Propietarios de viviendas de alquiler, ¿tienen alguno de estos problemas? 'Los inquilinos se han quejado de que entra humo de tabaco de la habitación de al lado, de que su colada huele mal porque los residentes fuman en el balcón o de que el humo de los residentes de abajo pasa al piso de arriba y supone un peligro para la salud'.
En los últimos años, los problemas entre inquilinos relacionados con el humo del tabaco se han convertido en una de las cuestiones más problemáticas en la gestión de alquileres. Con el aumento de la concienciación sobre la salud y el incremento del tiempo que se pasa en casa debido a la catástrofe de la Corona, la sensibilidad al "humo de tabaco de las viviendas vecinas" es mayor que nunca. Por otra parte, la forma de lograr un equilibrio entre los derechos de los fumadores y las consideraciones sanitarias de los no fumadores es una cuestión especialmente enojosa para los propietarios voluntarios.
Este artículo explica la situación real de los problemas de los inquilinos causados por el humo del tabaco de las viviendas vecinas, las dificultades a las que se enfrentan los propietarios que se autogestionan y las ventajas específicas de subcontratar a una empresa de gestión. Proponemos medidas para conseguir una gestión estable del alquiler manteniendo las buenas relaciones entre los inquilinos.
Caso práctico del Sr. Suzuki (50 años, empleado de una empresa), que autogestiona un piso (8 habitaciones en total) en Tokio.
En un piso propiedad del Sr. Suzuki, un hombre soltero que vivía en la segunda planta tenía la costumbre de fumar en el balcón todas las noches. Un día, una familia que vivía en el tercer piso, justo encima de él, le pidió que dejara de fumar en el balcón. Su hijo tiene asma y tose en mitad de la noche".
Suzuki se puso en contacto con el residente del segundo piso, le explicó la situación y le pidió consideración. Sin embargo, el residente del segundo piso dijo: "Usted es libre de fumar en su balcón. En el contrato no se menciona la prohibición de fumar". La relación entre las dos partes se deterioró posteriormente, y el propio Sr. Suzuki fue incapaz de decidir de qué lado debía ponerse.
Al final, la familia del tercer piso se mudó al cabo de un año, alegando "problemas de salud"; el residente del segundo piso también se negó a renovar el contrato porque "el propietario no respeta la intimidad", dejando las dos habitaciones vacías en poco tiempo. El Sr. Suzuki recuerda: "Ambas partes tenían sus propios argumentos, y yo era muy consciente de la dificultad del arbitraje".
Caso práctico del Sr. Tanaka (60 años, autónomo), propietario de un condominio de segunda mano (20 unidades) en la prefectura de Kanagawa.
En la propiedad del Sr. Tanaka, surgió una disputa sobre el humo de los cigarrillos entre los ocupantes de las habitaciones 302 y 303 vecinas. El problema consistía en que el humo de la habitación 302, habitada por fumadores, llegaba a la habitación 303 a través de las paredes y los conductos del aire acondicionado; el ocupante de la habitación 303 alegaba que le estaba causando problemas de salud y exigía mejoras.
La Sra. Tanaka pidió comprensión a los fumadores, pero éstos se negaron alegando que no existía ninguna cláusula contractual que prohibiera fumar en la habitación. Al cabo de varios meses sin que mejorara la situación, el inquilino de la habitación 303 empezó a decir que estaba considerando la posibilidad de reclamar daños y perjuicios por los perjuicios causados a su salud.
La Sra. Tanaka entró en pánico y consultó a un abogado, que le informó de que "existe un caso en el que se interpuso una demanda por daños a la salud causados por la entrada de humo de cigarrillo en un piso y se concedió una indemnización" y que ella también podía ser considerada responsable como propietaria. Al final, la Sra. Tanaka pudo resolver el problema temporalmente instalando a sus expensas un purificador de aire de alto rendimiento en la habitación 302 y realizando obras de mejora de la estanqueidad de las ventanas en la habitación 303, pero esto supuso un gasto inesperado.
Caso práctico del Sr. Yamamoto (55 años, director de empresa), propietario de un piso (12 habitaciones) en Osaka
El Sr. Yamamoto era propietario de un edificio de apartamentos de 20 años de antigüedad y decidió cambiar la política a "prohibido fumar en todo el edificio" con motivo de unas reformas. Decidió incluir una cláusula especial para los inquilinos existentes que prohibía fumar en el edificio y en el balcón cuando renovaran sus contratos.
Sin embargo, los inquilinos mayores que llevan más de 10 años viviendo en el edificio protestaron porque no podían aceptar una prohibición repentina de fumar en un lugar donde se les había permitido fumar durante muchos años. Además, algunos inquilinos aceptaron el acuerdo especial, pero en realidad siguieron fumando en la habitación a escondidas, lo que provocó las quejas de los nuevos no fumadores de que podían oler a cigarrillo a pesar de que se suponía que el inmueble era para no fumadores.
El Sr. Yamamoto tuvo que dedicar mucho tiempo a negociar con cada inquilino por separado y explicarles la política de no fumadores, y se dio cuenta de lo difícil que era cambiar la política en régimen de autogestión. Al final, decidió encargar a un consultor con conocimientos especializados que estudiara cómo abordar la situación.
