Al plantearse la inversión inmobiliaria o la gestión de alquileres, es posible que oiga a menudo el término "contrato de subarriendo".
Aunque los contratos de subarriendo son un mecanismo atractivo para que los propietarios obtengan unos ingresos estables y reduzcan las molestias de la gestión, también son una forma de contrato que requiere una cuidadosa consideración, con un número creciente de casos problemáticos en los últimos años.
En este artículo, INA & Associates Ltd. explica en lenguaje llano la pericia inmobiliaria, desde la estructura básica de un contrato de subarriendo hasta las ventajas e inconvenientes, pasando por los puntos para evitar problemas.
Para quienes estén pensando en firmar un contrato de subarrendamiento en el futuro, o para quienes ya tengan uno y estén pensando en revisarlo, les proporcionaremos información que les ayudará a tomar la decisión correcta.
Un contrato de subarrendamiento es una forma de contrato en la que el propietario (arrendador) arrienda el inmueble en bloque a una empresa inmobiliaria (empresa de subarrendamiento), que a su vez subarrienda el inmueble al inquilino (subarrendatario).
Esta estructura, también conocida como "arrendamiento en bloque", se compone de dos contratos de arrendamiento distintos.
El primero es el "contrato principal de arrendamiento" entre el propietario y la empresa de subarrendamiento. En virtud de este contrato, la empresa de subarrendamiento arrienda todo el edificio al propietario.
El segundo contrato es un "contrato de subarriendo" entre la empresa de subarriendo y el inquilino real. El inquilino paga el alquiler a la empresa de subarrendamiento, que a su vez paga el alquiler al propietario.
Para entender los contratos de subarriendo, es importante comprender claramente en qué se diferencian de los contratos de gestión tradicionales.
En un contrato de gestión, el propietario firma un contrato de arrendamiento directamente con el inquilino y sólo subcontrata la gestión del inmueble a la empresa inmobiliaria. En este caso, las partes del contrato de arrendamiento son el propietario y el inquilino, y la empresa inmobiliaria se posiciona como agente de los servicios de gestión.
En un contrato de subarriendo, en cambio, el propietario y el inquilino no tienen una relación contractual directa. La empresa de subarrendamiento se sitúa en medio y funciona como inquilino para el propietario y como arrendador para el inquilino.
Esta estructura garantiza que el propietario reciba un alquiler estable de la empresa de subarrendamiento, independientemente de si hay inquilinos o no.
Desde un punto de vista jurídico, la sociedad de subarrendamiento en un contrato de subarrendamiento tiene la condición de "arrendatario" en virtud de la Ley de Arrendamiento de Fincas y Viviendas frente al propietario del inmueble.
Este es un punto muy importante, ya que el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga a la empresa subarrendadora el derecho a exigir un aumento o una reducción del alquiler.
Esta posición jurídica permite a la empresa subarrendadora exigir una reducción del alquiler al propietario debido a cambios en las condiciones económicas o a la antigüedad del inmueble. Además, se requieren motivos justificados para rescindir el contrato, al igual que en un contrato de arrendamiento general.
| Forma del contrato | Parte contratante | Pago del alquiler | Responsabilidad de la administración | Riesgo de desocupación |
|---|---|---|---|---|
| Contrato de gestión | Propietario ⇔ Arrendatario | Arrendatario Æ Propietario | La empresa de gestión actúa en nombre de | Propietario corre con los gastos |
| Contrato de subarrendamiento | Propietario ⇔ empresa de subarrendamiento ⇔ arrendatario | Empresa de subarrendamiento Æ propietario | Empresa de subarrendamiento | La empresa de subarrendamiento asume la carga |
Una de las características más importantes de los contratos de subarrendamiento es la garantía de desocupación y morosidad.
En la gestión de alquileres convencional, existe el riesgo de pérdida de ingresos por alquiler si se producen vacantes y dificultades para cobrar el alquiler si los inquilinos no pagan su renta.
