La tendencia a cambiar la forma de trabajar ha dado lugar a una era en la que muchos oficinistas se dedican a otras actividades. En particular, cada vez son más las personas que consideran la inversión inmobiliaria como un negocio secundario, ya que cada vez están más preocupadas por su futuro y buscan diversificar sus ingresos.
En INA & Associates Ltd llevamos muchos años apoyando la inversión inmobiliaria. Con el "capital humano" y la "confianza" en el centro de nuestra gestión, nuestra misión es hacer realidad una sociedad en la que todo el mundo sea valorado y recompensado con justicia.
Al leer este artículo, comprenderá a fondo la estructura básica de la inversión inmobiliaria, cómo empezar, la clave del éxito y los riesgos que hay que tener en cuenta. Esperamos que sirva de guía práctica para quienes estén considerando la opción de la inversión inmobiliaria como forma de asegurarse una fuente estable de ingresos y prepararse para el futuro.
El mercado de la inversión inmobiliaria muestra un crecimiento extremadamente fuerte en 2024. Se espera que la inversión en inmuebles comerciales alcance un nivel muy superior a los 4 billones de yenes, lo que indica que el entorno del mercado sigue siendo favorable para los inversores.
Destacan especialmente las previsiones de mercado para 2025. Se espera que la actitud crediticia de las instituciones financieras se estabilice, creando un entorno de inversión favorable tanto para compradores como para vendedores. Detrás de esto se encuentra un cambio en la política monetaria, desde la supresión de la política de tipos de interés negativos a una política de tipos de interés cero, pero se espera evitar una fuerte subida de los tipos de interés.
Garantizar una renta de alquiler estable
El principal atractivo de la inversión inmobiliaria es el flujo de caja estable procedente de los ingresos mensuales por alquiler. Hay relativamente poco riesgo de fluctuaciones de precios, como ocurre con la inversión en acciones, y es fácil predecir los ingresos a largo plazo. Con una selección y gestión adecuadas de la propiedad, es posible generar unos ingresos estables durante 10 ó 20 años.
Aprovechamiento de los efectos de ahorro fiscal
En la inversión inmobiliaria, la amortización del edificio, los costes de gestión, los costes de reparación y los intereses de los préstamos pueden registrarse como gastos. Esto le permite acumular sus ingresos laborales con sus ingresos inmobiliarios para reducir el impuesto sobre la renta y el impuesto de estancia. Este efecto de ahorro fiscal es especialmente beneficioso para las rentas altas.
Efecto de cobertura contra la inflación
El valor real del efectivo y los depósitos disminuye a medida que avanza la inflación. Los bienes inmuebles, en cambio, son un activo real y, por tanto, actúan como un seguro contra la inflación. Los ingresos por alquiler también tienden a aumentar en función de la subida de los precios, lo que contribuye a mantener el poder adquisitivo.
Efecto de creación de activos
La inversión inmobiliaria basada en préstamos permite formar activos utilizando el capital de otras personas (préstamos). Al utilizar los ingresos por alquileres mensuales para devolver el préstamo, la estructura está efectivamente pagada por el inquilino, lo que significa que el inquilino paga el préstamo y usted acaba teniendo una propiedad libre de deudas.
Fácil acceso a la financiación.
Los empleados de las empresas están en mejores condiciones para obtener préstamos de las entidades financieras debido a la estabilidad de sus ingresos salariales. En particular, las empresas que cotizan en bolsa y los funcionarios tienen una alta calificación crediticia por parte de las entidades financieras y pueden obtener préstamos en condiciones favorables. Se considera realista empezar a invertir en inmuebles a partir de unos ingresos anuales de unos 6 millones de yenes, lo que lo convierte en una opción de inversión asequible para muchos empleados de empresas.
Eficiencia mediante la externalización a empresas de gestión
En la inversión inmobiliaria, las tareas de gestión como la contratación de inquilinos, el cobro de alquileres, la gestión de reclamaciones y el mantenimiento pueden externalizarse a empresas de gestión especializadas. Esto le permite seguir invirtiendo sin interrumpir su actividad principal. Los gastos de gestión suelen rondar el 5% de los ingresos por alquiler, pero se consideran un gasto necesario para los empleados de una empresa con muchas limitaciones de tiempo.
