En las transacciones e inversiones inmobiliarias, lo más importante es la "pericia" para identificar con precisión el valor de los inmuebles. Sin embargo, muchos inversores ordinarios y posibles compradores se enfrentan a la cuestión básica de cómo determinar el precio adecuado. A diferencia de las acciones y los bonos, los inmuebles requieren conocimientos y métodos especializados para su valoración, ya que no existen instrumentos idénticos y hay poca transparencia de precios.
De hecho, en el curso de mi trabajo de consultoría, he visto a varios clientes que compraron una propiedad simplemente porque era más barata que el precio de mercado circundante y más tarde se decepcionaron al descubrir que no valía tanto como pensaban. Para evitar tales errores, es esencial comprender y utilizar correctamente los tres métodos principales devaloración de propiedades practicados por los profesionales.
En este artículo, explicaremos los tres principales métodos de valoración que los profesionales inmobiliarios utilizamos a diario -el Método del Coste, el Método de Comparación de Casos de Transacción y el Método de Capitalización de Ingresos- desde el punto de vista de un experto, incluyendo sus características, métodos de cálculo y cómo utilizarlos adecuadamente. Comprendiendo estos métodos, usted también podrá adquirir un "ojo de profesional" para detectar el verdadero valor de los bienes inmuebles.
Los bienes inmuebles son la mayor compra de la vida de muchas personas y un importante destino de asignación de activos para los inversores. Sin embargo, si comete un error al juzgar su valor, se enfrenta a los siguientes riesgos
Por eso, el conocimiento delos valores inmobiliarios es una habilidad esencial, tanto si se es un comprador ordinario como un inversor.
Existen dos métodos principales para determinar el valor de los bienes inmuebles: los métodos generales y los métodos profesionales.
| Tipos de métodos de valoración | Características | Métodos típicos |
|---|---|---|
| Método general | Métodos que pueden realizar los consumidores ordinarios de forma simplificada | Confirmación del precio de mercado en un portal inmobiliario Comparación con una vivienda del entorno Solicitud simple de tasación a una inmobiliaria |
| Método profesional | Métodos utilizados por profesionales como los tasadores inmobiliarios | Método de costes Método de comparación de casos de transacción Método de capitalización de ingresos |
Aunque los métodos generales son fáciles de utilizar, carecen de precisión y a menudo no reflejan adecuadamente las características individuales del inmueble. En cambio, los métodos especializados requieren más tiempo y esfuerzo de cálculo y recopilación de información, pero permiten realizar valoraciones inmobiliarias más precisas.
En el mundo de la tasación inmobiliaria se han establecido tres métodos básicos de valoración: el método del coste, el método de comparación de casos de transacción y el método de capitalización de rentas. En el cuadro siguiente se resumen las características de cada uno de ellos.
| Método de valoración | Enfoque básico | Tipos de bienes adecuados | Principales situaciones de uso |
|---|---|---|---|
| Método del coste | El valor se calcula a partir del coste de reacondicionamiento del inmueble. | Inmuebles nuevos y de reciente construcción ∙ Edificios especiales Inmuebles con baja sustituibilidad |
Valoración de edificios Valoraciones de inmuebles especiales Valoraciones de seguros |
| Método de comparación de transacciones | Cálculo del valor con referencia a los precios de transacción de propiedades similares | Viviendas en general Condominios Inmuebles comerciales estándar |
Transacciones residenciales ∙ Transacciones inmobiliarias en general -Valoraciones de garantías |
| Método de capitalización de rentas | El valor se calcula a partir de los ingresos futuros generados por la propiedad. | Condominios y pisos de alquiler Edificios de oficinas Inmuebles comerciales |
Valoración de propiedades de inversión Decisiones de compra de propiedades generadoras de ingresos Valoración de inmuebles comerciales |
Cada uno de estos tres métodos evalúa el valor de las propiedades desde una perspectiva diferente y debeutilizarse adecuadamente en función de las características de la propiedad y de la finalidad de la evaluación. Los tasadores inmobiliarios utilizan una combinación de estos métodos para realizar valoraciones más precisas.
Profundicemos ahora en los detalles de cada método de valoración.
El método del coste, como su nombre indica, es un método para determinar el valor de un inmueble desde la perspectiva del "coste (gasto)". En pocas palabras, el valor se calcula desde la perspectiva de "cuánto costaría el inmueble de nueva construcción o construido en la actualidad".
