran la remodelación y utilización de la propiedad en su estado actual, la obtención de un permiso con arreglo a la salvedad del artículo 43 y la reconstrucción, la compra del terreno vecino para cumplir las obligaciones de acceso a la carretera, o la venta de la propiedad como propiedad no reconstruible. Como cada método tiene sus ventajas e inconvenientes, es importante determinar la mejor opción, teniendo en cuenta la situación general de los herederos y sus planes futuros.
P5: ¿Qué debo tener en cuenta al comprar el terreno colindante para cumplir la obligación de acceso a la carretera?
Si desea cumplir sus obligaciones de acceso a la carretera mediante la compra de un terreno colindante, debe comprobar en primer lugar que el terreno colindante que va a comprar está debidamente delimitado por una carretera según el Código de la Edificación. También es importante comprobar que puede asegurarse una fachada de al menos 2 metros para que todo el terreno, tras la compra, cumpla la obligación de acceso a la carretera.
La clave del éxito en las negociaciones con el propietario vecino es hacer una propuesta que también tenga en cuenta los beneficios para la otra parte. No sólo deben tenerse en cuenta las negociaciones sobre el precio, sino también la determinación de los límites, los procedimientos de registro y el tratamiento fiscal. Si sólo se va a comprar una parte del terreno vecino, también es importante considerar la forma y el uso potencial del terreno restante y asegurarse de que la otra parte no se vea perjudicada.
Información de referencia.
Leyes, reglamentos y sistemas pertinentes
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