Métodos de inversión con menos limitaciones de tiempo
No es necesario vigilar constantemente las tendencias del mercado, como ocurre con la inversión en acciones y en divisas. Una vez adquirida la propiedad adecuada y subcontratada a una empresa de gestión fiable, queda liberado de las tareas rutinarias de gestión. Esto es una gran ventaja para los empleados de una empresa que quieren concentrarse en su trabajo diario durante la semana y pasar tiempo con sus familias los fines de semana y las vacaciones.
Existen consideraciones fiscales a la hora de invertir en propiedades como negocio secundario. Si un empleado de oficina invierte en una propiedad como negocio secundario, el tamaño de la propiedad debe ser inferior a "cinco edificios y diez habitaciones". Tenga en cuenta que si se supera esta cifra, el tamaño de la propiedad se considerará empresarial y el tratamiento fiscal cambiará.
Antes de empezar a invertir en propiedades, es importante fijar objetivos claros. Establecer objetivos numéricos concretos, en lugar de vagas ideas del tipo "quiero ganar mucho dinero", le permitirá formular una estrategia de inversión adecuada.
Determinar los objetivos de ingresos
En primer lugar, decida qué ingresos quiere obtener mensualmente. Por ejemplo, si su objetivo es obtener unos ingresos adicionales de 50.000 yenes al mes, una propiedad con un rendimiento superficial del 6% le exigiría adquirir una propiedad por un valor aproximado de 10 millones de yenes. Sin embargo, es importante entender que en realidad necesitará una propiedad más cara si tiene en cuenta otros gastos como los de gestión, reparación y mantenimiento y los impuestos.
Fijar un periodo de inversión
La inversión inmobiliaria se basa en la inversión a largo plazo. El periodo de inversión se establece teniendo en cuenta de forma exhaustiva el periodo de amortización del préstamo, la vida útil de la propiedad y el momento en que se venderá en el futuro. Por lo general, es importante prever un periodo de tenencia a largo plazo de 20-35 años para las inversiones en unidades de condominio.
Compruebe su tolerancia al riesgo
Invertir implica riesgos. Compruebe de antemano hasta qué punto puede tolerar diversos riesgos, como el riesgo de desocupación, el riesgo de caída de los alquileres y la subida de los tipos de interés. En función de su tolerancia al riesgo, decida el tipo de inmueble en el que invertir, su ubicación y las condiciones del préstamo.
La cantidad estándar de fondos personales para la inversión inmobiliaria ronda el 20% del precio del inmueble. Además, tendrá que pagar diversos gastos (tasas de registro, corretaje, primas de seguro contra incendios, etc.) que rondan el 7-10% del precio de la propiedad.
Potencial de inversión aproximado por ingresos anuales
La siguiente tabla muestra el potencial de inversión aproximado por ingresos anuales.
| Ingresos anuales | Fondos personales aproximados | Precio del inmueble disponible para la compra | Ingresos mensuales estimados | Observaciones |
|---|---|---|---|---|
| 6 millones de yenes | 2 millones de yenes | 10 millones de yenes | 50-80.000 yenes | Estudio en el centro de la ciudad |
| 8 millones de yenes | 3 millones de yenes | 15 millones de yenes | 80.000-120.000 yenes | Zona urbana 1K-1DK |
| 10 millones de yenes | 4 millones de yenes | 20 millones de yenes | 100.000-150.000 yenes | Zona urbana 1LDK |
| 12 millones de yenes | 5 millones de yenes | 25 millones de yenes | 120.000-180.000 yenes | Se pueden poseer varias unidades |
No obstante, estas cifras son orientativas y las condiciones de financiación pueden variar significativamente en función de la situación crediticia de la persona, la empresa, la antigüedad, etc.
Métodos de financiación
Si no dispone de fondos personales suficientes, tiene a su disposición las siguientes opciones de financiación.
El método más básico es utilizar los ahorros. Ahorre sistemáticamente y prepare los fondos personales necesarios. Es el método más seguro, aunque retrasa el inicio de la inversión.