En un contrato de subarrendamiento, la empresa de subarrendamiento garantiza una determinada cantidad de alquiler al propietario. Aunque haya un periodo de tiempo en el que no haya inquilinos reales, o si los inquilinos no pagan el alquiler, la empresa de subarrendamiento seguirá pagando el alquiler al propietario de acuerdo con el contrato.
Esta garantía asegura unos ingresos estables al propietario.
Sin embargo, esta garantía puede estar sujeta a un "periodo de exención". El periodo de exención es el periodo durante el cual la empresa de subarrendamiento está exenta de la obligación de pagar el alquiler durante un periodo determinado desde el inicio de la contratación en el momento de la nueva construcción hasta que se encuentre un inquilino, o hasta que se encuentre el siguiente inquilino después de la mudanza.
Es importante comprobar siempre si existe este periodo de exención y durante cuánto tiempo antes de firmar el contrato.
La principal ventaja de un contrato de subarriendo es que garantiza unos ingresos esta bles.
En una gestión de alquiler normal, los ingresos por alquiler cesan cuando hay una vacante, pero en un contrato de subarriendo, usted recibe una cantidad fija de alquiler de la empresa de subarrendamiento independientemente de si hay o no una vacante.
Esta estabilidad es una gran ventaja, especialmente para los propietarios que utilizan un préstamo de inversión inmobiliaria. Con unos reembolsos mensuales fijos del préstamo y unos ingresos por alquiler estables, el flujo de caja puede ser más predecible y la planificación financiera puede llevarse a cabo con seguridad.
También se ven menos afectados directamente por las fluctuaciones del mercado de alquileres y las condiciones económicas. Incluso si las tasas de desocupación aumentan debido a una recesión económica, un contrato de subarriendo puede mantener unos ingresos estables durante la vigencia del contrato, reduciendo significativamente los riesgos de la inversión inmobiliaria.
En virtud de un contrato de subarrendamiento, todas las tareas de gestión del alquiler pueden dejarse en manos de la empresa de subarrendamiento.
En concreto, se incluyen las siguientes tareas
En el caso de un contrato de gestión, el propietario debe tomar la decisión final sobre las reparaciones de las instalaciones y la gestión de los problemas de los inquilinos.
Sin embargo, en un contrato de subarrendamiento, la empresa de subarrendamiento es el inquilino y contrata directamente con él, por lo que todas estas decisiones también las toma la empresa de subarrendamiento.
Esta externalización completa libera al propietario de las complejidades de la gestión del alquiler y le permite concentrarse en su actividad principal. Esta comodidad es especialmente valiosa para expatriados, propietarios de edad avanzada e inversores con múltiples propiedades.
Para los inexpertos en la inversión inmobiliaria y la gestión de alquileres, un contrato de subarriendo es un mecanismo seguro para empezar.
Hay muchos aspectos de la gestión de alquileres que requieren conocimientos y experiencia, como la selección de inquilinos, la fijación de alquileres y la resolución de problemas.
En un contrato de subarrendamiento, todas estas tareas especializadas corren a cargo de una empresa de subarrendamientos con experiencia, por lo que incluso los principiantes pueden iniciarse en la gestión de alquileres con tranquilidad. Además, como no hay interacción directa con los inquilinos, usted se libera del estrés que supone ocuparse de los problemas.
Por otra parte, la empresa de subarrendamiento está familiarizada con el mercado de alquiler local y puede fijar alquileres adecuados y llevar a cabo actividades de contratación eficaces. Cabe esperar una gestión del alquiler más eficiente y eficaz que la que los propietarios individuales pueden realizar por sí solos.
Uno de los problemas más acuciantes en la gestión de alquileres son los problemas con los inquilinos.
Pueden surgir diversos problemas, como retrasos en el pago de los alquileres, problemas con los vecinos, uso inadecuado de las instalaciones y disputas sobre la restauración de la propiedad a su estado original cuando los inquilinos se marchan.
