Propietarios de viviendas de alquiler, ¿les preocupa enfrentarse a problemas repentinos? Se quedan perros a pesar de que no se permiten mascotas", "Quejas por ruidos nocturnos", "Averías de equipos en vacaciones"... Por la experiencia de INA & Asociados en la resolución de los problemas de muchos propietarios, es importante entender que existen claras limitaciones a la autogestión.
En concreto, el caso que nos ocupa, en el que un inquilino tenía un perro en una finca en la que no están permitidos los animales de compañía, es un problema típico al que se enfrentan los propietarios autogestionados. Este tipo de problemas requieren conocimientos jurídicos especializados y una respuesta serena, y a menudo son difíciles de afrontar por los propietarios por sí solos, que tienden a implicarse emocionalmente.
Este artículo detalla los riesgos a los que se enfrentan los propietarios autogestionados y las ventajas de subcontratar a una empresa de gestión. Esperamos que le resulte útil como opción para hacer más estable la gestión de su alquiler como "inversión".
El Sr. Yamada (seudónimo) es propietario de cuatro apartamentos en Tokio, todos ellos gestionados por él mismo. Un día, un inquilino le informó de que un perro hacía ruido en la habitación de al lado. Todos los pisos del Sr. Yamada tienen una cláusula de "no se admiten mascotas" en sus contratos.
La Sra. Yamada pensó que debería verse obligada a abandonar la vivienda porque el contrato estipulaba que no se permitían mascotas. Sin embargo, no se dio cuenta de que la "doctrina del abuso de confianza" se aplica a la rescisión de un contrato de arrendamiento. Resultaba difícil rescindir inmediatamente el contrato por el mero hecho de tener un animal de compañía, y era necesario demostrar daños y molestias concretos, así como procedimientos de notificación adecuados.
Como consecuencia, varios inquilinos tuvieron que marcharse debido a los retrasos en responder a la situación, lo que también causó un daño secundario en forma de aumento de la tasa de desocupación. Este caso es un ejemplo típico de las limitaciones de la autogestión.
La autogestión presenta los siguientes riesgos y limitaciones principales. Estos se resumen en la tabla para aclarar mejor los retos a los que se enfrentan los propietarios autogestionados.
| Riesgos | Problemas de la autogestión | Ventajas de subcontratar a una empresa de gestión |
|---|---|---|
| Falta de conocimientos jurídicos | Desconocimiento de la respuesta adecuada al incumplimiento de contrato y de los procedimientos legales | Se pueden tomar las medidas adecuadas consultando a expertos jurídicos contratados por la empresa de gestión |
| Retraso en la respuesta | Dificultad para responder con rapidez debido a conflictos con la actividad principal | Respuesta rápida y adecuada posible las 24 horas del día |
| Respuesta emocional | Los sentimientos personales pueden interponerse fácilmente y agravar los problemas. | Responde con calma y objetividad como un tercero |
| Falta de experiencia | Falta de experiencia en gestión de edificios y relaciones con los inquilinos | Capaz de responder con amplia experiencia y conocimientos |
| Falta de tiempo | Dificultad para responder a problemas en días festivos y por la noche | Sistema de respuesta a emergencias 24 horas |
| Prevención de problemas | Falta de conocimientos y tiempo para tomar medidas preventivas | Detección precoz de problemas mediante patrullas e informes periódicos |
La mayor dificultad para los propietarios autogestionados es la complejidad de las respuestas legales a los incumplimientos de contrato. Por ejemplo, aunque se incumpla la cláusula de prohibición de mascotas, no es posible rescindir inmediatamente el contrato ni exigir al inquilino que desaloje el local.
En la jurisprudencia se aplica la "doctrina del abuso de confianza" y no se hace hincapié únicamente en el mero incumplimiento del contrato, sino también en si el comportamiento ha alcanzado un nivel que destruye la relación de confianza entre el propietario y el inquilino. Este juicio requiere conocimientos especializados y experiencia.
Las ventajas de la externalización a una empresa de gestión son múltiples. En concreto, se pueden identificar los siguientes puntos como soluciones a los problemas a los que se enfrenta la autogestión.
Las empresas de gestión tienen una gran experiencia y conocimientos en la gestión de propiedades en alquiler. Además, si contratan a un abogado asesor, pueden ofrecer un asesoramiento adecuado basado en casos anteriores y precedentes judiciales.
Por ejemplo, en el caso de tenencia de mascotas mencionado anteriormente, cabe esperar las siguientes respuestas profesionales
Una de las principales ventajas de una empresa de gestión es su sistema de respuesta 24 horas en caso de emergencia. Las viviendas suelen sufrir llamadas de emergencia de los inquilinos y problemas con los equipos por la noche o en días festivos.
Con una empresa de gestión, los propietarios pueden disfrutar de la siguiente tranquilidad
Una buena empresa de gestión tomará medidas preventivas antes de que surjan los problemas. Mediante patrullas regulares y la comunicación con los inquilinos, se pueden pasar por alto pequeños indicios y solucionarlos antes de que se conviertan en problemas graves.
