En las transacciones inmobiliarias, es posible que escuche el término "derecho de superficie ", especialmente cuando se trata de condominios y otros edificios de propiedad horizontal. El derecho de superficie es un importante derecho exclusivo de las comunidades de propietarios que difiere del de las viviendas unifamiliares, y su comprensión es esencial para que las transacciones inmobiliarias se desarrollen sin contratiempos.
En este artículo, INA&Associates Ltd. explica el derecho de superficie en términos sencillos para el público en general, desde su concepto básico hasta su relación con el derecho de uso del solar, su relación con laszonasexclusivas ycomunes, y la importancia del registro. Esperamos que esto le ayude a resolver sus dudas sobre la propiedad inmobiliaria y le haga sentirse más seguro en sus relaciones con nosotros.
El derecho desuperficie se refiere a una forma de derecho en la que las partes exclusivas de un edificio (como cada unidad de vivienda) y el derecho de uso del terreno sobre el que se levanta el edificio (derecho de uso del solar) se tratan como uno solo en un condominio u otro edificio de propiedad horizontal. La característica más significativa es que el terreno y el edificio se registran como uno solo, a diferencia de las viviendas unifamiliares, en las que el terreno y el edificio se registran como derechos independientes.
Este derecho integrado se basa en el principio de prohibición de enajenación por separado. Esto significa que, por regla general, no es posible vender sólo las habitaciones del condominio (partes privativas) o sólo los derechos sobre el terreno (derechos de uso del solar). Esto se debe a que, debido a las características de los condominios, que son viviendas comunales, si cada propietario de la unidad enajena el derecho sobre el terreno por separado, dificultará la gestión y el uso del edificio en su conjunto. Este principio está recogido en la Ley de Propiedad Unitaria de Edificios, etc. (Ley de Propiedad Unitaria) y es un mecanismo importante para apoyar el funcionamiento estable de los condominios.
Con el establecimiento de los derechos de superficie, el comprador de un condominio adquiere los derechos sobre el terreno y el edificio al mismo tiempo y puede tratarlos como una unidad cuando vende el condominio. Esto aumenta la transparencia y seguridad de las transacciones inmobiliarias y sienta las bases para una distribución fluida de la propiedad en forma de condominio.
Los términos " derecho de uso del solar " y " derecho de superficie " se confunden a menudo, pero existe una clara diferencia entre ambos. Derecho de uso del solar es un término genérico que designa el derecho a utilizar el terreno sobre el que se levanta el edificio para que el propietario de la unidad posea una parte exclusiva del edificio. Incluye el derecho de propiedad, el derecho de superficie y el derecho de arrendamiento.
Los derechos de superficie, por su parte, se refieren a aquellos derechos de uso del solar que están específicamente registrados e integrados en la zona de uso exclusivo. En otras palabras, mientras que el derecho de uso del emplazamiento es un concepto amplio de "derecho de uso del suelo", el derecho de uso del emplazamiento es un concepto más limitado y jurídicamente efectivo de "derecho de uso del emplazamiento integrado en la zona de uso exclusivo mediante registro".
El siguiente cuadro resume las diferencias entre ambos.
| Concepto | Derecho de uso del local | Derecho de uso del local |
|---|---|---|
| Definición. | Término general para el derecho de los propietarios compartimentados a utilizar el terreno. | Derecho de uso del local registrado e integrado en la zona de uso exclusivo. |
| Tipos de derechos | Derechos de propiedad, derechos de superficie, derechos de arrendamiento, etc. | Derechos de uso del terreno que se integran con el derecho de uso del terreno. |
| Registro | Puede no estar registrado | Siempre registrados |
| Disposición separada | Posible en principio (en el caso de derechos no relativos a un emplazamiento) | En principio, no es posible (prohibición de enajenación por separado ) |
| Asunto | Uso del suelo de edificios en régimen de propiedad horizontal en general | Uso del suelo integrado en la parte de uso exclusivo de un edificio en propiedad horizontal |
El derecho de superficie se establece principalmente en las comunidades de propietariosy otros edificios en régimen de propiedad horizontal. Un edificio en régimen de propiedad horizontal es un edificio dividido estructuralmente en secciones que pueden utilizarse de forma independiente como residencias, comercios u oficinas (partes privativas) y zonas comunes (pasillos, escaleras, ascensores, entradas, etc.) que no pertenecen a estas partes privativas. Los edificios de oficinas y las partes de locales comerciales también pueden tratarse como edificios de propiedad horizontal.
En el caso de las viviendas unifamiliares, el terreno y el edificio se tratan como propiedades independientes y pueden comprarse, venderse o hipotecarse por separado. Sin embargo, los condominios tienen una forma especial en la que varios propietarios comparten un único terreno y son propietarios de cada parte del edificio construido en él, lo que hace necesario un mecanismo de derecho de superficie que trate los derechos sobre el terreno y el edificio como uno solo.
Los derechos sobre el solar se indican claramente en el registro de la propiedad. Además de la indicación de cada zona exclusiva, se indicará en el registro el tipo de derecho de superficie correspondiente a esa zona exclusiva (por ejemplo, propiedad, superficie, etc.) y la cuota del derecho de superficie en el condominio. Este registro establece legalmente el derecho de superficie y notifica públicamente a terceros sus derechos.
