En 2025, Tokio fue el primer mercado mundial de inversión inmobiliaria en términos de valor de la inversión, por delante de grandes ciudades como Nueva York y Londres. Este hecho puede sorprender a muchos inversores. Si bien es cierto que la histórica depreciación del yen es un viento de cola para los inversores extranjeros, los atractivos de Tokio no se quedan ahí. La combinación de una economía estable, un entorno financiero único y la madurez urbana hacen de Tokio uno de los destinos de inversión inmobiliaria más atractivos del mundo.
En este artículo, INA&Associates KK ofrece un análisis polifacético de las razones del auge del mercado inmobiliario de Tokio basado en los datos más recientes, y analiza las estrategias de inversión para 2025 y más allá. ¿Por qué el dinero del mundo se dirige ahora a Tokio? Analizamos su esencia.
El impulso del mercado inmobiliario de Tokio en los últimos años viene avalado por una serie de datos. Según un estudio del gigante de servicios inmobiliarios JLL, la inversión inmobiliaria en Japón en el primer trimestre de 2025 alcanzó un récord trimestral de 2,952 billones de yenes. Esto representa una elevada tasa de crecimiento interanual del 23%.
El motor de este mercado es el fuerte apetito de los inversores extranjeros: sólo en el primer semestre de 2025, las compras inmobiliarias extranjeras superaron el billón de yenes, duplicándose interanualmente. Como resultado, Tokio se ha hecho con el primer puesto en el ranking mundial de inversión por ciudades, muy por delante de Nueva York y Dallas-Fort Worth.
| Clasificación | Ciudad | Inversión (miles de millones USD) |
|---|---|---|
| 1 | Tokio | 110 |
| 2 | Nueva York | 73 |
| 3 | Dallas Fort Worth | 63 |
Fuente: JLL (datos del primer trimestre de 2025).
Este entusiasmo también se refleja en los precios inmobiliarios: los precios del suelo anunciados públicamente a 1 de enero de 2025 aumentaron un 2,7% interanual de media en todo el país, la mayor tasa de crecimiento desde 1992, tras el estallido de la burbuja económica. En particular, los precios de los condominios de segunda mano en el área metropolitana de Tokio han seguido subiendo, lo que indica que los valores de los activos de Tokio son muy apreciados internacionalmente.
¿Por qué se concentra tanto dinero extranjero en Tokio? Hay tres fuertes atracciones principales.
La primera es la sensación de infravaloración de los precios provocada por la actual depreciación histórica del yen. Por ejemplo, una propiedad de 100 millones de yenes costaba aproximadamente 910.000 dólares cuando el yen estaba a 110 por dólar hace unos años. Sin embargo, a 150 yenes por dólar, ahora puede adquirirse por unos 670 000 USD, lo que supone aproximadamente un 27% menos en dólares estadounidenses. Esta ventaja cambiaria supone una excelente oportunidad para que los inversores extranjeros adquieran propiedades inmobiliarias japonesas.
Además, para los inversores extranjeros adinerados que desean proteger sus activos contra la inflación de la moneda nacional y los riesgos geopolíticos, los bienes inmuebles japoneses con valores estables, especialmente las propiedades en Tokio, se consideran un medio atractivo de defensa de los activos.
En segundo lugar, Japón cuenta con un entorno financiero único. Mientras que otros países del mundo han subido los tipos de interés oficiales para frenar la inflación, el Banco de Japón ha levantado su política de tipos de interés negativos, pero sigue manteniendo un entorno financiero extremadamente acomodaticio. Estos bajos tipos de interés mantienen bajos los costes de endeudamiento para la inversión inmobiliaria.
Como resultado, el rendimiento residual de la inversión, el llamado rendimiento de caja, tiende a ser más alto que en otras ciudades desarrolladas. Esto supone un enorme atractivo para los inversores que valoran las ganancias de ingresos estables.
El tercer atractivo es la estabilidad política y económica de Japón y la madurez de la ciudad de Tokio. Con un sistema jurídico bien desarrollado y unos derechos de propiedad claramente protegidos, Japón está considerado internacionalmente como un país de bajo riesgo. Este es un factor extremadamente importante en la inversión inmobiliaria, donde los activos se mantienen a largo plazo.
Tokio es también una de las mayores ciudades del mundo, con una infraestructura de transportes muy desarrollada y una excelente seguridad pública. La riqueza cultural y gastronómica de la ciudad, así como su alto nivel de comodidad, proporcionan una base estable para la demanda de alquileres inmobiliarios. Estos puntos fuertes generales como ciudad llevan a confiar en la estabilidad a largo plazo de los valores inmobiliarios.
¿Cómo se moverá el mercado en el futuro? Los expertos predicen que la postura de los inversores extranjeros cambiará. Si bien han destacado por su actitud de "vender primero", aprovechando la debilidad del yen, se espera que en el futuro utilicen sus fondos de inversión acumulados (polvo seco) para "adquirir" activamente propiedades de primera categoría. En otras palabras, es muy posible que el mercado entre en una nueva fase de "adquisición y venta al mismo tiempo".
