Al asesorar a nuestros clientes sobre diversos aspectos inmobiliarios, hemos oído con frecuencia, sobre todo en los últimos años, que el precio de las viviendas nuevas ha subido tanto que es difícil permitírselas. De hecho, diversos datos muestran que el precio de los nuevos condominios sigue aumentando, mientras que el número de unidades ofertadas está disminuyendo. Esta situación es probablemente una gran preocupación para muchas personas que buscan una vivienda.
Sin embargo, creemos que no hay por qué ser pesimistas ante estos cambios del mercado. Por el contrario, creemos que se trata de una excelente oportunidad para que quienes han estado atados por el estereotipo de que, a la hora de buscar una vivienda, el primer paso es construir una nueva, busquen opciones más diversas y que se adapten a sus propios estilos de vida y valores.
En el centro de todo esto está la opción de los condominios de segunda mano. El descenso de la oferta de obra nueva ha dado lugar a una revitalización del mercado de condominios de segunda mano, que también ha brindado la oportunidad de poner en el mercado propiedades de calidad. También hay un interés creciente por la "renovación", en la que las personas que no están satisfechas con la distribución estandarizada de un edificio nuevo pueden comprar una propiedad existente y crear su propio espacio ideal.
Este artículo ofrece una explicación fácil de entender de los factores estructurales que explican por qué la oferta de nuevas viviendas en propiedad horizontal está disminuyendo y los precios subiendo. A continuación, analizaremos el impacto de estos factores en el mercado de condominios de segunda mano, y propondremos puntos de control específicos para ayudarle a hacer una "elección inteligente de vivienda" en el futuro, con nuestro conocimiento experto. Esperamos que esto le ayude en su búsqueda de vivienda.
No hay una única razón que explique el descenso de la oferta de nuevas viviendas en propiedad horizontal y la subida de los precios, sino una compleja combinación de factores. Aquí se explican con datos tres de los factores más influyentes.
El primer factor, y el más significativo, es el aumento de los costes de construcción. El precio de venta de los condominios se compone en gran parte de los "costes de adquisición del terreno" y los "costes de construcción del edificio", pero en los últimos años estos costes de construcción han aumentado considerablemente.
Detrás de esto está el aumento global del precio de los materiales - el "shock de la madera" que comenzó a manifestarse alrededor de 2021 está fresco en la memoria, pero además de esto, el "shock del hierro" del aumento de los precios de los marcos de acero y las barras de refuerzo, así como la prolongada situación en Rusia y Ucrania, han provocado el aumento del precio de todo tipo de materiales. La subida de los precios de la energía y otros factores están presionando al alza los precios de todos los materiales de construcción.
Aún más grave es la escasez de mano de obra y el aumento de los costes laborales en el sector de la construcción. Debido al descenso de la natalidad y al envejecimiento de la población, el número de trabajadores cualificados en las obras disminuye año tras año, lo que dificulta enormemente la contratación de artesanos, sobre todo de los especializados. Según una encuesta del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, el coste laboral unitario de las obras públicas ha seguido aumentando año tras año, y en marzo de 2025, la media nacional de todas las categorías profesionales registró un incremento del 6% en comparación con el año anterior. Esto se refleja directamente en los costes de construcción de los condominios y es un factor importante que empuja al alza los precios de venta.
| Artículo | Contenido | Impacto |
|---|---|---|
| Aumento de los precios de los materiales | Aumento de la madera, del hierro y de la energía | Aumento de los costes generales de la construcción |
| Aumento de los costes laborales | Escasez de trabajadores cualificados en la construcción, envejecimiento de la mano de obra, dificultad para conseguir artesanos especializados | Aumento significativo de los costes laborales |
| Problema en 2024 | Límites de las horas extraordinarias en virtud de la Ley de Reforma Laboral | Preocupación por la prolongación de los plazos de construcción y el aumento de los costes laborales. |
En segundo lugar, especialmente perceptible en el centro de las ciudades, cada vez es más difícil adquirir terrenos adecuados para la promoción de condominios. En las zonas más convenientes, la demanda de viviendas sigue siendo fuerte, y la competencia entre promotores para adquirir terrenos destinados a la promoción de condominios se está intensificando. La competencia de otros usos, como hoteles y edificios de oficinas, también es intensa y los precios de compra del suelo siguen siendo elevados.
Además, el obstáculo para conseguir un gran terreno es muy alto, ya que lleva mucho tiempo y esfuerzo ajustar las relaciones de derechos en terrenos donde hay numerosos propietarios. En consecuencia, los promotores se ven obligados a fijar precios de venta elevados para obtener el máximo beneficio de unos terrenos limitados.
