El Proyecto de Reurbanización de la Zona Urbana de Tipo 1 que se está llevando a cabo frente a la Estación de Saginuma, Miyamae-ku, ciudad de Kawasaki, comenzará en serio hacia el invierno de 2025. Este proyecto a gran escala está atrayendo la atención como uno de los mayores proyectos de reurbanización a lo largo de la línea Tokyu Denentoshi en los últimos años y se espera que traiga grandes cambios al mercado inmobiliario local.
En este artículo, INA & Associates Ltd ofrece una descripción detallada del Proyecto de Reurbanización del Área Urbana Tipo 1 de la Estación de Saginuma y su importancia para los inversores inmobiliarios y los residentes locales desde una perspectiva profesional. Basándonos en datos, analizaremos cómo este proyecto, con un coste total de varias decenas de miles de millones de yenes, afectará a los valores inmobiliarios y alpotencial futuro de la zona.
El Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 de la Zona de la Estación de Saginuma es un proyecto de desarrollo urbano a gran escala que abarca aproximadamente 2,3 ha en las zonas de Saginuma 1-chome, 3-chome y Kodai 1-chome en Miyamae-ku, Ciudad de Kawasaki. El proyecto se promueve como una asociación público-privada con la Asociación de Reurbanización del Área Urbana de la Estación de Saginuma como ejecutora y Tokyu Corporation como colaboradora del proyecto.
La ciudad de Kawasaki ha posicionado el área que rodea la estación de Saginuma como un centro de vida regional, con el objetivo de lograr un alto nivel de utilización del suelo a partir de la situación actual, en la que terrenos de bajo uso, como aparcamientos, se encuentran salpicados por toda la zona. En particular, las características topográficas de la zona, con sus numerosas pendientes montañosas, hacían que el acceso a la estación se realizara a menudo en autobuses locales, por lo que era urgente responder a la creciente demanda de tráfico de autobuses.
La promoción del proyecto ha seguido la siguiente historia.
Principales hitos
| Meses y años | Principales acontecimientos |
|---|---|
| Agosto de 2017 | Creación de la Asociación para la Preparación de la Reurbanización del Área de la Estación de Saginuma |
| Septiembre 2023 | Adopción de la decisión urbanística |
| Noviembre de 2024 | Aprobada la creación de la Asociación de Preparación para la Reurbanización del Área de la Estación de Saginuma |
| Invierno de 2025 | Inicio previsto de las obras |
El 11 de noviembre de 2024 se aprobó la creación de la Asociación de Reurbanización Urbana en virtud del artículo 11.1 de la Ley de Reurbanización Urbana, y actualmente se están llevando a cabo los preparativos para el inicio de la construcción a gran escala.
El proyecto de reurbanización se dividirá en dos zonas, la Zona de la Estación y la Zona Norte. Los detalles de los respectivos planes de construcción son los siguientes
Plano de construcción de la zona de la estación
En Ekimae-Kaiku se construirá un complejo de rascacielos de 32 plantas sobre rasante y dos plantas bajo rasante, con una altura aproximada de 133 m. El edificio estará situado en Miyamae-ku, ciudad de Kawasaki. Este edificio será la estructura más alta del distrito de Miyamae, en la ciudad de Kawasaki.
| Artículo | Detalles |
|---|---|
| Superficie | Aprox. 11.170 m2 |
| Superficie del edificio | Aprox. 9.440 m2 |
| Superficie total | Aprox. 83.193 m2 |
| Ratio de superficie | 500 aproximadamente |
| Número de plantas | 32 sobre rasante, 2 sótanos |
| Altura del edificio | Aproximadamente 133 metros |
| Usos principales | Comercio, centro cívico y biblioteca (incluido el vestíbulo principal), vivienda urbana, negocios, aparcamiento, etc. |
| Número de viviendas | Aproximadamente 342 unidades |
Planos del Bloque Norte
Se construirá un complejo de edificios de 19 plantas sobre rasante y 2 plantas bajo rasante y una altura aproximada de 89 metros en el Distrito Norte, donde se trasladará la Oficina del Distrito de Miyamae.
