En el mercado de oficinas del centro de Tokio se están produciendo importantes cambios estructurales tras el aparentemente boyante clima económico. Un estudio del Nihon Keizai Shimbun reveló que la superficie vacante en los "edificios vacíos de larga duración" -aquellos con más de un 20% de desocupación durante más de un año- se ha multiplicado por 12 en sólo tres años. ¿Qué significa esta situación para el mercado de oficinas de Tokio? Este artículo detalla la actual polarización del mercado de oficinas en el centro de Tokio, los antecedentes del rápido aumento de edificios vacíos de larga duración y el impacto en propietarios e inversores.
En los grandes edificios de oficinas del centro de Tokio empieza a percibirse una "saturación de vacantes". Una encuesta realizada por el Nihon Keizai Shimbun sobre la superficie vacante de los grandes edificios (con una superficie total de más de 5.000 tsubo) que llevan vacíos más de un año y más del 20% de la superficie total ha revelado que ésta alcanzará aproximadamente los 185.000 metros cuadrados en 2024, lo que supone un fuerte aumento de 12 veces en comparación con 2021. En cuanto al número de edificios, se multiplica por siete con respecto a 2021, situándose en 16,6.
Los últimos datos muestran una "polarización" en curso en el mercado de oficinas de Tokio. Las tasas de vacantes son extremadamente bajas en los "edificios de clase A" bien ubicados y en buen funcionamiento, y especialmente en zonas céntricas como Otemachi, Marunouchi y Yurakucho, el número de edificios vacíos a largo plazo se mantiene en cero.
Por ejemplo, la tasa de desocupación de edificios de oficinas de clase A a finales del primer trimestre de 2025 es la siguiente
| Zona | Tasa de vacantes | Variación intertrimestral |
|---|---|---|
| Cinco distritos centrales de Tokio | 2,5 por ciento | -0.3 |
| Marunouchi/Otemachi | 0.7% -0.3 | -0.3% -0.3 |
| Roppongi/Akasaka | 2.8% -1.6 | -1.6% -1.6 |
| Shinjuku/Shibuya | 1.0% -0.7 | -0.7 |
Como muestran estas cifras, la situación en los edificios prime de la zona centro es casi de "desocupación total": del total de 238 edificios de clase A, 158 (66%) están totalmente ocupados y sólo siete tienen una tasa de desocupación superior al 20%.
Por otro lado, las vacantes de larga duración se concentran en determinadas zonas. Las zonas de Harumi, Kachidoki y Tsukishima representan en torno al 35% del total, y las de Toyosu, Ariake y Tatsumi, en torno al 26%, mientras que la zona de Wangan por sí sola representa en torno al 61% del total de la superficie vacante de larga duración.
Además, la tasa de desocupación de edificios de nueva construcción (menos de un año) en abril de 2025 era de un altísimo 26,26%. Esto indica una situación de exceso de oferta en algunas zonas de reurbanización.
Uno de los principales factores que explican el fuerte aumento de las viviendas vacías de larga duración es el incremento de la oferta debido a la reurbanización activa. Según un estudio del Instituto de Investigación Xymax, se espera que la superficie alquilada de grandes edificios en los 23 distritos de Tokio alcance aproximadamente los 24 millones de metros cuadrados a finales de 2025, lo que supone un aumento de aproximadamente el 20% en comparación con finales de 2014.
En la zona de la bahía, en particular, se han ido completando uno tras otro los proyectos de reurbanización y a gran escala relacionados con los Juegos Olímpicos, lo que ha dado lugar a una gran oferta de espacio de oficinas. Sin embargo, en muchos casos, la zona es menos atractiva que el centro de la ciudad en términos de acceso al transporte y la calidad de las instalaciones circundantes, y está luchando en la competencia por los inquilinos.
En los cinco años siguientes a 2025, se espera que la nueva oferta alcance los 4,59 millones de m² en los 23 distritos de Tokio, y es probable que continúe la sensación de exceso de oferta en algunas zonas.
Tras el desastre de Corona, los criterios de selección de oficinas corporativas también han cambiado significativamente. La combinación de dos grandes tendencias -la intensificación de la competencia por los recursos humanos y la vuelta a las oficinas a gran escala- está dando lugar a un cambio cualitativo en la demanda de espacio para oficinas.
En un contexto de escasez de recursos humanos debido al descenso de la natalidad y al envejecimiento de la población, las empresas han empezado a situar el entorno de oficinas como parte de su estrategia de recursos humanos para asegurarse personal con talento. Además, tras la convergencia de Corona, se ha producido una tendencia creciente hacia la "vuelta al trabajo", con una tasa de implantación del teletrabajo que ha pasado del 51,6% en marzo de 2024 al 44% en mayo del mismo año.
En línea con estos cambios, las empresas están poniendo más énfasis en las siguientes condiciones
Existe una creciente "huida hacia la calidad" en busca de edificios de primera categoría que cumplan estos criterios, mientras que las instalaciones más antiguas y los edificios mal situados quedan cada vez más fuera del proceso de selección.
