El mercado inmobiliario de los 23 distritos de Tokio ha experimentado un auge en los últimos años, y los precios de los inmuebles han alcanzado niveles récord. En estas circunstancias, es extremadamente importante para los inversores inmobiliarios determinar cuándo vender ("cuándo vender propiedades") para maximizar los resultados de la inversión. En particular, para los inversores con patrimonios muy elevados, que gestionan varios inmuebles, el momento de la venta puede suponer una diferencia de varios cientos de millones de yenes. Este artículo explica los puntos clave para tomar una decisión de venta basada en indicadores típicos como el descenso del rendimiento, la antigüedad del edificio y la estrategia de salida (planificación fiscal), teniendo en cuenta al mismo tiempo las tendencias recientes del mercado en los 23 distritos de Tokio. También examina los escenarios de venta según el momento (quinto año después de la compra, más de 20 años de antigüedad, fase inflacionista) y ofrece consejos prácticos para maximizar las ganancias en las ventas (selección de intermediarios y medidas fiscales de transferencia). El tono del artículo es objetivo y desde el punto de vista de un profesional, a la vez que comprensivo con la posición del lector, el inversor.
Para determinar cuándo ha llegado el momento de vender un inmueble, es necesario centrarse en tres indicadores principales: cambios en la rentabilidad (disminución del rendimiento), madurez del inmueble (edad del inmueble) y estrategia de salida (por ejemplo, carga fiscal). Es importante comprender el impacto de cada indicador en el rendimiento de la inversión y realizar una evaluación exhaustiva.
El rendimiento (ROI) obtenido de una inversión inmobiliaria es fundamental para tomar decisiones de inversión. Si el rendimiento ha disminuido significativamente desde el momento de la compra, es posible que hayan disminuido los beneficios de seguir manteniendo la propiedad. Entre los factores que pueden contribuir a un descenso del rendimiento se encuentran el aumento de los precios de los inmuebles, el descenso de los alquileres y de las viviendas desocupadas, y el aumento de los costes de mantenimiento.
En el mercado de Tokio, en los últimos años, las expectativas de rendimiento de los inversores (rendimiento NOI) han ido disminuyendo: los rendimientos han caído de alrededor del 7% a principios de la década de 2000 a la horquilla del 4% en los últimos años, siendo el descenso de los rendimientos especialmente pronunciado en los últimos años. La caída de los rendimientos hace que los inmuebles puedan venderse a precios tan elevados. De hecho, en los últimos años, el mercado de condominios de inversión ha seguido siendo un "buen momento para vender", ya que el precio de las propiedades que producen ingresos ha seguido aumentando debido a la caída de los rendimientos NOI. Si puede esperarse una plusvalía suficiente de una caída de los rendimientos, entonces merece la pena plantearse la venta.
Para determinar si los rendimientos están cayendo, compruebe tanto la tendencia general del mercado como las tendencias individuales de los ingresos de las propiedades que posee. Por ejemplo, una propiedad con un rendimiento supuesto del 6% en el momento de la compra ha caído ahora a un rendimiento real del 4% debido al aumento de los precios. En este caso, puede ser posible mejorar la rentabilidad de toda la cartera destinando los fondos obtenidos con la venta a otro proyecto altamente rentable. La caída de los rendimientos también está estrechamente relacionada con el entorno financiero. Generalmente, cuando los tipos de interés son bajos, los rendimientos inmobiliarios también bajan y los precios de los inmuebles suben. Por lo tanto, si se puede vender una propiedad en un entorno de tipos de interés bajos, cabe esperar un precio elevado. Por el contrario, si se prevé que los tipos de interés suban en el futuro debido a la inflación u otros factores, una estrategia defensiva puede consistir en vender antes de que suban los rendimientos (bajen los precios).
La antigüedad de un inmueble influye considerablemente en su valor y rentabilidad. Cuanto más antiguo es un edificio, más se deteriora física y funcionalmente, lo que conlleva unos niveles de alquiler más bajos, un mayor riesgo de desocupación y unos costes de reparación más elevados. Por ejemplo, a medida que el edificio envejece, se requieren grandes costes de reparación para las reparaciones a gran escala de las zonas comunes y la actualización de las instalaciones interiores, lo que ejerce presión sobre los ingresos netos (NOI). La carga de la renovación cuando los inquilinos se marchan también se hace pesada y, en algunos casos, hay que considerar la renovación drástica de los inmuebles más antiguos como medida contra las desocupaciones (en algunos casos, sustituir sólo el baño de una unidad cuesta alrededor de 1-1,5 millones de yenes). Este aumento de los costes puede provocar un descenso de los rendimientos reales y ser una señal de que "el deterioro de la rentabilidad debido al envejecimiento = ha llegado el momento de vender".