Pedir prestado a familiares o donar dinero es otra opción. Sin embargo, hay que tener muy en cuenta las cuestiones relacionadas con el impuesto sobre donaciones y el impacto en las relaciones familiares.
Algunas instituciones financieras pueden ofrecer préstamos completos o en descubierto, aunque se disponga de pocos fondos personales. Sin embargo, los tipos de interés pueden ser más altos y el proceso de selección más estricto, por lo que hay que considerarlo detenidamente.
Importancia de la ubicación
La ubicación es uno de los factores más importantes en la inversión inmobiliaria. Como dice el refrán, "ubicación, ubicación, ubicación", las propiedades en buenas ubicaciones tienen un bajo riesgo de desocupación y los alquileres caen lentamente.
El principio básico es elegir una ubicación con buen acceso al centro de la ciudad. Lo ideal es que la ubicación esté a menos de 10 minutos a pie de una estación importante, tenga acceso a varias líneas de tren y esté cerca de instalaciones comerciales y médicas.
Los planes de desarrollo futuro también son un factor determinante. Las zonas previstas para la reurbanización y las zonas en las que está prevista la apertura de nuevas estaciones pueden aumentar el valor de la propiedad en el futuro.
Selección del tipo de propiedad
Para los principiantes, se recomienda invertir en condominios, especialmente en estudios. En comparación con una propiedad individual, el importe de la inversión es menor y la gestión requiere menos tiempo.
Los inmuebles de nueva construcción tienen la ventaja de contar con instalaciones nuevas y bajos costes iniciales de reparación, pero suelen ser más caros y tener menores rendimientos. Los inmuebles de segunda mano son menos caros y ofrecen mayores rendimientos, pero pueden tener costes de reparación más elevados.
Cómo se calcula el rendimiento
El rendimiento superficial (rendimiento bruto) es la renta anual dividida por el precio del inmueble. Sin embargo, para determinar la rentabilidad real, es necesario calcular el rendimiento real (rendimiento neto).
Rendimiento real = (ingresos anuales por alquiler - gastos anuales) / precio del inmueble x 100
Los gastos anuales incluyen los gastos de gestión, los fondos de reserva para reparaciones, el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto urbanístico, los gastos de gestión, las primas del seguro contra incendios, etc.
Evaluación del potencial futuro
Al evaluar el potencial futuro de una propiedad, se tienen en cuenta los siguientes factores
El análisis demográfico es importante. Hay que investigar si la población de la zona está aumentando, cómo es la estructura por edades y cuál es la proporción de hogares unipersonales.
El desarrollo de las infraestructuras de transporte también es un factor importante. La apertura programada de nuevas líneas, las obras de mejora de las estaciones y las mejoras en las rutas de autobús pueden aumentar el valor de una propiedad.
También hay que vigilar los cambios en el entorno circundante. La reubicación de universidades y empresas, el desarrollo de locales comerciales y la construcción de instalaciones públicas pueden tener un impacto significativo en la demanda de alquileres.
Cómo elegir una entidad financiera
Una amplia gama de instituciones financieras ofrecen préstamos para la inversión inmobiliaria. Los bancos de ciudad, los bancos regionales, los bancos shinkin y las entidades no bancarias tienen todos sus propias características.
Los bancos urbanos suelen ofrecer tipos de interés más bajos, pero están sujetos a un control más estricto y tienen ciertos requisitos en cuanto a ingresos anuales y lugar de trabajo. Los bancos regionales y los shinkin banks se basan más en la comunidad y pueden ser más flexibles. Las entidades no bancarias tienen un proceso de selección relativamente relajado, pero suelen ofrecer tipos de interés más altos.
Comparar las condiciones de los préstamos
Al comparar las condiciones de un préstamo, no sólo hay que tener en cuenta el tipo de interés, sino también el plazo, el importe, la comisión de garantía y los gastos administrativos.
También es importante elegir entre tipos de interés variables o fijos. Los tipos de interés variables ofrecen tipos de interés iniciales más bajos, pero están sujetos al riesgo de futuras subidas de los tipos de interés. Los tipos de interés fijos evitan el riesgo de subidas de los tipos de interés, pero tienen un tipo de interés inicial más alto.