A la hora de abordar los problemas relacionados con el humo del tabaco, los propietarios autogestionados se enfrentan a los siguientes riesgos y limitaciones
Las cuestiones relacionadas con el humo del tabaco son una batalla entre el "derecho a fumar" y el "derecho a vivir con buena salud". Se trata de un ámbito difícil de juzgar jurídicamente.
De hecho, en un caso judicial relacionado con fumar en los balcones de los pisos, el Tribunal de Distrito de Nagoya condenó al fumador a pagar una indemnización, alegando que "fumar sin tener en cuenta a los residentes es ilegal". Por otro lado, también existe la opinión de que "debido a la naturaleza especial de vivir en un condominio, uno está obligado a aceptar hasta cierto punto la entrada de humo de cigarrillo del vecindario".
Para un propietario autogestionario, es extremadamente difícil tomar correctamente una decisión jurídica de este tipo. Existe el riesgo incluso de litigio si toma una decisión equivocada en cuanto a qué reclamación del inquilino es razonable y hasta qué punto usted, como propietario, debe intervenir.
En las disputas sobre tabaco entre inquilinos, se espera que los propietarios arbitren de forma imparcial. Sin embargo, los propietarios que se autogestionan se enfrentan a menudo al siguiente dilema
| Dilema | Problemas | Consecuencias |
|---|---|---|
| defender el derecho de los fumadores a fumar | percepción de desprecio por los peligros para la salud de los no fumadores | Riesgo de abandono de los no fumadores |
| Defensa de los no fumadores | Percibido como una invasión de la intimidad de los fumadores | Riesgo de abandono de los fumadores |
| Actitud neutral | Quejas de ambas partes de que no se está haciendo nada para resolver la situación | Pérdida de confianza por ambas partes |
En la autogestión, donde las relaciones ya están establecidas, esta postura puede ser especialmente difícil de mantener. Si tienes una buena relación con uno de los inquilinos, existe el riesgo de que inconscientemente te pongas de su parte en la decisión.
La cuestión del humo del tabaco es un problema complejo que no puede resolverse simplemente diciendo a la gente que deje de fumar. Las soluciones eficaces requieren conocimientos especializados en
Es difícil que los propietarios autogestionados dispongan de todos estos conocimientos y, en muchos casos, son incapaces de proponer soluciones eficaces.
Las soluciones temporales a los problemas del tabaco no son suficientes; es necesario establecer políticas a largo plazo. Para los propietarios que se autogestionan, los retos incluyen
La gestión individual tiende a carecer de coherencia y puede crear fácilmente una sensación de injusticia, como "esa habitación está bien y esta otra no", lo que puede dar lugar a nuevos problemas.
A continuación se enumeran las ventajas específicas de subcontratar a una empresa de gestión para resolver eficazmente los problemas relacionados con el humo del tabaco.
La mayor ventaja de una empresa de gestión es que puede arbitrar entre inquilinos en su calidad de tercera parte neutral. En comparación con el trato con los propios propietarios, esto tiene las siguientes ventajas
En la práctica, el enfrentamiento directo entre inquilinos se ve mitigado por la intermediación de la empresa de gestión, que permite mantener conversaciones tranquilas. El efecto es que los inquilinos también son menos propensos a involucrarse emocionalmente, ya que no son "instruidos por el propietario", sino "tratados en base al contrato".
Las empresas de gestión están familiarizadas con los conocimientos jurídicos y la jurisprudencia sobre el tabaquismo pasivo y pueden tomar medidas para minimizar el riesgo:
De especial importancia es la redacción adecuada y el funcionamiento del pacto de no fumar. Por ejemplo, la redacción clara de pactos como "prohibido fumar en el interior" o "prohibido fumar en todas las zonas del local, incluidos los balcones" evitará problemas posteriores.
Tanto las medidas físicas como las contractuales son importantes para abordar el problema del humo del tabaco. Las empresas de gestión pueden proponer y aplicar medidas profesionales como
Uno de los principales puntos fuertes de la empresa es su capacidad para proponer medidas específicas en función de las características del edificio, por ejemplo, mejorar la estanqueidad de las hojas, medidas para evitar el reflujo de los ventiladores y medidas para evitar la entrada de humo por los conductos del aire acondicionado.
Un papel importante de la empresa gestora es adoptar un enfoque preventivo de los problemas relacionados con el tabaco:
Resulta especialmente eficaz explicar claramente las normas y obtener el consentimiento en el momento de la ocupación. Si la empresa gestora, como tercera parte, explica que "estas normas se aplican en este edificio", se puede convencer a los inquilinos para que firmen un contrato.
Una de las principales ventajas de una empresa de gestión es su capacidad para establecer y aplicar políticas coherentes en toda la propiedad:
En la autogestión, las respuestas tienden a estar influidas por las relaciones humanas y la situación del momento, pero con una empresa de gestión, las respuestas pueden basarse en un conjunto coherente de normas que establecen "así es como responderemos en estos casos". Así se mantiene un sentido de la equidad entre los inquilinos y se evitan problemas antes de que se produzcan.
