Cuando se plantea comprar, vender o alquilar un inmueble, ¿ha oído alguna vez el término "REINS"?
Aunque el REINS es un sistema que desempeña un papel sumamente importante en el sector inmobiliario, el público en general no está familiarizado con él y no comprende del todo su estructura e impacto.
En este artículo, INA&Associates Ltd explica los conocimientos técnicos del REINS, desde su estructura básica hasta su impacto específico en el consumidor medio, de una manera fácil de entender.
Lea hasta el final para obtener información importante que debe conocer para garantizar el éxito de su transacción inmobiliaria.
REINS es la abreviatura de "Real Estate Information Network System" (Sistema de Red de Información Inmobiliaria), que en japonés se denomina "Real Estate Information Network System" (Sistema de Red de Información Inmobiliaria).
Se trata de un sistema de red informática exclusivo para empresas inmobiliarias, gestionado por el Sistema de Red de Información Inmobiliaria, que ha sido designado por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte.
La principal característica de Raines es que la información inmobiliaria se comparte entre empresas inmobiliarias de todo el país, lo que permite realizar transacciones inmobiliarias eficientes.
Tradicionalmente, la información inmobiliaria era gestionada individualmente por cada empresa inmobiliaria, y los consumidores tenían que visitar varias empresas inmobiliarias para encontrar la propiedad deseada.
Con la introducción de Raines, este problema se ha mejorado considerablemente y la transparencia y eficacia de las transacciones inmobiliarias han aumentado de forma espectacular.
Los antecedentes de la creación de Raines fueron los retos estructurales del mercado de distribución inmobiliaria.
Hasta los años 80, la asimetría de la información era un grave problema en el mercado inmobiliario japonés.
El limitado intercambio de información entre las empresas inmobiliarias hacía que los consumidores no tuvieran suficientes opciones, lo que les dificultaba hacer un trato a un precio justo.
Para remediar esta situación, en 1988 se creó la Red de Información Inmobiliaria y Raines comenzó a operar.
Desde su creación, Raines ha mejorado continuamente su sistema y ahora funciona como una infraestructura indispensable para las transacciones inmobiliarias en Japón.
El funcionamiento de Raines se rige por la Ley de transacciones inmobiliarias.
En virtud de esta ley, cuando una empresa inmobiliaria celebra un contrato de mediación en régimen de exclusividad o un contrato de mediación a tiempo completo, está obligada a registrar las propiedades en Raines en un plazo determinado.
Concretamente, en el caso de un contrato de mediación en régimen de exclusividad, es necesario registrarlo en un plazo de cinco días a partir de la celebración del contrato, y en un plazo de siete días en el caso de un contrato de mediación a tiempo completo.
Con esta obligación legal, siempre se acumula en Raines la información inmobiliaria más reciente y se garantiza la transparencia del mercado inmobiliario.
Además, es obligatorio registrar información como los precios contractuales cuando se celebran los contratos, y estos datos desempeñan un papel importante en la formación de los precios de mercado.
Raines ha dividido el país en cuatro regiones, cada una de ellas gestionada por una organización independiente de distribución inmobiliaria.
Esta división regional se ha adoptado para garantizar operaciones eficientes que tengan en cuenta las características del mercado inmobiliario y las prácticas comerciales de cada región.
El siguiente cuadro resume las áreas jurisdiccionales y las características de cada organización.
| Nombre de la organización | Jurisdicción | Número de prefecturas | Características |
|---|---|---|---|
| Red de Información Inmobiliaria de Japón Oriental | Hokkaido, Tohoku, Kanto, Koshinetsu | 17 prefecturas | La mayor organización, incluida el área metropolitana de Tokio |
| Red de Información Inmobiliaria de Chubu | Tokai, Hokuriku | 7 prefecturas | Organizaciones centradas en zonas con alta concentración de industrias manufactureras. |
| Red de información inmobiliaria de la región de Kinki | Región de Kinki | 6 prefecturas | Áreas centrales de comercio y cultura en la región de Kansai |
| Red de Información Inmobiliaria del Oeste de Japón | Chugoku, Shikoku, Kyushu y Okinawa | 17 prefecturas | Organización de área amplia que cubre todo el oeste de Japón |
La Red de Información Inmobiliaria del Este de Japón es la mayor organización, ya que abarca 17 prefecturas, desde Hokkaido hasta la región de Koshinetsu.
Al incluir el área metropolitana de Tokio (prefecturas de Tokio, Kanagawa, Saitama y Chiba), abarca la zona donde se realizan las transacciones inmobiliarias más activas de Japón.
