En los últimos años, cada vez más personas desean tener una casa de vacaciones o una segunda residencia debido a la diversificación de los estilos de vida y a la generalización del teletrabajo. Por otro lado, la compra de una segunda vivienda requiere un plan de financiación diferente al de una hipoteca normal. Es aquí donde los "préstamos segunda vivienda" están llamando la atención. En este artículo se explica detalladamente cómo funcionan los préstamos para segunda vivienda, sus características, condiciones de solicitud y también cómo elegir uno.
Un préstamo para segunda vivienda es un producto de préstamo especial disponible para personas que ya son propietarias de una vivienda para adquirir una "segunda vivienda", como una casa de vacaciones o una segunda vivienda. En principio, las hipotecas normales no pueden utilizarse para la compra de una segunda vivienda, ya que se basan en el supuesto de que la persona que solicita el préstamo "residirá realmente en la casa". Por eso las entidades financieras ofrecen "préstamos para segunda vivienda".
Existen algunas diferencias importantes entre los préstamos para segunda vivienda y las hipotecas normales. Compare las principales diferencias en la siguiente tabla.
| Concepto | Hipoteca normal | Préstamo para segunda vivienda |
|---|---|---|
| Finalidad del préstamo | Compra de una vivienda para residencia propia | Adquisición de una segunda vivienda, como casa de vacaciones o de fin de semana |
| Tipo de interés | Alrededor del 0,3% al 1,0% anual | Alrededor del 1,0% al 3,0% anual (más alto de lo habitual) |
| Criterios de selección | Criterios generales de selección | Más estrictos (énfasis en los ingresos anuales y la capacidad de reembolso) |
| Importe máximo del préstamo | Hasta el 90% del precio del inmueble | Por lo general, en torno al 70-80% del precio de la vivienda |
| Plazo de amortización | Hasta 35 años | Hasta 35 años (dependiendo de la entidad financiera) |
| Deducción hipotecaria | Aplicable | No aplicable |
| Entidades financieras | Numerosas | Limitada |
La principal característica de los préstamos para segunda vivienda es que los tipos de interés son más altos que los de las hipotecas normales. Esto se debe a que las entidades financieras tienen en cuenta el riesgo de no poder devolver el préstamo para la compra de una segunda vivienda. Los criterios también se establecen de forma estricta, exigiendo unos ingresos estables y una elevada capacidad de reembolso.
Para poder optar a un préstamo para una segunda vivienda, hay que superar unos criterios de selección más estrictos que para una hipoteca normal. Los principales criterios de selección son los siguientes
Muchas entidades financieras exigen un nivel de ingresos estable y elevado como condición para solicitar un préstamo para una segunda vivienda. Por lo general, la norma se establece en unos ingresos anuales de al menos 5 millones de yenes, un requisito más estricto que el de una hipoteca normal.
El coeficiente de carga de la amortización se refiere a la relación entre la amortización anual del préstamo y los ingresos anuales. Los coeficientes de carga de la amortización son más estrictos en el caso de los préstamos para segunda vivienda que en el de las hipotecas normales. Por lo general, el coeficiente combinado de la hipoteca existente y el préstamo para una segunda vivienda debe situarse entre el 30% y el 35% de los ingresos anuales.
La información crediticia del solicitante, incluido su historial de reembolsos y su situación de endeudamiento, es otro factor importante a tener en cuenta. Si hay retrasos en el reembolso de otros préstamos o tarjetas de crédito, es más difícil pasar el proceso de selección. Se hace especial hincapié en el estado de reembolso si el solicitante ya tiene una hipoteca.
También existen condiciones sobre el inmueble que se va a adquirir con un préstamo para una segunda vivienda. Por lo general, se establecen las siguientes condiciones
Los tipos de interés de los préstamos para segunda vivienda varían de una entidad financiera a otra, pero suelen ser entre un 0,5% y un 2,0% superiores a los de las hipotecas normales; en mayo de 2025, los tipos de interés oscilaban entre el 1,0% y el 3,0% para los tipos variables y entre el 2,0% y el 4,0% para los tipos fijos.