En esta sección se explican los puntos clave para elegir una empresa de gestión que sea sólida en el tratamiento de los problemas relacionados con el humo del tabaco.
Lo más importante a la hora de elegir una empresa de gestión es su historial en el tratamiento de problemas de los inquilinos relacionados con el humo del tabaco:
Durante las entrevistas, es aconsejable hacer preguntas específicas sobre cómo ha resuelto la empresa los problemas relacionados con el humo del tabaco en el pasado, el tiempo que se tardó en resolver el problema y las medidas específicas adoptadas.
La experiencia en la gestión de contratos en relación con el tabaquismo es un aspecto importante del contrato:
Las empresas de gestión con experiencia en "cambio de políticas de no fumadores" (por ejemplo, transición de fumar a no fumar) son especialmente valiosas. El saber hacer a la hora de abordar los problemas durante el periodo de transición permite cambiar la política sin un cambio importante de inquilinos.
Las quejas sobre el humo del tabaco tienden a ser emocionales y requieren una respuesta rápida y adecuada:
En casos reales, las 24-48 horas de respuesta inicial son especialmente importantes. Averigüe exactamente qué medidas pueden tomarse durante este periodo.
Elija una empresa de gestión que no sólo se centre en responder a los problemas después de que se hayan producido, sino también en las medidas preventivas:
Un factor importante a la hora de elegir una empresa de gestión es si ésta tiene una actitud de "prevenir los problemas antes de que se produzcan" en lugar de "tratarlos después de que se produzcan".
Los problemas relacionados con el humo del tabaco de las viviendas vecinas pueden convertirse en un grave problema en la gestión de alquileres. La autogestión suele encontrar dificultades a la hora de determinar conflictos emocionales, riesgos legales y arbitrajes justos. La externalización a una empresa de gestión ofrece las siguientes ventajas tangibles
Los problemas relacionados con el humo del tabaco no son sólo una cuestión de "me gusta" y "no me gusta", sino un asunto importante relacionado con la salud y la calidad de vida. Es precisamente esta delicada cuestión la que puede tratarse utilizando los conocimientos técnicos de una empresa de gestión profesional, lo que le permitirá tanto mantener la satisfacción de los inquilinos como una gestión estable del alquiler.
Al liberar a los propietarios de la carga de la autogestión y ponerla en manos de profesionales, podrá crear un entorno en el que podrá concentrarse en sus principales tareas como propietario: mantener y mejorar el valor de los activos.
R: En primer lugar, es importante escuchar con calma a ambas partes de la discusión. Los siguientes puntos son especialmente importantes
Si subcontrata esta tarea a una empresa de gestión, el personal con conocimientos especializados podrá llevar a cabo adecuadamente este tipo de audiencias y esclarecer los hechos evitando confrontaciones emocionales.
R: Puede resultar difícil si el contrato no especifica que está prohibido fumar, pero es posible tener en cuenta los siguientes puntos
Una empresa de gestión puede sugerir el mejor enfoque para la situación, minimizando al mismo tiempo los riesgos legales. Otra ventaja es que puede ofrecer una explicación convincente tanto a los fumadores como a los no fumadores.
R: Es preferible una transición gradual, ya que un cambio brusco puede provocar una reacción violenta de los inquilinos:
Las empresas de gestión tienen experiencia en la transición de muchos inmuebles y pueden proponer el mejor plan de transición que se adapte a la composición de los inquilinos y a las características del edificio. También saben cómo explicar cuidadosamente la situación a los inquilinos, por ejemplo celebrando reuniones explicativas.
R: Existen ciertos riesgos legales. Debe prestarse especial atención en los siguientes casos:
Las empresas de gestión tienen experiencia en la gestión de riesgos legales y pueden minimizar el riesgo de litigios tomando las medidas adecuadas. Otra ventaja es que se pueden preparar medidas de antemano para hacer frente a cualquier eventualidad.
R: Para equilibrar los derechos de ambas partes , pueden ser eficaces las siguientes respuestas
Las empresas de gestión tienen experiencia en resolver problemas similares en muchos inmuebles y saben cómo encontrar compromisos que satisfagan a ambas partes. Las propuestas de una empresa de gestión externa suelen ser más aceptables que las negociaciones directas entre las partes implicadas.
Si los problemas de los inquilinos relacionados con el humo del tabaco son un asunto importante que, si se gestiona de forma incorrecta, puede dar lugar a importantes riesgos de desocupación y litigios, INA & Associates Ltd. puede ofrecer soluciones eficaces basadas en su amplia experiencia y conocimientos. Nos coordinamos entre los inquilinos desde un punto de vista neutral y proporcionamos un apoyo coherente desde la formulación hasta la aplicación de las políticas antitabaco.
Los propietarios que tengan problemas con el tabaco o que quieran prepararse para futuros riesgos pueden utilizar nuestro servicio de consulta gratuito. Le ayudaremos a liberarse de la carga de la autogestión y a conseguir una gestión estable del alquiler.