Además de información sobre la compraventa de condominios, viviendas unifamiliares y terrenos, la organización también ha acumulado abundante información sobre propiedades en alquiler.
En el área metropolitana de Tokio, en particular, las transacciones inmobiliarias de inversión son también muy activas y diariamente se actualiza una amplia variedad de información inmobiliaria.
La Red de Información Inmobiliaria de Chubu abarca siete prefecturas de las regiones de Tokai y Hokuriku.
La región se caracteriza por una alta concentración de industrias manufactureras, incluida la automovilística, y una demanda de viviendas como consecuencia de los traslados de empresas.
La demanda de condominios es alta en la zona urbana centrada en Nagoya, mientras que las viviendas unifamiliares se comercializan activamente en los suburbios.
En la región de Hokuriku también se ha acumulado información inmobiliaria que refleja la singular situación de la vivienda en el país de las nieves.
La Red de Información Inmobiliaria de Kinki tiene jurisdicción sobre seis prefecturas de la región de Kansai.
En esta región, que incluye ciudades históricas como Osaka, Kioto y Kobe, se ha acumulado información inmobiliaria para satisfacer diversas necesidades de vivienda.
En la ciudad de Osaka, en concreto, se comercializan activamente condominios de inversión, mientras que Kioto se caracteriza por una información sobre viviendas que tiene en cuenta su paisaje histórico.
En la zona que rodea al aeropuerto internacional de Kansai también hay abundante información registrada sobre propiedades que satisfacen la demanda internacional de vivienda.
La Red de Información Inmobiliaria del Oeste de Japón tiene jurisdicción sobre una vasta zona de 17 prefecturas, desde la región de Chugoku hasta la prefectura de Okinawa.
La región ha acumulado una gran cantidad de información inmobiliaria que refleja las características de las ciudades regionales, y se caracteriza por propiedades bendecidas con un entorno natural e información inmobiliaria que refleja la cultura local.
En las principales ciudades regionales, como Fukuoka e Hiroshima, hay abundante información sobre propiedades que satisfacen la demanda de vivienda urbana.
En la prefectura de Okinawa, también hay registrada abundante información sobre propiedades vacacionales y viviendas para inmigrantes.
El registro de información inmobiliaria en Raines sigue un proceso estricto.
Cuando una empresa inmobiliaria celebra un contrato de mediación con un vendedor o un prestamista, el registro es obligatorio según el siguiente calendario en función del tipo de contrato.
En el caso de un contrato de mediación en régimen de exclusividad: es necesario registrarse en el plazo de cinco días (excluidos sábados, domingos y festivos) a partir de la celebración del contrato .
En esta forma de contrato, dado que el vendedor no puede duplicar una solicitud a otra inmobiliaria, se requiere un rápido intercambio de información.
En el caso de un contrato de mediación a tiempo completo: Es necesario registrarse en el plazo de siete días (excluidos sábados, domingos y festivos) desde la celebración del contrato .
Aunque el vendedor no puede solicitar dos o más empresas inmobiliarias ni siquiera en este contrato, es posible un acuerdo de autodescubrimiento.
En el caso de un contrato de mediación general: No existe obligación de registro , pero muchas empresas inmobiliarias se registran voluntariamente.
En este contrato, el vendedor puede solicitar varias empresas inmobiliarias al mismo tiempo.
La información sobre el inmueble que se registra en Raines es muy detallada y completa.
La información básica incluye la ubicación, la superficie, la antigüedad, la estructura, la distribución y el precio del inmueble.
La información legal incluye restricciones sobre leyes urbanísticas y códigos de construcción, derechos e hipotecas .
La información sobre las instalaciones incluye detalles como cocina, baño, aseo, calefacción y aire acondicionado y plaza de aparcamiento .
La información sobre el barrio incluye la distancia a la estación de tren más cercana y el acceso a colegios, hospitales e instalaciones comerciales .
Las fotografías y los planos incluyen información visual como el exterior, el interior, los planos de planta y un mapa de los alrededores .
Esta información se registra en un formato normalizado, lo que permite un intercambio eficaz de información entre agencias inmobiliarias.
La función de búsqueda de Raines está altamente personalizada para satisfacer las necesidades de las empresas inmobiliarias.
Las búsquedas regionales pueden acotarse a nivel de prefectura, ciudad, pueblo o calle .
La búsqueda por rango de precios permite establecer límites superiores e inferiores para los precios de venta y los alquileres .