Consejos para superar el proceso de selección
Los siguientes puntos son importantes para pasar la revisión del préstamo
La prueba de ingresos estables es lo más importante. Demuestre que tiene unos ingresos continuos y estables con nóminas, recibos de retenciones y declaraciones de la renta.
También es importante llevar un registro de su historial crediticio. Los atrasos en las tarjetas de crédito, el historial de uso de créditos al consumo, etc. pueden afectar negativamente al proceso de selección.
Las reservas de fondos propios también afectan al proceso de selección. Cuantos más fondos propios tenga, más solvente será ante las instituciones financieras y más condiciones favorables podrá obtener en los préstamos.
Por qué es recomendable para principiantes
Invertir en estudios es la forma más sencilla de invertir para los principiantes. Es adecuada para empleados de empresa con un trabajo diario, ya que el importe de la inversión es relativamente pequeño y el esfuerzo de gestión es reducido.
La demanda de estudios es estable debido al aumento del número de hogares unipersonales. Sobre todo en el centro de las ciudades, hay una demanda constante de jóvenes oficinistas que valoran la comodidad de los desplazamientos, así como de quienes se trasladan a otras zonas.
Otra ventaja para los principiantes es que, como el edificio es de propiedad unitaria, la asociación gestora gestiona todo el edificio y el inversor individual sólo tiene que ocuparse de la gestión de la zona privada.
Análisis de casos de éxito
La mayoría de los inversores de éxito tienen en común lo siguiente
La selección de la ubicación es una prioridad absoluta. Eligen inmuebles situados a menos de 10 minutos a pie de una estación, con acceso a varias líneas de tren y en buenos barrios. Aunque el precio sea ligeramente superior, la elección del inmueble se basa en la estabilidad a largo plazo.
Seleccionar la empresa de gestión adecuada también es un factor importante. Al contratar a una empresa de gestión capaz de captar inquilinos y responder con rapidez, reducimos al mínimo la duración de las viviendas vacías.
El mantenimiento periódico es otra clave del éxito. Si se realizan pequeñas reparaciones a tiempo, se evitan reparaciones mayores y se mantiene el valor de la propiedad.
Aspectos a tener en cuenta
A la hora de invertir en estudios, hay que tener en cuenta lo siguiente
Invertir en una sola unidad conlleva el riesgo de obtener ingresos nulos si la unidad queda vacía. Siempre que sea posible, es importante considerar la inversión diversificada en varias unidades.
En los inmuebles más antiguos, los costes de reparación pueden aumentar debido al envejecimiento de las instalaciones. El estado del edificio debe investigarse a fondo antes de la compra y deben confirmarse los futuros planes de reparación.
Existen varios riesgos asociados a la inversión inmobiliaria. Comprenderlos y tomar las medidas adecuadas es la clave del éxito.
Principales riesgos y contramedidas
La tabla siguiente resume los principales riesgos de la inversión inmobiliaria y cómo contrarrestarlos.
| Riesgo | Probabilidad de ocurrencia | Métodos para contrarrestarlo | Gravedad | Grado de impacto |
|---|---|---|---|---|
| Riesgo de vacante | Alto | Selección de la ubicación, instalaciones y fijación de alquileres adecuados | Alto | Grandes |
| Riesgo de disminución del alquiler | Medio | Estudio de mercado, mantenimiento y renovación periódicos | ★★★★ | Medio |
| Riesgo de subida de los tipos de interés | Medio | Opción de tipo fijo, amortización anticipada, seguimiento de la evolución de los tipos de interés | ★★☆☆ | Medio |
| Riesgo de catástrofe | Bajo | Seguro contra incendios, suscripción de un seguro contra terremotos, comprobación de la resistencia a los terremotos | ★☆☆☆☆ | Grande |
| Riesgo de reparación | Medio | Fondo de reserva para reparaciones, inspecciones periódicas, mantenimiento preventivo | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ | Medio |
| Riesgo de liquidez | Bajo | Selección de propiedades comercializables y orientadas a la ubicación | ★☆☆☆☆ | Medio |
Medidas para reducir el riesgo de desocupación
El riesgo de desocupación es el mayor riesgo en la inversión inmobiliaria. Las siguientes medidas son eficaces para reducir este riesgo.
