A la hora de comprar un inmueble, muchas personas se centran en la ubicación, el precio y la distribución, pero comprender adecuadamente el concepto de deterioro por envejecimiento es crucial para mantener el valor de la propiedad a largo plazo y predecir los costes de explotación.
El envejecimiento es un cambio natural que los edificios no pueden evitar con el paso del tiempo y que repercute directamente en el valor de los inmuebles y en los costes de mantenimiento. Comprender este concepto es la base para tomar decisiones de inversión y gestionar los activos de forma adecuada, especialmente para quienes se plantean invertir en propiedades o tienen previsto comprar o vender una vivienda.
Basándonos en nuestra experiencia como INA&Associates en numerosas transacciones inmobiliarias, este artículo explica los conceptos básicos del deterioro relacionado con la edad, sus efectos reales y las medidas eficaces para contrarrestarlo de una forma fácil de entender para el público en general. Se transmitirán conocimientos prácticos, incluidas las características de diferentes estructuras de edificios y datos estadísticos específicos.
El deterioro relacionado con la edad se refiere al deterioro gradual de la calidad de los edificios y equipos con el paso del tiempo. Este fenómeno comienza en el momento en que se construye un edificio nuevo y continúa independientemente de si se utiliza o no.
En el sector inmobiliario, el deterioro relacionado con la edad debe distinguirse de la mera dilapidación. El deterioro relacionado con la edad incluye tanto los efectos del entorno natural como los efectos del uso normal, que son criterios importantes para determinar el alcance de la responsabilidad de los propietarios y usuarios de los edificios.
En concreto, los ejemplos típicos de deterioro relacionado con la edad incluyen la decoloración del papel pintado debido a la luz solar, la contracción y dilatación de la madera debido a la humedad, el agrietamiento de las paredes exteriores debido a los cambios de temperatura y el deterioro de los materiales del tejado debido a la intemperie. Estos cambios se consideran fenómenos naturales que no pueden evitarse aunque el edificio se utilice adecuadamente.
Para comprender el deterioro relacionado con el envejecimiento, es importante distinguir claramente entre el deterioronatural y elprovocado por el hombre. Esta distinción es especialmente importante a la hora de determinar la responsabilidad de la restauración y reparación de los inmuebles de alquiler.
El deterioro natural es el causado por el uso normal del edificio y los efectos del entorno natural. Algunos ejemplos son la decoloración por el sol de las esteras de tatami, los pequeños rasguños y arañazos en el suelo, las manchas naturales y la decoloración del papel pintado y el desgaste normal del equipamiento. Por lo general, se trata de un deterioro que debe asumir el propietario del edificio.
El deterioro artificial, en cambio, se refiere a los daños causados por el uso o descuido más allá del uso normal. Los agujeros de clavos en las paredes, la decoloración del papel pintado por fumar, los arañazos y olores causados por animales domésticos y las manchas importantes debidas a la falta de limpieza entran en esta categoría, y a menudo se exige al usuario que corra con los gastos de reparación de los mismos como responsabilidad suya.
El patrón y el ritmo del deterioro relacionado con la edad difieren enormemente en función de la estructura del edificio. Esto se debe a las diferencias en las características de los materiales utilizados y los métodos de construcción.
En el caso de los edificios de madera, la madera, el principal componente estructural, es sensible a los cambios de humedad y propensa a la contracción y expansión repetidas, lo que da lugar a juntas y huecos sueltos. La madera también es susceptible de sufrir daños por insectos y caries, lo que puede provocar problemas estructurales si no se aplica un tratamiento adecuado contra insectos y conservantes. Sin embargo, con un mantenimiento adecuado, puede permanecer en buenas condiciones durante décadas.
En las construcciones de hormigón armado, la neutralización del hormigón es una de las principales causas de deterioro. El hormigón es intrínsecamente alcalino, pero al reaccionar con el dióxido de carbono de la atmósfera se produce una neutralización gradual, lo que aumenta el riesgo de corrosión del acero de refuerzo del interior. Este proceso es relativamente gradual, y cabe esperar que un edificio correctamente diseñado y construido dure más de 50 años.
