Al considerar la compra o inversión en una propiedad, la estructura del edificio es uno de los factores de decisión más importantes. La construcción de hormigón armado es un tipo de estructura muy utilizado en condominios y edificios comerciales, y un buen conocimiento de sus características conduce directamente a una elección acertada.
Este artículo explica la estructura básica de la construcción de hormigón armado, sus ventajas y desventajas, su vida útil y el proceso real de selección de la propiedad de una manera fácil de entender para el público en general. Basándonos en la experiencia que hemos adquirido en el sector inmobiliario, ofrecemos información práctica para ayudarle a elegir la propiedad adecuada.
RC-Zukuri es la abreviatura de "hormigón armado" , que en japonés se denomina Reinforced Concrete Zukuri. Se trata de una estructura compuesta que combina acero de refuerzo y hormigón, y es un excelente método de construcción que aprovecha las ventajas de cada material a la vez que complementa sus desventajas.
El hormigón es extremadamente resistente a las fuerzas de compresión, pero vulnerable a las de tracción. Por el contrario, el acero de armadura tiene una excelente resistencia a las fuerzas de tracción, pero no se comporta tan bien como el hormigón frente a las fuerzas de compresión.
El proceso de construcción de una estructura de CR comienza con la colocación de las barras de refuerzo según los planos de diseño, seguida del vertido del hormigón. Al endurecerse, el hormigón se integra con la armadura y funciona como una sola estructura. Esta integración proporciona una excelente resistencia a fuerzas externas como terremotos y vientos.
En la construcción in situ, la precisión de la colocación de las armaduras, el control de calidad del hormigón y el periodo de curado son factores importantes. Si estos procesos se gestionan adecuadamente, se completará un edificio de CR que funcione según lo diseñado.
Además de la construcción con CR, otros tipos de estructuras de edificios son la madera, la estructura de acero (S) y el hormigón reforzado con acero (SRC). La siguiente tabla compara las características de los principales tipos estructurales.
| Tipo de estructura | Principales materiales | Resistencia a terremotos | Resistencia al fuego | Aislamiento acústico | Costes de construcción | Principales aplicaciones |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Construcción en madera | Madera | Media | Bajo | Bajo | Bajo | Casas unifamiliares, pisos bajos |
| Construcción de acero (construcción en S) | Acero | Alto | Medio | Medio | Medio | Edificios medianos y altos, fábricas |
| Construcción RC | Hormigón armado + hormigón | Alta | Alto | Alto | Medio a alto | Condominios, edificios comerciales |
| Construcción SRC | Acero + acero reforzado + hormigón | Alto | Alto | Alto | Alto | Edificio de gran altura |
Como puede verse en esta tabla comparativa, la construcción con CR ofrece un excelente equilibrio entre las propiedades antisísmicas, ignífugas y de aislamiento acústico, lo que la convierte en un tipo estructural adecuado para complejos residenciales y comerciales de mediana y gran altura.
La principal característica de la construcción con CR es su excelente resistencia a los terremotos. La estructura integrada de acero de refuerzo y hormigón proporciona una gran resistencia a las fuerzas horizontales causadas por los terremotos. En particular, los edificios de CR construidos a partir de las nuevas normas de resistencia sísmica que entraron en vigor en 1981 están diseñados para soportar un terremoto de intensidad 6 ó 7 sin derrumbarse.
De hecho, muchos edificios de CR adecuadamente diseñados y construidos escaparon a daños graves en el Gran Terremoto de Hanshin-Awaji y en el Gran Terremoto del Este de Japón, demostrando su alta resistencia a los terremotos. Este es un factor extremadamente importante en términos de preservación a largo plazo del valor de los activos a la hora de invertir en una propiedad o comprar una casa.
Otra gran ventaja de la construcción con hormigón armado es su alta resistencia al fuego. El hormigón es un material incombustible y mantiene su resistencia estructural durante mucho tiempo incluso expuesto a altas temperaturas. De acuerdo con el Código de la Edificación, la construcción de CR está aprobada como resistente al fuego y está clasificada como una estructura que proporciona tiempo suficiente para la evacuación en caso de incendio.
