Es sumamente importante que toda persona que esté considerando la compra de un condominio comprenda correctamente la diferencia entre zonas comunes yzonas privadas.
Esta distinción no es sólo un concepto, sino un conocimiento práctico que afecta directamente a todos los aspectos de la vida en condominio, como el alcance de la propiedad, la carga de los gastos de gestión y los fondos de reserva para reparaciones, y si es posible o no la renovación.
Una comprensión adecuada de estos conceptos en virtud de la Ley de Propiedad Horizontal puede evitar problemas tras la compra de un condominio y garantizar una vida cómoda en condominio.
En este artículo, basado en nuestra experiencia en numerosas transacciones de condominios como INA & Associates Ltd, explicaremos desde los conceptos básicos de áreas de uso común y áreas de uso exclusivo hasta puntos prácticos de precaución de una manera fácil de entender.
Las zonas exclusivas son aquellas partes del edificio sobre las que los propietarios de las unidades tienen la propiedad exclusiva.
Más concretamente, incluye los espacios interiores de la unidad de vivienda, como el salón, la cocina, el cuarto de baño y el aseo, y el propietario de la unidad tiene derecho a utilizar, aprovechar y disponer libremente de las partes exclusivas.
El ámbito de la zona exclusiva se define generalmente como las partes interiores de las paredes, suelos y techos de la unidad de vivienda, y no incluye el armazón de hormigón ni los muros estructurales.
Esta división permite a los propietarios de las unidades llevar a cabo libremente remodelaciones y renovaciones dentro de las zonas de uso exclusivo en la medida en que no contravengan las normas de gestión.
Sin embargo, incluso en las zonas exclusivas, existen restricciones para las obras que afecten a la estructura y seguridad del edificio en su conjunto, y puede ser necesaria la aprobación de la asociación gestora.
Además, instalaciones como tuberías de suministro de agua y desagüe y cableado eléctrico instaladas en zonas privadas también deben gestionarse adecuadamente, teniendo en cuenta su impacto en otras unidades.
Las zonas comunes son aquellas partes del edificio que son propiedad conjunta de todos los propietarios y que son esenciales para mantener la funcionalidad general del condominio.
Las zonas comunes incluyen instalaciones del edificio como vestíbulos, pasillos, escaleras, ascensores, salas de máquinas, depósitos receptores de agua y salas de bombas.
Además, también se consideran zonas comunes la estructura del edificio, las paredes exteriores, el tejado, la parte estructural del balcón y todo el recinto.
Las zonas comunes son gestionadas por la asociación de gestión y los costes corren a cargo de los propietarios individuales de las unidades en concepto de gastos de gestión.
El uso de las zonas comunes debe realizarse dentro del ámbito de los intereses comunes de todos los propietarios de unidades y, por regla general, no se permiten las alteraciones personales ni el uso exclusivo.
No obstante, en función de las normas de gestión y los estatutos, pueden establecerse derechos de uso exclusivo para determinadas zonas comunes.
Por ejemplo, los balcones, jardines privados y aparcamientos son zonas comunes, pero por lo general tienen derecho a ser utilizados exclusivamente por determinados propietarios de unidades.
La distinción entre zonas comunes y exclusivas en los condominios está claramente definida por la Ley de Propiedad de Unidades de Edificios, etc. (Ley de Propiedad de Unidades).
El artículo 2 de la Ley de Propiedad Compartida define las partes exclusivas como "las partes del edificio objeto de propiedad compartimentada", mientras que el artículo 4 de la misma Ley define las partes comunes como "las partes del edificio distintas de las partes exclusivas, los anexos del edificio que no forman parte de las partes exclusivas y los anexos designados como partes comunes por el reglamento".
Esta base jurídica aclara el alcance de las responsabilidades de propiedad y gestión en los condominios y establece un mecanismo para evitar problemas entre los propietarios de las unidades.
La Ley de Propiedad Horizontal se promulgó en 1962 y desde entonces se ha modificado varias veces en respuesta a los cambios en las condiciones sociales, constituyendo la base del actual sistema de gestión de condominios.
Para una interpretación detallada de la ley, se pueden consultar las Directrices para la correcta gestión de condominios y diversas directrices publicadas por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte.