En el caso de los edificios de hormigón armado con armazón de acero, además de las características de la construcción de hormigón armado, es importante la protección contra la corrosión de las secciones de armazón de acero. Aunque las secciones de armazón de acero pueden tener una durabilidad a largo plazo si se aplica un tratamiento anticorrosión adecuado, puede producirse un rápido deterioro si se infiltra humedad debido a un mal rendimiento de la impermeabilización.
Los factores que causan el deterioro relacionado con el envejecimiento pueden clasificarse a grandes rasgos en factoresambientales y de uso.
Los factores ambientales incluyen las condiciones climáticas, la ubicación y el entorno circundante. El clima japonés tiene cuatro estaciones bien diferenciadas, con una amplia gama de fluctuaciones de temperatura y humedad, lo que supone una pesada carga para los materiales de construcción. En particular, la alta humedad durante la estación lluviosa, la sequedad en invierno y las altas temperaturas en verano aceleran el deterioro de los materiales de construcción.
En las zonas costeras, las piezas metálicas son propensas a la corrosión debido a los daños causados por la sal, mientras que en las zonas montañosas, el deterioro del hormigón debido a las repetidas heladas y descongelaciones puede ser un problema. También hay que tener en cuenta la contaminación de los gases de escape en las carreteras con mucho tráfico y los efectos de los productos químicos en las zonas industriales.
En cuanto a los factores de uso, la utilización del edificio, la frecuencia de uso y las prácticas de mantenimiento tienen un impacto significativo. La intensidad de uso difiere entre los usos residenciales y comerciales, y el ritmo de deterioro progresa en consecuencia. La progresión del deterioro puede ralentizarse significativamente mediante la limpieza periódica, la inspección y las reparaciones adecuadas.
A la hora de entender la vida útil de un edificio, es necesario distinguir entre la vida legal a efectos fiscales y la vida física real. La vida útil legal es el número de años que se utiliza para calcular la amortización a efectos fiscales y no se corresponde necesariamente con la vida útil real del edificio.
La siguiente tabla resume la vida útil legal y la vida real prevista del edificio por estructura principal del edificio.
| Tipo de estructura | Vida útil estatutaria | Vida útil real prevista | Principales causas de deterioro | Ciclo de mantenimiento |
|---|---|---|---|---|
| Construcción en madera | 22 años | 50-80 años | Deterioro, daños por insectos, contracción y dilatación | 10-15 años |
| Construcción ligera de acero | 19 años (menos de 3 mm de grosor) | 40-60 años | Óxido, deterioro de las juntas | 10-20 años |
| Construcción pesada de acero | 34 años (espesor igual o superior a 4 mm) | 60-80 años | Óxido, deterioro de soldaduras | 15-25 años |
| Construcción de CR | 47 años | 60-100 años | Neutralización, agrietamiento | 15-30 años |
| Construcción SRC | 47 años | 60-100 años | Neutralización, corrosión del acero | 15-30 años |
Como puede verse en esta tabla, con un mantenimiento adecuado, muchos edificios pueden utilizarse mucho más allá de su vida útil reglamentaria. En particular, se han notificado casos de edificios de CR y CRS con duraciones de más de 100 años.
Patrones de deterioro de los edificios de madera
En los edificios de madera, el deterioro de los materiales exteriores empieza a ser perceptible a partir de los 10 años de antigüedad. En particular, el deterioro de la pintura del tejado y de los materiales de las paredes exteriores y la deformación o daños en los canalones son signos tempranos de deterioro. Alrededor de los 15-20 años, aumenta el riesgo de deterioro de la madera y de daños por termitas debidos a la humedad bajo el suelo y en el cobertizo.
