Es posible que esté pensando en poner en marcha un negocio de alquiler, o que ya lo haya hecho, pero tenga la sensación de que no es más que un ejercicio de "gestión de activos".
Los ingresos procedentes de bienes inmuebles son una opción atractiva para la creación de un patrimonio estable. Sin embargo, en su esencia, no es más que "gestión empresarial ", que requiere un enfoque más activo y estratégico.
En este artículo, INA & Associates Ltd. explica la perspectiva de la "gestión empresarial" para gestionar con éxito los alquileres de una manera fácil de entender y con conocimientos inmobiliarios.
El artículo aclara las diferencias con la gestión de activos y ofrece una visión completa de las ventajas y desventajas específicas, así como de los pasos para alcanzar el éxito. Esperamos que este artículo le ayude a llevar su gestión de alquileres al siguiente nivel.
Para gestionar con éxito un negocio de alquiler, es esencial entender primero la diferencia entre "gestión de activos" y "gestión empresarial".
No son lo mismo, y esta diferencia de comprensión puede marcar una gran diferencia en los resultados a largo plazo.
La siguiente tabla compara las características de ambas.
| Elemento | Gestión de activos | Gestión empresarial |
|---|---|---|
| Objetivo. | Mantener o aumentar el valor de los activos (plusvalías, ganancias) | Generar beneficios de forma continua y hacer crecer la empresa mediante actividades comerciales |
| Iniciativa | Relativamente pasiva (por ejemplo, compra de instrumentos financieros, participaciones inmobiliarias) | Activa y proactiva (formulación, toma de decisiones y aplicación de estrategias de gestión) |
| Grado de implicación | Bajo (a menudo se deja en manos de expertos) | Alto (requiere una profunda implicación como gestor) |
| Horizonte temporal | Varía de corto a largo plazo | Es esencial una perspectiva a medio y largo plazo |
| Riesgos | Principalmente riesgo de fluctuación de los precios de mercado | Amplio abanico de riesgos empresariales, como desocupación, impago de alquileres, catástrofes, fluctuaciones de los tipos de interés, etc. |
Como se desprende claramente de la comparación anterior, la gestión de alquileres no es una actividad pasiva, consistente simplemente en poseer una propiedad y obtener ingresos por alquileres.
Hay clientes, o "inquilinos", y perseguir su satisfacción está directamente relacionado con la estabilidad del negocio.
Como gestor, se le exige constantemente que tome decisiones sobre cómo abordar cuestiones como el riesgo de desocupación y los retrasos en el pago de los alquileres, y cómo planificar las reparaciones para mantener y mejorar el valor del inmueble.
Es exactamente la misma perspectiva y determinación que dirigir una empresa.
Puede disfrutar de una serie de ventajas si considera la gestión de alquileres como una "gestión empresarial".
A continuación le explicamos cinco ventajas típicas.
Una vez que el negocio está en marcha, se puede esperar una renta mensual estable mientras haya inquilinos.
Éste es un gran atractivo que no se encuentra en los instrumentos financieros, propensos a las fluctuaciones de precios.
La depreciación de los edificios, el impuesto sobre bienes inmuebles y los gastos de gestión pueden contabilizarse como gastos, lo que supone un ahorro de impuestos sobre la renta y los habitantes.
En particular, la posibilidad de sumar ganancias y pérdidas cuando se tienen otros ingresos, como los del trabajo, es una gran ventaja.
Al contratar un seguro de vida de crédito colectivo (danshin) al suscribir un préstamo, el préstamo queda saldado en caso de emergencia y puede dejar a su familia un patrimonio libre de deudas.
En periodos de inflación, los alquileres tienden a subir en consonancia con el incremento de los precios.
Se trata de un medio eficaz de cobertura contra la inflación, ya que el valor del propio activo real, el inmueble, también aumenta.
Utilizando préstamos de entidades financieras, puede adquirir propiedades caras que no podría comprar sólo con sus propios fondos.
La posibilidad de obtener una gran rentabilidad con una pequeña cantidad de fondos propios es un mérito único de la inversión inmobiliaria.
Como negocio, existen deméritos y riesgos, además de ventajas.
La clave del éxito es comprenderlos correctamente de antemano y tomar contramedidas.
| Tipo de riesgo | Descripción | Principales contramedidas |
|---|---|---|
| Riesgo de desocupación | No se encuentran inquilinos y no se generan ingresos por alquiler. | Selección de una zona/un inmueble con gran demanda de inquilinos, fijación de alquileres adecuados, captación eficaz de inquilinos, subcontratación a una empresa de gestión fiable. |
| Riesgo de disminución de los alquileres | Posibilidad de que bajen los alquileres debido a la antigüedad del edificio o a cambios en el entorno. | Simulación de ingresos y gastos desde una perspectiva a largo plazo, mantenimiento y mejora del valor del inmueble mediante renovaciones y remodelaciones |
| Riesgo de envejecimiento del edificio y reparaciones | Costes de reparación debidos al deterioro relacionado con la edad, incluidas las averías repentinas de los equipos | Formular planes de reparación a largo plazo y asegurar reservas para reparaciones. |
| Riesgo de subida de los tipos de interés | Si se contrata un préstamo a un tipo de interés variable, el importe de la amortización puede aumentar debido a una subida de los tipos de interés | Seleccionar tipos de interés fijos, considerar reembolsos anticipados, planificación financiera en previsión de subidas de los tipos de interés. |
| Riesgo de catástrofe | Daños en edificios por terremotos, incendios, inundaciones, etc. | Contratar un seguro contra incendios y terremotos, consultar los mapas de peligrosidad |
¿Cómo se pone en marcha un negocio de alquiler?