La búsqueda por tipo de propiedad le permite acotar la búsqueda por tipo, como condominio, casa unifamiliar, terreno o propiedad comercial .
En la búsqueda por condiciones detalladas, puede establecer condiciones detalladas como antigüedad, superficie, distribución, distancia a la estación, instalaciones, etc.
La búsqueda por mapa permite buscar inmuebles de forma intuitiva en un mapa y comprobar al mismo tiempo el entorno circundante.
Estas funciones de búsqueda permiten a las agencias inmobiliarias encontrar eficazmente los inmuebles más adecuados a las necesidades de sus clientes.
Raines también gestiona información importante cuando se cierra un contrato inmobiliario.
El registro del precio del contrato debe realizarse en un plazo de cinco días a partir del cierre del contrato en el caso de los contratos de mediación en régimen de exclusividad y los contratos de mediación a tiempo completo.
Como detalles de las condiciones de cierre, se registran el precio real de la transacción, la fecha de cierre y notas especiales sobre las condiciones de la transacción.
Esta información se utiliza como datos de análisis de mercado de forma anonimizada .
La acumulación de información sobre los contratos permite la formación de precios de mercado adecuados y evaluaciones más precisas.
Raines dispone de varios mecanismos para garantizar la fiabilidad de la información registrada.
Sólo las empresas inmobiliarias autorizadas pueden acceder a la base de datos.
Obligación de actualizar la información : la información debe actualizarse sin demora en caso de que se produzca un cambio en la situación de una propiedad.
Existe una función de auditoría para controlar el registro de información inapropiada o falsa .
Los sistemas de sanción incluyen advertencias y suspensión del uso en caso de incumplimiento de las normas .
Estos mecanismos garantizan que la información de Raines siga siendo muy fiable.
La mayor ventaja de Raines es que amplía considerablemente las opciones inmobiliarias para el público en general.
Con el sistema anterior, los consumidores tenían que visitar individualmente varias empresas inmobiliarias para comprobar la información inmobiliaria de cada una de ellas.
Sin embargo, con la introducción de Raines, ahora los consumidores pueden acceder a la información inmobiliaria de las empresas inmobiliarias miembro de todo el país a través de una única inmobiliaria.
Como efecto concreto, incluso si un residente en Tokio busca una propiedad en Osaka, puede obtener información detallada a través de una inmobiliaria local.
El aumento de la eficacia permite reducir considerablemente el tiempo necesario para encontrar una propiedad y comparar más opciones.
La exhaustividad de la información permite identificar la mayoría de las propiedades del mercado, lo que reduce considerablemente el riesgo de perderse alguna.
La riqueza de los datos contractuales acumulados en Raines contribuye significativamente a la realización de transacciones a precios razonables.
Se ha mejorado la transparencia de los precios de mercado, y ahora es posible fijar precios justos con referencia a ejemplos de transacciones de inmuebles similares.
La mayor precisión de las valoraciones permite a las empresas inmobiliarias presentar precios de tasación más exactos basados en datos de transacciones pasadas.
Ahora es posible negociar precios razonables con referencia a casos de contratos reales como base para las negociaciones de precios.
El siguiente cuadro muestra el cambio en la transparencia de precios antes y después de la introducción de Raines.
| Artículo | Antes de la introducción | Después de la introducción | Efecto de mejora |
|---|---|---|---|
| Disponibilidad de información sobre precios | Limitada | Completo | Mejora significativa |
| Bases de valoración | Centrada en el empirismo | Base de datos | Mayor precisión |
| Transparencia de las negociaciones de precios | Opacidad | Claridad | Mejora de la fiabilidad |
| Comprensión de los precios de mercado | Difícil | Fácil | Mejora del acceso |
El uso de Raines ha mejorado considerablemente la seguridad de las transacciones inmobiliarias.
La exactitud de la información está garantizada, lo que reduce el riesgo de información falsa sobre la propiedad y el bombo publicitario.
La transparencia de las transacciones reduce el riesgo de condiciones comerciales inadecuadas y defectos ocultos .
Como apoyo especializado, las empresas inmobiliarias que recurren a Raines son comerciantes de lotes de construcción autorizados y pueden ofrecer un asesoramiento adecuado.
Como protección jurídica, los derechos de los consumidores están debidamente protegidos mediante el uso de Raines junto con el sistema de contratos de mediación.
La rapidez de las transacciones mejora considerablemente gracias al eficaz intercambio de información de Raines.