| Artículo | Detalles |
|---|---|
| Superficie | Aprox. 3.680 m2 |
| Superficie del edificio | Aprox. 3.150 m2 |
| Superficie total | Aprox. 26.123 m2 |
| Ratio de superficie | 500 aproximadamente |
| Número de plantas | 19 sobre rasante, 2 sótanos |
| Altura del edificio | Aproximadamente 89 metros |
| Usos principales | Oficina municipal, centro cívico (pequeño vestíbulo), vivienda urbana, aparcamiento, etc. |
| Viviendas | Aprox. 110 unidades |
El número total de viviendas en ambos bloques será de aproximadamente 452, creando una oferta de viviendas a gran escala en el distrito de Miyamae. Se trata de una escala que tendrá un impacto significativo en el equilibrio de la oferta y la demanda de viviendas en la zona.
La característica más significativa de este proyecto de remodelación es el desarrollo integrado de la zona de la estación en colaboración con Tokyu Corporation. Esto permite una conexión directa entre la estación y el edificio remodelado, algo difícil de conseguir en los proyectos de remodelación convencionales.
Principales detalles del proyecto de mejora de la estación
1. nuevas puertas de acceso directo al metro
Se instalará una nueva puerta de acceso directamente conectada con el primer nivel del sótano del edificio de reurbanización, lo que proporcionará una línea de flujo desde la estación hasta las instalaciones comerciales y públicas sin que se mojen por la lluvia. 2. Construcción de una nueva puerta de acceso norte subterránea.
(2) Construcción de un nuevo paso libre norte-sur
Se construirá un nuevo paso libre a través de la estación para eliminar la actual división norte-sur a través de la estación de Saginuma. Esto hará que el tráfico entre la salida norte de la estación y el edificio de reurbanización sea mucho más cómodo.
3. reurbanización de la plaza de tráfico
Se desarrollará una plaza de tráfico para facilitar los transbordos entre autobuses, taxis y otros transportes públicos y ferrocarriles, reforzando así la función nodal del tráfico.
4. optimizar la disposición de las instalaciones comerciales
Al situar las instalaciones comerciales en posiciones que den al paso libre norte-sur, se mejorará la circulación de los usuarios de la estación y se creará un espacio animado frente a la misma.
Se espera que estas mejoras aumenten significativamente la comodidad de la media diaria de pasajeros de la estación de Saginuma (aproximadamente 40.000) y mejoren radicalmente el flujo peatonal en torno a la estación.
El proyecto de remodelación proporcionará nuevas e importantes instalaciones públicas, incluida la Oficina del Distrito de Miyamae. La disposición de estas instalaciones es un factor directamente relacionado con la mejora de la comodidad local y los valores patrimoniales.
Principales instalaciones públicas de nueva construcción o reubicadas
| Nombre de la instalación | Ubicación | Características |
|---|---|---|
| Oficina del distrito de Miyamae | Distrito de Kita | Traslado de la actual oficina del distrito de Miyamae, mejora de la accesibilidad. |
| Sala de los Ciudadanos (Sala Principal) | Distrito de Ekimae | Desarrollado como base para funciones culturales y de intercambio. |
| Sala de los Ciudadanos (sala pequeña) | Distrito de Kita | Utilizado como lugar para actividades de la comunidad local |
| Biblioteca | Distrito de Ekimae | Mayor funcionalidad como centro de aprendizaje y difusión de información |
La reubicación de la oficina del distrito de Miyamae es una decisión especialmente importante, teniendo en cuenta su accesibilidad desde todas las partes del distrito. En comparación con la oficina actual, la ubicación directamente conectada con la estación de ferrocarril mejorará enormemente la comodidad para los residentes del distrito. Se trata de un factor importante para aumentar el valor de conveniencia de los inmuebles circundantes.
Los locales comerciales situados en la zona de la estación desempeñan un papel importante en el aumento de la concentración comercial de la zona. En la actualidad, la zona que rodea la estación de Saginuma cuenta con escasas instalaciones comerciales a gran escala, y muchos residentes se ven obligados a realizar sus compras en otras estaciones.