El método del coste divide el valor de los bienes inmuebles en "valor del suelo" y "valor de la construcción". Partiendo de la base de que el terreno no se deprecia, el valor de la parte edificada se reduce (ajuste por depreciación) debido al deterioro por envejecimiento, etc.
La fórmula es la siguiente
Valor del inmueble = valor del terreno + valor del edificio
Valor del edificio = coste de reposición x (1 - tasa de corrección de la depreciación)
El "coste de reposición" es aquí el coste de construir un edificio nuevo equivalente en el momento actual. Y la 'tasa de modificación de la depreciación' se refiere a la tasa de disminución del valor, teniendo en cuenta la edad del edificio y el deterioro relacionado con la edad.
Por ejemplo, consideremos un caso en el que el valor de una casa unifamiliar de madera de 10 años de antigüedad (superficie total 100 m2) se evalúa utilizando el método del coste.
| Artículo | Valor | Cálculo |
|---|---|---|
| Superficie del terreno | 120 m2 | -130 m2 |
| Precio unitario del terreno | 200.000 yenes/m2 | -Valor del |
| Valor del terreno | 24 millones de yenes | 120 m2 x ¥200.000/m2 |
| Estructura del edificio | Construcción de madera | -Madera |
| Superficie total del edificio | 100 m2 | - Superficie total del edificio |
| Precio unitario de construcción | 250.000 yenes/m2 | -Coste de reproducción |
| Coste de reposición | 25 millones de yenes | 100 m2 × ¥250.000/m2 |
| Vida útil reglamentaria | 22 años (madera) | -22 años (madera) |
| Años transcurridos | 10 años | - 10 años |
| Tasa de modificación de la amortización | Aprox. 45,5 | 10 años ÷ 22 años |
| Valor del edificio después del ajuste de la depreciación | 13.625.000.000 JPY | 25 millones × (1 - 0,455) |
| Valor global del inmueble | 3.762,5 millones de yenes | 24.000.000 YENES + 13.625.000 YENES |
En este ejemplo, una casa de madera de 10 años de antigüedad, el valor del terreno se calculó en 24 millones de yenes y el de la construcción en 13.625.000 yenes, lo que arroja un valor global de la propiedad de 3.762.500.000 yenes.
Situaciones de aplicación.
[Beneficios]
Desventajas.
El método del coste es especialmente importante en la valoración de edificios, pero no debe juzgarse únicamente en función de los resultados de la valoración, sino que debe utilizarse junto con otros métodos de valoración para lograr una valoración más precisa.
El método de comparación de casos de transacción es un método de valoración de un bien inmueble basado en "estudios de casos" que se han realizado realmente en el mercado inmobiliario. Se trata del método de valoración más práctico que refleja las condiciones reales del mercado.
El concepto básico del método de comparación de casos de transacción es derivar el valor de la situación real del mercado, es decir, "cuánto se negocian propiedades similares en el mercado". El valor se calcula recopilando varios casos de transacción de propiedades con condiciones similares (ubicación, tamaño, antigüedad, etc.) a la propiedad objeto de estudio y ajustando (corrigiendo) las diferencias con la propiedad objeto de estudio.
Este método también se conoce como "enfoque de mercado" y su principal característica es que permite realizar valoraciones basadas enlas tendencias reales del mercado.
Consideremos un ejemplo en el que el valor de un condominio (70 m2, 15 años de antigüedad) se evalúa utilizando el método de comparación de casos de transacción.
[Ejemplo de transacción.
| Ejemplo | Precio de la transacción | Superficie | Año de construcción | Distancia de la estación | Periodo de la transacción | Nota especial |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Caso A | 36 millones de yenes | 75m2 | 12 años | 8 min. a pie | hace 6 meses | Transacción normal |
| Caso B | 33 millones de yenes | 65 m2 | 18 años | 5 min. a pie | hace 3 meses | Transacción normal |
| Caso C | 30 millones de yenes | 70 m2 | 16 años | 10 min. a pie | Hace 1 mes | Venta por herencia |
| Elemento de corrección | Caso A | Caso B | Caso C |
|---|---|---|---|
| Corrección de circunstancias | 1.00 | 1.00 | 1,05 (debido a la venta heredada) |
| Corrección temporal | 1,02 (hace 6 meses) | 1,01 (hace 3 meses) | 1,00 (1 mes antes) |
| Corrección de la superficie | 0,97 (75 m2 → 70 m2) | 1,03 (65 m2 a 70 m2) | 1,00 (igual que arriba) |
| Corrección por edad | 0,98 (12 años → 15 años) | 1,01 (18 años → 15 años) | 1,00 (casi idéntico) |
| Corrección por la distancia entre estaciones | 1,00 (Igual) | 0,98 (Superior → Igual) | 1,02 (inferior → igual) |
Cálculo del precio corregido
| Caso práctico | Proceso de cálculo | Valor corregido |
|---|---|---|
| Caso A | 36 millones de yenes × 1,00 × 1,02 × 0,97 × 0,98 × 1,00 | 34,94 millones de yenes |
| Caso B | 33 millones de yenes × 1,00 × 1,01 × 1,03 × 1,01 × 0,98 | 33,9 millones de yenes |
| Caso C | 30 millones de yenes × 1,05 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 1,00 × 1,02 | 32,13 millones de yenes |
A partir de estos tres casos, el valor de la propiedad en cuestión puede evaluarse en aproximadamente 33-35 millones de yenes. Asumiendo un valor final de 33,5 millones de yenes, el precio unitario sería de aproximadamente 479.000 yenes/m2.
