En los últimos años, con la revitalización del mercado de la vivienda de segunda mano, el término renovación se oye cada vez más. Pero, ¿qué significa exactamente renovación? ¿Y cuál es la diferencia entre ésta y la renovación, que a menudo se confunde con la rehabilitación?
En este artículo, INA&Associates, basándose en su amplia experiencia en el sector inmobiliario, explica desde los conceptos básicos de la renovación hasta cómo proceder en la práctica, de una forma fácil de entender para el consumidor medio.
Esperamos que este artículo ayude a tomar la decisión correcta a quienes estén considerando comprar o reformar una vivienda o pensando en utilizar un inmueble de segunda mano. Esperamos que una comprensión adecuada de la reforma le ayude a dar el primer paso para hacer realidad su casa ideal.
Por renovación se entienden las obras de reforma a gran escala realizadas en un edificio existente para cambiar su uso o función, mejorar sus prestaciones o añadir valor. El Consejo de Renovación define la renovación como "la renovación para la regeneración de la función y el valor, abordando toda la vida en la casa, de manera integral".
Como sugiere esta definición, la renovación no es una simple reparación o restauración a su estado original. Utilizando el armazón de un edificio existente, se puede cambiar la planta para adaptarla al estilo de vida moderno e instalar los equipos más modernos para aumentar el valor del edificio aún más que cuando era nuevo.
La palabra "renovación" procede del inglés "renovation", que significa "restauración o renovación". En Japón, está llamando la atención, sobre todo en el sector de la vivienda, y se posiciona como un medio importante para hacer un uso eficaz de las viviendas de segunda mano y mejorar la calidad del parque inmobiliario.
Muchas personas tienden a confundir la renovación con la remodelación, pero existen claras diferencias entre ambas. El siguiente cuadro comparativo las analiza con más detalle.
| Artículo | Renovación | Renovación |
|---|---|---|
| Finalidad | Restauración/reparación | Mejora del rendimiento/creación de valor |
| Escala de trabajo | Parcial/pequeña escala | A gran escala |
| Rendimiento | Inferior o igual al de una construcción nueva | Superior a la de nueva construcción |
| Cambios de plano | Básicamente no | Posibilidad de cambios significativos |
| Periodo de construcción | De días a semanas | Varios meses |
| Costes | Relativamente barato | Caro |
| Construcción mientras se vive en la casa | A menudo posible | Difícil |
El principal objetivo de la renovación es devolver el equipamiento y los interiores deteriorados a un estado cercano al de un edificio nuevo. Algunos ejemplos son la sustitución de cocinas anticuadas, el papel pintado y el cambio del suelo de tatami por uno de madera.
La renovación, por su parte, pretende mejorar la funcionalidad y el confort de un edificio más allá de lo que sería en un edificio nuevo, cambiando drásticamente la distribución o instalando el equipamiento más moderno, pero aprovechando la estructura del edificio existente. Por ejemplo, eliminar varias habitaciones pequeñas para crear un gran salón-comedor o cambiar una habitación de estilo japonés por otra de estilo occidental.
Las reformas se clasifican en varios tipos, según el alcance y el contenido de las obras.
La renovación integral es el tipo de renovación más extenso, en el que el interior de un edificio se convierte en un esqueleto (sólo el armazón estructural) y todo, desde la distribución hasta las instalaciones, se reconstruye por completo. Aunque ofrece un alto grado de libertad y puede hacer realidad una vivienda ideal, también es la más cara y la que más tiempo requiere.
Las reformas parciales son las que se centran sólo en habitaciones o instalaciones concretas. Por ejemplo, sólo se renueva la instalación de agua o el salón-comedor. En comparación con una renovación completa, los costes pueden reducirse y es posible realizar las obras mientras se vive en el edificio.
Las renovaciones por cambio de uso son renovaciones que cambian el uso del propio edificio. Esto se aplica a los casos en los que una casa se convierte en una oficina o una tienda en una vivienda. Deben comprobarse todas las restricciones legales, como la Ley de Normas de Edificación y la Ley de Urbanismo.
Comprender estos tipos de renovación le ayudará a elegir el método de renovación que mejor se adapte a sus objetivos y presupuesto.
