Estimado gestor de alquileres, ¿tiene alguno de estos problemas? Quejas frecuentes de pisadas de los inquilinos del piso de arriba, inquilinos que discuten por el volumen del televisor a altas horas de la noche o que les piden que se muden por el sonido del piano.
En las viviendas de alquiler, cómo solucionar los problemas de ruido es uno de los problemas más molestos para los administradores de fincas. Debido a la estructura de las viviendas japonesas, especialmente en pisos y condominios, el sonido viaja con facilidad y los problemas de ruido entre inquilinos no son infrecuentes. La percepción del ruido es subjetiva: algunas personas dicen que no les molesta el mismo sonido, mientras que otras afirman que no lo soportan, lo que lo convierte en un problema difícil de tratar.
Los problemas de ruido pueden ser especialmente gravosos para los propietarios que autogestionan sus inmuebles. Ello se debe a que deben escuchar con imparcialidad los argumentos de las partes implicadas, proponer soluciones adecuadas y, en algunos casos, tomar decisiones desde el punto de vista jurídico.
Este artículo explica la realidad de los problemas de ruido causados por las habitaciones y los residentes vecinos, las dificultades a las que se enfrentan los propietarios que se autogestionan y los beneficios específicos de subcontratar a una empresa de gestión. Propone medidas para lograr una gestión estable del alquiler manteniendo la satisfacción de los inquilinos.
Caso práctico del Sr. Sato (empleado de la empresa de unos 50 años), que autogestiona un piso (edificio de madera de dos plantas, ocho habitaciones en total) en Tokio.
En un piso de madera propiedad del Sr. Sato, un inquilino anciano que vivía en la planta baja se quejó de que no podía dormir por los ruidosos pasos del residente del segundo piso. Cuando el Sr. Sato explicó la situación a los inquilinos del segundo piso (una pareja joven), éstos respondieron que llevaban una vida normal y que no saltaban de ninguna manera en particular.
La situación no mejoró y los inquilinos del primer piso empezaron a "dar golpes en el techo en mitad de la noche". El inquilino del primer piso empezó a "darse golpes en el techo por la noche".
Como era imposible determinar objetivamente la existencia del ruido, y ambas partes tenían un punto de vista, la Sra. Sato se vio en la difícil situación de tener que decidir de qué lado ponerse. Al final, la inquilina de la planta baja tuvo que abandonar el piso por ser "perjudicial para su salud" y también se le impuso una sanción por rescisión del contrato.
Caso de la Sra. Tanaka (60 años, autónoma), propietaria de un condominio de segunda mano (10 unidades) en la prefectura de Kanagawa.
En el condominio de la Sra. Tanaka se produjo un problema entre los inquilinos de las habitaciones vecinas 201 y 202: una mujer soltera de la habitación 202 se quejaba de que no podía dormir porque el ocupante de la habitación 201 escuchaba música y veía la televisión a todo volumen a altas horas de la noche.
Cuando la Sra. Tanaka advirtió al residente de la habitación 201 (un varón joven), éste refutó la queja diciendo que él no hacía ruidos tan altos. Para comprobar la situación, la propia Sra. Tanaka acudió al lugar por la noche y, aunque efectivamente podía oír el ruido, llegó a la conclusión de que no era tan alto como para llamarlo "ruido", sino más bien el nivel de ruido general de la casa.
Sin embargo, el ocupante de la habitación 202 siguió exigiendo mejoras, alegando que era sensible al sonido y que no podía dormir al menor ruido. La Sra. Tanaka se vio atrapada entre las dos partes, y tras preguntarse qué medidas tomar, sugirió instalar cortinas insonorizadas en la habitación 202, pero fue rechazada, alegando que eso debía hacerlo la persona que hacía el ruido.
Al final, la Sra. Tanaka pidió que se grabaran las pruebas del sonido, pero no pudo obtener pruebas objetivas, lo que provocó un empeoramiento de las relaciones con ambos inquilinos.
Ejemplo de caso de la Sra. Yamamoto (55 años, antigua empleada de empresa), propietaria de un piso (3 plantas, 18 unidades) en Osaka.
En el piso de la Sra. Yamamoto surgió un problema cuando una nueva residente del segundo piso (estudiante de música) practicaba con el violín en su habitación. Al principio se quejó el residente del primer piso, justo debajo, pero poco a poco varios inquilinos empezaron a quejarse de que no podían soportar el sonido de la práctica diaria.
En el contrato con los inquilinos en cuestión no había disposiciones especiales como "no se permiten instrumentos musicales", y el Sr. Yamamoto se esforzó por hacer frente a la situación. Sugirió a los intérpretes que limitaran sus horas de práctica (hasta las 18:00 entre semana y de 10:00 a 17:00 los fines de semana), pero era difícil llegar a un compromiso, ya que para los estudiantes de música era esencial asegurarse el tiempo de práctica.