Aquí le explicamos los ocho pasos para gestionar un negocio con éxito.
En primer lugar, aclare el propósito de por qué está gestionando un negocio de alquiler y establezca objetivos específicos (flujo de caja, tamaño de los activos, etc.).
A continuación, se lleva a cabo un plan financiero detallado y una simulación de ingresos y gastos para elaborar un anteproyecto de todo el proyecto.
Basándose en el plan de negocio, se seleccionan las propiedades.
Es importante tener en cuenta el potencial futuro de la zona, la demanda de alquileres, el tipo de propiedad, el rendimiento, el estado del edificio y otros factores desde diversas perspectivas para identificar una propiedad que pueda generar ingresos estables a largo plazo.
Considerar el equilibrio entre fondos propios y financiación y solicitar un préstamo a una entidad financiera.
La viabilidad del plan de negocio y la rentabilidad de la propiedad son puntos importantes para la selección.
Si tus ingresos personales superan una determinada cantidad o si pretendes ampliar el tamaño de tu empresa, una estrategia es considerar la posibilidad de constituir una sociedad.
Tome una decisión cuidadosa consultando con un especialista sobre las ventajas e inconvenientes, como los diferentes tipos impositivos y el alcance del reconocimiento de gastos.
No es exagerado decir que el éxito de la gestión del alquiler depende de la selección de un socio fiable: la empresa de gestión.
Compare y tenga en cuenta el rendimiento de la gestión, las tasas de ocupación, la capacidad de respuesta y otros factores, y elija una empresa con la que pueda trabajar para promover su negocio.
Desarrolle una estrategia de captación que transmita el máximo atractivo del inmueble y resuene con los inquilinos objetivo.
También es importante seleccionar adecuadamente a los posibles inquilinos y evitar problemas antes de que se produzcan.
Hay una amplia gama de tareas que realizar después de que la propiedad esté operativa, como cobrar el alquiler, atender las quejas de los inquilinos y llevar a cabo el mantenimiento y las reparaciones periódicas.
Tendrá que colaborar estrechamente con la empresa de gestión y responder con rapidez y precisión.
Los ingresos inmobiliarios deben declararse todos los años.
Para asegurarte de que no se te pasa ningún gasto, organiza tus recibos a diario y presenta tu declaración de la renta debidamente.
Este artículo ha explicado que la gestión de alquileres no es sólo una "gestión de activos", sino una "gestión empresarial" que requiere una toma de decisiones y una estrategia activas.
La única forma de tener éxito es comprender correctamente las ventajas y desventajas y tomar medidas basadas en un plan de negocio claro.
En lugar de esperar pasivamente un aumento de los activos, tenga la firme voluntad de ser usted mismo un gestor empresarial y trate con sinceridad a sus clientes, los inquilinos. Cuando esté preparado para ello, la gestión de alquileres no sólo le reportará unos ingresos estables, sino que también le proporcionará grandes satisfacciones y oportunidades de crecimiento.
En INA&Associates, hemos apoyado a muchos propietarios en su gestión de alquileres.
Desde la formulación de un plan de negocio hasta la selección de propiedades y el asesoramiento en la constitución de sociedades, ofrecemos propuestas óptimas adaptadas a la situación de cada uno.
¿Por qué no acepta el reto de la gestión de alquileres con nosotros? No dude en ponerse en contacto con nosotros.
R. Sí, es posible. Sin embargo, empezar por su cuenta conlleva ciertos riesgos. Como se explica en este artículo, necesita conocimientos y perspectiva como gestor empresarial. Le recomendamos encarecidamente que empiece consultando a un experto inmobiliario de confianza y obtenga apoyo.
R.Es difícil de decir, pero en términos generales, se necesita una autofinanciación de alrededor del 10-20% del precio de la propiedad. Además, tendrá que pagar los gastos de registro, el impuesto de adquisición de bienes inmuebles y otros gastos. Las condiciones varían según la entidad financiera y la propiedad, por lo que es importante planificar sus finanzas con antelación.
R.No, no es así. La empresa de gestión es sólo un socio en la gestión. La decisión final deben tomarla los propios propietarios. No debe fiarse de los informes de la gestora, sino tener siempre la perspectiva de un gestor y estar dispuesto a participar activamente.