La renovación tiene muchas ventajas, pero la siguiente tabla resume algunos de los aspectos más importantes.
| Ventajas | Descripción detallada |
|---|---|
| Rentabilidad | Los costes totales pueden controlarse en comparación con la compra de obra nueva |
| Mayor elección de ubicación | El uso de propiedades de segunda mano permite construir viviendas en ubicaciones favorables. |
| Libertad de diseño | Creación del espacio ideal sin verse limitado por los diseños existentes |
| Aumento del valor de la propiedad | Aumento del valor de la propiedad mediante una renovación adecuada. |
| Reducción del impacto medioambiental | Reducción de los residuos y uso eficaz de los recursos mediante la utilización de los edificios existentes |
| Ocupación en un corto periodo de tiempo | Finalización en un periodo de tiempo más corto en comparación con la nueva construcción |
La rentabilidad es una de las mayores ventajas de la renovación. En comparación con la compra de una casa nueva, el coste total puede reducirse entre un 20% y un 30% combinando la compra de una vivienda de segunda mano con la renovación. Este efecto es especialmente pronunciado en buenas ubicaciones en el centro de las ciudades.
Otra ventaja importante es la posibilidad de elegir mejor la ubicación. Los inmuebles nuevos suelen construirse en las afueras, lo que limita la elección en buenas ubicaciones en el centro de las ciudades. Sin embargo, mediante la renovación de propiedades de segunda mano, es posible crear viviendas en ubicaciones convenientes cerca de estaciones de tren e instalaciones comerciales.
Crear el espacio ideal mediante el diseño libre es el atractivo único de la renovación. Es posible diseñar espacios que se adapten a su estilo de vida sin verse limitado por la distribución existente. Por ejemplo, se pueden eliminar paredes para crear un salón-comedor diáfano, o crear una sala de ocio.
En cuanto a la mejora del valor de los activos, las reformas adecuadas pueden crear un valor de los activos que supere el valor de la propiedad en el momento de la compra. En particular, las reformas que mejoran el comportamiento sísmico y la eficiencia energética pueden contribuir a mantener el valor de los activos a largo plazo.
Por otro lado, las renovaciones presentan las siguientes desventajas y precauciones
La necesidad de conseguir alojamiento temporal durante el periodo de construcción es una de las principales desventajas. Para una renovación completa, el periodo de obras suele durar de tres a cuatro meses, durante los cuales es necesario conseguir otra residencia. También hay que tener en cuenta los costes del alojamiento temporal y de la mudanza.
También existe el riesgo de que se produzcan costes de construcción adicionales inesperados. Sobre todo en los inmuebles más antiguos, durante el proceso de demolición pueden descubrirse problemas estructurales o equipamientos deteriorados, que pueden requerir más obras de las presupuestadas inicialmente.
En algunos casos, las limitaciones estructurales del edificio pueden hacer imposible realizar el plano ideal. En el caso de los condominios, existen restricciones a los cambios de plano debido a la posición de los muros y vigas estructurales. Además, la ubicación de las tuberías puede dificultar el traslado del sistema de agua.
Las restricciones hipotecarias también son un punto importante a tener en cuenta. Cuando se adquiere una vivienda de segunda mano y se realizan obras de reforma al mismo tiempo, los plazos de tramitación de la hipoteca y de ejecución del préstamo pueden resultar complicados. Puede ser necesario utilizar un préstamo especial para las obras de renovación o considerar un préstamo puente.
También es esencial tener en cuenta a los vecinos. Especialmente cuando se renuevan condominios, es necesario coordinar con la asociación de gestión y los residentes vecinos el ruido de la construcción y las horas de trabajo. Deben celebrarse sesiones informativas antes de las obras y respetarse los plazos de construcción.
Para evaluar correctamente la rentabilidad de las renovaciones, es importante tener en cuenta no sólo la inversión inicial, sino también la perspectiva a largo plazo.
Desde la perspectiva de los costes del ciclo de vida, debe tomarse una decisión global que incluya los costes de mantenimiento y gestión tras la renovación y los futuros costes de reparación. El uso de equipos y materiales de alta calidad puede suponer unos costes iniciales más elevados, pero también puede frenar los costes de mantenimiento a largo plazo.