Los préstamos para segunda vivienda, al igual que las hipotecas normales, tienen varios tipos de interés.
| Tipo de interés | Características | Riesgo |
|---|---|---|
| Tipo de interés variable | Los tipos de interés fluctúan en función de los tipos de interés del mercado | Riesgo de aumento de las amortizaciones debido a la subida de los tipos de interés |
| Tipo de interés fijo | El tipo de interés se fija durante un periodo determinado | Riesgo de subida de los tipos de interés tras el periodo fijado |
| Tipo de interés fijo durante todo el plazo | El tipo de interés permanece invariable durante el periodo de amortización | No se ve afectado por las subidas de los tipos de interés, pero el tipo de interés inicial es más alto |
Los límites de los préstamos para segunda vivienda varían de una entidad financiera a otra, pero por lo general el importe máximo del préstamo es del 70-80% del precio del inmueble. También hay un límite máximo para el importe del préstamo, que oscila entre 50 y 100 millones de yenes en la mayoría de las entidades financieras.
Los préstamos para segunda vivienda tienen las siguientes ventajas
La mayor ventaja es la posibilidad de financiar la compra de una segunda vivienda, como una residencia de vacaciones o una segunda casa. Incluso si una propiedad no es elegible para una hipoteca normal, un préstamo para segunda vivienda puede ser capaz de financiarla.
Los préstamos pueden utilizarse tanto para la compra de inmuebles de segunda mano como de obra nueva. En muchos casos, también pueden financiarse los gastos de renovación y remodelación posteriores a la compra.
Por lo general, es posible realizar amortizaciones a largo plazo, de hasta 35 años, lo que reduce la carga de la amortización mensual. También es fácil establecer un plan de amortización que se adapte a su plan de vida.
Muchos préstamos para segunda vivienda permiten contratar un seguro de vida de crédito colectivo. En caso de emergencia, se renuncia a las cuotas restantes, lo que reduce la carga de la familia superviviente.
Aunque tienen sus ventajas, los préstamos para adquisición de una segunda vivienda también presentan los siguientes inconvenientes
La mayor desventaja es el tipo de interés más alto en comparación con una hipoteca normal. Suelen ser entre un 0,5 y un 2,0% más altos, lo que puede aumentar considerablemente el importe total de la amortización a largo plazo.
Los criterios de selección se establecen estrictamente, incluidos los requisitos de ingresos anuales y el coeficiente de carga de amortización. En particular, si ya tienes una hipoteca, se comprueba más estrictamente tu capacidad de reembolso.
La deducción hipotecaria, que reduce los impuestos sobre la renta y la vivienda, no puede utilizarse para los préstamos para una segunda vivienda. Al no disponer de beneficios fiscales, la carga impositiva es mayor que en el caso de una hipoteca normal.
Sólo un número limitado de entidades financieras ofrece préstamos para segunda vivienda. Como consecuencia, la oferta de entidades financieras es limitada y puede resultar difícil obtener un préstamo en condiciones favorables para usted.
A continuación se enumeran los puntos a tener en cuenta a la hora de utilizar sabiamente un préstamo para una segunda vivienda.
Como alternativa a un préstamo para una segunda vivienda, merece la pena considerar la utilización del Piso 35. El Piso 35 puede utilizarse para adquirir una segunda vivienda, y su principal ventaja es que puede prestarse en las mismas condiciones que una hipoteca normal. Sin embargo, está sujeto a la autoocupación y puede no ser adecuado para una vivienda de vacaciones que sólo se utilice los fines de semana.
Las condiciones de los préstamos para una segunda vivienda varían mucho de una entidad financiera a otra. Es importante comparar de forma exhaustiva no sólo los tipos de interés, sino también los límites del préstamo, los plazos de amortización y las comisiones.
Para mantener bajo el importe del préstamo y reducir la carga de la amortización mensual, es aconsejable preparar una cierta cantidad de pago inicial. Un pago inicial del 20-30% del precio de la vivienda aumentará las probabilidades de que le aprueben el préstamo.
Cuando solicite un préstamo para una segunda vivienda, planifique cuidadosamente sus amortizaciones en conjunción con su hipoteca actual. Es importante hacer un plan razonable, teniendo en cuenta no sólo el importe mensual de la amortización, sino también el uso de bonificaciones en las amortizaciones y las fluctuaciones futuras de los ingresos.
He aquí algunos puntos a tener en cuenta a la hora de elegir un préstamo para una segunda vivienda.
Es importante elegir un tipo de interés que se adapte a su tolerancia al riesgo: elija un tipo de interés variable si puede tolerar el riesgo de las fluctuaciones de los tipos de interés, o un tipo de interés fijo si le preocupan las futuras subidas de los tipos de interés. La elección debe hacerse teniendo en cuenta la evolución de los tipos de interés a largo plazo.
Muchos préstamos para segunda vivienda exigen la contratación de un seguro de vida de crédito colectivo. Es importante comprobar los detalles de la cobertura y cualquier cláusula especial.