Después de 25-30 años de construcción, los principales componentes estructurales pueden empezar a deteriorarse, con juntas de postes y vigas sueltas y grietas en los cimientos. Se trata de un hito importante a la hora de determinar el potencial futuro de un edificio, ya que en este momento suelen ser necesarias importantes obras de reparación y renovación.
Patrones de deterioro en construcciones de CR y CRS
En los edificios de CR y CRS, las pequeñas grietas y manchas en las paredes exteriores empiezan a ser visibles a partir de los 10-15 años de antigüedad. Se trata principalmente de problemas estéticos y tienen un impacto estructural limitado. Alrededor de los 20-25 años, la capa impermeable se deteriora, aumentando el riesgo de filtraciones y haciendo necesaria la impermeabilización de la cubierta y las paredes exteriores.
A partir de los 30-40 años, el riesgo de corrosión del acero de refuerzo aumenta a medida que el hormigón se neutraliza. En esta fase, es necesario realizar reparaciones importantes en los muros exteriores y renovar las instalaciones, y se trata de un periodo de inversión importante para mantener el valor patrimonial del edificio.
El ritmo de progresión del deterioro de los edificios difiere mucho según la parte del edificio. En general, las zonas exteriores más expuestas se deterioran con mayor rapidez, mientras que las zonas estructurales internas permanecen estables durante un periodo de tiempo relativamente largo.
Las zonas de tejados y azoteas son las más susceptibles al deterioro en los edificios, ya que son las más afectadas por la luz solar directa, la lluvia, el viento y los cambios de temperatura. En particular, el deterioro de la capa impermeable puede tener graves repercusiones en todo el edificio, por lo que es esencial realizar inspecciones periódicas y un mantenimiento adecuado.
En las secciones de las paredes exteriores, los principales síntomas de deterioro son el deterioro de la pintura, las grietas y la acumulación de suciedad. Esto no sólo afecta directamente a la estética del edificio, sino que también puede provocar la entrada de agua en las zonas estructurales si no se controla.
En cuanto a los equipos, se trata de componentes mecánicos y, por tanto, deben renovarse en ciclos más cortos que el propio edificio. Los equipos de suministro de agua y drenaje suelen renovarse a los 15-20 años y los de aire acondicionado a los 10-15 años.
Como las condiciones climáticas varían mucho de una región a otra dentro de Japón, también hay diferencias regionales en la progresión del deterioro relacionado con la edad.
En las regiones de Hokkaido y Tohoku, el intenso frío tiene un mayor impacto en la congelación y descongelación, lo que aumenta el riesgo de grietas en el hormigón y daños por congelación en las tuberías. También hay que tener en cuenta los efectos de las cargas de nieve y el agua de deshielo.
En las regiones de Kanto y Chubu, el clima es relativamente suave, pero en las zonas urbanas, la suciedad y el deterioro de los muros exteriores debido a la contaminación atmosférica pueden ser un problema. También hay que tener en cuenta el impacto de los terremotos en los componentes estructurales.
Las regiones de Kansai, Chugoku y Shikoku se caracterizan por los efectos de la sal en las zonas costeras del Mar Interior de Seto y por la humedad en las zonas montañosas. El control de la humedad es un factor especialmente importante en la construcción en madera.
En las regiones de Kyushu y Okinawa, el clima cálido y húmedo y los fuertes vientos y lluvias torrenciales provocados por los tifones tienen un impacto significativo, por lo que es importante mantener las prestaciones de impermeabilidad y resistencia al viento. Además, los efectos de los daños causados por la sal son especialmente graves en Okinawa, donde las medidas para evitar la corrosión de las piezas metálicas son esenciales.
El deterioro relacionado con la edad tiene un impacto directo y continuo en el valor de las propiedades. Este impacto se refleja en los valores de mercado no sólo a través de la simple depreciación relacionada con la edad, sino también a través de una disminución de la funcionalidad, la seguridad y la estética del edificio.