En un contrato de subarrendamiento, la empresa de subarrendamiento es la parte contratante con el inquilino y, por tanto, se ocupa de todos estos problemas. Como el propietario no está directamente implicado con el inquilino, la carga mental se reduce considerablemente.
Además, como la empresa de subarrendamiento gestiona un gran número de inmuebles, cuenta con un gran know-how y experiencia en la resolución de problemas. En caso de problemas legales, cabe esperar una respuesta adecuada.
Los contratos de subarrendamiento son también un medio eficaz de planificación del impuesto de sucesiones.
Dado que las propiedades alquiladas tienen un valor de tasación más bajo a efectos del impuesto de sucesiones en comparación con las propiedades ocupadas por uno mismo, tiene el efecto de reducir el impuesto de sucesiones.
Si se consigue una gestión estable del alquiler mediante un contrato de subarrendamiento, la propiedad puede valorarse continuamente como propiedad de alquiler hasta el momento de la herencia. Además, incluso si los herederos no tienen experiencia en la gestión de alquileres, pueden hacerse cargo con seguridad de la propiedad heredada en virtud de un contrato de subarrendamiento.
| Ventajas | Ventajas específicas | Especialmente eficaz para |
|---|---|---|
| Ingresos estables | Evitar los riesgos de desocupación y morosidad | Usuarios de préstamos, pensionistas |
| Gestión externalizada | Ahorro de tiempo y mano de obra | Personas ocupadas en sus trabajos cotidianos, residentes en zonas remotas |
| Sin preocupaciones para los principiantes | No se requieren conocimientos especializados | Principiantes en la inversión inmobiliaria |
| Evitación de problemas | Reducción de la tensión mental | Orientado a evitar el estrés |
| Medidas del impuesto de sucesiones | Efecto de reducción del valor de tasación | Titulares de activos de gran valor |
La mayor desventaja de los contratos de subarriendo es la elevada comisión.
La comisión a la empresa de subarrendamiento suele fijarse en un 10-20% del alquiler, que es el doble de la comisión de un contrato de gestión (5-10%).
Por ejemplo, para una propiedad con un alquiler mensual de 100.000 yenes, un contrato de gestión sólo exigiría una comisión mensual de entre 5.000 y 10.000 yenes, mientras que un contrato de subarriendo exigiría una comisión de entre 10.000 y 20.000 yenes. En términos anuales, esto supondría una diferencia de entre 60.000 y 120.000 yenes.
Esta diferencia de honorarios puede ser muy significativa si se acumula durante un largo periodo de tiempo. Para los inversores que dan importancia al rendimiento de la inversión (ROI), esta reducción de la rentabilidad es un factor importante a tener en cuenta.
En un contrato de subarriendo, el propietario no tiene derecho a seleccionar a los inquilinos.
Toda la investigación y selección de inquilinos corre a cargo de la empresa de subarrendamiento. Esto puede dar lugar a inquilinos que no se ajusten a los deseos del propietario.
Por ejemplo, aunque un inmueble esté diseñado para familias, puede funcionar como vivienda compartida a discreción de la empresa de subarrendamiento. Además, pueden instalarse en el inmueble inquilinos con atributos no deseados por el propietario (por ejemplo, dueños de mascotas, fumadores, etc.).
Esta cuestión debe tenerse muy en cuenta, ya que podría afectar al mantenimiento del valor del inmueble a largo plazo y a la relación con el vecindario.
Las garantías de alquiler en los contratos de subarriendo no son permanentes.
En muchos contratos, el importe de la garantía de alquiler se revisa cada dos o tres años, y el importe garantizado puede reducirse debido a cambios en los precios de mercado o a la antigüedad del inmueble.
El artículo 32 de la Ley de Arrendamiento de Fincas y Viviendas otorga a la empresa de subarrendamiento el derecho a exigir una reducción del alquiler, lo que dificulta al propietario rechazar esta petición de reducción. En la práctica, en muchos contratos de subarriendo, el importe garantizado se reduce por etapas en el momento de la renovación del contrato.
