Muchos propietarios que gestionan sus propios inmuebles de alquiler pueden pensar que están ahorrando en costes de gestión. Sin embargo, muchos de ellos sólo se dan cuenta de lo difícil que es gestionar cuando se enfrentan a situaciones que requieren conocimientos especializados, como tratar problemas reales, determinar responsabilidades legales y negociar con los inquilinos. En este artículo, las limitaciones de la autogestión y las ventajas de subcontratar a una empresa de gestión se explican en detalle a través de casos reales de problemas de moho en INA & Associates (algunas partes se han modificado para proteger información personal).
A continuación se presenta el caso del propietario A (empleado de la empresa), que gestiona de forma autónoma un condominio familiar en Tokio, tres años después de su nueva construcción: una familia de cuatro miembros que vive en el inmueble desde hace un año y medio informó de que "hay mucho moho en el armario del dormitorio y en la pared del cuarto de baño". La vivienda es casi nueva, ¿por qué se producen estos problemas? Necesitamos una intervención inmediata".
El propietario A comprobó el lugar al día siguiente y se quedó perplejo ante la siguiente situación
Situación detectada durante la inspección in situ:
Un propietario consideró que había claramente un problema con el estilo de vida del residente, pero no estaba seguro de cómo explicárselo al residente y hasta qué punto debía pedírsele que corriera con los gastos. Los inquilinos también hicieron las siguientes objeciones:
Problemas a los que se enfrenta el propietario A en este estudio de caso:
| Situación preocupante | Detalles específicos | Conocimientos necesarios |
|---|---|---|
| Determinación de la clasificación de responsabilidades | Determinación de si es responsabilidad del inquilino o un problema del edificio | Conocimientos jurídicos y del edificio |
| Explicación de la base jurídica | Explicación del deber de diligencia y del deber de notificación | Conocimientos de derecho civil |
| Negociación del reparto de costes | Propuestas para un reparto adecuado de los costes | Conocimiento de la jurisprudencia y capacidad de negociación |
| Tratamiento de los riesgos para la salud | Determinación de la causalidad médica | Conocimientos médicos, responsabilidad jurídica |
| Sugerencias de medidas preventivas | Orientación sobre el futuro saneamiento del moho | Peritaje de edificios y equipos |
| Registros escritos | Creación de registros legalmente válidos | Conocimientos jurídicos |
Como resultado, el Propietario A decidió que era "incapaz de tomar las medidas adecuadas por sí mismo" y consideró urgentemente la posibilidad de subcontratarnos.
En la gestión de alquileres, lo más importante es tomar las decisiones jurídicas correctas cuando surgen problemas. Incluso en el caso de un único problema de moho, hay que tomar las siguientes decisiones complejas:
Clasificaciones de la responsabilidad según el derecho civil:
Sentencia basada en precedentes judiciales:
Consideración de la Ley de Gestión de Empresas de Alquiler de Viviendas:
Para tratar los problemas con los inquilinos se requieren los siguientes conocimientos especializados
| Conocimientos necesarios | Contenido | Grado de dificultad en la autogestión |
|---|---|---|
| Capacidad para dar explicaciones jurídicas | Explicaciones persuasivas con pruebas de la ley y la normativa | ★★★★★ |
| Capacidad de negociación | Proponer una solución que sea aceptable para ambas partes | ★★★★☆ |
| Conocimientos técnicos | Explicaciones expertas sobre edificios y equipos | ★★★★★ |
| Registros y documentación | Creación y conservación de registros con validez legal | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| Respuesta en caso de emergencia | Sistema de respuesta 24/7/365 | ★★★★★ |
| Orientación preventiva | Orientación para prevenir problemas futuros | ★★★★☆ |
Los propietarios que se autogestionan suelen pasar por alto los costes emocionales y de tiempo:
La mayor ventaja de externalizar a una empresa de gestión es la toma de decisiones adecuadas basadas en una amplia experiencia y conocimientos:
Base jurídica de actuación:
Conocimientos técnicos:
Capacidad de negociación y coordinación
El verdadero valor de una empresa de gestión reside en la gestión preventiva, no sólo en ocuparse de los problemas después de que se hayan producido:
| Elementos de gestión preventiva | Autogestión | Externalización a una empresa de gestión |
|---|---|---|
| Explicación al instalarse | Sólo información general | Explicación detallada en función de las características del inmueble |
| Inspecciones periódicas | Irregulares/superficiales | Inspecciones especializadas y sistemáticas |
| Detección precoz | Esperar el contacto de los inquilinos | Controles periódicos |
| Orientación preventiva | Sólo respuesta a posteriori | Recordatorios estacionales |
| Mantenimiento de registros | Sólo notas personales | Mantenimiento de registros legalmente válidos |
| Cumplimiento legal | Depende del aprendizaje personal | Siempre al día con la información más reciente |
La externalización a una empresa de gestión puede reducir significativamente la carga del propietario:
Eliminación de la carga de tiempo
Reducción de la carga psicológica:
Reducción de los riesgos financieros:
Puntos importantes a la hora de elegir una empresa de gestión
Disponibilidad legal:
Experiencia técnica:
Sistema de respuesta:
Es importante evaluar los gastos de gestión como una "inversión" y no como un "coste":
| Retorno de la inversión | Valor anual (aproximado) | Observaciones |
|---|---|---|
| Valor temporal | 500.000-1.000.000 yenes | 10 horas al mes x ¥5.000 por hora x 12 meses |
| Valor mental | Difícil de cuantificar | Reducción del estrés, tiempo familiar asegurado |
| Reducción de riesgos | 1-5 millones de yenes | Riesgo de litigios, prevención de la caída del valor de la propiedad |
| Valor de la experiencia | 300,000-500,000 | Prevención de daños mediante la toma de decisiones adecuadas |
| Beneficios de oportunidad | Diferencias entre individuos | Concentración en el negocio principal, nuevas oportunidades de inversión |
En comparación con las típicas comisiones de gestión (5-10% del alquiler) , la rentabilidad merece la pena.