En este contexto de costes crecientes y dificultades para adquirir suelo, se han producido cambios en las estrategias de oferta de los promotores inmobiliarios. Han pasado de un modelo de negocio consistente en suministrar y vender un gran número de unidades, como en el pasado, a otro consistente en aumentar el valor añadido por unidad y centrarse en propiedades de alto precio destinadas a personas adineradas y parejas poderosas.
Esto es un indicio de la decisión de la dirección de evitar el riesgo de vender demasiadas unidades a la vez y garantizar un beneficio incluso con un número reducido de unidades. Como resultado, el número total de unidades de condominio ofrecidas al mercado ha disminuido, creando una estructura que empuja al alza el precio medio.
De hecho, los datos publicados por el Instituto Económico Inmobiliario muestran que, mientras el número de nuevas viviendas en el mercado del área metropolitana de Tokio sigue una tendencia a la baja, el precio medio continúa subiendo.
Referencia: Tendencias del mercado de nuevos condominios en venta en el área metropolitana de Tokio
| Periodo | Número de unidades en venta | Precio medio | Precio unitario por metro cuadrado |
|---|---|---|---|
| Ago. 2025 | 1.301 unidades | 103,26 millones de yenes | 158,8 millones de yenes |
| Variación interanual | 78.7% | +8.3% | +8.2 |
Por lo tanto, una combinación de factores - el aumento de los costes en términos de materiales y mano de obra, las dificultades en la adquisición de terrenos, y un cambio en las estrategias de los promotores - están contribuyendo a la situación actual de disminución de la oferta de nuevos condominios y el aumento de los precios.
Los cambios en el mercado de condominios de nueva construcción tienen un impacto directo en el mercado de condominios existentes, que es una contraparte del mercado de condominios de nueva construcción. La estructura del propio mercado está cambiando a medida que el segmento de la población que solía tener la nueva construcción como su principal opción comienza a buscar en el mercado de segunda mano. A continuación se describen tres repercusiones típicas.
El impacto más obvio es el aumento de los precios y la creciente demanda de viviendas de segunda mano. A medida que los precios de los condominios nuevos se disparan y las propiedades en zonas y tamaños deseados se vuelven inasequibles, este segmento de la población empieza a considerar los condominios de segunda mano como una opción realista. Este cambio en la demanda es un factor importante que empuja al alza los precios en el mercado de segunda mano en su conjunto.
Según los datos de agosto de 2025 publicados por la Red de Información Inmobiliaria del Este de Japón (East Japan Rains), el precio unitario por m2 de los contratos de condominios de segunda mano en el área metropolitana de Tokio ha superado al del mismo mes del año anterior durante la asombrosa cifra de 64 meses consecutivos. El número de contratos también ha aumentado considerablemente, un 54,5% interanual, lo que indica que el mercado está en auge.
Referencia: Panorama del mercado de condominios de segunda mano en el área metropolitana de Tokio (agosto de 2025)
| Artículo | Contratos | Variación interanual |
|---|---|---|
| Número de contratos celebrados | 3.555 contratos | +54.5 |
| Contratos por m2 | 8.485 millones de yenes/m2 | +13.5 |
| Precio contratado | 52,79 millones de yenes | +13.5 |
En particular, los compradores se están concentrando en propiedades con las llamadas "condiciones favorables", como estar cerca de estaciones de tren, ser jóvenes y estar en buenas condiciones de gestión, y no es raro que estas propiedades se vendan al mismo precio o incluso a precios más altos que cuando eran de nueva construcción. Esperamos que esta tendencia continúe.
La siguiente tendencia a observar es la generalización de la compra de viviendas de segunda mano en régimen de "renovación". Aquellos que no están satisfechos con los diseños e interiores estandarizados de los edificios nuevos, o que buscan un espacio vital más personalizado, están encontrando valor en la "renovación", que implica la compra de un condominio existente y la realización de renovaciones importantes.
La renovación ofrece las siguientes ventajas
Con los elevados costes de construcción actuales de los edificios nuevos, si se compara "comprar nuevo" con "comprar de segunda mano en una buena ubicación y reformar" con un presupuesto equivalente, es más probable que esta última opción dé como resultado una vivienda más espaciosa e ideal. En este contexto, los mercados relacionados con la renovación seguirán creciendo.
En el pasado, la idea de que el valor de un edificio disminuye con la edad estaba muy arraigada en Japón, y existía el "mito de la nueva construcción", según el cual los edificios nuevos tenían el mayor valor de activo. Sin embargo, a medida que disminuye la oferta de edificios nuevos y el mercado de segunda mano se vuelve más activo, esta norma de valor está cambiando significativamente.