El mantenimiento y la mejora del valor de los activos dependen en gran medida de las condiciones de ubicación, la estructura del edificio y las renovaciones. En particular, las renovaciones que mejoran el comportamiento sísmico y la eficiencia energética contribuyen significativamente a mantener el valor de los activos en el futuro.
El efecto cualitativo de la mejora de la satisfacción de los ocupantes también es un factor importante. La satisfacción que se obtiene al conseguir una vivienda ideal adaptada al estilo de vida de cada uno es un efecto importante que no puede medirse en valor monetario.
Para que una renovación tenga éxito, es importante seguir los pasos adecuados. La tabla siguiente muestra el flujo básico y la duración aproximada de cada fase.
| Fase | Obra | Duración aproximada | Puntos principales |
|---|---|---|---|
| 1.Planificación y consulta | Organización de los requisitos, fijación del presupuesto, selección de proveedores | 2-4 semanas | Obtención de presupuestos de varios contratistas |
| 2. Estudio del emplazamiento y diseño | Estudio detallado, diseño básico, diseño de ejecución | 6-8 semanas | Importante comprobar las limitaciones estructurales. |
| 3.Contratos y solicitud de permisos | Celebración del contrato de construcción, solicitud de los permisos necesarios | 2-3 semanas | Confirmación de los detalles del contrato |
| 4.Preparación de la construcción | Organizar el alojamiento temporal, saludar a los vecinos, pedir materiales. | 2 - 3 semanas | Importante explicar a los vecinos con antelación. |
| 5.Trabajos de demolición | Retirada del equipamiento existente y del interior. | 1-2 semanas | Eliminación adecuada de los residuos |
| 6.Construcción de la estructura del edificio | Trabajos de refuerzo estructural, tuberías y cableado | 3-4 semanas | Aseguramiento de la calidad de las piezas invisibles |
| 7.Construcción interior | Trabajos de acabado de suelos, paredes y techos | 4-6 semanas | Control de calidad de los acabados |
| 8. Instalación del equipamiento | Instalación de cocina, baño y otros equipamientos | 2-3 semanas | Comprobaciones de funcionalidad y seguridad |
| 9. Finalización y entrega | Inspección final, limpieza y entrega de llaves | 1 semana | Comprobación detallada de defectos |
Organizar y priorizar las necesidades es la clave del éxito de la renovación. Es importante escuchar los deseos de todos los miembros de la familia y aclarar sus prioridades, teniendo en cuenta las implicaciones presupuestarias. Si se deja la ambigüedad en esta fase, se requerirán cambios significativos más adelante en el proceso, con el consiguiente aumento de costes y tiempo.
En cuanto al establecimiento del presupuesto, el presupuesto total debe incluir no sólo el coste de la construcción, sino también el coste del alojamiento temporal, los gastos de mudanza y la compra de muebles y electrodomésticos. Por lo general, se recomienda reservar entre el 10% y el 15% del presupuesto inicial.
A la hora de seleccionar un contratista, es importante obtener presupuestos de varios proveedores y evaluar exhaustivamente no sólo el precio, sino también la propuesta, el historial y el servicio posventa. En particular, comprobar los casos de construcción anteriores y los niveles de satisfacción de los clientes le ayudará a seleccionar un contratista fiable.
La importancia del estudio de la obra puede determinar el éxito o el fracaso de una renovación. Las limitaciones estructurales y las condiciones del equipamiento que no pueden determinarse únicamente a partir de los planos deben investigarse en detalle para garantizar un diseño viable. En particular, las propiedades más antiguas pueden revelar más deterioro y problemas estructurales de lo esperado.
Otro factor importante es comprobar las limitaciones legales. Para que el diseño sea legal, hay que comprobar diversas limitaciones legales, como la Ley de Normas de Edificación, la Ley de Servicios contra Incendios y el reglamento de gestión de comunidades de propietarios. En particular, las renovaciones que impliquen un cambio de uso pueden requerir una solicitud de certificación del edificio.