Este rendimiento de resistencia al fuego también reduce las primas de los seguros. Las primas de los seguros contra incendios varían mucho en función de la estructura del edificio, y los edificios de CR se clasifican como "estructuras T" (estructuras resistentes al fuego), que tienen las primas más bajas. En comparación con los edificios de madera, las primas de seguro pueden reducirse aproximadamente a la mitad, lo que contribuye a reducir los costes de mantenimiento a largo plazo.
Otra gran ventaja de la construcción con hormigón armado es su capacidad de aislamiento acústico, un factor importante en los entornos urbanos. La alta densidad del hormigón bloquea eficazmente la transmisión del sonido de los pisos superiores e inferiores y de las unidades vecinas. En particular, las viviendas con un forjado (parte de hormigón del suelo) de 200 mm o más de grosor tendrán un aislamiento acústico hasta un nivel en el que la mayoría de los sonidos de la vida cotidiana no resultarán molestos.
Este aislamiento acústico también es un factor importante en la gestión de los alquileres. La mejora de la satisfacción de los inquilinos puede prolongar el alquiler y reducir el riesgo de desocupación. También reduce significativamente el riesgo de problemas en el vecindario, lo que supone un gran beneficio en términos de gestión.
La durabilidad a largo plazo de los edificios de CR es un factor especialmente importante en la inversión inmobiliaria. Con un diseño, una construcción y un mantenimiento adecuados, los edificios de CR pueden resistir entre 50 y 100 años de uso o más. Esta es, con diferencia, la vida útil más larga de un edificio, en comparación con la vida útil típica de los edificios de madera, que ronda los 30 años.
La durabilidad a largo plazo también está directamente relacionada con el mantenimiento del valor de los activos de un edificio. Como la estructura se deteriora poco con el tiempo, un mantenimiento adecuado puede garantizar unos ingresos por alquiler y un valor de venta estables a largo plazo.
Una de las principales desventajas de la construcción con CR es su elevado coste. En comparación con los edificios de madera, tanto los materiales como los costes de construcción suelen ser más elevados. En particular, los costes de construcción son más elevados debido a los numerosos procesos que requieren conocimientos especializados, como el encofrado, el acero de refuerzo y el trabajo con hormigón.
Los elevados costes de construcción conllevan una mayor inversión inicial. Al considerar la inversión inmobiliaria, es importante elaborar un plan de ingresos y gastos que tenga en cuenta esta elevada inversión inicial. Sin embargo, teniendo en cuenta la mencionada durabilidad a largo plazo y los bajos costes de mantenimiento, la eficiencia de la inversión puede ser a menudo buena desde una perspectiva a largo plazo.
Los edificios de CR se caracterizan estructuralmente por su elevado peso. Esto puede requerir obras de mejora del terreno, como trabajos de pilotaje en terrenos donde el apoyo del suelo es insuficiente. Además, cuando se reconstruye un edificio existente, puede ser necesario volver a estudiar y reforzar el terreno.
El peso del edificio también afecta al grado de libertad de diseño. Pueden surgir restricciones de cálculo estructural cuando se construyen grandes huecos o cajas de escalera, lo que puede afectar al plan de diseño.
El control de la condensación es una cuestión importante en los edificios de CR. El hormigón tiene una alta conductividad térmica, por lo que es más probable que se produzca condensación cuando hay una gran diferencia entre las temperaturas exterior e interior. Especialmente en edificios con un aislamiento inadecuado, la condensación puede producirse en invierno y causar moho.
Un aislamiento adecuado, la instalación de sistemas de ventilación y el control de la humedad son medidas importantes para evitar la condensación. Si no se toman estas medidas, puede deteriorarse el entorno vital y el edificio, por lo que debe prestarse suficiente atención desde la fase de diseño.
La vida útil legal de los edificios de CR está definida por la legislación fiscal en 47 años. Este es el número de años utilizado en los cálculos de depreciación y difiere de la vida útil real del edificio. La vida útil real de un edificio de CR depende en gran medida de la calidad del diseño, la construcción y el mantenimiento, pero es posible que un edificio gestionado adecuadamente se utilice durante más de 100 años.