Situaciones de aplicación
[Méritos].
Desventajas
El método de comparación de casos prácticos se considera el método de valoración más fiable, sobre todo para lastransacciones inmobiliarias en general, pero se basa en el supuesto de que se dispone de datos de casos prácticos de alta calidad. Los tasadores profesionales y las empresas inmobiliarias utilizan sus propias bases de datos y redes de información para realizar valoraciones muy precisas.
El método de capitalización de rentas es un método de valoración de bienes inmuebles basado en las ganancias futuras de la propiedad. Es el método más importante para valorar inversiones inmobiliarias en particular y se utiliza ampliamente comocriterio para la inversión inmobiliaria.
La esencia del método de capitalización de rentas es la idea de que el valor de un inmueble es la suma del valor actual de los beneficios futuros que generará. En otras palabras, el valor de un inmueble se calcula descontando los ingresos netos, es decir, los ingresos por alquileres y otros ingresos menos los gastos generales, por un rendimiento adecuado.
Existen dos métodos principales de capitalización de los ingresos: el método de capitalización directa y el método DCF (método del flujo de caja descontado).
A continuación se presenta un ejemplo de cómo se evalúa el valor de un condominio de alquiler de 10 años de antigüedad (20 unidades) utilizando el método de capitalización directa.
| Partida | Valor | Observaciones |
|---|---|---|
| Supuestos ingresos brutos anuales | 24 millones de yenes | 100.000 yenes al mes x 20 unidades x 12 meses |
| Pérdida por desocupación | -2,4 millones de yenes | Suponiendo una tasa de vacantes del 10 |
| Ingresos brutos efectivos | 21,6 millones de yenes | -2,6 millones de yenes |
| Gastos de gestión | -1,08 millones de yenes | 5% del ingreso bruto efectivo |
| Gastos de reparación | -2,16 millones de | 10% de los ingresos brutos efectivos |
| Impuestos y tasas públicas | -1,5 millones de yenes | Impuesto sobre bienes inmuebles, impuesto urbanístico, etc. |
| Otros gastos | -648.000 yenes | Primas de seguros, costes de renovación, etc. (3%) |
| Costes anuales totales | -538.000 YENES | -538,000 |
| Ingresos anuales netos | 16,212,000. | Ingresos brutos efectivos - Gastos brutos |
| Tasa de capitalización | 6.0 | Fijada en función de la ubicación, antigüedad y características del inmueble |
| Valor del inmueble | 207,02 millones de yenes | 16.212.000 yenes ÷ 0,06 |
En este ejemplo, el valor de la propiedad se estimó en aproximadamente 207,02 millones de yenes sobre la base de unos ingresos netos anuales de 16.212.000 yenes y una tasa de capitalización del 6,0%.
Situación de aplicación.
[Beneficios
Desventajas
El método de capitalización de rentas es el más utilizado, sobre todo en lavaloración de inversiones inmobiliarias. Sin embargo, dado que la fijación de la tasa de capitalización tiene un impacto significativo en el valor de tasación, la fijación de una tasa de rentabilidad adecuada determina la exactitud de la tasación. Los inversores inmobiliarios profesionales y los tasadores inmobiliarios fijan la tasa de capitalización adecuada basándose en una evaluación exhaustiva de las características del inmueble en cuestión y de las tendencias del mercado.
