En los últimos años, los precios de la vivienda en el centro de Tokio no han dejado de dispararse, y los medios de comunicación informan a diario sobre esta tendencia. Al mismo tiempo, no es raro oír a la gente expresar su preocupación por cuánto tiempo continuará esta subida de precios y si acabará explotando como una burbuja. Es natural preocuparse por el futuro de los precios cuando se trata de un bien tan caro como el inmobiliario.
Sin embargo, los expertos inmobiliarios hemos analizado que la actual formación de precios en las zonas premium del centro de las ciudades no se debe a un mero boom especulativo. Existen sólidos "factores estructurales" que sustentan los precios y siguen empujándolos al alza.
En este artículo, yo, INA & Associates Ltd, ofreceré una perspectiva exhaustiva, basada en datos y experta sobre los mecanismos estructurales que explican por qué no han bajado los precios del suelo en las zonas premium del centro de las ciudades. Esperamos que esto ayude a quienes estén pensando en comprar, vender o invertir en propiedades a ver el valor esencial.
En las noticias e informes sobre el mercado inmobiliario aparecen con frecuencia términos como "los tres distritos del centro de Tokio" o "los cinco distritos del centro de Tokio". Se trata del lenguaje común del sector inmobiliario, por así decirlo, para referirse a un grupo de zonas de Tokio que se consideran especialmente valiosas. Entender las definiciones y características de por qué estas zonas se denominan "premium" es el primer paso para descifrar la estructura de los precios del suelo.
Estas zonas son los centros neurálgicos de los negocios, el comercio, la cultura y la política de Japón, y también los nodos de la red de transportes del país. Su comodidad y valor de marca las distinguen de cualquier otra zona y las convierten en una fuente especial de valor.
| Terminología | Distrito aplicable | Características |
|---|---|---|
| Tres distritos centrales de Tokio | Distritos de Chiyoda, Chuo y Minato | Concentración de los centros políticos y económicos de Japón. El Palacio Imperial, el edificio de la Dieta, las sedes de las principales empresas y el Banco de Japón se concentran en estas zonas, al igual que Marunouchi, Ginza, Nihonbashi y Akasaka, que combinan historia y valor de marca. |
| Cinco distritos del centro de Tokio | Tokio Central 3 Wards + Shinjuku y Shibuya Wards | Además de las funciones de los tres distritos centrales, esta zona tiene un fuerte carácter comercial y de transporte. Con la estación de Shinjuku, una de las terminales más grandes del mundo, y la estación de Shibuya, centro de la cultura juvenil y de las últimas tendencias, la zona alberga una variada gama de actividades comerciales y culturales. |
| Seis distritos del centro de Tokio | 5 distritos del centro de Tokio + Bunkyo-ku | Además de la comodidad de los cinco distritos del centro de Tokio, esta categoría incluye el distrito de Bunkyo, que alberga la Universidad de Tokio y otras instituciones educativas de primera clase en Japón y mantiene un entorno de vida tranquilo y agradable. |
Hay tres factores estructurales principales detrás de la subida a largo plazo de los precios del suelo en las zonas premium del centro de la ciudad, que son menos susceptibles a las fluctuaciones económicas. Estos factores interactúan entre sí para formar un sólido mecanismo de mantenimiento de los precios.
La base de los precios inmobiliarios es el equilibrio entre oferta y demanda. Las zonas "premium" del centro de las ciudades son la manifestación más aguda de este principio.
Por el lado de la demanda, además de la fuerte demanda de oficinas por parte de las empresas, también existe una fuerte demanda de viviendas por parte de japoneses acomodados y compradores inmobiliarios (en los últimos años ha aumentado la presencia de "parejas poderosas", hogares en los que ambos perciben altos ingresos) que quieren vivir cerca de su trabajo. Además, con el telón de fondo de la rápida depreciación del yen a partir de 2022, los inmuebles japoneses que se han infravalorado, en particular las propiedades en zonas premium del centro de Tokio con valores estables, son objetivos de inversión sumamente atractivos para los inversores extranjeros. Así, la diversa y fuerte demanda nacional e internacional sigue concentrándose en el centro de las ciudades.