Aportamos soluciones jurídicamente fundamentadas y adecuadas a problemas complejos, como los problemas de moho:
No sólo nos ocupamos de los problemas después de que se hayan producido, sino que también nos centramos en proteger el valor de los activos mediante una gestión preventiva:
La autogestión de propiedades en alquiler puede parecer a primera vista un ahorro en costes de gestión, pero conlleva muchos riesgos y cargas a la hora de plantearse cómo hacer frente a problemas reales. En particular , las cuestiones complejas, como los problemas de moho, requieren una experiencia polifacética, que incluye conocimientos jurídicos, especialización técnica y capacidad de negociación.
Si, como el propietario A en este estudio de caso, busca una empresa de gestión sólo después de sentirse incapaz de tratar el problema adecuadamente, es posible que el problema ya se haya agravado. Es importante plantearse la externalización a una empresa de gestión desde una perspectiva preventiva para garantizar una gestión estable del alquiler y mantener y aumentar el valor de los activos.
Los honorarios de gestión no son un "coste", sino una "inversión" que reduce el tiempo, la carga emocional y el riesgo financiero del propietario. La externalización a una empresa de gestión con conocimientos especializados también puede mejorar la rentabilidad a largo plazo al aumentar la satisfacción de los inquilinos, reducir las tasas de desocupación y mantener el valor de los activos.
Le recomendamos que vuelva a reconocer la importancia de la gestión en su negocio de alquiler y establezca una asociación con una empresa de gestión de confianza.
R1: A corto plazo, hay costes asociados a los honorarios de gestión externalizados, pero a largo plazo, la gestión externalizada es más económica. Teniendo en cuenta el coste en tiempo de resolución de problemas, los errores de juicio por falta de experiencia, el riesgo de litigios, el riesgo de caída del valor de los activos, etc., puede decirse que los honorarios de la gestión externalizada son una inversión totalmente recuperable. Una gestión adecuada también puede mejorar la satisfacción de los inquilinos, reducir las tasas de desocupación y mantener los alquileres.
R2: Es cierto que, como propietario del inmueble, la responsabilidad última recae en el propietario, pero la empresa de gestión se encarga de la gestión diaria del inmueble y de las responsabilidades asociadas al mismo, de acuerdo con el contrato de gestión con la empresa de gestión. Mediante la celebración de un contrato de gestión adecuado , el riesgo del propietario puede reducirse considerablemente. Además, la gestión profesional de la empresa de gestión permite resolver los problemas con rapidez y determinar el reparto de responsabilidades adecuado.
A3: Por supuesto que puede. De hecho, precisamente porque ya está experimentando problemas, necesita el apoyo de una empresa de gestión que pueda tratarlos con profesionalidad. Le ofrecemos un apoyo integral, desde la resolución de los problemas existentes hasta el establecimiento de una nueva estructura de gestión. Cuéntenos más sobre su situación problemática actual y encontraremos la mejor solución para usted.
R4: Debe elegir la empresa de gestión con cuidado. Si la empresa está registrada como gestora de propiedades de alquiler, existe cierta garantía de la idoneidad de su trabajo. Además , puede comprobar la respuesta de la empresa de gestión aclarando el alcance de la responsabilidad en el contrato de gestión y estableciendo obligaciones de información periódica. Concedemos gran importancia a la transparencia de los informes de gestión y a la comunicación periódica con los propietarios.
R5: Las propiedades más pequeñas son las que más se benefician de la externalización a una empresa de gestión, ya que un problema en una propiedad pequeña con una o dos unidades puede tener un impacto significativo en el resultado final. Además, si el propietario se encarga personalmente del problema, la relación con los inquilinos puede deteriorarse fácilmente y existe el riesgo de que los inquilinos se marchen. Cabe esperar que una respuesta profesional por parte de una empresa de gestión mejore la satisfacción de los inquilinos y fomente el arrendamiento a largo plazo.
Los propietarios que tengan problemas con la gestión de sus viviendas de alquiler, por favor, utilicen primero nuestro servicio de consulta gratuito. El experimentado personal de gestión de INA&Associates le propondrá el mejor plan de gestión para su propiedad. Podemos ayudarle a gestionar su propiedad de alquiler con tranquilidad mediante un apoyo integral, desde el trato con los inquilinos, incluidos los problemas de moho, hasta la propuesta de mejoras en las instalaciones para aumentar el valor del activo. No dude en ponerse en contacto con nosotros para obtener más información.