Hoy en día, el mero hecho de ser nuevo no garantiza el valor del activo, y el valor intrínseco del inmueble, es decir, su "ubicación", está cobrando mayor importancia. Esto se debe a que factores como la comodidad del transporte, la calidad de las instalaciones circundantes y la imagen de marca de la zona tienen un valor universal y no se ven fácilmente afectados por las fluctuaciones económicas o los cambios en el mercado.
Los condominios de segunda mano que están bien gestionados y en una ubicación excelente tienen pocas probabilidades de perder valor a medida que envejecen, y de hecho pueden incluso aumentar su valor como resultado de la reurbanización de la zona circundante. Esto indica que el concepto de propiedad como "activo" a largo plazo, más que como objeto de "consumo", se ha generalizado. Más allá del marco de las propiedades nuevas y de segunda mano, la capacidad de evaluar correctamente el potencial de una propiedad es esencial para seleccionar inmuebles en el futuro.
Con un mercado de condominios de segunda mano cada vez más activo, no es fácil encontrar el más adecuado entre los muchos inmuebles disponibles. La clave para no arrepentirse no es buscar una propiedad a ciegas, sino tener unos criterios claros en mente. He aquí cinco puntos de control desde una perspectiva profesional que siempre comentamos a nuestros clientes.
No es exagerado decir que el valor de una propiedad "viene determinado por su ubicación". La ubicación es el criterio más importante a la hora de determinar si es probable que el valor de una propiedad se mantenga y mejore en el futuro. En concreto, hay que evaluar exhaustivamente los siguientes puntos
Como dice el refrán, "comprar la gestión" de un edificio de apartamentos, la calidad de la gestión tiene un impacto muy grande en la vida del edificio, la comodidad de vivir y el valor futuro de la propiedad. Por muy buena que sea la ubicación, hay que evitar los inmuebles con una gestión descuidada. Al considerar una compra, fíjese siempre en los siguientes documentos para asegurarse de que la asociación de gestión funciona correctamente
Aunque la antigüedad del edificio es un factor importante que influye en el precio, es demasiado pronto para juzgar simplemente los edificios más nuevos como mejores y los más antiguos como peores. Es importante comprender correctamente las ventajas y desventajas de las distintas edades de los edificios y compararlas con su presupuesto y sus planes de vida. Una regla general es comprobar que el edificio cumple la "nueva norma de resistencia sísmica", que se aplica a los edificios cuya construcción se aprobó después del 1 de junio de 1981.
[Comparación de ventajas e inconvenientes según la antigüedad del edificio
| Rango de antigüedad | Ventajas | Desventajas |
|---|---|---|
| Menos de cinco años | Instalaciones limpias y modernas como un edificio nuevo. Menos preocupación por las reparaciones en un futuro próximo. |
Precios elevados La caída de precios respecto a la construcción nueva es significativa. |
| De 6 a 15 años | Los precios son relativamente razonables. El diseño y las instalaciones no son demasiado antiguos. Es posible que se haya realizado la primera reparación importante. |
Puede que se acerque el momento de sustituir los equipos. El fondo de reserva para reparaciones puede aumentar de precio. |
| De 16 a 30 años | ・Los precios se vuelven más asequibles. Ideal como base para la renovación. Los inmuebles en buen estado de gestión son un buen objetivo. |
Se necesitan múltiples reparaciones a gran escala. Hay que prestar mucha atención al deterioro de partes invisibles como la fontanería. |
| Más de 31 años | Muy económicos. Existe la posibilidad de encontrar una ganga en una buena ubicación. |
Cuidado con la resistencia antisísmica (posibilidad de normas antisísmicas antiguas). Es posible que no haya deducciones hipotecarias. Los costes de renovación pueden ser elevados. |
Además de si la distribución se adapta a la estructura familiar y al estilo de vida actuales, también es importante considerar si la distribución es lo suficientemente flexible como para adaptarse a cambios futuros. Por ejemplo, compruebe si es posible dividir las habitaciones a medida que crezcan los niños, o asegurar espacio para trabajar desde casa en el futuro.
Si está pensando en hacer reformas, también debe prestar atención a las limitaciones estructurales. En particular, los pisos con "estructura mural", en los que el edificio se sustenta sobre muros, no suelen permitir la eliminación de paredes interiores, lo que impone importantes restricciones a los cambios en la planta. En cambio, las "estructuras ramen", que se apoyan en pilares y vigas, permiten modificar la planta con relativa libertad. Compruebe el tipo de estructura con el agente inmobiliario cuando visite la propiedad.
Por último, lo más importante es un plan financiero razonable. No se centre únicamente en el precio de la propiedad, sino que considere el "importe total", incluidos los diversos gastos (honorarios de corretaje, gastos de registro, impuesto de adquisición de bienes inmuebles, etc.) que se producirán en el momento de la compra, y el coste de cualquier reforma. Por lo general, se calcula que los gastos diversos rondan el 6-9% del precio del inmueble.
