¿Sabías que el número de casas vacías en Tokio ha alcanzado un récord y seguirá aumentando? Según la Encuesta de Vivienda y Suelo 2023, el número de casas vacías en Tokio es de aproximadamente 900.000 y la tasa de desocupación ha alcanzado el 10,9%. Incluso en la capital, Tokio, donde se concentra la población, la distribución de casas vacías varía mucho según la región y el tipo de propiedad. Este artículo explica detalladamente la situación actual de las viviendas vacías en Tokio, la clasificación de cada uno de los 23 distritos, los factores que explican el aumento y las contramedidas, basándose en los datos más recientes. Es una importante fuente de información para los interesados en la inversión inmobiliaria, las medidas de sucesión y el problema de las casas vacías.
Según los resultados de la Encuesta de Vivienda y Suelo 2023 (Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones), el número de casas vacías en Tokio es de aproximadamente 900.000 (898.000) y la tasa de vacantes es del 10,9%. Estas cifras han aumentado desde las aproximadamente 810.000 unidades y el 10,6% de 2018 (2018), que fue la cifra más alta jamás registrada.
De hecho, más de una de cada diez viviendas en Tokio está vacía. El número total de unidades de vivienda en Tokio es de 8.201.000 (2023), un aumento de 530.000 (6,9%) en comparación con 2018, hace cinco años, pero el número de casas vacías está aumentando a un ritmo más rápido que eso.
Si observamos la tendencia a largo plazo, el número de viviendas vacías en Tokio ha pasado de 527.000 en 1993 a 897.000 en 2023, lo que supone un aumento de aproximadamente 1,7 veces en un periodo de 30 años. Cabe destacar el hecho de que hay aproximadamente 210.000 casas vacías (otras unidades de vivienda) que han estado desocupadas durante un largo período de tiempo o que están programadas para su demolición, lo que también ha aumentado desde aproximadamente 180.000 en 2018.
A nivel nacional, el número de viviendas vacías alcanzó los 9.000.000 y la tasa de vacantes el 13,8% a partir de 2023, ambos máximos históricos.
En el ranking de tasas de viviendas vacías por prefectura, Tokio ocupa un lugar bajo con un 10,9%, el 44º del país, pero tiene el mayor número de viviendas vacías del país con aproximadamente 900.000. La prefectura con la tasa más alta de casas vacías es la de Tokushima, con un 21,3%.
La siguiente tabla compara la situación de las casas vacías en las principales prefecturas.
| Prefectura | Número de casas desocupadas (diez mil) | Tasa de casas vacías (%) | Clasificación nacional (% de casas vacías) |
|---|---|---|---|
| Tokio Metrópolis | 89.8 | 10.9 | 44º puesto |
| Prefectura de Osaka | 70.3 | -Osaka | - |
| Pref. de Kanagawa | 46.6 | - | - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Media nacional |
| Media nacional | - Kanagawa | 13.8 | - - Media nacional - 13,8 |
| Prefectura de Tokushima (la más alta) | - | 21.3 | 1er puesto. |
Las viviendas desocupadas pueden dividirse en cuatro tipos principales, en función de su estado y uso.
Un desglose de las viviendas desocupadas en Tokio en 2023 muestra que la mayoría son "desocupadas para alquiler", pero hay aproximadamente 210.000 "otras viviendas desocupadas" (ausencia de larga duración o demolición programada), muchas de las cuales corren un alto riesgo de convertirse en inmanejables.
Cabe destacar la forma en que se construyen las viviendas vacías en Tokio. Mientras que en Japón más del 70% de las "otras viviendas desocupadas" son casas unifamiliares, en Tokio aproximadamente el 35% de las "otras viviendas desocupadas" son casas unifamiliares y el 63% son edificios de apartamentos (condominios, etc.). Esto refleja la singular situación de la vivienda en Tokio.
La siguiente tabla compara la forma en que se construyen las casas desocupadas en Japón y Tokio.
| Tipo de casa desocupada | Proporción de casas unifamiliares en Japón (%) | Proporción de viviendas unifamiliares en Tokio (%) | Proporción de viviendas comunales en Japón (%) | Proporción de viviendas comunales en Tokio (%) |
|---|---|---|---|---|
| Viviendas vacías en alquiler | Aprox. 10 | Aprox. 10 | Aprox. 90 | Aprox. 90 |
| Otras viviendas vacías | 70 o más | Aprox. 35 | Aprox. 30 | Aprox. 63 |
El número de casas vacías en los 23 distritos de Tokio, por distrito, es mayor en los distritos vecinos con mayor población y número de viviendas. Los distritos con mayor número de viviendas vacías son los siguientes
Estos distritos tienen una gran superficie y un gran número de viviendas, lo que significa que el número de viviendas vacías también es elevado.
Por otra parte, si se observa el porcentaje de viviendas vacías, los distritos del centro de la ciudad encabezan la lista.
El distrito de Toshima sigue teniendo la tasa más alta de casas vacías entre los 23 distritos de la encuesta de 2018, con un 15,8 %, y aunque se han producido mejoras, la tasa se mantiene en un nivel alto.