Un cotejo más rápido de las propiedades garantiza que las necesidades de vendedores y compradores se ajusten eficazmente .
Una transferencia de información más rápida significa que la información sobre cambios en las condiciones de la propiedad y cambios de precio se comparte inmediatamente.
La agilización de los procedimientos garantiza un proceso fluido desde el contrato hasta la liquidación .
Las reacciones más rápidas del mercado permiten responder con mayor celeridad a los cambios en el equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado.
La red nacional Raines facilita las transacciones inmobiliarias transregionales.
Apoyo a traslados y reubicaciones: para quienes se plantean traslados o reubicaciones en zonas remotas, ahora es posible recopilar información inmobiliaria por adelantado.
Ampliación de las oportunidades de inversión: ahora es posible buscar inmuebles de inversión sin limitarse a una región concreta.
En respuesta a la demanda de segundas resid encias , ahora es más fácil plantearse la compra de una casa de vacaciones o una segunda residencia.
Se ha reducido la brecha informativa entre las zonas urbanas y rurales, lo que ha creado un entorno comercial más justo.
El uso de Raines ha mejorado la calidad de los servicios prestados por las empresas inmobiliarias.
Las funciones de consultoría mejoradas proporcionan asesoramiento profesional basado en una gran cantidad de datos .
Los análisis de mercado más sofisticados proporcionan propuestas estratégicas basadas en las tendencias futuras del mercado .
Las propuestas personalizadas garantizan que usted reciba las propuestas inmobiliarias más adecuadas a sus necesidades individuales .
Servicio postventa completo, que incluye asistencia posterior a la transacción .
Los consumidores no tienen acceso directo a Raines, pero pueden utilizarlo eficazmente a través de una agencia inmobiliaria.
Seleccionar una empresa inmobiliaria fiable es el primer paso para sacar el máximo partido de Raines.
Las empresas inmobiliarias que exhiben la marca Raines son miembros oficiales de Raines y tienen acceso a abundante información inmobiliaria.
Al consultar a varias empresas, puede recibir propuestas inmobiliarias desde diferentes perspectivas y considerar una gama más amplia de opciones.
La aclaración de preferencias específicas permite a las empresas inmobiliarias hacer un uso eficiente de Raines para encontrar los inmuebles más adecuados.
Los siguientes puntos son importantes para una búsqueda eficaz de inmuebles utilizando Raines
Establezca criterios detallados: es importante que especifique su rango de precios, ubicación, distribución, instalaciones y otros requisitos.
Aclare sus prioridades: si establece cuáles son los aspectos no negociables y los compromisos, recibirá ofertas inmobiliarias más eficaces.
Comprender las tendencias del mercado: escuchando un análisis de mercado basado en datos de Raines de una agencia inmobiliaria, podrá tomar la decisión correcta.
Es importante comprender la importancia del momento oportuno y estar preparado para tomar decisiones rápidamente si se encuentra una buena propiedad.
El uso estratégico de Raines también es importante en la venta de una propiedad.
Es importante confirmar la validez del precio del valor tasado con referencia a los datos del contrato de Raines como la fijación de un precio adecuado.
En la selección de un contrato de mediación, mediante la selección de un contrato de mediación bajo exclusividad o un contrato de mediación a tiempo completo, el registro en Raines es obligatorio, y puede acercarse a más posibles compradores.
Como enriquecimiento de la información inmobiliaria, para mejorar la calidad de la información registrada en Raines, es importante prepararse para transmitir al máximo el encanto de un inmueble.
Optimización de la estrategia de mercado: es eficaz discutir con la empresa inmobiliaria la coordinación de la estrategia de venta basándose en los datos de Raines.
Raines Market Information es un servicio relacionado con Raines al que puede acceder directamente el público en general.
Este servicio ofrece una búsqueda gratuita de información sobre precios de transacciones anteriores y puede utilizarse para averiguar los precios de mercado.
Al comprobar las tendencias del mercado por regiones, puede utilizarse como referencia para tomar decisiones de inversión y cuándo vender.
El análisis por tipo de propiedad permite conocer las características del mercado de condominios, viviendas unifamiliares y terrenos.
El análisis de tendencias a largo plazo proporciona información de referencia para futuras previsiones de mercado.
Una comunicación eficaz con las inmobiliarias es esencial para sacar el máximo partido a Raines.
Es importante solicitar actualizaciones periódicas de la información y recibir información continua sobre nuevos anuncios y cambios de precios.