En cuanto a las zonas, Tokio seguirá siendo sin duda el principal foco de atención, pero el potencial de crecimiento del mercado de Osaka también está atrayendo la atención. No sólo por la anticipación de la Expo, sino también porque los precios son más asequibles que en Tokio y los inversores extranjeros son cada vez más conscientes del potencial de Osaka como ciudad.
¿Qué estrategias deben adoptar los inversores en este entorno de mercado? Una es realizar inversiones básicas en propiedades con valores estables, como edificios de oficinas de primera categoría y condominios de alquiler en el centro de la ciudad, a largo plazo. La otra es una inversión de valor añadido, adquiriendo propiedades con bajos índices de ocupación o con potencial de remodelación, añadiendo valor y buscando ganancias en la venta. Es esencial seleccionar la estrategia adecuada en función de sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo.
Este artículo ha explicado, con datos, por qué inversores de todo el mundo prestan atención al mercado inmobiliario de Tokio. Los puntos principales son los siguientes
El mercado inmobiliario de Tokio se encuentra realmente en una fase dinámica en la que se centra la atención mundial. Sin embargo, precisamente por esta situación, es esencial tener ojo para lo esencial y no dejarse engañar por informaciones superficiales. La clave del éxito reside en recopilar información precisa y trabajar con un socio de confianza para tomar decisiones de inversión que se ajusten a sus objetivos.
En INA & Associates K.K., trabajamos estrechamente con todos y cada uno de nuestros clientes para ofrecerles la mejor solución de inversión inmobiliaria para su situación patrimonial y sus objetivos individuales. Si está interesado en invertir en propiedades en Tokio o Japón, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
P1: ¿No es demasiado tarde para invertir en inmuebles en Tokio?
R1: Aunque los precios están subiendo, el mercado inmobiliario de Tokio sigue siendo un destino de inversión atractivo dado el entorno de bajos tipos de interés, la estabilidad económica y el potencial de crecimiento futuro de Japón. Sin embargo, es más importante que nunca contar con los conocimientos necesarios para seleccionar con precisión las zonas y las propiedades con potencial.
P2: ¿Cuáles son los riesgos en caso de fortalecimiento del yen?
A2: Las fluctuaciones del tipo de cambio son un riesgo que siempre deben tener en cuenta los inversores extranjeros. Si el yen se aprecia, el valor de los activos y los ingresos por alquiler en dólares disminuirán. Sin embargo, la base de la inversión inmobiliaria es perseguir tanto las ganancias por rentas, que son los ingresos por alquiler a largo plazo, como las ganancias de capital, que son las ganancias futuras por venta. La estabilidad de los ingresos por alquiler compensa en cierta medida el riesgo de las fluctuaciones de los tipos de cambio. Es importante tener una visión a largo plazo y no dejarse influir por los movimientos de divisas a corto plazo. Las medidas de cobertura son otra opción a considerar.
P3: ¿Y la inversión en ciudades regionales?
A3: Algunas ciudades regionales, como Osaka, tienen un gran potencial de crecimiento debido a sus propios planes de desarrollo y al aumento de la demanda entrante. Sin embargo, en general, las ciudades regionales suelen tener mercados más pequeños y menor liquidez inmobiliaria (facilidad para comprar y vender) que Tokio. A la hora de plantearse una inversión, hay que investigar detenidamente la demografía, la estructura industrial y los planes de reurbanización de la ciudad, y evaluar cuidadosamente el equilibrio entre riesgo y rentabilidad.
P4: ¿Qué sectores de inversión recomienda?
R4: Depende en gran medida de la tolerancia al riesgo del inversor y de sus objetivos de inversión. Si para usted es importante un flujo de caja estable, la vivienda de alquiler, que se espera que tenga una demanda constante, es una buena opción. Por otro lado, si se busca un mayor potencial de crecimiento, las instalaciones logísticas, en un contexto de expansión del comercio electrónico, y el sector hotelero, donde la demanda entrante se está recuperando rápidamente, están atrayendo la atención. Es importante comprender las características de cada sector y hacer la elección adecuada para su cartera.
P5: ¿Qué debo hacer primero para empezar a invertir en inmuebles?
R5: El primer paso más importante es encontrar un profesional de confianza. El mercado inmobiliario es un mundo en el que la información tiende a ser asimétrica. Aunque es importante adquirir conocimientos en Internet y en libros, asociarse con una empresa inmobiliaria que pueda proporcionarle las últimas tendencias del mercado, información no pública sobre propiedades y asesoramiento jurídico y fiscal experto aumentará enormemente sus posibilidades de éxito. ¿Por qué no empieza por consultar a varias empresas para encontrar un interlocutor de confianza que escuche sinceramente sus ideas?