Hasta ahora se han explicado en detalle los tres métodos de valoración principales, pero ¿cómo seleccionan y utilizan estos métodos los tasadores e inversores inmobiliarios profesionales? A continuación explicaré cómo seleccionar y utilizar los métodos de valoración profesionales basándome en mi experiencia práctica.
Los distintos tipos de inmuebles exigen centrarse en métodos de valoración diferentes. A continuación se resumen los principios básicos para seleccionar un método de valoración para cada tipo de inmueble.
| Tipo de propiedad | Método de valoración principal | Método de valoración complementario | Razón. |
|---|---|---|---|
| Vivienda en general | Método de comparación de transacciones | Método del coste | Los precios de transacción del mercado son los más fiables para la propiedad residencial |
| Condominios | Método de comparación de transacciones | -Método de comparación | Los casos comparables son abundantes y fáciles de comparar |
| Pisos de alquiler y condominios |
Método de capitalización de ingresos | Método de comparación de casos de transacción | Porque la rentabilidad es la esencia del valor |
| Edificios de oficinas y Locales comerciales |
Método de capitalización de rentas | Método de comparación de transacciones | Al tratarse de activos empresariales, la rentabilidad es primordial |
| Fábricas y edificios especiales | Método del coste | Método de capitalización de ingresos | Baja sustituibilidad, los costes de construcción reflejan el valor |
| Terrenos desbrozados y terrenos residenciales | Método de comparación de transacciones | -Terrenos | El suelo se compara con transacciones en zonas similares |
Como se ha descrito anteriormente, lamejor combinación de métodos de valoración depende del uso y las características de la propiedad. En las valoraciones profesionales, estos métodos se utilizan adecuadamente o combinados para lograr valoraciones muy precisas.
En la práctica real de la tasación inmobiliaria, se consigue una valoración más precisa no sólo utilizando un único método de valoración, sino también combinando varios métodos. A continuación se exponen algunas técnicas de combinación de métodos de valoración practicadas por los profesionales.
Esta técnica compara los precios calculados por cada uno de los tres métodos de valoración y emite un juicio de valor final. Por ejemplo, los resultados de la valoración se organizan de la siguiente manera.
| Método de valoración | Valor de valoración | Nivel de confianza | Ratio de adopción |
|---|---|---|---|
| Valoración basada en el método del coste | 85 millones de | Medio | 30% del total |
| Valoración basada en el método de comparación de casos de transacción | 92 millones de yenes | Alto | 50% |
| Valoración según el método de capitalización de ingresos | 88 millones JPY | Medio | 20% |
| Valor estimado final | 89,2 millones JPY | -20 | 100% |
En este ejemplo, cada valoración se pondera según el nivel de confianza y la valoración final se calcula como media ponderada.
Cuando se valoran inmuebles productores de rentas, el método de capitalización directa desde una perspectiva a corto plazo y el método DCF desde una perspectiva a largo plazo se utilizan conjuntamente para obtener una valoración más precisa.
Valor de tasación final = valor de tasación por el método DCF x 60% + valor de tasación por el método de capitalización directa x 40%
Este ratio se ajusta en función de las características de la propiedad y de las condiciones del mercado. Se realizan ajustes para aumentar el coeficiente del método de capitalización directa en el caso de las propiedades con un potencial de beneficios estable, y para aumentar el coeficiente del método DCF en el caso de las propiedades en las que cabe esperar fluctuaciones futuras.
También es importante ajustar los resultados de la valoración en función de las características de la zona. Por ejemplo:
El potencial futuro de la zona se tiene en cuenta al realizar ajustes como los siguientes
Por último, he aquí algunos puntos clave de la valoración inmobiliaria que el público en general suele pasar por alto. Se trata de factores importantes que los tasadores inmobiliarios de buscan constantemente.
El valor de una propiedad puede verse muy influido por las restricciones legales. Debe prestarse especial atención a los siguientes puntos
Los cambios futuros en el entorno pueden tener un impacto significativo en el valor de las propiedades.
Además de la estética de la superficie, el estado de la estructura y las instalaciones es también un punto de evaluación importante.
En el caso de los inmuebles de inversión, es esencial comprobar no sólo el rendimiento superficial, sino también el rendimiento real.
Dado que los bienes inmuebles son un activo ilíquido, la posible venta futura de la propiedad debe incluirse en la valoración.
Estas perspectivas son cruciales para determinar el valor intrínseco de unapropiedad, que no puede expresarse con una simple fórmula. Los tasadores inmobiliarios utilizan este análisis polifacético para emitir juicios de valor más precisos.