Las instalaciones comerciales que se desarrollarán como resultado de esta remodelación tendrán las siguientes características
- Accesibilidad directamente conectada con la estación: acceso directo desde la planta sótano.
- Conexión con el paso libre norte-sur: facilita la circulación natural de los transeúntes.
- Atracción de una gama diversa de comercios: concentración de diversos servicios necesarios para la vida cotidiana.
- Disposición de comercios comunitarios: composición de los comercios que responda a las necesidades de los residentes.
Se espera que el desarrollo de estos equipamientos comerciales fomente el consumo en la zona y estimule la economía local. La mejora de los equipamientos comerciales también contribuirá a mejorar el entorno de vida, lo que será un factor de aumento de la demanda de vivienda.
Se espera que el proyecto de reurbanización de la zona de la estación de Saginuma tenga un impacto múltiple en el mercado inmobiliario de los alrededores. El análisis de casos anteriores similares muestra que los proyectos de reurbanización a gran escala suelen presentar los siguientes patrones de fluctuación de precios
Factores que afectan a los precios inmobiliarios como resultado de la reurbanización
1. mayor comodidad de transporte
El valor de las propiedades situadas a poca distancia de las estaciones aumentará como resultado del desarrollo de funciones directamente conectadas a las estaciones. Se espera que se añadan primas de conveniencia, en particular para los condominios existentes y casas unifamiliares dentro de una distancia de cinco minutos a pie.
(2) Mejora de las instalaciones comerciales y públicas
La mejora de la comodidad en la vida cotidiana aumentará el atractivo de la zona como entorno vital. Esto estimulará la demanda de vivienda, sobre todo entre las familias, y tendrá el efecto de aumentar la demanda de vivienda.
3. mejora de la imagen regional
Se clarificará el posicionamiento de Kawasaki como centro de vida regional, lo que se espera que mejore el valor de marca de la zona.
4. impacto de la oferta de nuevas viviendas
La oferta de aproximadamente 452 nuevas viviendas puede convertirse en un factor de competencia a corto plazo, pero a medio y largo plazo se espera que tenga el efecto de estimular la demanda de vivienda en el conjunto de la región.
Los siguientes factores deben tenerse en cuenta a la hora de evaluar las propiedades situadas en las inmediaciones del proyecto de rehabilitación como objetivos de inversión.
Factores positivos
- Establecimiento de una ventaja de ubicación: ubicación muy poco frecuente con acceso directo a la estación
- Fomento de la afluencia de población: aumento de la población debido a la nueva oferta de viviendas y a la mejora de la comodidad.
- Estabilización de la demanda de alquiler: demanda de vivienda por parte de los trabajadores de las instalaciones públicas y los empleados comerciales
- Aumento futuro del valor de los activos: aumento del valor a largo plazo debido a la finalización del desarrollo regional
Factores de riesgo
- Impacto durante el periodo de construcción: deterioro temporal del medio ambiente debido a la construcción a largo plazo de 2025 a 2035
- Competencia de la nueva oferta: competencia de aproximadamente 452 nuevas viviendas
- Mayores costes de inversión inicial: aumento de los precios en previsión de los efectos de la reurbanización
Desde el punto de vista de la inversión en inmuebles de alquiler, se prevé que el proyecto de reurbanización tenga las siguientes repercusiones
Cambios en la demanda de alquiler
1. demanda de las partes relacionadas con las instalaciones públicas
Con la reubicación de la Oficina del Distrito de Miyamae, se espera que la demanda de vivienda de los empleados de la oficina del distrito y los trabajadores relacionados se concentre en la zona que rodea la estación.
2. demanda de empleados de instalaciones comerciales
Se espera que aumente la demanda de viviendas de alquiler por parte de los empleados de las nuevas instalaciones comerciales.
3. Demanda de personas que valoran la comodidad del transporte
Se espera que aumente la demanda de hogares de solteros y DINKS que valoran la comodidad del transporte debido a la conexión directa con la estación.
Impacto previsto en los niveles de alquiler
En muchos casos anteriores de proyectos de reurbanización similares, los alquileres en la zona circundante han aumentado entre un 10% y un 20% en los 3-5 años siguientes a la finalización del proyecto. En la reurbanización de la zona frente a la estación de Saginuma, se espera que los alquileres suban debido a los siguientes factores
- Prima de ubicación debido a la escasez de conexión directa con la estación.