Dado que esta revisión puede dar lugar a una desviación significativa del plan de beneficios previsto inicialmente, es importante que el riesgo de futuras reducciones se tenga plenamente en cuenta en el plan financiero en el momento de firmar el contrato.
Muchos contratos de subarriendo tienen un periodo de exención.
Un periodo de exención es un periodo durante el cual la empresa de subarrendamiento queda exenta de su obligación de pagar el alquiler durante los siguientes periodos
El periodo de exención suele ser de entre uno y tres meses, pero puede ser más largo en función de la ubicación y las condiciones del inmueble. Durante este periodo, los ingresos por alquiler quedan totalmente interrumpidos, lo que puede dificultar el reembolso de los préstamos y el pago de los gastos fijos.
Aunque se celebre un contrato de subarriendo, el propietario sigue siendo responsable de los costes de reparación y renovación del inmueble.
El propietario debe pagar todos los costes necesarios para mantener el inmueble, incluida la sustitución del equipamiento debido al deterioro por el paso del tiempo, las reparaciones de las paredes exteriores y los tejados, y la renovación interior.
Estos costes tienden a aumentar año tras año, especialmente en el caso de las propiedades más antiguas. Algunas empresas de subarrendamiento pueden exigir que los trabajos de reparación sean realizados por un contratista designado, lo que puede encarecer el coste de las obras.
En algunos casos, la empresa de subarrendamiento también puede exigir al propietario que corra con los gastos de las obras de remodelación que considere necesarias para captar inquilinos. Como estos costes son difíciles de prever con antelación, es necesario realizar los preparativos financieros adecuados.
Los contratos de subarrendamiento no pueden rescindirse fácilmente.
Dado que la empresa de subarrendamiento es un arrendatario en virtud de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas, se requiere un motivo justificable para que el propietario pueda rescindir unilateralmente el contrato.
Las causas justificadas sólo pueden aceptarse en los siguientes casos
Además de estas razones justificadas, en muchos casos también hay que pagar una tasa de desahucio. La tarifa de mercado para las tasas de desahucio se determina teniendo en cuenta el importe equivalente al alquiler por el periodo restante del contrato y los costes de traslado de la empresa subarrendadora, que pueden ser caros.
| Desventajas | Grado de impacto | Posibilidad de contramedidas | Contratistas a tener en cuenta |
|---|---|---|---|
| Honorarios elevados | Alto | Comparaciones previas al contrato | Inversores con ánimo de lucro |
| Sin derechos de selección de inquilinos | Media | Restricciones en las condiciones contractuales | Inversores orientados al valor de la propiedad |
| Revisión del alquiler | Alta | Confirmación de las condiciones de revisión | Titulares de la propiedad a largo plazo |
| Periodo de exención | Media | Negociaciones para acortar el periodo | Usuarios de préstamos |
| Carga de los costes de reparación | Alta | Establecimiento de un plan de reparación | Antiguos propietarios |
| Dificultad de rescisión | Alta | Confirmación de las condiciones de cancelación | Aquellos que planean mantener la propiedad durante un corto periodo de tiempo |
El problema más frecuente que surge es la exigencia por parte de la empresa de subarrendamiento de una reducción del alquiler.
A pesar de haber firmado un contrato con condiciones atractivas, como una "garantía de alquiler de 30 años" al principio, son muchos los casos en los que se exigen grandes reducciones del alquiler al cabo de unos años.
Un propietario firmó un contrato de subarriendo para un nuevo edificio de apartamentos con una garantía de alquiler mensual de 800.000 yenes. Sin embargo, cuando se renovó el contrato tres años después, se exigió al propietario que redujera el alquiler a 650.000 yenes al mes debido al "declive del mercado circundante", lo que supuso una disminución de los ingresos de 1,8 millones de yenes al año.