El registro del derecho de superficie es muy importante para la seguridad de las transacciones inmobiliarias. El registro permite al comprador determinar con exactitud los derechos sobre el terreno del condominio y proceder sin problemas a la venta del condominio. El registro de los derechos de superficie es también un elemento importante de la valoración de la garantía cuando las instituciones financieras establecen hipotecas.
Algunos condominios son raramente propiedades "sin derechos de superficie", en las que no se establecen derechos de superficie. Este suele ser el caso de las comunidades de propietarios más antiguas, construidas antes de la entrada en vigor de la Ley de Propiedad Compartida, o de las propiedades que por algún motivo no se han convertido a derechos de superficie. En las propiedades sin derechos de superficie, los derechos de superficie y los derechos de construcción se tratan por separado, lo que puede resultar complicado, ya que cada uno requiere sus propios procedimientos a la hora de comprar y vender o de constituir una garantía.
Al comprar y vender una propiedad con derechos no de solar, la transferencia de los derechos de solar y de edificación debe registrarse al mismo tiempo, lo que puede dar lugar a procedimientos complicados y, en algunos casos, al riesgo de que los derechos de solar no estén claros. Por lo tanto, es muy importante comprobar de antemano si la propiedad en cuestión se ha convertido en un derecho de superficie al realizar una transacción inmobiliaria.
El porcentaje de participación en el derecho de superficie suele determinarse en función del porcentaje de la superficie útil de cada zona de uso exclusivo. Por ejemplo, si la superficie total de la zona exclusiva de todo un condominio es de 10.000 metros cuadrados y la superficie de la zona exclusiva de una determinada unidad es de 70 metros cuadrados, la proporción del derecho de sitio para esa unidad es de 70/10.000. Este coeficiente afecta a la proporción del impuesto sobre bienes inmuebles y del impuesto urbanístico que hay que pagar por el terreno, a la proporción de derechos de voto en la asociación de gestión, etc.
La proporción de derechos de superficie puede consultarse en el registro de la comunidad de propietarios. Conocer la proporción de derechos de superficie de su comunidad de propietarios puede ser útil a la hora de considerar futuras ventas y herencias.
A continuación se exponen algunos conceptos erróneos sobre los derechos de superficie que el público en general no suele comprender.
1. Si tengo derechos de superficie, ¿puedo utilizar el terreno libremente?
Los derechos de superficie significan que el derecho a utilizar el terreno está integrado en la zona de uso exclusivo, pero esto no significa que el terreno pueda utilizarse libremente. El solar de un edificio de apartamentos es propiedad común de todos los propietarios de unidades, y su uso está restringido por el Reglamento de Gestión y la Ley de Propiedad Unitaria. Por ejemplo, no es posible añadir una plaza de aparcamiento o construir un jardín privado sin permiso.
2. ¿son menos valiosos los condominios sin derechos de superficie?
Aunque no puede decirse que valgan menos en general, los condominios sin derechos de superficie pueden tener un valor diferente en el mercado que los condominios con derechos de superficie, debido a los procedimientos más complejos que conllevan las transacciones y al riesgo de que los derechos de superficie no estén claros. Sin embargo, dependiendo de la ubicación y el estado del edificio, algunas propiedades sin derechos de superficie pueden tener un valor elevado.
3. ¿son los derechos de superficie lo mismo que los derechos de propiedad?
Los derechos de superficie se refieren a una "forma de derecho" en la que la propiedad (o superficie, arrendamiento, etc.) del terreno se integra con la zona de uso exclusivo. Si el tipo de derecho de superficie es la propiedad, se tiene efectivamente la propiedad del terreno, pero el término derecho de superficie en sí no es un derecho de propiedad propiamente dicho, sino un concepto que define cómo se trata.
Es importante resolver estos malentendidos y desarrollar una comprensión correcta de los derechos de superficie para evitar problemas en las transacciones inmobiliarias.
En este artículo se ha explicado el derecho de superficie, desde su definición hasta los conceptos relacionados y los puntos prácticos que hay que tener en cuenta. El derecho de superficie es una forma importante de derecho en los condominios y otrosedificios de propiedad horizontal, en los que la zona de uso exclusivo y elderecho de uso del solar se tratan como uno solo. Esta integración garantiza la prohibición de enajenar por separado el terreno y el edificio en principio y garantiza la seguridad y fluidez de las transacciones inmobiliarias.
En particular, el derecho de superficie, que se determina legalmente mediante registro, es un derecho esencial para los propietarios de edificios de propiedad unitaria, y su comprensión es muy importante en las transacciones inmobiliarias y las herencias. En algunos inmuebles también existe el derecho de superficie, pero debe comprobarse con mayor detenimiento durante las transacciones.
En INA & Associates Ltd, le ofrecemos apoyo basado en nuestros conocimientos profesionales y experiencia para responder a sus preguntas e inquietudes en relación con los bienes inmuebles. Si tiene alguna pregunta sobre derechos de propiedad o desea discutir cualquier aspecto de su transacción inmobiliaria, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Haremos todo lo posible para resolver sus preocupaciones inmobiliarias y ofrecerle las mejores soluciones.