En las valoraciones inmobiliarias, el deterioro relacionado con la edad repercute principalmente a través de los siguientes factores. En primer lugar, el deterioro físico de un edificio aumenta la necesidad de reparaciones y el aumento previsto de los futuros costes de mantenimiento reduce su atractivo como inversión. En segundo lugar, la obsolescencia de las instalaciones reduce su competitividad en el mercado del alquiler, ya que dejan de cumplir las normas de vida y los estándares técnicos modernos.
Además, el deterioro del aspecto exterior deteriora la primera impresión del edificio, lo que hace menos probable que atraiga el interés de posibles compradores e inquilinos. El efecto combinado de estos factores es que el deterioro relacionado con la edad provoca un descenso continuo del valor de los inmuebles.
Los datos de las encuestas del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT) muestran que el valor inmobiliario de una casa disminuye con la edad del edificio según las siguientes tendencias
| Edad de la casa | Valor residual de las casas de madera | Valor residual de las casas de CR | Principales factores de deterioro | Valoración de mercado |
|---|---|---|---|---|
| De nueva construcción | 100% | 100% | Ninguno | Valoración más alta |
| 5 años | 80-85%, con un máximo de | 85-90%. | Deterioro menor | Bueno |
| 10 años | 65-75% Bueno | 75-85% | Inicio del deterioro exterior | Ligeramente bueno |
| 15 años | 50-65% 65-80 | 65-80%, con un ligero aumento del | Tiempo de renovación del equipo | Normal |
| 20 años | 35-50% 55-75 | 55-75% (en años) | Tiempo de reparaciones importantes | Ligeramente inferior |
| 25 años | 25-40% | 45-65% | Progresión del deterioro estructural | Poco desarrollado |
| 30 años | 15-30% | 35-55% (en caso de rehabilitación total) | Consideración de renovación total | Deterioro significativo |
Como puede verse en la tabla, las casas de madera pierden menos de la mitad de su valor cuando son de nueva construcción al cabo de unos 20 años, y las casas de CR también experimentan un descenso significativo de su valor al cabo de 25-30 años. Sin embargo, este índice de deterioro puede mejorar significativamente en el caso de las propiedades con un mantenimiento adecuado.
Los costes de reparación para hacer frente al deterioro relacionado con la edad son una inversión importante para mantener el valor de los activos de un edificio. Según una encuesta realizada en 2023 por At Home Corporation, el coste medio de las reparaciones de una vivienda unifamiliar era de 6.151.000 yenes.
Por estructuras, el coste medio de las casas de madera es de 6.288.000 yenes, mientras que el de las casas de hormigón armado y estructura de acero es de 5.824.000 yenes. Se cree que esto se debe al hecho de que las casas de madera se deterioran más rápidamente y requieren reparaciones más frecuentes.
La distribución de los costes por tipo de reparación muestra las siguientes tendencias
| Reparación | Coste medio | Tiempo de ejecución | Duración del efecto | Impacto en el valor de la propiedad |
|---|---|---|---|---|
| Pintura de paredes exteriores | 800.000-1.200.000 yenes | Cada 10-15 años | Cada 10-15 años | Moderado |
| Reparación de tejados | 600,000-1,000,000 | Cada 15-20 años | Cada 15-20 años | Alta |
| Renovación del sistema de agua | 1,5-2,5 millones de yenes | Cada 15-20 años | Cada 15-20 años | Alta |
| Renovación de suelos e interiores | 1-2 millones de yenes | Cada 20-25 años | 15-20 años | Medio |
| Renovación de tuberías de suministro de agua y drenaje | 800.000-1.500.000 yenes | Cada 25-30 años | 25-30 años | Alta |
La ejecución planificada de estas reparaciones puede evitar un descenso brusco del valor de los activos del edificio y mantener la rentabilidad a largo plazo.
El envejecimiento afecta tanto al mercado de venta como al de alquiler de diferentes maneras.
En el mercado de venta, el interés de los compradores potenciales disminuye con la edad del edificio, lo que se traduce en precios de venta más bajos y periodos de venta más largos. En particular, los inmuebles de más de 20 años tienden a estar restringidos a compradores al contado e inversores, en parte debido a un control más estricto de las hipotecas.