No se puede ignorar la disminución del valor de los activos con la progresión de la edad de los edificios. En general, el valor de los edificios disminuye con la edad, y a partir de cierto número de años el valor se reduce considerablemente. Por ejemplo, según datos del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, se calcula que el valor de una casa unifamiliar de madera es casi nulo después de 20 años de construcción (en este caso, el valor tasado es sólo el valor del terreno). También en el caso de los condominios, alrededor de los 20 años es un punto de inflexión importante en el valor de los activos. Los datos muestran que el precio medio de un condominio usado en el área metropolitana de Tokio cae a aproximadamente 69 (caída del 31%) cuando tiene entre 16 y 20 años, y a aproximadamente 53 (caída del 47%) cuando tiene entre 21 y 25 años, si el precio se fija en 100 cuando el condominio era de nueva construcción. La tendencia general es que los precios caigan casi a la mitad respecto a los de nueva construcción cuando tienen unos 20 años, y el análisis muestra que, incluso dentro de los 23 distritos de Tokio, el precio de mercado estimado de un condominio de 20 años es aproximadamente el 50% del precio de un edificio nuevo. Por lo tanto, teniendo en cuenta la vida útil del edificio y su comerciabilidad, es ventajoso vender cuando el edificio es joven (cuando queda suficiente valor de activo).
Sin embargo, dependiendo de las condiciones de ubicación y de las tendencias de la demanda, hay casos en los que incluso los inmuebles antiguos mantienen valores elevados. En zonas como los 23 distritos de Tokio, donde la población sigue afluyendo y la necesidad de hogares unipersonales es alta, se ha señalado que existe una tendencia a que el precio de los estudios disminuya lentamente, aunque el edificio sea antiguo. De hecho, en algunos casos, las propiedades situadas en lugares privilegiados del centro de la ciudad pueden generar ingresos estables por alquiler aunque sean antiguas, ya que las vacantes se llenan rápidamente, sin provocar un descenso significativo del precio. No obstante, por regla general, es cierto que los edificios más nuevos son más fáciles de vender a precios más altos y atraen a los compradores. Desde el punto de vista del comprador, cuanto más antiguo es el inmueble, menor es el plazo del préstamo (y mayor la carga mensual de amortización) y mayor es el riesgo de deterioro del activo, lo que reduce la disposición a comprar el inmueble. Por lo tanto, es aconsejable considerar la venta de la propiedad una vez antes de que la edad del edificio alcance el rango bajo de dos dígitos (alrededor de 20 años), con el fin de reemplazar el activo.
Para maximizar el resultado neto de la inversión inmobiliaria, es importante minimizar los costes y los impuestos en el momento de la venta como estrategia de salida. En particular, el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre las plusvalías es un indicador importante directamente relacionado con el momento de la venta, ya que el tipo impositivo varía significativamente en función del periodo de propiedad del inmueble.
En Japón, cuando una persona vende una propiedad, se clasifica como ingreso por transferencia a largo o corto plazo, dependiendo de si la propiedad se ha poseído durante más o menos de cinco años. Si la propiedad se vende dentro de los cinco años siguientes a su adquisición (ingresos por transferencia a corto plazo), el tipo impositivo es mucho más alto que si se trata de más de cinco años (ingresos por transferencia a largo plazo). En concreto, mientras que el tipo impositivo para las rentas por transmisión a largo plazo es de aproximadamente el 20,3% (15% de impuesto sobre la renta + 5% de impuesto sobre la vivienda + impuesto especial sobre la renta para reconstrucción), el tipo impositivo para las rentas por transmisión a corto plazo es casi el doble, del 39,6% (30% de impuesto sobre la renta + 9% de impuesto sobre la vivienda + impuesto especial sobre la renta para reconstrucción). Por esta razón, la teoría es que si espera obtener un beneficio de la venta, debería esperar al menos hasta haber poseído la propiedad durante más de cinco años antes de beneficiarse del tipo impositivo preferente para los ingresos por transferencia a largo plazo. Por ejemplo, si la propiedad se vende en el cuarto año después de la compra, se aplica un tipo impositivo de aproximadamente el 39%, mientras que si se espera un año y la propiedad se posee desde hace más de cinco años, el tipo impositivo es sólo de aproximadamente el 20%, lo que supone una diferencia significativa en el importe de los ingresos.
Además del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, en el momento de la venta se incurre en otros gastos, como el impuesto de estancia, el impuesto sobre actos jurídicos documentados, los honorarios de intermediación inmobiliaria y las penalizaciones sobre las amortizaciones de préstamos a tanto alzado. Como estrategia de salida, es necesario calcular al revés "cuánto quedará en mano" después de tener en cuenta estos costes, y comprender el punto de equilibrio de la venta. Para los inversores con un patrimonio neto muy elevado, en particular, puede resultar eficaz una venta planificada, en la que se vendan varias propiedades de forma diversificada de un año a otro para ajustar la ganancia en la venta y reducir la carga fiscal sumando otras pérdidas (por ejemplo, pérdidas en la venta de otras propiedades o pérdidas trasladadas al ejercicio siguiente). En algunos casos, en lugar de vender la propiedad propiamente dicha, se pueden utilizar esquemas como la venta de acciones de una sociedad de cartera inmobiliaria o la compraventa de derechos de beneficiario de un fideicomiso para evitar o aplazar la tributación directa de la transmisión de bienes inmuebles (consulte a un especialista, ya que se trata de un esquema sofisticado).