Es muy importante que los propietarios conozcan con exactitud el alcance de las zonas exclusivas.
Por lo que respecta a los espacios interiores, el salón, la sala de estar, el comedor, la cocina, el cuarto de baño, el aseo, el lavabo y el espacio de almacenamiento de la unidad de vivienda entran en la categoría de zonas de uso exclusivo.
Estos espacios se refieren a las zonas interiores a partir de los materiales de acabado de las paredes, suelos y techos, y no incluyen las zonas de armazón de hormigón.
Por lo que respecta a los equipos, los aparatos de aire acondicionado, calentadores de agua, equipos de cocina, equipos de baño, lavabos e inodoros instalados en la unidad de vivienda se consideran partes de uso exclusivo.
No obstante, las tuberías y el cableado conectados a estas instalaciones que afecten a otras unidades o zonas comunes pueden tratarse como zonas comunes.
En cuanto a los materiales interiores, los materiales de acabado como suelos, tatamis, alfombras, papel pintado, azulejos y pintura se incluyen en las zonas de uso exclusivo.
Estos materiales pueden ser cambiados libremente por los propietarios de la unidad, pero pueden estar restringidos por las normas de gestión, por lo que siempre debe comprobarlo antes de renovar.
El ámbito de las zonas comunes es muy amplio y constituye un elemento importante del funcionamiento general y la seguridad de la comunidad de propietarios.
La parte estructural del edificio incluye el armazón de hormigón, los muros estructurales, las vigas, los pilares y los cimientos, que afectan directamente a la seguridad del edificio y, por lo tanto, no se permite ninguna alteración por parte de particulares.
Las instalaciones comunes incluyen ascensores, sistemas de suministro de agua y drenaje, sistemas eléctricos, sistemas de gas, sistemas contra incendios, sistemas de intercomunicación, sistemas de cierre automático, cámaras de seguridad y aparcamiento mecánico.
La gestión de estas instalaciones requiere conocimientos y habilidades especializados, y el mantenimiento regular corre a cargo de empresas de gestión y contratistas especializados.
En cuanto al solar, todo el terreno sobre el que se levanta el edificio es una zona común, y todos los propietarios de unidades tienen derechos de propiedad en proporción a sus intereses.
Los caminos, las plantaciones, las dependencias, las puertas y las vallas del solar también forman parte de las zonas comunes y su mantenimiento corre a cargo de la asociación gestora.
En los condominios, hay zonas en las que el límite entre las zonas comunes y las privadas es ambiguo y difícil de juzgar.
En el caso de las puertas de entrada, la propia puerta suele considerarse una parte común, mientras que el acabado interior y la llave son partes exclusivas, pero el tratamiento puede variar en función de las normas de gestión.
Si está pensando en cambiar o modificar la puerta de entrada, consulte previamente con la comunidad de propietarios.
Los cristales y las hojas de las ventanas suelen tratarse como partes comunes, ya que afectan al aspecto del edificio, y su sustitución o alteración por particulares está restringida.
Sin embargo, las medidas anticondensación y de aislamiento en el interior pueden estar permitidas dentro del ámbito de las normas de gestión.
Los balcones y jardines privados son zonas especiales que son comunes pero para las que determinadas unidades tienen derecho de uso exclusivo.
La parte estructural y su función como vía de escape deben mantenerse como zona común y existen restricciones a las alteraciones personales.
La fontanería y el cableado se clasifican como partes exclusivas si están directamente conectadas a los equipos de la unidad de vivienda, y como partes comunes si afectan a otras unidades de vivienda o zonas comunes.
Esta clasificación requiere un juicio técnico, por lo que es importante consultar a un especialista antes de construir.