En cuanto a la consideración del vecindario, es importante planificar para minimizar el impacto de la construcción desde la fase de diseño. Si se tienen en cuenta las zonas de aparcamiento para los vehículos de construcción, las rutas de entrega de materiales, las medidas de reducción del ruido, etc., y se cuenta con la comprensión de los vecinos de antemano, la construcción avanzará sin problemas.
Durante los trabajos de demolición, hay que asegurarse de que sólo se derriban correctamente las partes necesarias y de que no se dañan las partes estructurales que deberían permanecer. Si se encuentran sustancias peligrosas como amianto o plomo, deben eliminarse adecuadamente.
El trabajo estructural es un proceso importante que determina la calidad de la renovación. El refuerzo estructural, la adaptación sísmica y la adaptación del aislamiento se llevan a cabo adecuadamente para mejorar el rendimiento del edificio. Tomar atajos en esta fase puede acarrear graves problemas más adelante.
En la construcción de instalaciones, es importante garantizar la calidad de las tuberías y el cableado. En particular, las tuberías de suministro de agua y drenaje y el cableado eléctrico pueden requerir reparaciones importantes si se producen fallos después de la finalización. Es necesario utilizar materiales adecuados y realizar una construcción cuidadosa.
Los plazos de construcción pueden acortarse mejorando la preparación previa. Los planos de diseño detallados, el pedido anticipado de materiales y la disposición de los artesanos pueden completarse antes del inicio de la construcción para garantizar una progresión fluida de los trabajos.
La optimización de la gestión de los procesos puede acortar el periodo total de construcción si se ejecuta cada proceso en paralelo y se considera una secuencia de trabajo eficiente. Sin embargo, hay que evitar acortar los procesos de forma desmesurada a expensas de la calidad.
Facilitar la comunicación es otro factor importante. Una estrecha colaboración entre el cliente, el proyectista y el contratista permite detectar los problemas a tiempo y reaccionar con rapidez, lo que se traduce en una reducción del plazo de construcción.
Este artículo ha ofrecido una explicación exhaustiva de la renovación, desde los conceptos básicos hasta cómo proceder en la práctica. Se reiterarán los puntos clave.
La esencia de la renovación es el acondicionamiento integral de un edificio existente para aumentar su valor más allá del de un edificio nuevo, y es claramente diferente de la mera reparación o renovación con el fin de devolver el edificio a su estado original. Con una renovación adecuada, es posible hacer realidad una vivienda ideal y, al mismo tiempo, mejorar la rentabilidad y el valor del activo.
La clave del éxito reside en una adecuada planificación y preparación previas. Es importante tener en cuenta todas las fases del proceso: aclarar las necesidades, fijar un presupuesto, seleccionar contratistas fiables y comprobar las restricciones legales. En particular, es aconsejable recurrir activamente al asesoramiento de expertos sobre limitaciones estructurales y consideraciones de vecindad.
En cuanto a la rentabilidad, es importante evaluar no sólo la inversión inicial, sino también los costes del ciclo de vida a largo plazo y la satisfacción de los ocupantes de forma exhaustiva. Las renovaciones adecuadas no se limitan a mejorar el entorno vital, sino que también contribuyen a mantener y aumentar el valor de los activos a largo plazo.
Si está pensando en realizar reformas, le recomendamos que proceda a realizar estudios específicos en los siguientes pasos.
En primer lugar, empiece por organizar las necesidades de su familia. Comente con toda la familia cualquier insatisfacción con la vivienda actual y el entorno de vida ideal, y aclare sus prioridades. Llegar a un consenso en esta fase sentará las bases de un proceso fluido más adelante.
A continuación, haga una estimación aproximada del presupuesto. Establezca un presupuesto total que incluya los costes de compra de la vivienda, los de las obras de reforma y otros gastos, y considere las opciones de financiación. Es aconsejable consultar a las entidades financieras sobre el uso de hipotecas y préstamos específicos para reformas.
Otro paso importante es consultar a especialistas. Utilizando la experiencia de empresas inmobiliarias, oficinas de diseño, empresas de construcción y otros especialistas en sus respectivos campos, podrá crear un mejor plan de renovación.
La renovación es una opción atractiva para revalorizar los edificios existentes. Con una planificación y ejecución adecuadas, es posible hacer realidad una vivienda ideal en una buena ubicación que sería difícil de conseguir en un edificio nuevo, de forma rentable.