Por tipo de vivienda vacía, la tasa de "otras viviendas vacías" (por ejemplo, ausencia de larga duración) aumentó significativamente en los distritos de Bunkyo, Taito, Setagaya, Arakawa, Edogawa y Chuo. La tasa de "viviendas vacías en alquiler" también aumenta en los distritos de Minato, Sumida, Shibuya, Nakano y Toshima.
Los principales factores que explican el aumento del número de viviendas vacías en Tokio son los siguientes
En Tokio hay aproximadamente 900.000 viviendas propiedad de solteros o matrimonios mayores de 65 años, que probablemente se conviertan en un "ejército de reserva" de casas vacías en el futuro.
Un número cada vez mayor de estas viviendas están quedando vacías como consecuencia de herencias, por ejemplo, cuando los hijos viven lejos en el momento de la herencia, cuando los herederos no pueden coordinar sus puntos de vista o cuando la vivienda familiar no puede alquilarse a efectos del impuesto de sucesiones.
La oferta de vivienda nueva aumenta continuamente en Tokio, con un incremento total de 530.000 viviendas en los cinco años comprendidos entre 2018 y 2023. Por otro lado, el sistema de evaluación y distribución del valor de mercado de las viviendas existentes no se ha desarrollado lo suficiente, lo que dificulta la distribución de viviendas de segunda mano en el mercado.
El mantenimiento y la renovación de las viviendas antiguas son caros y suponen una carga importante para los propietarios. Sobre todo en el caso de las propiedades heredadas, suele haber un desfase entre el valor emocional y el valor de mercado, lo que dificulta la venta del inmueble a un precio justo.
En marzo de 2023, el Gobierno Metropolitano de Tokio formuló la "Política de Implementación de Medidas para las Viviendas Desocupadas en Tokio" y estableció el objetivo de que todos los distritos, ciudades y pueblos formularan un plan para hacer frente a las viviendas desocupadas para finales del año fiscal 2030. La política desarrolla medidas desde las tres perspectivas siguientes: .
El Gobierno Metropolitano de Tokio está aplicando las siguientes medidas de apoyo específico a las viviendas desocupadas.
A escala nacional, se han introducido medidas fiscales para fomentar las medidas contra las viviendas vacías.
En este apartado se resumen los principales puntos relativos a la situación actual y las medidas para las casas desocupadas en Tokio.
Se espera que el problema de las casas vacías cambie en el futuro debido a los cambios en la demografía de Tokio y en el mercado de la vivienda. Es importante que los propietarios de viviendas desocupadas consideren la posibilidad de actuar lo antes posible y utilicen las medidas de apoyo que ofrecen las autoridades locales. También se espera que gestionen sistemáticamente sus viviendas y planifiquen el futuro, incluidas las posibles "reservas de viviendas vacías".
R1: El distrito con mayor número de viviendas vacías es Setagaya, con unas 50.000 unidades. Le siguen Ota (48.000 unidades) y Adachi (40.000 unidades). Como estos distritos tienen una gran superficie y población, el número de viviendas vacías también es inevitablemente alto.
A2: Los distritos con mayor índice de viviendas vacías son Toshima (13,3%), Minato (12,4%) y Chuo (11,9%). Estos distritos tienen una gran oferta de pisos y estudios en alquiler, y se cree que las fluctuaciones en las tasas de ocupación han afectado a la tasa de viviendas vacías.
R3. Si hereda una vivienda vacía, tiene tres opciones: 1) utilizarla (uso propio o alquiler), 2) venderla o 3) demolerla. Le recomendamos que, en primer lugar, consulte al servicio de asesoramiento sobre viviendas vacías de su ayuntamiento y que, además, pida consejo a especialistas como contables fiscales y empresas inmobiliarias. También puede acogerse a ventajas fiscales como una deducción especial de 30 millones de yenes por ingresos de traspaso.
R4: Si se sigue gestionando mal el inmueble, puede ser designado como "vivienda vacante especificada". Si la propiedad es designada como tal, dejarán de aplicarse las medidas preferentes del impuesto sobre bienes inmuebles, y el gobierno emitirá recomendaciones y órdenes de reparación y desalojo de la propiedad, lo que eventualmente puede llevar a la demolición forzosa mediante ejecución administrativa. También se producen efectos negativos en el entorno circundante y problemas de prevención de la delincuencia.
R5: El Banco de Viviendas Desocupadas del Gobierno Metropolitano de Tokio es un sistema gestionado por cada distrito, ciudad, pueblo y aldea para proporcionar información sobre la venta y alquiler de viviendas desocupadas. Su función es poner en contacto a propietarios con posibles usuarios. El Gobierno Metropolitano de Tokio apoya el funcionamiento de los bancos de viviendas vacías por distritos, ciudades, pueblos y aldeas y promueve el uso eficaz de las viviendas vacías.
INA&Associates ofrece asesoramiento sobre viviendas vacías y apoyo en la compraventa. Si le preocupa una casa vacía, no dude en ponerse en contacto con nosotros.