| Artículo | Partes exclusivas | Zonas comunes | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Espacio interior | ○ | - - - - - - - - - - - - - ○ | Paredes interiores, suelos y techos |
| Estructura de hormigón | - | ○ | Parte estructural del edificio |
| Cuerpo de la puerta de entrada | - ○ | ○ - ○ | El acabado interior puede ser una parte exclusiva del edificio |
| Vidrios y hojas de ventanas | - ○ | ○ - ○ | Porque afectan al aspecto exterior |
| Balcones | - ○ | ○ - ○ | Con derecho exclusivo de uso |
| Ascensor | - ○ | ○ - ○ | Instalaciones compartidas |
| Calentador de agua | Calentador de agua caliente | -Calentador de agua | Instalado en la unidad de vivienda - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - |
| Tuberías (en la vivienda) | Tuberías (en la vivienda) | - | Porción que no afecta a otras unidades de vivienda |
| Tuberías (zonas comunes) | -○ | ○ ○ | Zonas que afectan a otras viviendas |
| Sitio | - - ○ | ○ | Participación en el capital |
Los gastos de gestión son necesarios para el correcto mantenimiento y gestión de las zonas comunes de los condominios y constituyen un importante gasto mensual que deben sufragar los propietarios de las unidades.
Los principales usos de los gastos de gestión incluyen los costes de limpieza de las zonas comunes, los costes de mantenimiento e inspección de los equipos, los costes de personal de gestión, los costes de servicios públicos, las primas de seguros y los costes de subcontratación a empresas de gestión.
Los costes de limpieza se cobran para mantener la estética general y la higiene de las zonas comunes, incluidos los vestíbulos de entrada, los pasillos, las escaleras, los ascensores interiores, las zonas de almacenamiento de residuos, los aparcamientos y el mantenimiento de las instalaciones.
Los costes de mantenimiento e inspección de las instalaciones incluyen inspecciones periódicas y pequeñas reparaciones de ascensores, sistemas de suministro de agua y drenaje, sistemas eléctricos, equipos contra incendios y aparcamientos mecánicos, que son esenciales para garantizar la seguridad y funcionalidad del edificio.
Los costes de personal del personal de gestión incluyen los salarios y las primas de seguridad social del personal de gestión que lleva a cabo las tareas cotidianas de gestión, y son un factor importante para apoyar la seguridad y la comodidad de los residentes.
Los costes de los servicios públicos incluyen los gastos de electricidad para la iluminación de las zonas comunes, ascensores, bombas de suministro de agua y desagüe, aparcamientos mecánicos, etc., así como los gastos de agua y alcantarillado para el suministro de agua y el desagüe de las zonas comunes.
Los honorarios por subcontratar a una empresa de gestión son los costes de subcontratar las tareas de gestión profesional a una empresa de gestión e incluyen el apoyo administrativo a la asociación de gestión, el trabajo de contabilidad y diversos trámites en nombre de la asociación.
El fondo de reserva para reparaciones es un fondo acumulado por los propietarios compartimentados en previsión de futuras obras de reparación a gran escala y constituye un importante sistema directamente vinculado al mantenimiento del valor patrimonial de las comunidades de propietarios.
Las grandes obras de reparación incluyen la pintura y reparación de las paredes exteriores, la impermeabilización de los tejados, la renovación de las tuberías de suministro de agua y de desagüe, la actualización de los ascensores y la renovación de los locales exteriores, etc. Estas obras son esenciales para prolongar la vida útil del edificio y mejorar el entorno de vida.
El importe de la reserva para reparaciones se calcula en función del plan de reparaciones a largo plazo, que tiene en cuenta el tamaño, la estructura, el tipo de equipamiento y la antigüedad del edificio.
El plan de reparación a largo plazo se prepara de acuerdo con las Directrices para la Preparación de Planes de Reparación a Largo Plazo del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, y prevé el calendario y los costes de las obras de reparación necesarias durante un periodo de unos 30 años.
El nivel adecuado del fondo de reserva para reparaciones puede consultarse en las Directrices sobre el Fondo de Reserva para Reparaciones en Condominios publicadas por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, que proporcionan una cantidad orientativa en función de la superficie total y la estructura del edificio.