La selección de la ubicación es lo más importante. Elegir una ubicación con alta demanda de alquiler, como cerca de una estación de tren, en el centro de la ciudad o en una zona con una población creciente, puede reducir significativamente el riesgo de desocupación.
La calidad de las instalaciones también es un factor importante. Proporcionar las instalaciones que desean los inquilinos, como aire acondicionado, lavabos, lavabos independientes y cerraduras automáticas, puede aumentar su competitividad.
Fijar un alquiler adecuado también es importante. Fijar alquileres demasiado altos en comparación con el mercado circundante puede prolongar el periodo de desocupación. Conviene realizar estudios de mercado periódicos para mantener un nivel de alquiler adecuado.
Hacer frente al riesgo de subida de los tipos de interés
El riesgo de subida de los tipos de interés requiere especial atención cuando los préstamos se suscriben a tipos de interés variable.
El riesgo de subida de los tipos de interés puede evitarse optando por un tipo de interés fijo. Sin embargo, como los tipos de interés fijos son más altos que los variables, el importe total de la amortización puede aumentar.
Puede reducir el impacto de la subida de los tipos de interés reduciendo el saldo del préstamo mediante el reembolso anticipado. Si le sobran fondos, considere activamente la posibilidad de realizar reembolsos anticipados.
También es importante vigilar la evolución de los tipos de interés. Es importante comprobar periódicamente la política monetaria del Banco, los indicadores económicos y las tendencias de los tipos de interés del mercado, y considerar la posibilidad de refinanciar en caso necesario.
Utilización de seguros
Se pueden utilizar diversas pólizas de seguro para reducir el riesgo en la inversión inmobiliaria.
El seguro contra incendios es esencial. No sólo cubre el incendio, sino también los daños causados por el agua, el viento y el robo. El importe del seguro se basa en el valor de reposición del edificio.
El seguro contra terremotos se contrata en combinación con el seguro contra incendios. Como Japón es un país propenso a los terremotos, es importante estar preparado para el riesgo sísmico. Sin embargo, el importe máximo asegurado para el seguro contra terremotos es el 50% del seguro contra incendios.
El seguro de responsabilidad civil de instalaciones cubre la responsabilidad por daños causados a terceros por defectos del edificio. En el caso de los condominios, suele contratarlo la asociación de gestión, pero también merece la pena considerar su contratación para los particulares.
Utilización de la amortización
La mayor ventaja fiscal de la inversión inmobiliaria es la posibilidad de contabilizar como gasto la amortización de los edificios.
Partiendo de la idea de que el valor de los edificios disminuye con el tiempo, el precio de compra dividido por la vida legal del edificio puede contabilizarse como gasto anualmente. La vida legal de un edificio residencial de hormigón armado es de 47 años.
Los inmuebles de segunda mano tienen una vida útil restante más corta, lo que significa que el gasto anual por depreciación es mayor, aumentando el ahorro fiscal. Sin embargo, un periodo de amortización más corto también significa que la amortización finaliza antes.
Puntos clave sobre el registro de gastos
Los siguientes gastos pueden registrarse como gastos en la inversión inmobiliaria
Los gastos de gestión y los fondos de reserva para reparaciones se pagan por la gestión y reparación de las zonas comunes de un edificio de apartamentos. Como se pagan en una cantidad fija cada mes, son gastos fáciles de registrar.
El impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto urbanístico son impuestos derivados de la propiedad de un inmueble. El importe anual del impuesto se divide entre 12 y se registra como gasto mensual.
Los intereses de un préstamo pueden contabilizarse como gastos, pero no el principal. En el plan de amortización hay que separar los intereses del capital.
Los gastos de gestión son los honorarios pagados a la empresa gestora. Suelen rondar entre el 5 y el 10% de los ingresos por alquiler.
Los costes de reparación y mantenimiento son los gastos dedicados a mantener y reparar la propiedad. Sin embargo, las mejoras que aumentan el valor de la propiedad no son gastos de reparación sino gastos de capital y están sujetas a amortización.