Es aconsejable elegir un producto con comisiones de amortización anticipada bajas o inexistentes para poder realizar amortizaciones anticipadas fácilmente en el futuro cuando disponga de fondos suficientes.
Dependiendo del momento de la compra del inmueble, el tiempo que tarde en aprobarse el préstamo también puede ser un punto de selección importante. Elegir una entidad financiera con un plazo breve desde la selección hasta la aprobación del préstamo garantizará una transacción fluida.
Al utilizar un préstamo para una segunda vivienda, hay que tener en cuenta los siguientes puntos.
Los préstamos para segunda vivienda se limitan a la compra de una casa para uso personal exclusivamente. Si después de la compra utiliza la vivienda para fines de alquiler o inversión, la entidad financiera puede considerarlo un incumplimiento del contrato y, en el peor de los casos, corre el riesgo de que le pidan que devuelva el préstamo en un pago único.
Si elige una opción de tipo de interés variable o de plazo fijo, existe el riesgo de que aumente la carga del reembolso debido a una futura subida de los tipos de interés. Es aconsejable tener una cierta cantidad de fondos de reembolso en reserva por si suben los tipos de interés.
Al ser propietario de una segunda vivienda, los gastos de impuestos, mantenimiento y reparación son los mismos que los de una residencia normal. Los costes de mantenimiento pueden ser una carga, especialmente para las segundas residencias que no se utilizan con frecuencia. Elabore un plan financiero que incluya estos gastos de mantenimiento, así como la amortización del préstamo.
Dependiendo de la ubicación, como en el caso de las casas de vacaciones en zonas rurales, existe el riesgo de que el valor de los inmuebles baje en el futuro. Es importante tomar una decisión de compra que también tenga en cuenta el valor futuro de la propiedad.
Un préstamo para segunda vivienda es un producto crediticio especialmente diseñado para la compra de una "segunda vivienda", como una residencia de vacaciones o una segunda casa. Aunque los tipos de interés son más altos y los criterios más estrictos que para las hipotecas normales, pueden ser una opción eficaz para obtener la vivienda ideal si se utilizan adecuadamente.
Hay que tener en cuenta los siguientes puntos a la hora de utilizar un préstamo para una segunda vivienda
Comprar una segunda vivienda es un paso importante para mejorar la calidad de vida y hacer realidad un nuevo estilo de vida. La clave del éxito es reunir suficiente información, comparar y elegir el mejor préstamo para segunda vivienda.
R. Sí , pueden utilizarse juntos. Sin embargo, el coeficiente de amortización combinado de ambos préstamos debe situarse entre el 30% y el 35% de sus ingresos anuales para que se tenga en cuenta en la mayoría de los casos. La situación de reembolso de la hipoteca existente también está sujeta a examen.
R. No . Los préstamos para segunda vivienda no pueden acogerse a la deducción hipotecaria. La deducción hipotecaria está condicionada a que la vivienda se "utilice como residencia propia", por lo que una segunda vivienda que no sea su residencia principal no puede acogerse a la deducción. Sin embargo, si en el futuro traslada su certificado de residencia a la segunda vivienda y la convierte en su residencia principal, puede optar a la deducción hipotecaria en virtud de productos como el Piso 35.
R. La principal ventaja de utilizar el Piso 35 para adquirir una segunda vivienda es que puede pedir un préstamo en las mismas condiciones (por ejemplo, tipo de interés) que una hipoteca normal. El tipo de interés es más bajo que el de un préstamo para una segunda vivienda y el tipo de interés fijo durante todo el plazo proporciona un plan de amortización estable. Sin embargo, está sujeto al uso propio y no puede utilizarse con fines de alquiler o inversión. Además, si ya está utilizando el Piso 35, no puede firmar un doble contrato.
R. Puede reducir el tipo de interés si
R. Los préstamos para segunda vivienda están destinados a uso propio, por lo que alquilar la vivienda supone un incumplimiento del contrato. Si tiene intención de alquilar la vivienda, debe elegir un producto de préstamo que se adapte a su propósito, como un préstamo para inversión inmobiliaria.
Si está pensando en comprar una casa de vacaciones o una segunda vivienda, póngase en contacto con INA & Associates Ltd. Podemos ofrecerle asesoramiento experto en todos los aspectos, desde la elección de la propiedad que mejor se adapte a su estilo de vida hasta la planificación financiera y las opciones de préstamo. Puede ponerse en contacto con nosotros en nuestra oficina central de Osaka, en la oficina de ventas de Tokio o en la oficina de ventas metropolitana. No dude en ponerse en contacto con nosotros.