En los últimos años, el mercado del alquiler ha experimentado un aumento del número de propiedades "cero-cero" con cero depósito y dinero llave. Esto se debe al aumento de las tasas de desocupación provocado por la intensificación de la competencia y los cambios en las necesidades de los inquilinos, así como a la búsqueda de inquilinos con costes iniciales más bajos. Este artículo ofrece a los propietarios una explicación sistemática de la estructura básica de las propiedades con depósito cero y dinero llave, sus ventajas en la gestión del alquiler, los riesgos y desventajas latentes y las medidas para hacerles frente. También aborda los puntos que deben tenerse en cuenta a la hora de decidir si se adopta una estrategia de cero a cero, en función de las características de la zona y las tendencias del mercado. Esperamos que le resulte útil a la hora de considerar su estrategia de gestión de alquileres.
En primer lugar, veamos los fundamentos de las propiedades de depósito cero y de dinero llave. Una fianza es un depósito que entrega el inquilino en el momento de firmar el contrato, que se utiliza para cubrir los atrasos en el pago del alquiler y los gastos de restauración cuando el inquilino abandona la propiedad, devolviéndose el excedente cuando el inquilino se marcha. El dinero de la llave, por su parte, se paga como gratificación al propietario y no es reembolsable. Normalmente, cada una de estas cantidades equivale a uno o dos meses de alquiler, pero en una propiedad CERO CERO no se cobra ninguna de estas tasas.
Entonces, ¿cómo es posible reducirlos a cero? La razón es el uso de empresas de garantía de alquiler. En los últimos años, el uso de empresas de garantía de alquiler (empresas de garantía de alquiler) en lugar de garantes conjuntos ha aumentado rápidamente. Si se utiliza una empresa de garantía, si un inquilino no paga el alquiler a tiempo, la empresa de garantía sustituirá el alquiler y se lo pagará al propietario, por lo que el riesgo de que el propietario no pueda cobrar el alquiler es prácticamente cero. De este modo, la empresa de garantía cubre la pérdida financiera por parte del propietario, y cada vez son más los propietarios que se sienten seguros aunque pierdan su fianza.
El aumento del número de propiedades cero-cero también se debe a que la publicación de información sobre alquileres en Internet ha facilitado la selección de propiedades con bajos costes iniciales, y a que han aumentado las necesidades de los más jóvenes, que quieren mantener los costes iniciales lo más bajos posible. Sin embargo, cada vez son más comunes en respuesta a la demanda del mercado.
El depósito cero y el dinero llave son una forma de que los inquilinos reduzcan sus costes iniciales. A continuación se resumen las principales ventajas para los propietarios que adoptan esta estrategia.
Entrada anticipada: los costes iniciales se reducen significativamente, lo que hace que la propiedad sea más atractiva y facilita la entrada de los inquilinos. El atractivo del depósito cero y del dinero llave es especialmente grande para las generaciones más jóvenes y para quienes alquilan por primera vez, que tienen más probabilidades de elegir el inmueble como candidato. Como resultado, se reducen los periodos de desocupación y aumenta la probabilidad de un contrato de alquiler anticipado. Cuanto antes se instale un inquilino, menor será la pérdida por desocupación (el periodo durante el cual no se perciben ingresos por alquiler), lo que constituye una importante ventaja de gestión.
Acortar los periodos de desocupación y estabilizar el flujo de caja: los inmuebles cero-cero pueden ser un poderoso medio para cubrir las vacantes. El menor coste inicial de la propiedad le confiere una ventaja a la hora de competir con otras propiedades, haciendo menos probable que las vacantes duren más tiempo. La reducción de los periodos de desocupación se traduce en menores fluctuaciones de los ingresos por alquiler a lo largo del año, lo que garantiza un flujo de caja estable. Además, el uso de una empresa de garantía asegura que el alquiler se paga todos los meses, por lo que casi no hay que preocuparse por la interrupción de los ingresos debido a retrasos en el pago del alquiler. En conjunto, la estrategia de depósito cero y dinero llave tiene el efecto de estabilizar los ingresos por gestión de alquileres.