La zona de la Costa del Golfo, donde están aumentando las vacantes de larga duración, se enfrenta a los siguientes retos comunes
El efecto combinado de estos factores ha creado una situación en la que se producen vacantes a largo plazo que permanecen fijas en algunas zonas.
La tasa de vacantes en el Distrito Comercial de Tokio (distritos de Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku y Shibuya) mejoró interanualmente hasta el 3,73% en abril de 2025. En particular, el distrito de Chiyoda tiene la tasa de vacantes más baja, con un 1,05%, y las vacantes en zonas prime siguen siendo muy escasas.
Los alquileres de oficinas en los cinco distritos del centro de Tokio también están subiendo, con unos alquileres medios en febrero de 2025 de 20.481 JPY/tsubo (mensual), un 3,56% más interanual. El aumento de los alquileres de los edificios de clase A es particularmente marcado, con un alquiler medio (incluidos los gastos comunes) de los edificios de clase A en los cinco distritos del centro de Tokio a finales del primer trimestre de 2025 de 35.520 yenes/tsubo, un 4,9% más que el año anterior.
En cambio, el mercado de oficinas de la zona de Wangan se enfrenta a graves dificultades. El 61% de las vacantes de larga duración se concentran en las zonas de Harumi, Kachidoki y Tsukishima y en las bahías de Toyosu, Ariake y Tatsumi, donde la recuperación del mercado ha sido lenta.
Aunque la remodelación a gran escala ha dado lugar a la oferta de un gran número de nuevos edificios de oficinas en la zona de la bahía, la demanda de los inquilinos no ha seguido el mismo ritmo. En particular, los cambios en las prácticas laborales desde el desastre de Corona han llevado a un mayor énfasis en la accesibilidad del transporte, con una tendencia creciente a volver al centro de la ciudad, donde múltiples líneas dan servicio a la zona.
En el cuadro siguiente se comparan las tasas de vacantes y las características por zonas principales:
| Área | Tasa de vacantes | Características/tendencias |
|---|---|---|
| Distrito de Chiyoda | 1.05%. | La tasa de vacantes más baja. Los inmuebles de primera categoría están agotados de vacantes. |
| Distrito de Chuo | 2.57%. | Relativamente alto entre los cinco distritos centrales de Tokio, pero está mejorando. |
| Distrito de Minato | Aproximadamente 2,5 | Zonas de Roppongi y Akasaka 2,8%, estable |
| Shinjuku/Shibuya | 1.0% (1.0%) | Las tasas de vacantes siguen bajando, lo que la convierte en una zona popular. |
| Zona de la bahía | Más del 10 | Concentración de edificios vacíos de larga duración, que requieren tiempo para recuperarse |
Los propietarios de edificios con desocupación prolongada se enfrentan al doble reto de la disminución de la rentabilidad y el aumento de la carga de los costes de mantenimiento. En particular, los edificios situados en la zona de la bahía o en lugares mal comunicados se enfrentan a una creciente competencia por los inquilinos, por lo que se requieren las siguientes medidas
Especialmente en los edificios de más de 30-40 años, la demanda está disminuyendo debido al envejecimiento de las instalaciones y a problemas de resistencia sísmica, lo que hace esenciales las estrategias a largo plazo con vistas a la renovación y reconstrucción a gran escala.
La polarización de los edificios de oficinas también ha tenido un impacto significativo en el mercado de la inversión inmobiliaria. Las estrategias de inversión de los REIT centrados en oficinas también están cambiando, con una concentración cada vez mayor de la inversión en propiedades de primera categoría en zonas privilegiadas.
Se espera que la proporción de inversión en oficinas aumente en 2025, con los precios de los inmuebles prime en alza. Por otro lado, los inmuebles con un alto riesgo de desocupación a largo plazo pueden enfrentarse a una evaluación del riesgo más estricta por parte de los inversores, lo que se traduce en unos cap rates más elevados (precios más bajos).
En este entorno de mercado, los siguientes puntos son importantes para los inversores
De 2025 a 2026, se espera una gran oferta nueva (500.000 m2 en 2025 y 400.000 m2 en 2026) en el centro de Tokio. Sin embargo, el agotamiento de las plazas vacantes en los edificios existentes ha provocado un desplazamiento de la demanda hacia los inmuebles de nueva oferta, ya que muchos de los ocho edificios cuya finalización está prevista para 2025 presentan una elevada tasa de oferta.
Se prevé que la tasa de vacantes de edificios de clase A en el centro de Tokio siga mejorando hasta 2027, tras lo cual se espera que empiece a subir. Por otra parte, en las zonas con condiciones de ubicación inferiores, es probable que las tasas de vacantes sigan siendo elevadas en un futuro previsible.
Se prevé que el equilibrio entre la oferta y la demanda siga siendo tenso en 2027, ya que se espera que la nueva oferta sea relativamente baja. En 2028-2029 se producirá una de las mayores ofertas nuevas de la historia (800.000 m2 de media en dos años), pero existe la posibilidad de que se produzcan retrasos o revisiones de los planes debido al aumento vertiginoso de los costes de construcción, lo que limitará cualquier relajación del equilibrio entre la oferta y la demanda. La relajación de las tensiones puede ser limitada.