Sin embargo, los inmuebles que han sido objeto de reformas adecuadas pueden alcanzar valoraciones elevadas independientemente de su antigüedad. En particular, las propiedades en buenas ubicaciones pueden reducir relativamente el impacto del deterioro relacionado con la edad, ya que el valor del terreno es más importante que el deterioro del edificio.
En el mercado del alquiler, la obsolescencia de las instalaciones y el deterioro del aspecto exterior debido al envejecimiento repercuten directamente en el nivel de los alquileres. Por lo general, los alquileres empiezan a bajar a partir de los 10 años de antigüedad y suelen requerir importantes reducciones a partir de los 20 años.
Sin embargo, hay muchos inmuebles que mantienen unos alquileres elevados para su edad llevando a cabo un mantenimiento regular y renovaciones parciales. En particular, la actualización de las instalaciones de agua y las renovaciones interiores tienen un efecto significativo en el mantenimiento de los alquileres.
El impacto del deterioro relacionado con la edad en el valor de los inmuebles varía significativamente según la región y la ubicación.
En las zonas urbanas, la escasez de suelo hace que el impacto de la pérdida de valor debida al deterioro de los edificios sea relativamente pequeño. En particular, en ubicaciones privilegiadas como el centro de Tokio y la ciudad de Osaka, es posible mantener altas valoraciones debido al valor de la ubicación aunque los edificios sean viejos.
En las zonas suburbanas, el impacto del deterioro relacionado con la edad es más pronunciado, ya que el valor de los edificios representa una proporción mayor del valor global. En zonas con una población en declive, los efectos del deterioro relacionado con la edad tienden a amplificarse debido a la reducción de la demanda.
En lugares con una alta accesibilidad de transporte, los efectos del deterioro relacionado con la edad pueden mitigarse porque se puede esperar una demanda estable aunque haya cierto deterioro de los edificios. Por otro lado, en lugares con menor accesibilidad al transporte, el atractivo del edificio es un factor clave y, por lo tanto, un mantenimiento adecuado es más importante.
En la gestión de edificios, la combinación adecuada de mantenimiento preventivo y reactivo es importante para hacer frente al deterioro relacionado con la edad. El uso estratégico de estos métodos puede optimizar los costes de mantenimiento y mantener el valor de los activos a largo plazo.
El mantenimiento preventivo es un método que consiste en llevar a cabo un mantenimiento planificado antes de que el deterioro sea evidente. La principal ventaja de este enfoque es que los costes generales de mantenimiento pueden controlarse abordando las reparaciones importantes antes de que sean necesarias. Por ejemplo, si se pinta la pared exterior cada 10 años, se puede evitar que el material de la pared exterior se deteriore y que se sustituya por otro más caro.
Aunque la aplicación del mantenimiento preventivo requiere una inversión inicial, resulta rentable a largo plazo y contribuye significativamente a mantener el valor del edificio. Los efectos del mantenimiento preventivo son especialmente notables en la impermeabilización y la protección de las partes estructurales, ya que afectan directamente a la durabilidad del edificio en su conjunto.
El mantenimiento a posteriori es un método para tratar el deterioro o el fallo después de que se haya producido. El mantenimiento a posteriori es adecuado para reparaciones urgentes y problemas repentinos difíciles de predecir. Sin embargo, confiar únicamente en el mantenimiento a posteriori puede dar lugar fácilmente a elevados costes de reparación y a un mayor riesgo de interrupción del uso del edificio.
Una gestión eficaz de los edificios pretende optimizar el rendimiento de los costes combinando el mantenimiento preventivo de las zonas de gran importancia con el mantenimiento reactivo de las zonas relativamente poco afectadas.
Las inspecciones periódicas constituyen la base para la detección precoz del deterioro relacionado con la edad y la adopción de las medidas adecuadas. Además de las inspecciones reglamentarias de conformidad con el artículo 12 de la Ley de Normas de Edificación, una combinación de inspecciones voluntarias permite supervisar continuamente el estado del edificio.