Mayor captación y diferenciación de la propiedad: los costes iniciales cero son un importante argumento de venta de marketing. Mientras que otras propiedades similares requieren un depósito de seguridad y dinero llave, si sólo su propiedad tiene cero, puede diferenciarse y aumentar la respuesta a sus anuncios y el número de personas que desean ver su propiedad. Al buscar propiedades en Internet, hay muchos posibles inquilinos que buscan propiedades "sin dinero para llaves", por lo que puede esperar ganar exposición como propiedad relevante. Como resultado, aumenta la eficacia de la captación de inquilinos y se refuerza la contratación. Especialmente en zonas con altas tasas de vacantes, relajar estas condiciones puede ser un arma importante para conseguir inquilinos.
Efecto dominó sobre la satisfacción de los inquilinos y la ocupación a largo plazo: los obstáculos de bajo coste inicial reducen la carga de los inquilinos y tienden a mejorar su impresión del propietario. La satisfacción de que la propiedad está "concienciada" puede tener un efecto positivo en la relación tras la mudanza, lo que lleva a tomar conciencia de la necesidad de utilizar la habitación con cuidado, lo que a su vez puede animar a los inquilinos a largo plazo. Si además las cuotas de renovación son cero, es más fácil que los inquilinos sientan que quieren seguir viviendo en el inmueble. Estos efectos suaves no deben pasarse por alto en la gestión del alquiler.
Por otro lado, también existen riesgos y desventajas para el propietario al reducir a cero la fianza y el dinero llave. Veamos los principales puntos en detalle.
Costes de restauración y riesgos al mudarse: Si no hay fianza, los costes de restauración (costes de limpieza y reparación) al mudarse sólo pueden cobrarse directamente al inquilino. En circunstancias normales, esto puede liquidarse deduciéndolo de la fianza, pero si no hay fianza, se cobrará al inquilino cuando se mude. Para los inquilinos, esto puede dar fácilmente la impresión de que se les está cobrando una cantidad elevada de golpe, y existe el riesgo de que esto genere problemas. Por ejemplo, ha habido casos en los que los inquilinos se han quejado de los gastos de limpieza, alegando que si tuvieran una fianza, se les habría descontado de la misma. Además, si el inquilino no responde a la reclamación y luego no paga el alquiler o se fuga por la noche, los gastos de reparación correrán a cargo del propietario y existe el riesgo de incurrir en pérdidas. Es necesario ser plenamente consciente del riesgo de restaurar la propiedad a su estado original y tomar medidas como estipular claramente los costes de limpieza en el contrato.
Riesgo de retraso en el pago del alquiler y confianza en las garantías: un depósito de garantía es esencialmente una válvula de seguridad que también puede utilizarse para cubrir los retrasos en el pago del alquiler, pero a cero no es el caso. El riesgo de impago del alquiler se reduce considerablemente si se recurre a una sociedad de garantía, pero hay que tener en cuenta que el inquilino sigue dependiendo de la sociedad de garantía. En el improbable caso de que un inquilino deje de pagar el alquiler durante un largo periodo de tiempo y la sociedad de garantía también deje de efectuar los pagos sustitutorios, o si se produce una situación fuera de los términos del contrato con la sociedad de garantía (por ejemplo, el inquilino desaparece durante el contrato y se hace necesaria la retirada de los objetos sobrantes o un procedimiento judicial), el propietario puede acabar teniendo que soportar la carga. Hay muchos contratos en los que la empresa de garantía sólo garantiza la obligación de pagar el alquiler y no cubre los daños a la propiedad, lo que dificulta hacer frente a daños que podrían haberse cubierto con una fianza. El riesgo de impago en sí casi siempre puede ser cubierto por la compañía de garantía, pero es importante tener en cuenta que no es del 100%.