Resumamos los puntos clave de los tres principales métodos de valoración inmobiliaria que hemos analizado hasta ahora.
Método del coste: método que calcula el valor a partir del coste de reposición de un inmueble.
Método de comparación de casos prácticos: Método para calcular el valor basado en los precios de transacción de inmuebles similares.
Método de capitalización de ingresos: Método para calcular el valor basado en los beneficios futuros.
Estos métodos complementan los puntos débiles de los demás. Es importantecombinar varios métodos de valoración de forma adecuada para identificar el verdadero valor de una propiedad. Seleccionando y ponderando los métodos de valoración más adecuados en función de las características del inmueble, se puede emitir un juicio de valor más preciso.
Además de estos métodos formales de valoración, la consideración exhaustiva de factores como el entorno circundante, el potencial futuro y las restricciones legales es la clave de la valoración profesional de una propiedad.
Los bienes inmuebles son el mayor activo para muchas personas y un importante destino de inversión para los inversores. Esperamos que la comprensión y utilización de las técnicas de valoración descritas en este artículo le ayuden a tomar decisiones de compra e inversión más sensatas.
R. Sí, es posible. Como versión simplificada del método de comparación de casos de transacción, es posible dar alguna indicación consultando precios de propiedades similares en portales inmobiliarios y utilizando información de acceso público como el Sistema de Información Integral del Suelo del Ministerio de Suelo, Infraestructuras, Transporte y Turismo. Sin embargo, una evaluación más precisa requiere conocimientos especializados y bases de datos, por lo que se recomienda consultar a un especialista a la hora de tomar decisiones importantes.
R. Depende del tipo de inmueble y del caso. El método de comparación de casos de transacción es adecuado para casas y condominios ordinarios, el método de capitalización de ingresos para propiedades de inversión y el método del coste para edificios especiales. La clave está en seleccionar el método de valoración adecuado a las características del inmueble o verificarlo utilizando más de un método. Lo ideal es que la valoración no se base únicamente en un único método de valoración, sino que adopte un punto de vista polifacético.
R. La valoración realizada por un tasador inmobiliario (tasación) es una valoración justa y neutral llevada a cabo por expertos cualificados a nivel nacional de acuerdo con las normas de tasación inmobiliaria. Por otro lado, una tasación realizada por una empresa inmobiliaria proporciona una guía práctica del valor de venta y puede reflejar la política de ventas y la estrategia de mercado de la empresa. Las tasaciones tienden a centrarse en el rigor y la neutralidad, mientras que las valoraciones tienden a hacer hincapié en la comerciabilidad y la viabilidad. Es aconsejable consultar ambas perspectivas a la hora de tomar decisiones importantes.
R. La tasa de capitalización se determina evaluando exhaustivamente los siguientes factores
Por lo general, los rendimientos más bajos se aplican a los inmuebles prime de menor riesgo (por ejemplo, en el rango del 3% para las oficinas prime del centro de la ciudad) y los rendimientos más altos se aplican a los inmuebles de mayor riesgo (por ejemplo, en el rango del 8% para los pisos suburbanos más antiguos). Como se trata de un ámbito que requiere un juicio profesional, es aconsejable pedir consejo a un experto con experiencia práctica.
R. La tecnología digital está revolucionando las valoraciones inmobiliarias. El uso de macrodatos e inteligencia artificial está permitiendo realizar predicciones precisas de precios a partir de grandes cantidades de datos de transacciones. Además, la cuantificación de las condiciones de ubicación mediante sistemas GIS y el uso de la RV también están haciendo avanzar la sofisticación de las previsiones inmobiliarias. Sin embargo, dado que la esencia de la tasación inmobiliaria es determinar el valor de activos muy individuales, la tecnología digital solo debe utilizarse como herramienta, y los conocimientos de los expertos siguen siendo importantes para la decisión final.
Fuente: Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, "Real Estate Appraisal Standards". https://www.mlit.go.jp/common/001037632.pdf
Determinar con precisión el valor de un bien inmueble es un factor importante para el éxito de una compra o inversión. Comprender los tres principales métodos de valoración presentados en este artículo y elegir el método adecuado para cada propiedad le ayudará a tomar decisiones inmobiliarias más acertadas.
Si necesita asesoramiento profesional sobre su transacción o consulta inmobiliaria, póngase en contacto con INA & Associates Ltd. Con nuestra amplia experiencia y conocimientos, podemos ayudarle a tomar las mejores decisiones inmobiliarias.