Algunos ejemplos de gestión preventiva son
El coste de externalizar la gestión suele rondar el 5% del alquiler, pero el valor bien vale este coste. Teniendo en cuenta el tiempo y el esfuerzo necesarios para hacer frente a los problemas que surgen con la autogestión y el riesgo de que se produzcan vacantes, la externalización a una empresa de gestión es una opción bastante rentable.
Efectos de ahorro de la gestión externalizada:
Una buena empresa de gestión hace algo más que gestionar la propiedad; también contribuye a mejorar la rentabilidad de la misma. Al recibir asesoramiento profesional sobre la fijación de alquileres y estrategias de captación de inquilinos basadas en las tendencias del mercado, puede esperar mantener y mejorar el valor a largo plazo de su propiedad .
Medidas específicas de mejora de los ingresos:
No todas las empresas de gestión ofrecen los mismos servicios. Para elegir una empresa de gestión de calidad, preste atención a los siguientes puntos.
El factor más importante a la hora de elegir una empresa de gestión es la rapidez y calidad de su respuesta a las consultas y problemas de los inquilinos. Un punto de control especialmente importante es si la empresa dispone de un sistema de respuesta de emergencia.
Puntos a comprobar
El historial y la experiencia de una empresa de gestión es un indicador importante de la calidad de sus servicios. En particular, es aconsejable comprobar si la empresa tiene experiencia en la gestión de propiedades de tamaño y características similares a las de su propiedad.
Elementos a comprobar:
Las buenas empresas de gestión tienen un sistema de información transparente. Puede esperar informes periódicos de ingresos y gastos, información sobre el estado de las propiedades e informes detallados sobre la marcha de los trabajos cuando surjan problemas.
Puntos en los que centrarse
El precio de mercado de los gastos de gestión se sitúa en torno al 5% del alquiler, pero más barato no es simplemente mejor. Es importante tomar una decisión global sobre el equilibrio entre los servicios ofrecidos y los costes Smitty.
Elementos para comparar y considerar:
| Artículo | Gastos de gestión aproximados | Servicios incluidos |
|---|---|---|
| Gestión básica | 3-4% del alquiler | Cobro del alquiler, relaciones con los inquilinos, inspecciones sencillas |
| Gestión estándar | 5-6% del alquiler | Gestión básica + patrullas regulares, gestión de instalaciones, apoyo a la renovación |
En la gestión de alquileres, la externalización a una empresa de gestión no es sólo un "coste", sino que debe considerarse una "inversión" para aumentar el valor de los activos y la rentabilidad. En particular, se requieren conocimientos jurídicos y una respuesta serena cuando se trata de incumplimientos de contrato, como en el caso de un inquilino que tiene un perro en una propiedad en la que no se permiten mascotas.
La autogestión conlleva los siguientes riesgos
Por otro lado, las ventajas de subcontratar a una empresa de gestión son:
Para una gestión del alquiler estable y a largo plazo, la ayuda profesional es una elección acertada. La externalización a una empresa de gestión no sólo creará más tiempo y capacidad mental para el propietario, sino que también ayudará a mantener y mejorar el valor de los activos.
R: No es el caso. Una buena empresa de gestión comprobará periódicamente las intenciones del propietario y gestionará la propiedad de acuerdo con sus requisitos. Más bien, el papel clave de la empresa de gestión es actuar como asesor con conocimientos especializados y hacer sugerencias para maximizar los activos del propietario.
R: Sí , las propiedades más pequeñas son aquellas en las que la externalización a una empresa de gestión es más eficaz. Debido al reducido número de inmuebles, el impacto de un solo problema en la gestión global puede ser significativo. Además, en muchos casos es difícil para los propietarios que también están trabajando al mismo tiempo responder adecuadamente debido a las limitaciones de tiempo, por lo que el apoyo de una empresa de gestión profesional puede ser eficaz.
R: Por lo general , los informes mensuales son la norma, pero algunas empresas de gestión también ofrecen un portal en línea donde se puede comprobar en tiempo real la ocupación y los ingresos y gastos. También es posible recibir informes sobre problemas y asuntos importantes caso por caso. Se recomienda confirmar los detalles de la frecuencia y el método de presentación de informes en el momento de firmar el contrato.
R: El cambio de sociedad gestora depende de las condiciones del contrato con la sociedad gestora actual. Por lo general, para rescindir el contrato debe notificarlo por escrito con una antelación de 1 a 3 meses. A continuación se procederá al traspaso a la nueva sociedad gestora. Para que la transición sea fluida, es necesaria la cooperación tanto de la antigua como de la nueva empresa gestora.
R: Básicamente , una empresa de gestión puede ocuparse de muchos problemas de los inquilinos, pero en los casos en que se requiera la intervención de especialistas, como litigios especialmente graves o problemas estructurales del edificio, la empresa trabajará con especialistas como abogados y arquitectos. Una buena empresa de gestión también tendrá un sistema para introducir y trabajar con los especialistas adecuados en estas situaciones.
¿Por qué no consultar a un profesional de la gestión de alquileres?
INA&Associates ofrece consultas gratuitas para los propietarios que tienen problemas con la autogestión. Nuestro experimentado personal le guiará cuidadosamente en todos los aspectos, desde cómo tratar los problemas de los inquilinos, incluidos los relacionados con la tenencia de mascotas, hasta el apoyo para la transición a la gestión externalizada.