Las inspecciones reglamentarias exigen inspecciones anuales de los edificios especificados e inspecciones periódicas de los equipos del edificio, los equipos de protección contra incendios y los ascensores. Estas inspecciones permiten detectar en una fase temprana deterioros importantes relacionados con la seguridad y tomar las medidas oportunas.
En las inspecciones voluntarias, es importante comprobar periódicamente los siguientes puntos
| Área de inspección | Frecuencia de la inspección | Principales elementos que deben comprobarse | Principales problemas detectados |
|---|---|---|---|
| Tejados y azoteas | Dos veces al año | Estado de la capa impermeable, flujo de drenaje | Deterioro de la capa impermeable, fugas |
| Paredes exteriores | Dos veces al año | Grietas, suciedad, estado de la pintura | Grietas estructurales, deterioro estético |
| Ventanas y hojas | Una vez al año | Condiciones de apertura y cierre, estado de los materiales de sellado | Deterioro de la estanqueidad, condensación |
| Sistemas de suministro de agua y drenaje | Una vez al mes | Fugas de agua, presión del agua, estado del desagüe | Deterioro de tuberías, obstrucciones |
| Equipos eléctricos | Una vez al año | Estado del cableado, funcionamiento de los disyuntores | Deterioro del aislamiento, capacidad insuficiente |
A la hora de realizar las inspecciones, resulta eficaz combinar las inspecciones detalladas realizadas por un ingeniero con conocimientos especializados con las inspecciones visuales rutinarias. Es especialmente importante que las partes estructurales y los equipos relacionados con la seguridad sean diagnosticados periódicamente por especialistas.
Para lograr la máxima eficacia con un presupuesto limitado, es importante priorizar adecuadamente las medidas de deterioro. Se puede lograr una gestión eficaz de los edificios planificando las medidas de acuerdo con los siguientes principios
El principio de prioridad de la seguridad otorga la máxima prioridad a los deterioros que puedan afectar a la vida humana. El deterioro de las partes estructurales, el deterioro del aislamiento en las instalaciones eléctricas y las fugas en las instalaciones de gas deben repararse tan pronto como se detecten.
La consideración de los efectos indirectos evalúa la posibilidad de que un deterioro afecte a otras partes del edificio. Por ejemplo, el deterioro de la impermeabilización de un tejado puede causar daños por agua en todo el edificio, por lo que es importante actuar lo antes posible.
El análisis coste-eficacia compara el coste de las reparaciones con los beneficios obtenidos. Si se requieren reparaciones costosas, es importante considerar medidas parciales y métodos alternativos.
Entre las medidas rentables específicas se incluyen las siguientes técnicas
Las reparaciones parciales de los muros exteriores pueden reducir considerablemente los costes al centrarse únicamente en las zonas en las que el deterioro ha progresado, en lugar de reparar toda la superficie. En particular, la estética y el rendimiento de impermeabilización pueden mantenerse mediante la reparación de juntas y el pintado parcial de grietas.
La renovación por fases de los equipos puede reducir los costes temporales al renovar los equipos por etapas en función del estado de deterioro, en lugar de renovar todos los equipos a la vez.
El mantenimiento preventivo puede retrasar la necesidad de reparaciones importantes realizando limpiezas y ajustes sencillos con regularidad.
En los últimos años, se han introducido en el campo del mantenimiento de edificios nuevos métodos que utilizan tecnologías IoT y AI. Estas tecnologías permiten un control más eficaz y preciso del deterioro.
Los sistemas de supervisión que utilizan sensores IoT recopilan continuamente datos ambientales como la temperatura, la humedad, la vibración y la humedad, lo que permite la detección temprana de signos de deterioro. Los sensores de fugas de agua y los sistemas de supervisión del estado estructural son especialmente eficaces para la detección precoz de problemas críticos.