Riesgo de cambios en la demografía de los inquilinos: las propiedades con fianza cero facilitan la instalación de posibles inquilinos con fondos iniciales limitados, lo que amplía el grupo de solicitantes. Aunque es más fácil atraer a inquilinos de calidad, también tiende a aumentar el número de personas económicamente inestables o que están al borde del proceso de selección de inquilinos. Para los propietarios es aún más importante evaluar la calidad de los inquilinos, ya que hay quien afirma que las personas que no pueden hacer frente a los costes iniciales también están preocupadas por pagar el alquiler después de mudarse. De hecho, algunas personas tienen la impresión de que la calidad de los inquilinos de una propiedad Cero Cero puede no ser buena, pero es posible conseguir inquilinos fiables si se realiza una selección exhaustiva de la propiedad. Sin embargo, el menor coste inicial significa que los obstáculos para mudarse son menores, y el riesgo de que los inquilinos se marchen al poco tiempo también es mayor. En consecuencia, un periodo medio de arrendamiento más corto puede obligar a contratar y restaurar con frecuencia el inmueble, lo que incrementa el esfuerzo y los costes de gestión.
Disminución de los ingresos iniciales (ingresos de key money cero): El key money es un ingreso puro (beneficio) para el propietario, pero al reducirlo a cero, se pierde la oportunidad de obtener ingresos iniciales. Por ejemplo, si un contrato que originalmente preveía un mes de key money (equivalente a 100.000 yenes de alquiler) se reduce a cero, el propietario pierde esos 100.000 yenes de ingresos. A largo plazo, esto puede compensarse a menudo con el beneficio de obtener ingresos de alquiler por la ocupación anticipada, pero dependiendo de la ocupación de la propiedad, puede ser una experiencia dolorosa. Además, la fianza es originalmente un depósito que debe devolverse en el futuro, pero dependiendo de cómo se gestione, podría utilizarse temporalmente como fondos por parte del propietario. Si se reduce a cero, no hay lugar para esa gestión de fondos. En general, la desventaja de la estrategia cero-cero es que se reduce el efectivo disponible para el propietario en el momento de firmar el contrato.
Las siguientes medidas e innovaciones son eficaces para hacer frente a las desventajas de las propiedades de depósito cero y dinero llave y maximizar los beneficios.
Uso adecuado de una empresa de garantía: Aunque ya es un requisito previo, es imprescindible que utilice siempre una empresa de garantía de alquiler fiable. Asóciese a una empresa de garantía con un historial probado y asegúrese de que se paga el alquiler en el improbable caso de impago. Al exigir a los inquilinos que se asocien a una empresa de garantía al firmar el contrato, los propietarios pueden reducir considerablemente el riesgo de impago del alquiler. También es buena idea comprobar el contenido de la garantía y, si es posible, seleccionar un plan que cubra los gastos de restauración y las costas judiciales. Los resultados de la selección de la empresa de garantía también son una referencia para saber si puede o no mudarse, por lo que recurrir a una empresa de garantía estrictamente seleccionada puede ayudar por sí mismo a reducir la lista de inquilinos de calidad.
Una selección más estricta: es esencial que no aligere la selección de los posibles inquilinos por el mero hecho de renunciar a la fianza y al dinero de las llaves. De hecho, se requieren comprobaciones más minuciosas de lo habitual. En concreto, hay que comprobar a fondo los ingresos, la situación laboral y el historial de alquileres para determinar la capacidad de pago y el carácter del solicitante. Al mismo tiempo que se consulta la información de la empresa avalista, se juzga exhaustivamente si el coeficiente de carga del alquiler (la relación entre el alquiler y los ingresos) es adecuado, la duración del empleo, la estabilidad del lugar de trabajo y la capacidad financiera del avalista solidario (si lo hay). En algunos casos, es importante confirmar la personalidad del inquilino mediante entrevistas, etc., y reducir la lista a inquilinos en los que se pueda confiar. Como el coste inicial es bajo, es fácil encontrar inquilinos con un motivo desenfadado, del tipo "sólo firmo un contrato y si no me gusta, me mudo inmediatamente".