El artículo 32 de la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Viviendas reconoce legalmente el derecho de una empresa subarrendadora a exigir una reducción del alquiler. En casos anteriores, la empresa subarrendadora ha ganado en la mayoría de los casos, incluso si el propietario rechaza esta demanda de reducción y presenta una demanda judicial.
Cómo afrontarlo:
Cada vez hay más problemas cuando los propietarios desean rescindir el contrato de subarrendamiento, pero la empresa de subarrendamiento no responde a su petición.
Cuando un propietario que adquirió la vivienda por herencia solicitó rescindir el contrato de subarrendamiento para vivir él mismo en la vivienda, la empresa de subarrendamiento se negó alegando que no había motivo justificado, y exigió una cantidad equivalente al alquiler del periodo restante del contrato (aproximadamente 5 millones de yenes) como penalización.
Dado que la empresa de subarrendamiento es un inquilino en virtud de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas, el propietario debe alegar causa justificada y pagar una tasa de desahucio para rescindir el contrato.
Métodos de solución:
También han surgido problemas cuando se suspenden los pagos del alquiler debido a la quiebra de la empresa subarrendadora.
En el "problema del carro de calabazas" destapado en 2018, la quiebra de una empresa de subarrendamiento provocó que varios propietarios perdieran ingresos por alquileres y no pudieran devolver sus préstamos.
Medidas preventivas:
Respuesta en caso de quiebra:
Muchos problemas también se deben a una explicación insuficiente de cuestiones importantes antes de firmar el contrato y a que el propietario no lo entiende del todo.
Ha habido casos en los que propietarios que entendían por el término "garantía de alquiler" que se trataba de una garantía permanente, en realidad se enteraron después de firmar el contrato de que habría revisiones periódicas, y esto dio lugar a una demanda judicial por considerar que la explicación era insuficiente.
También son frecuentes los problemas sobre la ejecución de las obras de reparación y el reparto de los costes.
En un caso, una empresa de subarrendamiento llevó a cabo obras de renovación interior "necesarias para asegurar a los inquilinos" y posteriormente reclamó al propietario 2 millones de yenes en concepto de gastos. El propietario se negó a pagar, alegando que no había dado su consentimiento previo, lo que dio lugar a un litigio.
| Tipo de problema | Frecuencia de aparición | Grado de dificultad para resolverlo | Principales contramedidas |
|---|---|---|---|
| Reducción del alquiler | Muy elevada | Alta | Confirmación de las condiciones contractuales detalladas |
| Dificultad para rescindir el contrato | Alta | Muy alta | Aclaración previa de las condiciones de rescisión |
| Incumplimiento de la empresa | Bajo | Muy alto | Selección más cuidadosa de la empresa |
| Falta de explicación | Media | Media | Controles de terceros |
| Costes de reparación | Media | Media | Aclaración de los procedimientos de aprobación |
Los contratos de subarrendamiento son un método de gestión de alquileres muy eficaz para los propietarios si se utilizan correctamente. Pero, por otro lado, también presentan una serie de riesgos e inconvenientes, por lo que es esencial estudiarlos detenidamente y adoptar las medidas adecuadas.
Los contratos de subarriendo pueden ser adecuados para quienes cumplan los siguientes criterios
1. Principiantes en la gestión de alquileres.
Aunque no tenga conocimientos especializados ni experiencia, puede empezar a gestionar su propiedad de alquiler con tranquilidad confiando la gestión a una empresa de subarrendamiento profesional.
2. los que están ocupados con su trabajo diario.
Para quienes les resulta difícil dedicar tiempo a la gestión del alquiler, la externalización total es una gran ventaja.
3. los que tienen propiedades en zonas alejadas
Si vive lejos de su propiedad, los servicios de gestión in situ son difíciles. Un contrato de subarriendo puede resolver el problema de la distancia.
4. quienes valoran unos ingresos estables
Es adecuado para quienes quieren asegurarse unos ingresos estables, aunque acepten una ligera disminución de la rentabilidad.