En resumen, es esencial esperar hasta el momento óptimo en consideración de la carga fiscal, incluso si se produce una ventaja de venta en términos de rendimiento y antigüedad de la propiedad. A la inversa, incluso si una transmisión a corto plazo está sujeta a un tipo impositivo elevado, si la ganancia de la venta en sí es lo suficientemente grande como para garantizar un beneficio después de impuestos en una fase en la que los precios han subido significativamente debido a un repunte de las condiciones del mercado, debería ser lo suficientemente flexible como para tomar la decisión de vender. En definitiva, es importante tomar una decisión basada en el rendimiento real después de tener en cuenta el efecto de los impuestos, en lugar de "con impuestos".
Comprender las tendencias del mercado inmobiliario en los 23 distritos de Tokio es un factor importante para determinar cuándo vender. Una visión general de las condiciones recientes del mercado muestra que los precios de los condominios usados siguen subiendo en los 23 distritos en su conjunto, con algunos datos que muestran un fuerte aumento de casi el 20% interanual para 2024. Por ejemplo, según las estadísticas de una empresa de investigación inmobiliaria, en noviembre de 2024, el precio medio de contrato de un condominio usado (equivalente a 70 m2) en los 23 distritos de Tokio había subido durante siete meses consecutivos a aproximadamente 85,31 millones de yenes, registrando un aumento interanual cercano al 20%. No es exagerado afirmar que los 23 distritos de Tokio se encuentran actualmente en un rango de precios más alto que durante el periodo de la burbuja, ya que el precio medio de los nuevos condominios ha superado los 100 millones de yenes durante dos años consecutivos.
Sin embargo, esta tendencia al alza también varía de una zona a otra. Incluso dentro de los 23 distritos de Tokio, existen diferencias en las tendencias del mercado entre zonas populares como los tres distritos centrales de Tokio (Chiyoda, Chuo y Minato), los distritos de Shibuya y Shinjuku, y zonas suburbanas como Joto y Jokita. Una comparación de los precios medios del suelo muestra una clara diferencia: según la encuesta oficial de precios del suelo de 2023, el precio medio del suelo (suelo residencial) en Chiyoda-ku es el más alto, aproximadamente 3,19 millones de yenes por m2, mientras que en Katsushika-ku, el más bajo, es de aproximadamente 330.000 yenes por m2, una diferencia de unas diez veces. Además de Chiyoda-ku, Minato-ku (aprox. 2,13 millones de yenes por m2), Chuo-ku (aprox. 1,32 millones de yenes por m2) y Shibuya-ku (aprox. 1,26 millones de yenes por m2) ocupan los primeros puestos, mientras que Adachi-ku (aprox. 350.000 yenes por m2) y Katsushika-ku (aprox. 330.000 yenes por m2) se sitúan en los últimos, lo que indica una gran disparidad de valores inmobiliarios dentro de los mismos 23 distritos.
Esta disparidad se refleja también en las tendencias del mercado: en las zonas populares, las transacciones se cierran con facilidad incluso a precios elevados y la liquidez es alta, mientras que en las zonas suburbanas, el impulso de la subida de precios es relativamente lento. Por ejemplo, en el centro de las ciudades, las transacciones de propiedades de alto valor han aumentado desde principios de la década de 2020 en un contexto de demanda de inversores extranjeros y de desplazamiento de activos entre los ricos, y una serie de proyectos de reurbanización también han impulsado los precios del suelo. Por otro lado, aunque existen algunos factores positivos en las zonas residenciales suburbanas, como el aumento de la demanda debido al establecimiento del teletrabajo tras el desastre de Corona, la oferta y la demanda de propiedades existentes es dispar en diferentes zonas debido al descenso de la población y a la oferta de nuevas viviendas.
Un ejemplo interesante es el de Toshima Ward. Aunque el distrito de Toshima (zona de Ikebukuro) no se encuentra en el nivel superior de precios del suelo dentro de los 23 distritos, mostró la mayor tasa de aumento de los precios del suelo con un +6,2% en 2023, en parte debido a la reurbanización de los últimos años. Por lo tanto, no son necesariamente sólo los tres distritos del centro de la ciudad los que están creciendo, sino que las zonas con claros impulsores de la demanda, como la reurbanización y la mejora de la comodidad, están registrando altas tasas de crecimiento. Por el contrario, si usted posee una propiedad en una zona con tanto potencial, puede decidir no venderla, ya que hay margen para nuevas subidas de precios en el futuro.