Según un estudio del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, la vida media de un edificio de CR es de aproximadamente 68 años, pero se trata de una estadística de tiempo de demolición y no indica límites estructurales. De hecho, con reparaciones periódicas y un mantenimiento adecuado, pueden utilizarse incluso durante más tiempo.
Las inspecciones periódicas son esenciales para la longevidad de los edificios de CR. Reviste especial importancia la detección precoz de grietas en los muros exteriores, la corrosión del acero de refuerzo y el deterioro de la capa impermeable. Si estos problemas no se controlan, la estructura puede deteriorarse y requerir reparaciones importantes.
El Código de la Edificación exige informes periódicos para los edificios a partir de cierto tamaño, pero incluso para otros edificios se recomienda que un especialista realice una inspección anual.
Una parte importante del mantenimiento de los edificios de la CR es la realización sistemática de reparaciones. Los principales elementos de reparación y sus ciclos son los siguientes
| Reparaciones | Ciclo de reparación | Coste estimado (por m2) | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Pintura exterior | 10-15 años | 3.000-5.000 yenes | Mantener la estética, garantizar la impermeabilidad |
| Impermeabilización de tejados | 15-20 años | 8.000-12.000 yenes | Trabajos importantes para evitar fugas |
| Sistema de suministro de agua y drenaje | 20-30 años | 15.000-25.000 yenes | Renovación completa de tuberías |
| Reparaciones importantes en paredes exteriores | 25-30 años | 80.000-120.000 yenes | Reparación completa de los muros exteriores |
La ejecución sistemática de estas reparaciones ayudará a mantener el rendimiento del edificio a largo plazo y a preservar el valor de los activos.
En muchos casos, las comunidades de propietarios y otros edificios en régimen de propiedad horizontal cuentan con un plan de reparaciones a largo plazo, en el que se estiman las obras de reparación necesarias durante un periodo de unos 30 años y sus costes, y se establece un fondo de reserva adecuado para las reparaciones.
Los planes de reparación a largo plazo son un elemento importante no sólo en el mantenimiento y la gestión de edificios, sino también en la planificación de ingresos y gastos de la inversión inmobiliaria. Si se conocen con exactitud los costes estimados de las reparaciones, se pueden tomar decisiones de inversión más precisas.
Los puntos más importantes que hay que comprobar al elegir un condominio de CR son el año de construcción y las normas de resistencia sísmica aplicadas: los edificios cuya construcción se aprobó después del 1 de junio de 1981 están sujetos a las nuevas normas de resistencia sísmica y tienen una resistencia sísmica significativamente mayor que los construidos antes de esa fecha (antiguas normas de resistencia sísmica).
Los edificios construidos según la nueva norma de resistencia sísmica están diseñados para no derrumbarse en caso de terremoto de intensidad 6 ó 7, y las primas de los seguros antisísmicos son más bajas que las de los edificios construidos según la antigua norma de resistencia sísmica. Además, las entidades financieras suelen ofrecer condiciones más favorables en los préstamos para edificios construidos según la nueva norma de resistencia sísmica.
Un factor importante para determinar la calidad de un edificio es el historial de la empresa constructora y el proyectista. Los edificios construidos por grandes contratistas generales o empresas constructoras con un historial probado en la zona suelen tener una alta calidad de construcción y seguridad a largo plazo.
El historial del diseñador estructural también es importante: el diseño estructural de los edificios de CR requiere un alto grado de pericia, y es probable que los edificios en los que participan diseñadores estructurales experimentados sean más seguros y racionales en su diseño.
Una gestión adecuada es esencial para mantener el valor patrimonial de los condominios de CR. Es importante comprobar en detalle la gestión de la asociación gestora, el estado del fondo de reserva para reparaciones y el historial de reparaciones anteriores.
Debe prestarse especial atención a cualquier déficit en el fondo de reserva para reparaciones. Si no se asegura un fondo de reserva para reparaciones adecuado, existe la posibilidad de que en el futuro se cobre una gran suma global o se pospongan los trabajos de reparación. Se trata de un riesgo que puede provocar un deterioro del entorno vital y una caída del valor de los activos.