Exprese sus opiniones y peticiones sinceras sobre las propiedades que le han presentado , de modo que pueda recibir sugerencias más adecuadas.
Pídales que compartan con usted sus análisis de mercado y reciba periódicamente análisis de mercado profesionales basados en los datos de Raines.
Como consulta estratégica, es importante solicitar asesoramiento profesional sobre el momento y el precio de las ventas y las compras, basándose en los datos de Raines.
Al utilizar Raines, deben tenerse en cuenta los siguientes puntos
La información de Raines se actualiza cuando es necesario, pero puede haber un desfase entre el estado real del inmueble y la información de Raines.
Es importante comprender las diferencias en las características del mercado y las prácticas de transacción de cada región, aunque el sistema esté normalizado a escala nacional .
El apoyo de expertos es esencial para interpretar correctamente la información de Raines y tomar las mejores decisiones .
Como decisión global , es necesario considerar no sólo la información de Raines, sino también desde muchos otros ángulos, como una visita real al inmueble y la confirmación del entorno circundante.
REINS es un sistema de infraestructuras que desempeña un papel extremadamente importante en las transacciones inmobiliarias en Japón.
Por su propia naturaleza, REINS es un sistema de red exclusivo para empresas inmobiliarias, pero también ofrece importantes ventajas al público en general.
Las principales ventajas son una mayor oferta de inmuebles, transacciones a precios justos, mayor seguridad en las transacciones, rapidez en las transacciones y realización de transacciones transregionales.
Los puntos clave de uso incluyen trabajar con agentes inmobiliarios de confianza, aclarar requisitos específicos, comprender las tendencias del mercado y tomar decisiones en el momento oportuno.
De cara al futuro, se espera que el sistema Raines siga evolucionando junto con los avances de la tecnología digital, proporcionando un servicio más cómodo.
Para garantizar el éxito de las transacciones inmobiliarias, es esencial comprender el sistema Raines y trabajar eficazmente con agencias inmobiliarias especializadas.
Como siguiente medida, cuando se plantee comprar, vender o alquilar una propiedad, le recomendamos que consulte a una agencia inmobiliaria de confianza que exhiba la marca Raines para aprovechar la gran cantidad de información inmobiliaria y el apoyo profesional disponibles.
Podemos ofrecerle toda nuestra experiencia y conocimientos para ayudarle a que su importante transacción inmobiliaria sea un éxito.
R1: Raines es un sistema para uso exclusivo de empresas inmobiliarias y el público en general no puede acceder a él directamente.
Sin embargo, es posible hacer uso de la abundante información inmobiliaria de Raines a través de las empresas inmobiliarias que exhiben la marca Raines.
Además, el servicio Raines Market Information para el público en general le permite buscar gratuitamente información sobre precios de transacciones anteriores.
R2: Sí, hay propiedades que no están registradas en Raines.
Dado que no existe obligación de registro para la propiedad de un contrato de mediación general, no todas las propiedades están registradas.
Sin embargo, dado que el registro es legalmente obligatorio para la propiedad de un contrato de mediación en régimen de exclusividad y un contrato de mediación a tiempo completo, la mayoría de las propiedades del mercado pueden confirmarse con Raines.
R3: La información de Raines es muy fiable.
Sólo los agentes inmobiliarios autorizados tienen acceso a ella, y existen sanciones estrictas por registrar información falsa.
Además, la exactitud de la información está garantizada porque el sistema de registro se basa en obligaciones legales.
No obstante, dado que las condiciones inmobiliarias cambian a diario, es aconsejable consultar a la agencia inmobiliaria para obtener la información más actualizada.
R4: El uso de Raines en sí no afecta a los honorarios de la agencia.
La comisión máxima para una agencia inmobiliaria está fijada por la Ley de transacciones comerciales de solares y edificios, y se aplican las mismas normas independientemente de si se utiliza Raines o no.
Lo que se consigue con el uso de Raines es que las transacciones sean eficientes, lo que se traduce en una mejora de los costes.
R5: Sí, puede utilizar Raines para consultar información sobre propiedades regionales, ya que cada uno de los cuatro sistemas nacionales de distribución inmobiliaria cubre una región diferente.
Raines Japón Occidental cubre 17 prefecturas en Chugoku, Shikoku, Kyushu y Okinawa, y ha acumulado una gran cantidad de información sobre propiedades en ciudades y suburbios regionales.
La red nacional de Raines también puede utilizarse eficazmente cuando se buscan propiedades más allá de la región o cuando se considera la posibilidad de invertir.