Aspectos a tener en cuenta al presentar la declaración de la renta
Si tiene ingresos por bienes inmuebles, debe presentar una declaración de la renta. Incluso los asalariados están obligados a presentar una declaración de la renta si sus ingresos inmobiliarios superan los 200 000 yenes.
Los ingresos inmobiliarios se calculan deduciendo los gastos necesarios de los ingresos totales. Si tiene déficit, puede recibir una devolución del impuesto sobre la renta sumando sus ingresos y pérdidas con sus ingresos laborales.
Si opta por presentar una declaración azul, tiene derecho a una deducción especial por declaración azul (máximo de 650 000 JPY). Sin embargo, si el negocio no es de escala comercial (cinco edificios con 10 o más habitaciones), la deducción es de 100 000 yenes.
Es obligatorio preparar y llevar libros de contabilidad. Los ingresos y gastos deben registrarse con exactitud y los recibos y demás comprobantes deben conservarse adecuadamente.
Con los conocimientos y la preparación adecuados, la inversión inmobiliaria como actividad secundaria puede ser una herramienta eficaz de creación de activos para los empleados de una empresa. Volvemos a confirmar los puntos importantes que hemos transmitido en este artículo.
La clave del éxito reside en la elección de la ubicación. Elegir un inmueble cerca de una estación de tren, en una zona con buenas conexiones de transporte y buenas perspectivas de futuro minimizará el riesgo de desocupación y garantizará unos ingresos por alquiler estables.
También es importante una planificación financiera adecuada. Preparar unos fondos personales de alrededor del 20% del precio de la propiedad y fijar un tamaño de inversión acorde con sus ingresos anuales garantizará que pueda seguir invirtiendo sin agobios.
Vigilar de cerca la gestión del riesgo conducirá al éxito a largo plazo. Es importante comprender los distintos riesgos, como el riesgo de desocupación, el riesgo de subida de los tipos de interés y el riesgo de catástrofe, y tomar las contramedidas adecuadas.
La inversión inmobiliaria se basa en la inversión a largo plazo. El secreto del éxito no es buscar beneficios a corto plazo, sino adoptar una visión a largo plazo de la construcción de activos durante un periodo de 10 o 20 años. También es importante mejorar la precisión de las decisiones de inversión mediante el aprendizaje continuo y la comprensión de las tendencias del mercado.
En INA&Associates K.K., el capital humano y la confianza son el núcleo de nuestra gestión, y apoyamos a todos y cada uno de nuestros clientes en la construcción de su patrimonio. No dude en ponerse en contacto con nosotros si tiene alguna duda o pregunta sobre la inversión inmobiliaria. Nos comprometemos a ayudarle a construir su patrimonio hacia la realización de una sociedad en la que todas las personas sean justamente valoradas y recompensadas.
R1: Por lo general, además de un requisito de capital de alrededor del 20% del precio de la propiedad, necesitará alrededor del 7-10% del precio de la propiedad para otros gastos. Por ejemplo, para una propiedad de 10 millones de yenes, necesitará utilizar 2 millones de yenes de sus propios fondos más 700-1 millón de yenes para otros gastos, lo que supone un coste inicial total de unos 2,7-3 millones de yenes. Sin embargo, las condiciones varían según la entidad financiera y la propiedad, por lo que es importante hacer un plan financiero detallado de antemano.
R2: La elección de la empresa gestora es un factor importante para el éxito de la inversión. Evalúe exhaustivamente la capacidad de la empresa para captar inquilinos, la rapidez de respuesta, el historial de gestión y la estructura de honorarios. Recomendamos elegir una empresa con sede local y que conozca bien el mercado de alquiler en torno al inmueble, una empresa que esté disponible las 24 horas del día y una empresa que facilite informes periódicos. Es importante recibir y comparar propuestas de varias empresas de gestión.
A3: Lo más importante es evitar las decisiones emocionales y tomar decisiones de inversión tranquilas basadas en cifras. Evalúe de forma exhaustiva no sólo el rendimiento, sino también la ubicación, la antigüedad, el estado de la gestión y el potencial futuro del inmueble. También es importante diversificar el riesgo en lugar de invertir todo el dinero en una sola propiedad. Se recomienda consultar a un experto en caso de duda y adquirir conocimientos suficientes antes de empezar a invertir.