Así pues, desde el punto de vista de los inversores con patrimonios muy elevados, ¿qué opinión les merecen las tendencias actuales del mercado en los 23 distritos de Tokio? Según una encuesta general de inversores, el 36% de ellos cree que 2024 es un buen momento para vender y el 15% piensa que es un buen momento para comprar , lo que indica que hay más gente que tiene ventaja a la hora de vender. Mientras que muchos inversores consideran que "ahora es el momento de vender" debido a la subida de los precios, los compradores se muestran cautelosos a la hora de adquirir nuevas propiedades debido a los elevados precios y a unas condiciones de préstamo más estrictas. En estas condiciones de mercado, aunque es muy probable que las propiedades puedan venderse en buenas condiciones, hay que tener en cuenta que los compradores también se están volviendo más exigentes. Mientras que las propiedades situadas en zonas populares del centro de la ciudad son muy buscadas por personas adineradas e inversores institucionales y son fáciles de vender, las propiedades de las afueras pueden requerir más tiempo para encontrar compradores. Ahora que el mercado está en auge, debe evaluar las tendencias de la oferta y la demanda en cada zona y determinar si su propiedad se encuentra en un mercado en el que puede venderla sin problemas a un precio elevado.
Basándonos en los indicadores anteriores y en las tendencias del mercado, vamos a considerar algunos escenarios específicos para diferentes momentos de venta. Aunque la solución óptima variará en función de las circunstancias de cada inversor, tomaremos tres casos representativos - "quinto año después de la compra", "más de 20 años" y "fase de inflación/subida de tipos de interés"- y simularemos la decisión de vender en estos escenarios.
Escenario : han transcurrido cinco años desde la adquisición del inmueble. Las condiciones del mercado inmobiliario han mejorado desde la compra, los precios de los inmuebles siguen una tendencia al alza y los ingresos por alquileres son estables. Esta situación se produce justo antes/justo después de que se cumplan las condiciones para la aplicación de la renta de transmisión a largo plazo (más de cinco años), y constituye un punto de inflexión para el cambio de los tipos impositivos sobre las plusvalías en la venta.
Análisis: En este caso, la primera distinción importante es si es a más de cinco años o no. Si es posible, es más ventajoso esperar unos meses más y vender después de más de cinco años, ya que el tipo impositivo baja de aproximadamente el 39% al 20% por el simple hecho de esperar a que transcurran cinco años.
Aparte del aspecto fiscal, también resulta atractivo para los compradores si el inmueble es relativamente nuevo cuando han transcurrido unos cinco años desde su adquisición y la valoración del préstamo por parte de la entidad financiera es buena. En concreto, si el inmueble era de nueva construcción en el momento de la compra, las instalaciones siguen siendo nuevas en torno a los cinco años y el comprador sentirá una prima por tratarse de un inmueble más nuevo. De hecho, en el mercado inmobiliario, los pisos de menos de cinco años suelen tener mucha demanda y se venden a un precio elevado, aunque sean de segunda mano. Esto se debe a que son "casi como nuevos" para los compradores, pero la prima de obra nueva se desvanece y se sienten infravalorados. Por tanto, si el precio de mercado ha superado el precio de adquisición en los primeros años tras la compra, el quinto año es una guía para vender.
Otra consideración es la relación préstamo-valor. Si se ha suscrito un préstamo con amortización a partes iguales de capital e intereses, la reducción del saldo de capital es lenta al principio de la amortización debido a los elevados pagos de intereses, pero al cabo de unos cinco años el capital también se ha reducido en cierta medida. Este es también el momento en que resulta más fácil saldar el saldo pendiente del préstamo con el producto de la venta, y puede decirse que es el momento en que resulta fácil obtener una gran cantidad de fondos residuales tras la venta. Por el contrario, mientras el saldo del préstamo supere el valor de la propiedad (condición de exceso de préstamo), no puede decirse que sea el momento de vender porque la deuda se mantiene aunque se venda. Es importante observar la relación entre el precio de mercado y el saldo pendiente del préstamo unos cinco años después de la compra y simular si se puede pagar la deuda restante y seguir obteniendo beneficios.
Conclusión: el quinto año después de la compra es el primer momento en que muchos inversores se plantean seriamente la venta, si el valor del inmueble ha superado el precio de compra, disfrutando al mismo tiempo de la ventaja de un tipo impositivo favorable durante cinco años. Sin embargo, si el mercado está boyante y todavía hay margen para la revalorización del precio, o si no hay otras buenas inversiones alternativas, mantener la propiedad es una opción. Lo importante es considerar el entorno del mercado y la propia estrategia de inversión en su conjunto antes de llegar a una conclusión, utilizando la "regla de los cinco años" como factor de decisión.
Escenario: el inmueble que posee tiene más de 20 años. Ha pasado mucho tiempo desde la compra, los alquileres han ido bajando desde el principio, el edificio se ha deteriorado y hay que hacer reparaciones importantes. Los precios de los inmuebles han bajado considerablemente en comparación con cuando el inmueble estaba recién construido y ahora se acercan al valor del suelo.