Sin embargo, los conocimientos profesionales y una amplia experiencia son esenciales para el éxito de una reforma. Es importante proceder con estudios cuidadosos y proactivos junto con un socio de confianza.
En INA&Associates K.K. le ofrecemos un apoyo total, desde la selección del inmueble hasta la planificación de la reforma, para hacer realidad su hogar ideal. Gracias a nuestra amplia experiencia y conocimientos, podemos ofrecer la mejor solución para las necesidades de cada cliente. Si tiene alguna pregunta o consulta sobre reformas, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Haremos todo lo posible por ayudarle a hacer realidad su hogar ideal.
R1: La diferencia de coste entre renovación y remodelación depende en gran medida de la envergadura y el contenido de la obra.
Las reformas parciales pueden costar entre varios cientos de miles y varios millones de yenes, mientras que las reformas completas (para viviendas de unos 70 m2) cuestan entre 8 y 14 millones de yenes en el caso de los pisos y entre 8 y 20 millones de yenes en el caso de las casas unifamiliares. (Esto varía en función del grado de equipamiento).
Sin embargo, las renovaciones suelen ser rentables desde una perspectiva a largo plazo, ya que pueden mejorar el rendimiento del edificio y el valor de los activos. Es importante tomar una decisión global, que incluya no sólo la inversión inicial, sino también los futuros costes de mantenimiento y el valor del activo.
A2: Depende de la escala y el contenido de las obras, pero en el caso de una renovación completa, es difícil realizar las obras mientras se vive en la casa.
En el caso de renovaciones parciales, puede ser posible realizar las obras por fases mientras se vive en las habitaciones que no se van a renovar. Sin embargo, como el suministro de agua no estará disponible temporalmente durante el periodo de obras, habrá que conseguir medios alternativos.
En caso de renovación completa, es necesario conseguir alojamiento temporal durante el periodo de obras. Recomendamos fijar un presupuesto total que incluya el coste del alojamiento temporal.
A3: Existen limitaciones estructurales y restricciones impuestas por la normativa de gestión a la hora de renovar pisos.
Las limitaciones estructurales incluyen restricciones en los cambios de plano debido a la posición de los muros de carga y las vigas. Además, puede resultar difícil cambiar la instalación de agua debido a la posición de las tuberías. Es importante confirmar previamente la viabilidad del proyecto mediante un estudio detallado del terreno.
Entre las restricciones que imponen las normas de gestión figuran las limitaciones del tiempo de construcción, las restricciones sobre los materiales que pueden utilizarse y la obligación de dar explicaciones previas al vecindario. En algunos casos, se requiere la notificación o aprobación de la asociación de gestión antes del inicio de la construcción, por lo que es necesaria una confirmación previa.
R4. El contenido de la garantía de las obras de renovación depende del contratista y de la obra.
Por lo general, se ofrece una garantía de 5 a 10 años para la parte estructural y de 1 a 3 años para la parte de equipamiento. No obstante, es importante comprobar los detalles del alcance y las condiciones de la garantía antes de firmar un contrato.
También es aconsejable considerar la posibilidad de contratar un seguro de garantía y encargar una inspección a terceros, en caso de que el constructor corra riesgo de quiebra. La calidad del servicio posventa también es un factor importante a la hora de elegir un constructor.
R5. Existen varias opciones para financiar los costes de renovación.
Las hipotecas son una forma de financiar la compra de una vivienda de segunda mano y las obras de reforma en una sola operación. Los tipos de interés son bajos y los reembolsos se pueden hacer a lo largo de un periodo de tiempo prolongado, pero el proceso de selección puede ser riguroso y llevar mucho tiempo.
Los préstamos para reformas son préstamos destinados exclusivamente a obras de reforma. En comparación con las hipotecas, el proceso de examen es más rápido y sencillo, pero los tipos de interés suelen ser más altos y los plazos de préstamo más cortos.
La autofinanciación es otra opción. No hay que pagar intereses ni preocuparse por los reembolsos, pero se requiere una gran suma de dinero.
La mejor opción de financiación depende de las circunstancias individuales y es aconsejable consultar a instituciones financieras y expertos.