Las inspecciones con drones permiten realizar con seguridad y eficacia inspecciones detalladas de zonas elevadas que antes eran difíciles de llevar a cabo. El estado de los tejados y las paredes exteriores puede registrarse en imágenes de alta resolución y evaluar cuantitativamente el avance del deterioro.
En el sistema de diagnóstico por IA, ésta, que aprende de los datos de deterioro anteriores y de los resultados de las inspecciones, sugiere tiempos y métodos de mantenimiento óptimos. Esto permite tomar decisiones objetivas que no dependen de la experiencia.
La tecnología de escaneado 3D permite registrar detalladamente el estado actual de un edificio y comprender con precisión la progresión del deterioro. Resulta especialmente eficaz para controlar la deformación y el asentamiento de las partes estructurales.
La introducción de estas tecnologías permite la detección precoz de deterioros difíciles de detectar con las inspecciones visuales convencionales y la formulación de planes de mantenimiento científicos basados en datos, lo que prolonga la vida útil de los edificios y optimiza los costes de mantenimiento.
El deterioro relacionado con la edad es un fenómeno inevitable a la hora de poseer y explotar bienes inmuebles, pero su impacto puede minimizarse mediante una comprensión correcta y una actuación adecuada. Sobre la base de la información explicada en este artículo, se vuelven a confirmar los siguientes puntos importantes.
En primer lugar, es importante comprender que el deterioro relacionado con la edad es un fenómeno que se produce inevitablemente con el paso del tiempo, y que su patrón de progresión difiere enormemente en función de la estructura y la ubicación del edificio. Si conoce las características de las estructuras de madera, CR y SRC y toma las medidas adecuadas para el inmueble que posee, podrá prolongar considerablemente la vida útil de su edificio.
En segundo lugar, aunque el deterioro relacionado con la edad repercute gravemente en el valor de los inmuebles, un mantenimiento planificado y unas reparaciones adecuadas pueden evitar un descenso brusco de dicho valor. En concreto, adoptando un enfoque de mantenimiento preventivo, se pueden optimizar los costes de mantenimiento a largo plazo y mantener al mismo tiempo el valor de los activos.
Se recomiendan las siguientes acciones específicas para dar una respuesta eficaz al deterioro de los bienes inmuebles relacionado con la edad
Acciones a corto plazo (en el plazo de un año)
Acciones a medio plazo (en un plazo de 3 a 5 años)
Acciones a largo plazo (más de 10 años)
El deterioro relacionado con la edad requiere conocimientos y experiencia especializados. Se pueden aplicar medidas más eficaces mediante una colaboración adecuada con especialistas como arquitectos, constructores y empresas de gestión inmobiliaria.
El juicio objetivo de los expertos es especialmente importante en el diagnóstico periódico de los edificios y la planificación de las reparaciones. También es esencial que los expertos proporcionen información sobre las últimas tendencias tecnológicas y las respuestas a los cambios en la legislación.
INA&Associates ofrece un apoyo integral, desde el asesoramiento sobre el deterioro de los inmuebles por el paso del tiempo hasta la propuesta de medidas concretas. Podemos ayudarle a proteger sus valiosos activos evaluando el estado actual de su edificio, formulando planes de reparación e introduciendo empresas de construcción fiables.
El deterioro relacionado con la edad es un fenómeno inevitable, pero con los conocimientos y las medidas adecuadas, es posible mantener el valor de su edificio a largo plazo y garantizar unos ingresos estables. Utilice la información de este artículo como ayuda para gestionar adecuadamente y aumentar el valor de su propiedad.
R: El deterioro relacionado con la edad comienza desde el momento en que se termina de construir el edificio. Sin embargo, el momento en que aparecen síntomas visibles de deterioro depende de la estructura y la ubicación del edificio.
Por lo general, en las casas de madera, el deterioro menor de los materiales exteriores comienza en torno a los 5-7 años de edad, y después de 10 años, el deterioro de la pintura de la pared exterior se hace perceptible; en los edificios RC y SRC, las grietas y manchas menores en las paredes exteriores a menudo comienzan a ser visibles en torno a los 10-15 años de edad.