Por el lado de la oferta, sin embargo, la situación es completamente diferente. En los centros urbanos, el suelo es físicamente muy limitado y es casi imposible conseguir nuevas parcelas de gran tamaño. En particular, cuando se trata de zonas con un buen entorno para vivir, la escasez es absoluta. Este desequilibrio extremo entre la oferta y la demanda -entre una demanda abrumadora y una escasez absoluta- es el factor fundamental que sostiene estructuralmente los precios en las zonas céntricas de primera calidad y ejerce una fuerte presión al alza.
La serie incesante de proyectos de reurbanización a gran escala aumenta aún más el valor de las zonas céntricas. Estos proyectos no se limitan a renovar edificios antiguos, sino que actualizan las propias funciones de la ciudad y desempeñan un papel en la creación de valor futuro.
Por ejemplo, Azabudai Hills, que abrirá sus puertas en 2023, y Takanawa Gateway City, actualmente en marcha, son un símbolo de ello. Estas remodelaciones crearán oficinas de última generación, instalaciones comerciales y hoteles de categoría mundial, y exuberantes entornos verdes para vivir, todo en un mismo lugar. Al mismo tiempo, se abrirán nuevas estaciones y se desarrollarán infraestructuras que aumentarán drásticamente el atractivo y la comodidad de toda la zona. Estas expectativas de futuro se tienen en cuenta en los precios actuales de los inmuebles, lo que hace subir aún más el precio del suelo.
| Principales proyectos de remodelación | Área | Características principales |
|---|---|---|
| Proyecto Toranomon-Azabudai (Colinas Azabudai) | Distrito de Minato | Un desarrollo de uso mixto de oficinas, residencias, instalaciones comerciales, instalaciones culturales y una escuela internacional, basado en el concepto de una "ciudad plaza" rodeada de vegetación y que conecta a la gente. |
| Ciudad Puerta de Takanawa | Distrito de Minato | Creación de un centro de intercambio internacional a gran escala de aproximadamente 9,5 hectáreas, con la estación Takanawa Gateway, una nueva estación de la línea JR Yamanote, como núcleo. Su inauguración está prevista para 2025, con el objetivo de convertirse en una ciudad inteligente de última generación con tecnología punta. |
| Plan de regeneración de Nihonbashi | Barrio de Chuo | Se construirán nuevos edificios de oficinas e instalaciones comerciales al tiempo que se conservan y utilizan los edificios históricos. También está en marcha la regeneración del espacio ribereño del río Nihombashi tras el soterramiento de la autopista metropolitana. |
El último factor tiene una perspectiva más macro, es decir, los cambios estructurales que se están produciendo en el mercado inmobiliario de Japón en su conjunto. El mercado inmobiliario japonés está experimentando actualmente un fenómeno conocido como "tripolarización". Se trata de la idea de que los valores inmobiliarios se dividirán claramente en los tres grupos siguientes
La parte superior de esta tripolarización, es decir, las "zonas que mantienen o aumentan el valor", está representada por las zonas premium del centro de las ciudades. A medida que la población japonesa disminuye en serio, la gente y las empresas se concentran cada vez más en los centros urbanos, que ofrecen mayor comodidad y valor de marca. Como resultado, el dinero y la demanda se absorben de las zonas rurales y suburbanas hacia los centros urbanos, creando una estructura en la que el valor de las zonas premium de los centros urbanos aumenta tanto relativa como absolutamente. Creemos que es probable que esta importante tendencia se acelere aún más en el futuro.
En este artículo hemos explicado las razones por las que los precios del suelo en las zonas premium del centro de las ciudades no han bajado, basándonos en tres factores estructurales.
Para resumir los puntos principales,
El fuerte entrelazamiento de estos factores ha garantizado que los valores inmobiliarios en las zonas céntricas de las ciudades de primera categoría se sustenten en una estructura extremadamente estable que no puede verse sacudida por auges pasajeros o fluctuaciones económicas a corto plazo. Por lo tanto, los inmuebles de estas zonas pueden considerarse excelentes activos, no sólo como espacios vitales o lugares de negocios, sino también como activos que pueden mantener y aumentar su valor a largo plazo.
Al considerar la compra o inversión en bienes inmuebles, es de suma importancia no dejarse engañar por las fluctuaciones de precios a corto plazo o por información superficial, sino evaluar el valor intrínseco del activo y la "estructura" que hay detrás de ese valor. En INA & Associates Ltd. trabajamos estrechamente con los antecedentes patrimoniales y los objetivos de cada cliente individual y ofrecemos estrategias inmobiliarias óptimas basadas en nuestros conocimientos especializados. No dude en ponerse en contacto con nosotros.