Establecertérminos ycondiciones: También es importante establecer claramente en el contrato los términos y condiciones especiales para prepararse para los riesgos inherentes a un alquiler con cero depósito/cero llave en mano. Por ejemplo, si incluyes una cláusula que establezca que el inquilino será responsable de una cantidad fija de gastos de limpieza cuando se mude, será más fácil recuperar los gastos de restauración incluso sin fianza. También es habitual incluir cláusulas como "una penalización de XX meses" si el arrendamiento se rescinde después de menos de XX años" como medida disuasoria contra la rescisión del arrendamiento a corto plazo. Esto garantiza un cierto nivel de compensación incluso si el inquilino se marcha tras un periodo de tiempo extremadamente corto. Además, las normas sobre las características de la propiedad, como tener mascotas o tocar instrumentos musicales, también deben indicarse claramente para evitar problemas. Explicar cuidadosamente estas normas y reglamentos en el momento de firmar un contrato y hacer que los inquilinos las conozcan durante la explicación de asuntos importantes, etc., también ayudará a evitar disputas más adelante.
Gestión de la propiedad y seguros: Mantener la propiedad en buen estado y crear un entorno en el que los inquilinos puedan vivir cómodamente durante mucho tiempo es también una medida de riesgo indirecta. Un alto nivel de satisfacción de los inquilinos puede disuadir de los desahucios anticipados. También es una buena idea incluir una cláusula de responsabilidad civil del inquilino en la póliza de seguro contra incendios que los inquilinos están obligados a suscribir, para que el seguro tenga cobertura en caso de daños a la propiedad causados por negligencia del inquilino. Los propios propietarios también deben considerar los planes de indemnización para arrendadores (como seguros de impago de alquileres o planes con asistencia jurídica) para asegurarse de que están totalmente preparados.
Por último, se explican los siguientes puntos en relación con las características de la zona y las tendencias del mercado para ayudar a los propietarios a decidir si deben adoptar una estrategia de depósito cero/dinero llave.
1. Entorno competitivo y tasas de desocupación: en primer lugar, hay que conocer la situación competitiva del mercado de alquiler en el que se encuentra el inmueble. En las zonas urbanas y populares, hay muchas propiedades en competencia en las inmediaciones y las tasas de vacantes van en aumento. En un entorno así, el impacto de los costes iniciales cero puede ser significativo, y relajar las condiciones de solicitud del inquilino puede ser un potente factor diferenciador. Por otro lado, si una propiedad está en una buena ubicación y es popular entre una avalancha de posibles inquilinos debido a un exceso de demanda, es posible esperar cerrar contratos sin forzar que la propiedad sea de coste cero. En las zonas rurales y suburbanas, donde la propia demanda de alquiler es floja, no hay garantía de encontrar inquilinos aunque el inmueble sea de coste cero, y hay que considerar otros factores combinados, como el alquiler y la distribución. Investigue la tasa de vacantes y la competencia en la zona y utilícela como base para decidir si su propiedad necesita aumentar su competitividad con un servicio de coste inicial.
2. Atractivo del inmueble y grupo destinatario: considere también el atractivo general del inmueble, incluida su antigüedad, grado de equipamiento y distribución. Es probable que los inmuebles más nuevos y mejor equipados sean populares por derecho propio y atraigan a inquilinos sin atreverse a centrarse en ellos. En cambio, si el inmueble es antiguo, está alejado de una estación o tiene una distribución peculiar, es más significativo rebajar el obstáculo fijando el coste inicial a cero. El grupo de inquilinos objetivo también es importante. Por ejemplo, en zonas donde hay muchos estudiantes y jóvenes solteros, una estrategia de coste cero puede ser eficaz para atraer a personas con recursos económicos limitados. En cambio, en los inmuebles donde la demanda de vivienda de las empresas o las familias acomodadas son los principales inquilinos, puede que a éstos no les preocupe tanto el coste inicial porque disponen de fondos de la empresa o de amplios fondos. En estos casos, los beneficios de una estrategia cero cero son pequeños, y sería más rentable aceptar un depósito y dinero clave como de costumbre. Considere si el requisito de depósito cero cero se ajusta al concepto de propiedad y a los inquilinos previstos. 3.