En caso de déficit en el fondo de reserva para reparaciones, será necesario recaudar una suma global o pedir dinero prestado, lo que aumentará la carga financiera de los propietarios de las unidades, por lo que es importante formular y aplicar un plan de reserva adecuado.
| Partidas de gastos | Gastos de gestión | Fondo de reserva para reparaciones | Uso principal |
|---|---|---|---|
| Gastos de limpieza | ○ | -Costes de limpieza | Limpieza diaria y periódica |
| Mantenimiento e inspección del equipo | ○ | -Mantenimiento e inspección de equipos | Ascensores, sistemas de suministro de agua y desagüe, etc. |
| Costes de personal para los cuidadores | Mantenimiento | -○ | Trabajo diario de gestión |
| Gastos de servicios públicos | - Gastos de servicios públicos | - | Electricidad y agua en zonas comunes |
| Primas de seguros | ○ | -○ | Seguro a todo riesgo del edificio, etc. |
| Comisión de la empresa gestora | Comisión de la sociedad de gestión | -○ | Subcontratación de la gestión |
| Reparaciones de paredes exteriores | ○ - - Reparaciones de paredes exteriores | ○ | Pintura, reparación de baldosas, etc. |
| Impermeabilización de tejados | -Impermeabilización de tejados | Impermeabilización, trabajos de reparación, etc. | Impermeabilización, trabajos de reparación |
| Renovación de tuberías de suministro de agua y de desagüe | - ○ | - ○ | Trabajos de sustitución de tuberías |
| Renovación de ascensores | - ○ | ○ - ○ | Obras de renovación de equipos |
| Renovación exterior | - ○ | ○ | Renovación de aparcamientos, plantación, etc. |
La remodelación y renovación en zonas exclusivas se reconoce como un derecho de los propietarios de unidades, pero es necesario comprender que existen restricciones de acuerdo con las normas de gestión y los estatutos para su uso.
En cuanto al ámbito de libertad, se pueden realizar reformas en la medida en que no afecten a la estructura, como cambiar la distribución de las habitaciones, cambiar los materiales interiores y sustituir equipos y dispositivos.
Por lo general, la sustitución del suelo, el cambio del papel pintado, la actualización del equipamiento de la cocina y el baño y la ampliación del espacio de almacenamiento pueden realizarse libremente.
Sin embargo, se requiere confirmación previa para los cambios en el suelo, ya que algunos reglamentos de gestión pueden estipular normas relativas al rendimiento del aislamiento acústico desde la perspectiva de evitar el ruido al piso de abajo.
En las reformas que impliquen cambios en la planta, es importante distinguir entre paredes estructurales y no estructurales, y está prohibido eliminar o cambiar paredes estructurales, ya que afecta a la seguridad del edificio.
En cuanto a los cambios en los equipos eléctricos y de fontanería, los cambios en el cableado y las tuberías dentro de las zonas privadas son posibles, pero las obras que afecten a las zonas comunes requieren la aprobación de la asociación de gestión.
Las restricciones del acuerdo de gestión pueden incluir límites en las horas de construcción, la obligación de notificar al contratista de obras, la notificación previa a las unidades vecinas y los métodos de eliminación de materiales de desecho.
Estas restricciones se establecen para mantener el entorno de vida general del condominio y evitar problemas entre los residentes, y es importante comprobarlas a fondo en la fase de planificación de la renovación.
Las obras en zonas comunes requieren la aprobación de la administración y no pueden realizarse a discreción de un particular.
Entre las obras que requieren la aprobación de la comunidad de propietarios se incluyen las obras en paredes exteriores, la remodelación de balcones, jardines privados, sustitución de puertas de entrada y cambios en los cristales y las hojas de las ventanas.
Dado que estas obras pueden afectar al aspecto y la estructura del edificio, requieren un examen exhaustivo y procedimientos de aprobación por parte de la asociación de gestión.
En cuanto a los balcones, aunque tienen derecho de uso exclusivo, son zonas comunes, por lo que los cambios en las barandillas, los materiales del suelo y la instalación de trasteros requieren la aprobación de la asociación de gestión.
Además, no se permiten modificaciones que perjudiquen la función como vía de escape, y la seguridad en caso de emergencia es la máxima prioridad.
Los trabajos de fontanería y cableado también requieren la aprobación de la asociación de gestión y la instalación por parte de un contratista especializado si existe la posibilidad de que afecten a otras viviendas o zonas comunes.
En consideración a las viviendas vecinas, debe procurarse minimizar las emisiones de ruido, vibraciones y polvo durante el periodo de construcción.
Antes del inicio de las obras, las viviendas vecinas deben ser recibidas e informadas de las obras, las horas de construcción deben limitarse a las estipuladas en las normas de gestión, y debe prestarse especial atención a las obras de construcción en fines de semana y días festivos.