La clave está en realizar inspecciones y mantenimiento periódicos antes de que aparezca cualquier deterioro visible. Basándose en el concepto de mantenimiento preventivo, se recomienda empezar a planificar el mantenimiento a partir de los cinco años de construcción, aproximadamente.
R: Los costes de reparación varían mucho en función de la estructura, el tamaño y la ubicación del edificio, pero como guía general, cabe esperar los siguientes costes.
Para una vivienda unifamiliar, se considera adecuado acumular unos costes de reparación del 1-2% del valor del edificio al año. Por ejemplo, para una casa de 30 millones de yenes, esto supondría unos 300.000-600.000 yenes al año.
En el caso de los condominios, la asociación gestora establece un fondo de reserva para reparaciones, que suele rondar los 200-300 yenes por metro cuadrado de superficie privada al mes, o 14.000-21.000 yenes al mes para un condominio de 70 metros cuadrados.
No obstante, se trata de cifras medias y los costes reales variarán en función del estado y el uso del edificio. Es importante someterse a inspecciones periódicas del edificio para conocer los planes de reparación y los costes específicos.
R: A la hora de considerar la compra de un inmueble de segunda mano, es aconsejable centrarse en los siguientes puntos.
En primer lugar, compruebe el estado del tejado, las paredes exteriores y los cimientos desde el exterior del edificio. Compruebe si hay grietas grandes, indicios de filtraciones y manchas o deterioros importantes en las paredes exteriores.
A continuación, en el interior de las habitaciones, comprueba el estado de las instalaciones de agua, si hay inclinaciones o crujidos en los suelos, grietas en las paredes y techos, y cualquier rastro de condensación. En particular, el historial de actualización de las instalaciones de suministro de agua, desagüe y electricidad es un factor importante a la hora de tomar una decisión.
Siempre que sea posible, se recomienda que un especialista, como un arquitecto, realice una inspección de la vivienda (estudio del estado del edificio). El estado del edificio puede evaluarse desde una perspectiva profesional y puede obtenerse una estimación de los futuros costes de reparación necesarios.
También es importante pedir al vendedor que proporcione un registro de las reparaciones anteriores y de las inspecciones periódicas para confirmar que se ha llevado a cabo un mantenimiento adecuado.
R: La carga de los costes de restauración debidos al deterioro por envejecimiento de una propiedad de alquiler se determina de acuerdo con los "Problemas y directrices relativos a la restauración al estado original" del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo.
Ejemplos de deterioro por el paso del tiempo que no corren a cargo del inquilino:
Ejemplos de desgaste que pueden correr a cargo del inquilino:
Sin embargo, la proporción específica de la carga se determina teniendo en cuenta la antigüedad del edificio y el tiempo que lleva en uso la propiedad. Por ejemplo, el coste de sustitución del papel pintado tiene un valor residual de un yen al cabo de seis años, por lo que la carga del inquilino se reduce si ha vivido mucho tiempo en el inmueble.
Para evitar problemas, es aconsejable registrar el estado de la vivienda con fotografías al entrar y al salir, y consultar previamente con la empresa gestora o el propietario si algo no está claro.
R: Hay muchas medidas contra el deterioro relacionado con la edad que pueden aplicar los particulares. Las prácticas cotidianas pueden prolongar considerablemente la vida útil de un edificio.
Limpieza y mantenimiento diarios:
Inspecciones regulares:
Uso adecuado:
Cooperación con contratistas especializados:
Estos esfuerzos pueden retrasar la necesidad de reparaciones importantes y mantener el valor del edificio durante más tiempo.
Este artículo se basa en los conocimientos y la experiencia de INA & Associates Ltd. No dude en ponerse en contacto con nosotros para que le asesoremos sobre el deterioro relacionado con la edad de su propiedad y las medidas específicas que puede adoptar.