ANÁLISIS: El descenso del valor de los edificios y las cargas operativas se hacen aún más evidentes cuando los edificios tienen más de 20 años. Como ya se ha mencionado, el nivel de precios de los condominios en el área metropolitana de Tokio suele rondar la mitad del precio de los edificios nuevos cuando tienen más de 20 años y, como tamaño del activo, se ha reducido desde su punto álgido. Sin embargo, el hecho de que se hayan mantenido hasta este punto significa que, o bien han obtenido suficientes ganancias de renta durante ese tiempo, o bien han perdido la oportunidad de vender debido al entorno del mercado. En cualquier caso, la venta de un inmueble antiguo tendrá en cuenta lo siguiente
Riesgos y costes de reparación: después de 20 años de antigüedad, es el momento de que se hayan llevado a cabo obras de reparación importantes (primer ciclo) en los condominios, o reparaciones de la estructura principal en casas y pisos. A partir de ese momento, el ciclo de reparación se acorta y las averías y problemas de los equipos tienden a aumentar. El flujo de caja puede deteriorarse si se prevén futuras reservas para reparaciones y gastos extraordinarios. Se puede juzgar que es mejor vender la propiedad antes de que sea necesaria una inversión adicional a gran escala (por ejemplo, renovación).
Valoración a la salida: los inmuebles antiguos son más difíciles de evaluar por parte del comprador (especialmente las entidades financieras). En la financiación de préstamos, la vida útil restante se ve afectada, y es difícil obtener un préstamo a largo plazo si la edad del edificio más el número de años financiados no entra dentro de la vida útil legal. Por ejemplo, si un condominio RC tiene 25 años frente a una vida útil de 47 años, el plazo máximo posible del préstamo es de unos 22 años restantes, lo que supone una pesada carga mensual de amortización para el comprador. En consecuencia, el número de compradores (que pueden invertir en efectivo o en préstamos a corto plazo) es limitado y tiende a evitarse en el mercado. Por lo tanto, es más fácil vender en una fase más reciente de la construcción, antes de que se reduzca la demanda. Si la propiedad tiene más de 20 años, la venta se hace más difícil y puede que haya que reducir aún más el precio.
Cambio en el flujo de caja ( paso por pérdidas y ganancias): Cuando la depreciación ha llegado al final de su ciclo (por ejemplo, 22 años para los edificios de madera, 47 años para la CR), se produce un fenómeno llamado "paso por pérdidas y ganancias", en el que los gastos contables disminuyen y los beneficios aumentan. Al perderse las ventajas fiscales de la amortización, disminuye el salario neto por los mismos ingresos de alquiler. Se trata de un punto de inflexión en el que disminuyen las ventajas fiscales de la tenencia a largo plazo, sobre todo en el caso de propiedades que llevan mucho tiempo en manos de particulares. Alrededor de los 20 años es también el momento en que la depreciación se agota, y es una buena idea considerar la venta de la propiedad una vez que el efecto de ahorro fiscal ha desaparecido.
Basándonos en lo anterior, las propiedades que tienen más de 20 años necesitan "replantearse su estrategia de salida". Si se espera que los alquileres bajen y los costes aumenten en el futuro, puede ser más eficiente en total convertir la propiedad en efectivo en una fase temprana, incluso si el precio de venta es bajo, y destinar los fondos a una nueva propiedad. Especialmente si la propiedad es con terreno en el centro de la ciudad, puede ser posible venderla a valor de suelo vendiéndola con la premisa de despejar el terreno o reconstruir. Asimismo, en el caso de los ultra-ricos, puede ser mejor recapitalizar el producto de la venta en lugar de dejar la antigua propiedad a los hijos, teniendo en cuenta no sólo la rentabilidad de cada propiedad, sino también la planificación de la herencia.
Conclusión: las propiedades de inversión que tienen más de 20 años suelen considerarse un buen momento para vender. Hay excepciones, por supuesto, como las propiedades en ubicaciones extremadamente buenas donde se espera que los precios del suelo suban en el futuro, o las propiedades que ya se han depreciado totalmente y ya no disfrutan de ventajas fiscales, y existen estrategias para conservarlas con rendimientos elevados. En general, sin embargo, esta es la fase en la que se debe evaluar con calma el flujo de caja y los riesgos futuros de las propiedades más antiguas y considerar su venta como una salida para transferir fondos al "siguiente paso".
Escenario : la economía entra en una fase inflacionista y el Banco de Japón empieza a reducir la relajación monetaria o a subir los tipos de interés. La inflación hace subir los precios del suelo y los costes de construcción, pero al mismo tiempo los tipos de interés sufren una presión cada vez mayor, lo que genera incertidumbre en el mercado inmobiliario.
ANÁLISIS: Por lo general, la inflación tiende a hacer subir el valor de los bienes inmuebles, que son un activo real, y los bienes inmuebles son un activo eficaz de cobertura frente a la inflación cuando las tasas de inflación son moderadas. De hecho, mientras el aumento moderado de los precios y los bajos tipos de interés sean compatibles, es probable que los precios de los inmuebles suban (ya que el aumento de los costes de construcción también se repercute en los precios) y que los alquileres aumenten lentamente cuando se firmen nuevos contratos. El problema, sin embargo, es cuando la inflación supera un determinado nivel y las autoridades monetarias pasan a subir los tipos de interés.