A medio y largo plazo, los siguientes factores afectarán al mercado de oficinas
El mercado de oficinas en el centro de Tokio ha experimentado un cambio importante, ya que el número de edificios con vacantes de larga duración de un año o más se ha multiplicado por 12 en tres años. Sin embargo, esto no significa que el mercado en su conjunto esté estancado, sino que es un fenómeno que indica la progresión de la "polarización".
Las tasas de vacantes son extremadamente bajas en edificios de primera categoría con excelentes ubicaciones e instalaciones, sobre todo en zonas céntricas como Otemachi, Marunouchi y Yurakucho, y los alquileres están subiendo. Por otro lado, en algunas zonas, sobre todo en la bahía, la desocupación a largo plazo está aumentando debido al exceso de oferta provocado por la reurbanización y el acceso limitado del transporte.
Se espera que el mercado de oficinas se vuelva aún más "selectivo" en cuanto a ubicación y especificaciones. Los propietarios e inversores deben ahora captar con precisión los cambios en el entorno del mercado y adoptar medidas estratégicas en función de las características de cada inmueble.
Los criterios utilizados por las empresas a la hora de seleccionar espacios de oficinas también están cambiando, y se hace más hincapié en la calidad del entorno de las oficinas desde la perspectiva de facilitar el trabajo de los empleados, mejorar la productividad y reforzar la competitividad a la hora de atraer talento, en lugar de limitarse a reducir costes. Esta tendencia continuará y será un factor que polarizará aún más el mercado de oficinas.
R1: Un "edificio vacante de larga duración" es un gran edificio de oficinas (con una superficie total de más de 5.000 tsubo) que ha tenido una tasa de desocupación de más del 20% durante más de un año. Según un estudio del Nihon Keizai Shimbun, aproximadamente 16,6 edificios con una superficie total de 185.000 m2 entrarán en esta categoría en 2024.
A2: Las principales razones de la elevada tasa de vacantes en la zona de Wangan (Harumi, Kachidoki, Tsukishima, Toyosu, Ariake, Tatsumi, etc.) son (1) la gran oferta debida a la reurbanización, (2) el acceso limitado del transporte público, (3) el lento desarrollo del entorno para los trabajadores de oficina y (4) la tendencia a elegir ubicaciones en el centro de la ciudad para el espacio de oficinas después de la Corona. Aproximadamente el 61% de los edificios vacíos de larga duración se concentran en estas zonas de la bahía.
A3: La "polarización" del mercado de oficinas se refiere a la situación en la que las zonas prime (Otemachi, Marunouchi, Yurakucho, etc.) con buenas ubicaciones y edificios de clase A muy funcionales tienen tasas de vacantes "agotadas" de alrededor del 1%, mientras que las tasas de vacantes siguen siendo altas en zonas con ubicaciones inferiores y edificios con instalaciones más antiguas, y se ha creado una gran brecha en la fijación de los alquileres. Esto se refiere a una situación en la que las tasas de desocupación siguen siendo elevadas en zonas con ubicaciones deficientes y en edificios con equipamientos más antiguos, y en la que existen grandes diferencias en la fijación de los alquileres. Se espera que esta tendencia continúe y se amplíe en el futuro.
A4: Los propietarios deberían tomar las siguientes medidas para hacer frente a las desocupaciones de larga duración: (i) revisar los alquileres para aumentar la competitividad en el mercado; (ii) renovar actualizando las instalaciones y añadiendo servicios; (iii) reforzar los incentivos a los inquilinos, como ampliar los periodos de alquiler gratuito; (iv) considerar la reconversión a usos distintos del de oficinas (residencial, comercial, usos mixtos); y (v) diferenciarse ofreciendo conceptos y servicios únicos. Diferenciación mediante conceptos y servicios únicos, etc. Es importante un planteamiento estratégico adaptado a la ubicación y las características del inmueble.
R5: Se prevé que el mercado de oficinas se mantenga relativamente estable en 2027, con nueva oferta en 2025-2026, pero la oferta y la demanda seguirán siendo ajustadas; la mayor oferta nueva de la historia está prevista para 2028-2029, pero existe la posibilidad de que se revisen los planes debido al aumento de los costes de construcción. A más largo plazo, se prevé que las empresas se orienten más hacia la "huida hacia la calidad" y que aumente aún más la polarización por ubicación y especificación. Además, el grado de implantación del trabajo a distancia y el descenso de la natalidad y el envejecimiento de la población también contribuirán a cambios cualitativos en la demanda de oficinas.
Ofrecemos asesoramiento sobre el traslado de oficinas y la inversión inmobiliaria. Podemos ayudarle a tomar la mejor decisión en el cada vez más polarizado mercado de oficinas de Tokio, así que no dude en ponerse en contacto con nosotros. Cuando se plantee revisar su entorno de oficinas o reestructurar su estrategia de inversión, le recomendamos que tenga en cuenta la perspectiva de un experto.