- Prima de conveniencia debido a la disponibilidad de instalaciones comerciales y públicas
- Prima de imagen debido a la mejora de la marca local
El calendario detallado del proyecto de remodelación es el siguiente
Calendario de avance del proyecto
| Periodo | Principales obras de construcción y calendario de finalización |
|---|---|
| AÑO FISCAL 2025. | Inicio de las obras de infraestructura, construcción de la rotonda provisional de autobuses |
| Hacia el invierno de 2025 | Inicio de las obras de mejora de la estación de Saginuma |
| AÑO FISCAL 2031 | Finalización de la construcción de la zona frente a la estación, finalización de las obras de mejora de la estación |
| AÑO 2035 | Finalización de la construcción del Distrito Norte, finalización de todos los proyectos |
Consideraciones sobre el calendario de inversiones
1. presente (2025): posible adquisición al nivel de precios anterior al inicio de la construcción
2. 2026-2030: aumento gradual del precio a medida que avanza la construcción
3. 2031 en adelante: aumento total del valor con la finalización de la zona de la estación.
4. A partir de 2035: determinación definitiva del valor al finalizar todo el proyecto.
Para maximizar la eficacia de la inversión, se considera más ventajosa la adquisición desde antes del inicio de la construcción hasta aproximadamente 2026. Sin embargo, las decisiones de inversión deben tener en cuenta una prima de riesgo por el deterioro temporal del entorno vital durante el periodo de construcción.
El Proyecto de Reurbanización Urbana de Tipo 1 de la Zona de la Estación de Saginuma es un proyecto pionero que mejorará radicalmente las funciones urbanas del distrito de Miyamae, en la ciudad de Kawasaki. A continuación se resumen las características del proyecto y su impacto en la inversión.
1. realización del desarrollo integrado de la ciudad de la estación
En colaboración con Tokyu Corporation, el proyecto creará un lugar excepcional y de gran valor directamente conectado con la estación.
2. asignación estratégica de instalaciones públicas
La concentración de importantes instalaciones públicas, incluida la Oficina del Distrito de Miyamae, establecerá la centralidad de la zona. 3. Mejora de las funciones nodales de tráfico
3. mejora de las funciones nodales de tráfico
Se mejorará la accesibilidad de toda la región mediante la construcción de un nuevo paso libre norte-sur y una plaza de tráfico.
4. mejora de las funciones comerciales
Las instalaciones comerciales conectadas directamente con la estación mejorarán significativamente la habitabilidad de los residentes.
En el análisis de INA & Associates K.K., se considera que el proyecto de reurbanización tiene valor de inversión a medio y largo plazo por las siguientes razones.
Razones para la recomendación de inversión
- Seguridad del proyecto gracias al apoyo político de la ciudad de Kawasaki
- Garantía de calidad gracias a la participación del Grupo Tokyu en el proyecto
- Desarrollo poco frecuente a gran escala a lo largo de la Línea Denentoshi
- Base de demanda estable debido a la concentración de instalaciones públicas
Calendario de inversión propuesto
El momento óptimo para la inversión es en la fase inicial de construcción, entre 2025 y 2026. Es probable que la adquisición durante este periodo maximice los beneficios de la reurbanización.
Se recomiendan los siguientes pasos para quienes estén considerando invertir en relación con este proyecto de reurbanización
1. Realizar una visita sobre el terreno: comprobar la situación actual antes de que empiece la construcción.
2. Realizar un estudio de mercado de las propiedades circundantes: identificar las tendencias de precios y la situación de la oferta.
3. formular un plan financiero: elaborar un plan de inversión teniendo en cuenta el periodo de construcción
4. consultar a especialistas: examen detallado de los aspectos fiscales y jurídicos
INA & Associates Ltd. ofrece consultas individuales. Podemos asesorarle desde una perspectiva profesional como parte de la estrategia de creación de activos de nuestros clientes con patrimonios muy elevados. No dude en ponerse en contacto con nosotros para obtener más información.