Japón ha mantenido durante mucho tiempo una política de tipos de interés ultrabajos, pero si los tipos de interés subieran en serio, el impacto tendría un efecto dominó inmediato en el mercado inmobiliario. Por lo general, unos tipos de interés más altos presionan a la baja los precios inmobiliarios. Esto se debe a que los costes de endeudamiento de los compradores aumentan, reduciendo su poder adquisitivo, y el rendimiento esperado (cap rate) de las inversiones inmobiliarias aumenta a medida que suben los tipos de interés (es decir, los precios se descuentan). Más concretamente, los inversores que antes podían obtener préstamos del orden del 1% renunciarán ahora a comprar el mismo inmueble o exigirán un descuento si se les ofrece un tipo de interés del 3%, ya que sus ingresos y gastos se deteriorarán. Además, como se indica en la encuesta a los inversores inmobiliarios, cuando los tipos de interés suben, los rendimientos NOI tienden a subir a la par que ellos (y los precios bajan).
Por lo tanto, si es seguro que los tipos de interés subirán en el futuro durante la fase inflacionista, es muy probable que el mercado de precios altos formado sobre la base de los bajos tipos de interés actuales acabe entrando en una fase de ajuste. Incluso los mercados con una fuerte demanda, como las áreas metropolitanas, sufrirán gradualmente una creciente presión a la baja de los precios si los tipos de interés siguen subiendo. En particular, las propiedades de alto valor para los ricos y las propiedades de inversión serán probablemente las primeras en verse afectadas. La razón es que cuanto mayor sea el valor de la propiedad, mayor será el aumento de la carga del préstamo debido a las fluctuaciones de los tipos de interés, y como el valor de las propiedades de inversión viene determinado por el cálculo de los ingresos, cualquier deterioro de los rendimientos debido a la subida de los tipos de interés se reflejará directamente en el precio.
Por otra parte, la propia inflación puede aumentar las rentas nominales de alquiler. En general, los alquileres de viviendas en Japón suelen aplazarse durante la vigencia del contrato, pero los alquileres solicitados en el momento de la sustitución del inquilino o cuando se construyen nuevos edificios suben y bajan con la economía y los precios. Si la inflación aumenta y la oferta y la demanda de mano de obra se endurecen, los precios de los alquileres en las zonas urbanas empezarán a subir, lo que beneficiará a los propietarios en forma de mayores ingresos. En otras palabras, la inflación más unos tipos de interés bajos aumentarán los beneficios de poseer una propiedad, mientras que la inflación más unos tipos de interés altos reducirán los beneficios. En la actualidad (mediados de la década de 2020), los tipos de interés siguen siendo bajos en Japón, mientras que la tasa de inflación de los precios es ligeramente superior, por lo que la atención se centra en si se romperá este equilibrio.
Conclusión: es difícil tomar la decisión de vender durante una fase inflacionista, pero la clave está en vigilar la evolución de los tipos de interés. En una fase en la que la inflación ya es alta y se espera que los tipos de interés suban, se puede tomar una decisión defensiva para vender y hacer caja mientras el valor de los activos está en su punto álgido. Por el contrario, si el banco central mantiene su postura de control de los tipos de interés incluso bajo la inflación y el mercado de liquidez continúa, una estrategia de mantener la propiedad en previsión de otra oleada de subidas de los precios inmobiliarios puede ser eficaz. Los inversores con patrimonios muy elevados pueden cubrir el riesgo en toda su cartera, por lo que pueden adoptar un enfoque de diversificación, vendiendo algunas propiedades para bloquear los beneficios mientras siguen conservando otras. La clave está en no creer simplemente que inflación = revalorización de la propiedad, sino tener en cuenta los cambios subyacentes en la política monetaria y el impacto de los costes de financiación.
Una vez tomada la decisión de vender en el momento oportuno, el siguiente reto es cómo maximizar en la práctica las ganancias de la venta. Para los inversores con patrimonios muy elevados, el beneficio de la venta de una sola propiedad puede ser del orden de decenas a cientos de millones de yenes, y las diferencias en las condiciones detalladas pueden tener un impacto significativo en el beneficio final. A continuación, nos centramos en dos puntos -la selección de una agencia inmobiliaria fiable ylas medidas contra el impuesto sobre transmisiones patrimoniales- y explicamos los puntos para avanzar en el proceso de venta de forma ventajosa.
Para vender un inmueble a un precio elevado, es esencial contar con la colaboración de una empresa/agencia intermediaria excelente. Al elegir una empresa de intermediación que tenga especial experiencia en la compraventa de inmuebles de alto valor y de inversión, podrá utilizar una estrategia de venta adecuada y una red de compradores potenciales. Los puntos clave a tener en cuenta al elegir una empresa de intermediación son los siguientes
Compruebe su historial y áreas de especialización: elija una empresa que tenga un amplio historial de transacciones en el mismo tipo de propiedad y en la misma zona que la propiedad que está vendiendo. Por ejemplo, si se trata de la venta de un edificio aislado en el centro de la ciudad, es una empresa con experiencia en transacciones con inversores y fondos adinerados, y si se trata de la venta de un condominio para familias en los suburbios, es una empresa fuerte en ventas al estrato general de la demanda real. Es buena idea preguntar por contratos de venta anteriores y por la clientela que preguntó por ellos.