Además, cuando se recurre a una hipoteca, es esencial comprobar de antemano si se puede obtener un préstamo para el inmueble que se desea y cuánto se puede pedir prestado, ya que las distintas entidades financieras tienen valoraciones diferentes de la antigüedad del inmueble y de la estructura del edificio. Le recomendamos que consulte a varias entidades financieras para obtener las condiciones más favorables para usted. Si consulta a un profesional inmobiliario como nosotros, podemos ofrecerle un apoyo total, incluida la planificación financiera y la presentación a entidades financieras.
En este artículo hemos explicado los antecedentes de la disminución de la oferta de viviendas nuevas y la subida vertiginosa de los precios, sus repercusiones en el mercado de viviendas de segunda mano y los puntos de control específicos para elegir una vivienda de segunda mano inteligente.
Creemos que los problemas estructurales de los costes de construcción, como el aumento de los costes de los materiales y la mano de obra, no se resolverán de la noche a la mañana y que es probable que el precio de los condominios nuevos siga siendo alto o continúe subiendo gradualmente en el futuro. En estas circunstancias, se requiere una perspectiva más estratégica que nunca para hacer realidad la vivienda ideal.
Al dirigir nuestra atención al mercado de segunda mano en lugar de ceñirnos únicamente a la opción de obra nueva, se nos abren nuevas posibilidades de adquirir propiedades en mejores ubicaciones, a precios más asequibles, y renovarlas libremente para adaptarlas a nuestro propio estilo de vida. Esto significa que, en lugar de elegir una casa como "mercancía" uniforme, podemos crear un hogar que sea nuestro propio "activo".
Por supuesto, los condominios de segunda mano tienen sus propias dificultades particulares, como el hecho de que el estado de cada propiedad varía mucho de una a otra. Por eso es esencial obtener conocimientos de fuentes fiables y desarrollar un "ojo" para el valor intrínseco, como la ubicación y las condiciones de gestión.
En INA & Associates, nuestros profesionales cuentan con una amplia experiencia y conocimientos para ayudarle a tomar la mejor decisión para usted y su familia en estos tiempos de cambio. INA&Associates le ofrece apoyo en la selección del inmueble más adecuado a su situación individual, empezando por la planificación financiera. No dude en ponerse en contacto con nosotros si tiene alguna pregunta o duda sobre el sector inmobiliario.
R1: Dado que los precios de los inmuebles se ven afectados por diversas condiciones económicas, es difícil decir con certeza "cuándo es el mejor momento para comprar". Sin embargo, en la situación actual, en la que la demanda se ha desplazado al mercado de segunda mano, los inmuebles en buen estado se venden rápidamente. En lugar de entristecerse o alegrarse por las fluctuaciones de precios, el "momento de comprar" para usted es cuando sus planes de vida (matrimonio, nacimiento de un hijo, traspasos, etc.) y sus planes financieros están en marcha. Es importante encontrar un socio fiable, estar siempre atento a las tendencias del mercado y estar preparado para aprovechar las oportunidades.
R2: Aunque una propiedad sea antigua, no significa necesariamente que sea mala. Lo importante es si se construyó de acuerdo con las "nuevas normas de resistencia antisísmica" a partir de junio de 1981 y si está bien gestionada. En particular, los condominios con un plan de reparaciones a largo plazo bien elaborado y una reserva de reparaciones importante tienden a mantener el valor de sus propiedades aunque sean más antiguas. De hecho, por el mismo presupuesto, se puede elegir una propiedad en una ubicación mucho mejor que un edificio nuevo, lo cual es una gran ventaja. El interior puede renovarse mediante la renovación, por lo que hay que centrarse en la estructura y el estado de gestión del edificio.
A3. Los costes de renovación varían mucho en función de la escala de la construcción y de la calidad de los materiales interiores, pero en general, el coste estándar oscila entre 100.000 y 200.000 yenes por m2. Por ejemplo, si se va a renovar por completo un piso de 70 m2, habrá que desembolsar entre 7 y 14 millones de yenes. Sin embargo, esto es sólo una guía, y los costes aumentarán o disminuirán dependiendo de la escala de los cambios en el plano del piso y el grado de equipamiento. Es importante obtener presupuestos de varias empresas de reformas para encontrar un plan que se adapte a sus necesidades y presupuesto.
R4: Los condominios usados que mantienen su valor patrimonial y no bajan fácilmente de precio tienen algunas características comunes.
Los inmuebles que cumplen varias de estas condiciones son menos susceptibles a los efectos de la coyuntura económica y resultan más ventajosos a la hora de venderlos o alquilarlos en el futuro.