Yamamoto consultó a un especialista y se planteó insonorizar las habitaciones, pero decidió que una obra de insonorización a gran escala en un inmueble de alquiler sería poco práctica y difícil en términos de rentabilidad. Al final, varios inquilinos informaron a Yamamoto de que se marcharían si no se resolvía el problema del ruido, y él pidió a los estudiantes de música que se marcharan. Esto provocó un conflicto emocional con los estudiantes de música y no se pudo llegar a una solución amistosa.
A la hora de abordar los problemas de ruido, los propietarios autogestionados se enfrentan a los siguientes riesgos y limitaciones
La mayor dificultad a la hora de abordar los problemas de ruido es la dificultad para juzgar objetivamente el ruido:
Un reto importante al que se enfrentan los propietarios que se autogestionan es escuchar a ambas partes y tomar una decisión neutral. Si respondes de forma que te pongas a favor de una u otra parte, corres el riesgo de empeorar las relaciones con el otro inquilino.
Los problemas de ruido también pueden tener que juzgarse desde una perspectiva jurídica:
| Aspectos jurídicos | Dificultad para tomar una decisión | Retos para los propietarios autogestionados |
|---|---|---|
| Juzgar los límites de la aceptación | ¿Cuánto es ruido doméstico normal y cuánto es ruido? | Difícil de juzgar sin conocimientos jurídicos especializados |
| Posibilidad de rescindir el contrato | ¿En qué condiciones se puede rescindir el contrato? | Una decisión fácil conlleva riesgos jurídicos. |
| Responsabilidad en caso de indemnización | Dónde recae la responsabilidad en caso de daños a la salud causados por el ruido | Alcance poco claro de la responsabilidad del propietario |
| Mediación y respuesta en caso de litigio | Respuesta en caso de acción judicial | Difícil de abordar sin asistencia profesional |
Reviste especial importancia el concepto de "límites de aceptación". Según los precedentes judiciales, debe aceptarse una cierta cantidad de ruido en un complejo de viviendas, mientras que el ruido excesivo puede constituir un agravio. Esta línea es muy difícil de trazar y puede suponer una carga importante para los propietarios autogestionados.
Para proponer una solución eficaz contra el ruido, se requieren los siguientes conocimientos especializados
Es difícil esperar esa pericia de un propietario que se autogestiona, y existe el riesgo de que la incapacidad para proponer soluciones eficaces prolongue o agrave el problema.
Los problemas de ruido son extremadamente delicados y pueden convertirse fácilmente en emocionales:
Los propietarios autogestionados están más cerca de los inquilinos, por lo que es más fácil implicarse emocionalmente y más difícil tomar decisiones objetivas Dificultades en la relación propietario-inquilino autogestionado.
La externalización a una empresa de gestión ofrece las siguientes ventajas concretas a la hora de hacer frente a los problemas de ruido
La mayor ventaja de una empresa de gestión es su posición como tercera parte en el arbitraje de los problemas de ruido de los inquilinos:
La empresa de gestión tiene experiencia en muchos problemas de ruido y sabe cómo tratarlos con eficacia. Además, al actuar como intermediario, la empresa de gestión puede evitar que se deteriore la relación entre propietarios e inquilinos y mantener la reputación del inmueble.
La empresa de gestión tratará los problemas de ruido mediante el siguiente proceso sistemático
Determinación de los hechos y evaluación de la situación:
Enfoque por fases:
Propuesta y aplicación de soluciones:
Las empresas de gestión saben qué intervenciones son eficaces gracias a su experiencia en un gran número de casos similares. También pueden aplicar las mejores prácticas de propiedades con estructuras similares.
Para solucionar los problemas de ruido, es necesario adoptar las medidas adecuadas en función de la estructura del edificio y del tipo de ruido:
| Tipo de ruido | Principales vías de propagación | Contramedidas eficaces | Apoyo de la empresa gestora |
|---|---|---|---|
| Pisadas desde el suelo | Ruido de propagación sólida | Instalación de alfombras y moquetas insonorizadas | Asesoramiento para elegir e instalar los productos más adecuados |
| Ruido doméstico a través de las paredes | Ruido aéreo | Colocación de paneles insonorizantes/muebles | Sugerencias sobre lugares y métodos de instalación eficaces |
| Ruido de las instalaciones (agua, aire acondicionado, etc.) | Propagación sólida y aérea | Medidas de aislamiento de las vibraciones y ajuste del tiempo de uso | Introducción de contratistas especializados y determinación de los costes adecuados de las contramedidas |
| Ruido de instrumentos musicales | Complejo | Introducción de salas insonorizadas, límites temporales y espacios de actuación | Medidas de insonorización especializadas y propuestas alternativas |
Las empresas de gestión tienen esta experiencia y pueden proponer contramedidas eficaces y rentables. En caso necesario, también pueden presentar a contratistas especializados y juzgar la idoneidad de los presupuestos.