Capacidad para presentar un precio justo: Solicite una tasación a varias empresas y compare la idoneidad de la base de la tasación. Tenga en cuenta que una empresa que ofrezca un precio de tasación extremadamente alto puede estar cumpliendo de boquilla el deseo de firmar un contrato. En cambio, puede confiar en una empresa que ofrezca un precio basado en el mercado y las pruebas, y que además muestre una estrategia de venta concreta, como "Nos acercaremos a este segmento del mercado a este precio".
Redes de inversores institucionales/de alto patrimonio: en el caso de propiedades de muy alto patrimonio, las transacciones "fuera de mercado", en las que se encuentran compradores por debajo del radar antes de que la propiedad salga al mercado, pueden tener éxito. Los edificios que generan ingresos y las casas de lujo en zonas prominentes pueden tener más probabilidades de alcanzar un precio más alto si los gestiona una agencia con una lista de clientes de alto poder adquisitivo, en lugar de anunciarse a un gran número de personas, ya que así se protege su privacidad. Contar con una red de este tipo también es un factor a tener en cuenta.
Comunicación y transparencia: La rapidez de respuesta, la precisión de las propuestas y la frecuencia con que se informa sobre el proceso de venta son también aspectos importantes de la comunicación. Una empresa digna de confianza no incurrirá en comportamientos deshonestos, como el cerco, y antepondrá la maximización del beneficio del vendedor. También hay que considerar si se puede crear un sentimiento de afinidad y confianza con la persona encargada.
Además, de la estrategia depende si se celebra un contrato de mediación a tiempo completo con una empresa o si se trata de una mediación general a dos o más empresas. En una vivienda de alto precio, se da el caso de que la mediación a tiempo completo, que aborrece la difusión de información y se centra en una fuente de confianza, es buena, y la mediación general, que hace un llamamiento amplio y le hace realizar una labor de venta competitiva, puede tener éxito. Es bueno que consulte con una empresa mediadora en función del tipo de vivienda y de la situación del mercado. En definitiva, elegir al socio que encuentre al mejor comprador teniendo en cuenta la intención del vendedor es un atajo para maximizar el beneficio en la venta.
El ya mencionado impuesto sobre transmisiones patrimoniales es el mayor factor de coste sobre el beneficio de la venta de inmuebles, pero hay varias formas de reducir la carga mediante la planificación anticipada y el ingenio.
Utilización delimpuesto sobre transmisiones patrimoniales a largo plazo: de nuevo, si se puede ajustar el momento de la venta, la aplicación del tipo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales a largo plazo por la tenencia del inmueble durante más de cinco años es fundamental. Conozca la fecha de adquisición de cada inmueble y ajuste las fechas en la medida de lo posible si la venta prevista dura menos de cinco años. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la propiedad se determina por el periodo de propiedad al final del año (por ejemplo, si se adquiere en abril de 2019, la propiedad habrá sido poseída durante más de cinco años a partir del 1 de enero de 2024, y una venta durante 2024 se considerará a largo plazo).
Aplicación de deducciones especiales y excepciones: en la venta de inmuebles residenciales se pueden aplicar deducciones especiales como la deducción especial de 30 millones de yenes y el tipo impositivo reducido por más de 10 años de propiedad. Sin embargo, son básicamente inaplicables a las propiedades de inversión pura. Por otro lado, existen disposiciones especiales para la sustitución de la propiedad por recombinación (con condiciones limitadas, por ejemplo, en el caso de una vivienda) y para la venta de la propiedad heredada en un plazo determinado.
Registro de los gastos y adición de los gastos de adquisición: En el cálculo de la renta de transmisión, registrar sin omisión los gastos de adquisición y los gastos de transmisión también está directamente relacionado con el ahorro fiscal. Incluya todo lo que pueda registrarse, como los honorarios de la agencia, los gastos de registro, los gastos de agrimensura en el caso de los terrenos, el valor contable tras deducir los equivalentes de depreciación en el caso de los inmuebles y los gastos de timbre en el momento de la transmisión. Aunque se desconozca el coste de adquisición de los bienes adquiridos por herencia, existen disposiciones especiales (disposiciones especiales para añadir los costes de adquisición) que permiten añadir al coste de adquisición el impuesto de sucesiones pagado por el difunto en determinados casos. Dado que el impuesto de sucesiones sobre bienes inmuebles de gran valor puede ser considerable, hay casos en los que la aplicación de esta norma especial puede reducir las ganancias imponibles en la transmisión.