La ubicación es el factor más importante a la hora de seleccionar condominios RC como propiedades de inversión. Es importante evaluar exhaustivamente la distancia a la estación, el entorno circundante y los futuros planes de desarrollo, y seleccionar una ubicación en la que quepa esperar una demanda de alquiler a largo plazo.
Especialmente en las zonas urbanas, el tiempo que se tarda en llegar a pie desde la estación más cercana influye mucho en el nivel de los alquileres. Por lo general, los inmuebles situados a menos de 10 minutos a pie pueden esperar una demanda de alquiler estable y un bajo riesgo de desocupación.
Para los condominios de CR de inversión, es importante seleccionar una distribución y unas instalaciones adecuadas para el grupo destinatario. Por lo general, se considera que los apartamentos de 1K a 1DK para solteros y de 2LDK a 3LDK para familias tienen una gran demanda.
Los inmuebles con instalaciones que satisfacen las necesidades de los inquilinos modernos (por ejemplo, acceso a Internet, buzones de entrega, cierres automáticos, etc.) son muy competitivos y cabe esperar que ofrezcan una gestión estable del alquiler.
El cálculo exacto de ingresos y gastos es esencial a la hora de invertir en condominios de CR. Es necesario calcular el rendimiento real de la inversión teniendo en cuenta de forma exhaustiva el precio de compra, los gastos, los ingresos anuales por alquiler, los gastos de gestión, los fondos de reserva para reparaciones, los impuestos, etc.
En particular, dado que los fondos de reserva para reparaciones y los gastos de gestión suelen ser más elevados en el caso de los condominios de CR que en el de los pisos de madera, es importante calcular los ingresos y los gastos teniendo debidamente en cuenta estos costes.
La construcción con hormigón armado es una estructura con excelentes propiedades antisísmicas, ignífugas y de aislamiento acústico, muy utilizada en condominios y edificios comerciales. Aunque los costes de construcción son elevados, la durabilidad a largo plazo y la facilidad de mantenimiento y gestión la convierten en una forma estructural que puede ofrecer una excelente rentabilidad de la inversión desde una perspectiva a largo plazo.
Al considerar la posibilidad de comprar o invertir en una propiedad, es importante conocer bien las características de la construcción de CR y evaluar exhaustivamente el año de construcción, la empresa constructora, el estado de la gestión y otros factores. En particular, si se elige un inmueble que cumpla las nuevas normas de resistencia antisísmica a partir de 1981 y se mantiene y gestiona adecuadamente, se puede esperar una conservación a largo plazo del valor del activo y unos ingresos estables.
INA & Associates Ltd le ofrece un apoyo integral para su inversión inmobiliaria, desde la selección de propiedades RC hasta su gestión. Si tiene alguna pregunta sobre las propiedades de CR, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
La construcción de hormigón armado es una combinación de acero de refuerzo y hormigón, mientras que la construcción de hormigón armado tiene una estructura de acero adicional. La construcción de hormigón armado es el tipo de construcción más común para los condominios ordinarios y proporciona un rendimiento adecuado.
La pauta general para el fondo de reserva de reparaciones para condominios RC es de aproximadamente 200-300 yenes por metro cuadrado de área privada por mes. Sin embargo, varía mucho en función del tamaño, la antigüedad y la ubicación del edificio. Las directrices del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte recomiendan fijar una cantidad de reserva adecuada basada en un plan de reparaciones a largo plazo.
Un condominio de CR de 30 años puede ser una inversión adecuada si se mantiene y gestiona correctamente. Entre los factores importantes figuran el estado de ejecución de las reparaciones a gran escala, el estado del fondo de reserva para reparaciones y el estado de gestión de la asociación gestora. Además, es un requisito previo que el edificio cumpla las nuevas normas de resistencia antisísmica (1981 o posterior).
El aislamiento acústico de las construcciones de CR depende del grosor del forjado y de la construcción de las paredes. En viviendas con un espesor de forjado de 200 mm o más, los ruidos domésticos generales (pasos, conversaciones, etc.) se aislarán hasta un nivel apenas perceptible. Sin embargo, tocar instrumentos musicales y ver la televisión a todo volumen puede molestar a los vecinos, incluso en construcciones de CR.