Al plantearse un contrato de subarriendo, asegúrese de comprobar los siguientes puntos
1. Condiciones de revisión del alquiler
2.Detalles del periodo de indemnización
3.Condiciones de rescisión
4. Gestión de los costes de reparación
5. Fiabilidad del subarrendador
Si está pensando en firmar un contrato de subarrendamiento, le recomendamos que siga los siguientes pasos
1.Obtenga propuestas de varias empresas
Obtenga propuestas de al menos tres empresas de subarrendamiento y compare las condiciones.
2.Consulte a especialistas.
Minimice los riesgos encargando la revisión de los contratos a un abogado o contable fiscal que esté familiarizado con el sector inmobiliario.
3. revise su plan financiero
Elabore un plan financiero conservador que prevea futuras reducciones del alquiler.
4. revisión periódica del contrato
Revise periódicamente los términos y condiciones tras la firma del contrato y considere la posibilidad de negociar o modificar el contrato si fuera necesario.
Los contratos de subarriendo son un medio eficaz de conseguir una gestión estable del alquiler si se comprenden y utilizan adecuadamente. Sin embargo, las decisiones fáciles pueden acarrear pérdidas importantes.
Le recomendamos encarecidamente que reflexione y se prepare a fondo y concluya un contrato que le satisfaga.
INA&Associates Ltd. también puede asesorarle sobre contratos de subarriendo. No dude en ponerse en contacto con nosotros para que le asesoremos sobre el método de gestión de alquileres más adecuado para su situación.
R1: No, no es permanente. En muchos contratos de subarriendo, la garantía de alquiler se revisa cada dos o tres años.
En virtud del artículo 32 de la Ley de Arrendamiento de Fincas y Viviendas, la empresa de subarrendamiento tiene derecho a exigir una reducción del alquiler, por lo que el importe garantizado puede reducirse debido a cambios en los tipos de mercado o a la antigüedad del inmueble.
Es importante no dejarse engañar por el término "alquiler garantizado" a la hora de firmar un contrato, sino comprobar detalladamente las condiciones de revisión.
R2: La rescisión es posible, pero muy difícil.
Como la empresa de subarrendamiento es un inquilino en virtud de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas, se requiere un motivo justificable para que el propietario pueda rescindir unilateralmente el contrato. Los motivos justificables se limitan a la necesidad de uso propio, la reconstrucción debido al deterioro del edificio, el incumplimiento del contrato, etc.
En muchos casos, también se exige el pago de una tasa de desahucio, cuya resolución puede resultar costosa.
R3. La comisión de un contrato de subarriendo suele ser del 10-20% del alquiler.
Esto es aproximadamente el doble de la comisión de los contratos de gestión (en torno al 5-10%). Por ejemplo, una propiedad con un alquiler mensual de 100 000 yenes tendría una comisión anual de 120 000-240 000 yenes.
Esta diferencia en la comisión es significativa cuando se acumula durante un largo periodo de tiempo y debe tenerse muy en cuenta si la rentabilidad es importante.
R4: En principio, los costes de reparación y renovación corren a cargo del propietario del inmueble.
El propietario paga todos los costes necesarios para mantener el inmueble, incluida la sustitución de equipos por deterioro debido a la edad, las reparaciones de paredes exteriores y tejados y la renovación interior. Sin embargo, los daños causados por acciones intencionadas o negligentes del inquilino pueden correr a cargo de éste.
Antes de firmar un contrato, es importante estipular claramente los procedimientos para consentir las obras de reparación y el alcance de la carga de los costes.
R5. Si la empresa de subarrendamiento quiebra, pueden suspenderse los pagos del alquiler.
En este caso, el propietario puede rescindir el contrato de subarriendo por impago del alquiler y firmar un contrato directamente con el inquilino. Sin embargo, la transición a un contrato con el inquilino puede llevar algún tiempo, lo que puede dificultar la obtención de ingresos mientras tanto.
Para evitar este riesgo, es importante investigar a fondo la situación financiera de la empresa de subarrendamiento antes de firmar un contrato y elegir una empresa fiable.