Diversificación del momento de la venta y reparto de pérdidas y ganancias: Si usted es una persona muy rica y tiene previsto vender varios inmuebles, también resulta eficaz distribuir intencionadamente la transmisión a lo largo de distintos años. Aunque el impuesto sobre transmisiones patrimoniales es un impuesto independiente y no progresivo, vender un gran número de propiedades en el mismo año puede repercutir en otros tramos impositivos, como la cuota del impuesto sobre la vivienda y las cotizaciones al seguro nacional de enfermedad. También hay que atreverse a combinar las ventas dentro del mismo año, ya que si se incurre en una pérdida en la transmisión de una propiedad, puede compensarse con una ganancia en la transmisión de otra propiedad en el mismo año (en principio, la ganancia o pérdida en la transmisión de una propiedad sólo puede acumularse con otras transmisiones de propiedades). Es importante diseñar el año de venta de forma que se minimice la carga fiscal total.
Utilización de regímenes societarios: para los grandes inversores, puede resultar más flexible mantener la propiedad como sociedad que como persona física. El impuesto de sociedades se fija en torno al 23% (más bajo para las pequeñas y medianas empresas) sobre las ganancias en la transmisión, y existe flexibilidad para asignar ganancias y pérdidas dentro de los ingresos empresariales. Incluso si la propiedad se vende a nombre de una sociedad, está sujeta al impuesto de sociedades en lugar del impuesto sobre la renta de transmisión y puede compensarse con gastos y otras pérdidas empresariales. Sin embargo, si el beneficio se transfiere finalmente a un particular, no suele ser ventajoso debido a la tributación de los dividendos, etc. Sólo después de simular la carga fiscal a largo plazo debe considerarse, en su caso, un régimen de sociedades.
Tomando las medidas anteriores, es posible maximizar la cantidad de dinero que queda en el bolsillo aunque se obtenga el mismo beneficio en la venta. Dado que la fiscalidad tiende a hacerse más sofisticada en el caso de los superricos, le recomendamos que realice simulaciones incluso antes de la venta, colaborando con un contable o asesor fiscal de confianza. En particular, al vender un inmueble con beneficios no realizados de cientos de millones de yenes, puede haber una diferencia de decenas de millones de yenes o más, dependiendo de si se toman o no medidas anticipadas. Aunque es una falacia equivocarse en el momento oportuno preocupándose sólo por la reducción de impuestos, puede decirse que "vender en el momento oportuno y con las medidas adecuadas" es la verdadera estrategia de salida.
Juzgar cuándo vender en la inversión inmobiliaria es más difícil que tomar una decisión de compra puntual, pero es un proceso importante que determina los resultados de la inversión y conduce a la siguiente etapa de desarrollo. Basándose en las tendencias del mercado en los 23 distritos de Tokio, es prudente simular siempre "cuándo es el mejor momento para vender", sin perder de vista indicadores objetivos como el descenso de los rendimientos y la progresión de la edad de los edificios, al tiempo que se tiene en cuenta el impacto sobre los ingresos reales, como el impuesto de transmisiones patrimoniales.
Especialmente durante un periodo de auge del mercado como el actual, se plantea el dilema de si se debe vender durante un mercado alcista o mantener la inversión para que siga revalorizándose. Si es usted un inversor con un patrimonio muy elevado, puede adoptar una estrategia de diversificación, vendiendo algunas de sus participaciones para obtener beneficios y manteniendo otras. La clave está en tomar la mejor decisión para su propia estrategia de cartera, no la de otros. Tiene que tomar decisiones que estén en consonancia con su propia situación patrimonial y sus planes futuros, manteniendo al mismo tiempo un análisis objetivo del mercado y una perspectiva práctica.
Por último, los puntos tratados en este documento pueden resumirse como sigue.
Indicadores típicos para decidir cuándo ha llegado el momento de vender una inversión inmobiliaria: deterioro de la rentabilidad debido a la caída de los rendimientos, disminución del valor y aumento de los costes de mantenimiento con el paso del tiempo, y aparición de ventajas fiscales como la tenencia del inmueble durante más de cinco años.
Situación actual del mercado de los 23 distritos de Tokio: un mercado de vendedores en el que los precios siguen subiendo, pero existen grandes disparidades por zonas. En el centro de la ciudad, se han sucedido las transacciones de alto precio, ampliando la brecha con los suburbios.
Escenarios según el momento: evaluar los tipos impositivos en los cinco primeros años tras la compra, prestar atención al riesgo de dilapidación y al valor residual si el inmueble tiene más de 20 años, y vigilar los tipos de interés durante la fase inflacionista.
Optimizar la práctica de la venta: maximizar los ingresos dirigiéndose al comprador adecuado al precio adecuado, utilizando un intermediario fiable y minimizando la carga fiscal por adelantado.
Aunque se dice que "la entrada (compra) determina el beneficio" en la inversión inmobiliaria, en realidad es "la hábil salida (venta) la que determina el beneficio final". En el dinámico entorno de mercado de los 23 distritos de Tokio, esperamos que encuentre su mejor momento y estrategia de venta haciendo uso de las conclusiones de este artículo. No deje pasar el momento adecuado para vender y aproveche la próxima inversión o sucesión de activos.