3. Cambio de las tendencias y prácticas del mercado: la tendencia general en el mercado del alquiler es hacia una relajación o reducción gradual de la práctica de pagar una fianza y dinero llave. En particular, algunos han calificado de "anticuado" el pago de la fianza con llave, y el pago de la fianza con llave cero se está convirtiendo gradualmente en la norma en las zonas urbanas. En cuanto a los depósitos de garantía, desde la década de 2020, cuando el uso de empresas de garantía se convirtió en la norma, ha aumentado el número de casos en los que los depósitos se fijan en torno a un mes o cero. Siguiendo estas tendencias del mercado y revisando las condiciones de su propio inmueble, puede estar en pie de igualdad con sus competidores. Sin embargo, existen diferencias en la práctica entre regiones, con una fuerte cultura del "shiki-biki" (condonación parcial de la fianza) en algunas zonas, como la región de Kansai, y el "key money" todavía común en algunas ciudades regionales. Es aconsejable informarse en una agencia inmobiliaria sobre las prácticas en su zona y los casos de contratos recientes, y tomar una decisión basándose en una idea del precio de mercado en los alrededores.
4. La política de gestión del propietario y su tolerancia al riesgo: En última instancia, también influye la política de gestión del propietario. La elección depende de si quiere eliminar las viviendas vacías y estabilizar los ingresos aunque aumente ligeramente el riesgo, o si quiere evitar el riesgo y asegurarse de recibir una fianza aunque tarde un poco más. La estrategia Cero Cero puede describirse como una postura agresiva: "Primero, haz que la gente se mude, y si surgen problemas, ocúpate de ellos a través de la sociedad de garantía o de las condiciones del contrato". Puede ser eficaz para los propietarios de empresas que tienen un gran número de propiedades y pueden repartir el riesgo de desocupación, o cuando se requieren medidas audaces para atraer inquilinos. Por otro lado, si el número de propiedades es pequeño y es necesario gestionar cuidadosamente el riesgo de cada una de ellas, existe la opción de mantener un dinero clave de alrededor de un mes sin forzar la propiedad a ser cero-cero. Sopese la gama de riesgos aceptables en términos de gestión y la rentabilidad de introducir dinero llave cero y tome una decisión. Dependiendo de la situación, puede considerar opciones de compromiso como "sólo dinero llave cero y un mes de fianza" o "fianza cero pero dinero llave xx meses". Un método consiste en introducir la condición cero-cero en algunas de las unidades disponibles de forma experimental y ver cómo responde el mercado antes de introducirla a gran escala.
Las propiedades con depósito cero y dinero llave son atractivas para los inquilinos, y para los propietarios es una estrategia de la que cabe esperar beneficios en términos de contratos anticipados y reducción de vacantes. Con la difusión de las empresas de garantía, es más fácil que nunca introducir condiciones de cero a cero con un riesgo reducido. Por otro lado, hay muchos puntos que deben tenerse en cuenta, como la incertidumbre de los costes de restauración debido a la ausencia de un depósito de garantía y las desventajas en términos de rentabilidad debido a la ausencia de ingresos de dinero clave. Para aplicar con éxito la estrategia cero cero, es esencial prepararse para posibles riesgos tomando medidas como la utilización de empresas de garantía, la selección minuciosa de los inquilinos y la elaboración de cláusulas contractuales.
No existe una respuesta "absolutamente" correcta a la gestión del alquiler, y la solución óptima dependerá de las condiciones del inmueble, las tendencias del mercado y las propias políticas del propietario. Las medidas audaces, como el depósito cero y el dinero llave, pueden ser un medio eficaz para cubrir las vacantes y contribuir a una gestión estable si se utilizan adecuadamente. Por favor, comprenda correctamente las ventajas y desventajas, evalúe las características de la zona y la situación de la competencia y, a continuación, decida cuál es la mejor estrategia para su propia gestión de alquileres. Operar una propiedad cero-cero bajo una cuidadosa gestión del riesgo garantizará una gestión del alquiler beneficiosa para todos, que complazca a los inquilinos y beneficie al propietario.