El estacionamiento de los vehículos de construcción también debe cumplir las normas sobre el uso de las zonas comunes, y se debe tener cuidado de no obstaculizar el paso y el estacionamiento de otros residentes.
Para la carga y descarga de materiales mediante ascensores, es importante que se realice un curado adecuado y se tomen medidas para evitar daños en las zonas comunes.
Comprender las áreas comunes yexclusivas de un edificio de apartamentos es un conocimiento importante para todos los aspectos del condominio, desde la compra del condominio hasta la vida diaria y el mantenimiento futuro de los valores de la propiedad.
Es importante comprender que, si bien las zonas exclusivas pueden ser utilizadas libremente por los propietarios de las unidades, existen restricciones impuestas por las normas de gestión, y darse cuenta de que las zonas comunes deben gestionarse adecuadamente como propiedad común de todos los propietarios de las unidades.
Como puntos a comprobar antes de comprar un condominio, se recomienda examinar a fondo el contenido de las normas de gestión, el nivel de los honorarios de gestión y el fondo de reserva para reparaciones, la idoneidad del plan de reparaciones a largo plazo y el estado de gestión de la asociación de gestión.
En particular, es importante tomar una decisión cuidadosa sobre el estado del fondo de reserva para reparaciones y los futuros planes de reparación a gran escala, contando con el asesoramiento de expertos, ya que afectan directamente al valor de los activos del condominio.
En cuanto a la importancia de una gestión adecuada de la asociación de gestión, el mantenimiento de un buen entorno de vida y el valor de los activos se puede lograr si todos los propietarios de unidades tienen un sentido de propiedad y participan activamente en las actividades de la asociación de gestión.
INA&Associates K.K. ofrece apoyo integral para la protección de sus valiosos activos, desde la compra de un condominio hasta su gestión.
Si tiene alguna duda o pregunta sobre los condominios, nuestro personal experimentado y profesional estará encantado de ofrecerle la mejor solución para sus necesidades individuales.
R1: Los balcones son zonas comunes, pero son zonas especiales que determinadas unidades tienen derecho a utilizar en exclusiva. La parte estructural y su función como vía de escape deben mantenerse como zona común, y cualquier alteración personal requiere la aprobación de la asociación gestora. Antes de cambiar las barandillas o los materiales del suelo, consulte las normas de gestión y presente una solicitud a la asociación de gestión si es necesario.
R2: La puerta principal en sí se considera generalmente una zona común y no puede sustituirse a discreción de un particular. Si desea reemplazar la puerta, debe solicitar y obtener la aprobación de la asociación de gestión. Sin embargo, el acabado del interior de la puerta y la llave pueden considerarse partes privadas y tratarse de forma diferente según las normas de gestión, por lo que es importante comprobarlo de antemano.
R3: Es importante no juzgar sólo por el nivel de los gastos de gestión, sino evaluar el equilibrio general entre los detalles de la gestión y los costes. En un condominio gestionado adecuadamente, el valor patrimonial del edificio se mantendrá y los beneficios económicos serán mayores a largo plazo. Considere cuidadosamente la rentabilidad comprobando el uso de los gastos de gestión, el historial de la empresa gestora y la asociación de gestión.
R4: Los gastos de reparación de las zonas comunes se pagan con el fondo de reserva para reparaciones. El fondo de reserva para reparaciones es un fondo mensual reservado por los propietarios compartimentados para hacer frente a futuras obras de reparación a gran escala. Si hay un déficit en el fondo de reserva para reparaciones, será necesario recaudar una suma global o pedir dinero prestado, por lo que es importante mantener un plan de financiación adecuado.
R5: La remodelación de las zonas exclusivas es básicamente libre, pero existen restricciones según las normas de gestión. Las principales restricciones incluyen límites en el tiempo de construcción, normas de rendimiento de aislamiento acústico para los materiales de los suelos, prohibición de cambios en las paredes estructurales y la obligación de notificarlo a las unidades vecinas con antelación. Se recomienda comprobar a fondo el acuerdo de gestión en la fase de planificación de la renovación y consultar a la asociación de gestión si es necesario.