La empresa de gestión tiene conocimientos jurídicos sobre los problemas de ruido y puede tomar decisiones y respuestas adecuadas:
En particular, existen condiciones estrictas para la "rescisión del contrato por motivos de ruido", y una decisión fácil conlleva riesgos jurídicos. Las empresas de gestión tienen conocimientos especializados sobre las condiciones y procedimientos de rescisión de contratos y pueden tomar medidas para minimizar los problemas.
Las empresas de gestión también pueden adoptar medidas preventivas para evitar problemas de ruido:
Estos planteamientos preventivos pueden reducir la aparición de problemas de ruido en sí. Además, incluso si se produjera un problema, se sientan las bases para una pronta resolución mediante medidas proactivas.
En esta sección se explican los puntos importantes para elegir una empresa de gestión que sea sólida en el tratamiento de los problemas de ruido.
Lo más importante a la hora de elegir una empresa de gestión es su historial en la resolución de problemas de ruido:
Durante las entrevistas, es aconsejable hacer preguntas como "cómo hemos resuelto los problemas de ruido en el pasado", "cuánto tiempo se tardó en resolver el problema" y "métodos específicos de intervención".
La capacidad de comunicación de la empresa gestora es clave en los problemas de ruido:
En casos reales, la rapidez de la respuesta inicial es un factor clave para evitar que los problemas pasen a mayores. Compruebe específicamente qué sistemas existen para responder en caso de emergencia.
Compruebe la transparencia y especificidad del proceso de resolución de problemas de la empresa de gestión:
Es especialmente importante contar con un "plan de respaldo en caso de que no se resuelva el problema". La flexibilidad y la experiencia para hacer frente a cualquier situación son factores decisivos a la hora de elegir una empresa de gestión.
Una buena empresa de gestión no sólo se centra en solucionar los problemas una vez que se han producido, sino también en iniciativas preventivas:
Las medidas preventivas pueden reducir la incidencia de los problemas de ruido y mejorar el entorno general del inmueble. Conviene comprobar específicamente qué medidas preventivas se están tomando.
Los problemas de ruido causados por habitaciones y residentes vecinos son uno de los problemas más difíciles de tratar en la gestión de alquileres. Puede derivar fácilmente en un enfrentamiento emocional, y el propietario puede verse atrapado entre la espada y la pared. La autogestión suele tener limitaciones para mantener una posición neutral, tomar decisiones desde una perspectiva legal y proponer soluciones eficaces.
Las ventajas de subcontratar a una empresa de gestión son múltiples:
Unas medidas adecuadas para hacer frente a los problemas de ruido pueden mejorar la satisfacción de los inquilinos, reducir la tasa de desahucios y mantener y mejorar la reputación del inmueble. Si se subcontrata a una empresa de gestión con conocimientos especializados y experiencia, es posible conseguir una gestión estable del alquiler al tiempo que se reduce la carga psicológica del propio propietario.
R: El primer paso importante es averiguar los hechos y comprender la situación. Recomendamos seguir los siguientes pasos
Una empresa de gestión puede gestionar esta respuesta inicial con calma y neutralidad, y esclarecer los hechos evitando la confrontación emocional entre las dos partes. También pueden tomar decisiones sobre los aspectos jurídicos de los problemas de ruido basándose en sus conocimientos profesionales.
R: Es posible rescindir un contrato o desalojar por la fuerza a un inquilino por motivos de ruido si se cumplen determinadas condiciones, pero las decisiones jurídicas deben tomarse con cautela:
Las decisiones judiciales han reconocido la rescisión del contrato en los casos en que el comportamiento se considera "tan perturbador que conduce a la ruptura de la relación de confianza", pero esto es muy difícil de juzgar.
R: Las medidas eficaces dependen del tipo de ruido . Las principales son:
Medidas contra las pisadas desde el suelo:
Medidas contra el ruido doméstico a través de las paredes:
Medidas especiales contra el ruido (por ejemplo, instrumentos musicales):
La empresa gestora puede proponer las medidas más adecuadas en función de la naturaleza del ruido y la estructura del edificio, y también se encargará de contratar a especialistas si es necesario.
R: El planteamiento básico es el siguiente
En la práctica, el propietario suele correr con parte de los gastos para una pronta resolución. Por ejemplo, se pueden proporcionar alfombras insonorizantes o subvenciones para ventanas de doble acristalamiento. Las empresas de gestión pueden proponer un acuerdo adecuado de reparto de costes basado en su experiencia en casos similares y ofrecer una solución aceptable para ambas partes.
R: Es importante no dar prioridad incondicional a uno u otro, sino tomar una decisión global basada en
Básicamente, es importante encontrar un equilibrio entre "controlar la generación de ruido en la medida de lo posible" y "permitir una cierta cantidad de ruido doméstico". Las empresas de gestión tienen la experiencia de tratar muchos casos y la capacidad de juzgar adecuadamente este equilibrio y encontrar un compromiso que sea aceptable para ambas partes.
Los problemas de ruido son uno de los más frecuentes y difíciles de resolver en la gestión de alquileres. Suelen derivar en conflictos emocionales entre inquilinos y son una carga importante para los propietarios que se autogestionan.
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