En 2025, la tasa de inflación de Japón alcanzó el 3,3 %, la más alta de los países del G7. En un contexto de subida continua de los precios, muchos inversores buscan formas de preservar su patrimonio. Entre los inversores más acaudalados, en particular, está aumentando el interés por la inversión inmobiliaria como medida contra la inflación.
¿Por qué los bienes inmuebles son una excelente cobertura contra la inflación? En este artículo, INA&Associates Co., Ltd. explica desde un punto de vista profesional las razones por las que los bienes inmuebles son resistentes a la inflación y propone estrategias eficaces para la protección de los activos.
Le proporcionaremos de forma sistemática los conocimientos necesarios para la preservación de los activos, desde las características de los bienes inmuebles como activos tangibles, la vinculación de los ingresos por alquiler con la inflación, hasta las estrategias de inversión concretas que practican las personas con alto poder adquisitivo.
Entre 2024 y 2025, la economía japonesa muestra signos claros de que está saliendo de una deflación prolongada. Según los últimos datos publicados por el Ministerio de Interior y Comunicaciones, el índice de precios al consumo de junio de 2025 aumentó un 3,3 % con respecto al mismo mes del año anterior, lo que supone el valor más bajo desde noviembre del año pasado, aunque sigue siendo elevado.
Cabe destacar que la tasa de inflación de Japón es la más alta de los países del G7. Los precios de los servicios registraron un aumento interanual del 1,3 %, mientras que los de los bienes subieron un 5,6 %, lo que pone de manifiesto las características de la inflación importada. Esta situación contradice los principios tradicionales de la economía japonesa y hace que sea urgente para los inversores elaborar nuevas estrategias de gestión de activos.
El aumento de los precios reduce el valor real del efectivo y los depósitos. Por ejemplo, si la inflación se mantiene en un 3 % anual, 1 millón de yenes actuales solo tendrá un valor real de 970 000 yenes al cabo de un año. Este fenómeno se denomina «riesgo de inflación» y supone un problema grave, especialmente para los inversores con una cartera con un alto porcentaje de efectivo.
Por otro lado, los activos tangibles tienden a aumentar su valor con el aumento de los precios. Los activos tangibles, como los inmuebles, el oro y las acciones, mantienen su valor en un entorno inflacionista y, en algunos casos, pueden incluso aumentar su valor. Esta característica es la razón fundamental por la que la inversión inmobiliaria se considera una medida contra la inflación.
Las razones por las que la inversión inmobiliaria es excelente como hedge contra la inflación residen en sus características multifacéticas. En primer lugar, los inmuebles son activos tangibles que tienen una existencia física en forma de terrenos y edificios, y son relativamente estables frente a las fluctuaciones del valor del papel moneda. En segundo lugar, los ingresos por alquiler se ajustan en función del equilibrio entre la oferta y la demanda del mercado, por lo que tienden a aumentar con la inflación.
Además, en la inversión inmobiliaria se suele recurrir a préstamos de entidades financieras.En un entorno inflacionario, la carga real de los préstamos se reduce, por lo que el efecto de apalancamiento se hace más evidente. Gracias a estos efectos combinados, la inversión inmobiliaria es muy apreciada, especialmente entre las personas con alto poder adquisitivo, como medio de inversión que permite tanto la preservación del patrimonio como la creación de riqueza.
Medios para combatir la inflación Efecto Riesgo Liquidez
Efectivo y depósitos × Bajo Alto
Inversión inmobiliaria ◎ Medio Bajo
Inversión en acciones ○ Alto Alto
Inversión en oro ○ Medio Medio
La mayor ventaja de los bienes inmuebles radica en su naturaleza de activos reales, como el terreno y los edificios. A diferencia de los activos financieros, como el efectivo o los bonos, los bienes inmuebles tienen una existencia física, por lo que mantienen un valor relativamente estable frente a las fluctuaciones del valor de la moneda.
Según el índice de precios inmobiliarios publicado por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, los precios de los apartamentos han aumentado un 42,8 % en los últimos 30 años.El precio medio de 32,04 millones de yenes en 1994 pasó a ser de 45,75 millones de yenes en 2023, lo que demuestra el efecto de conservación del valor patrimonial a largo plazo. Este aumento refleja la escasez de terrenos y el aumento de los costes de reposición de los edificios, lo que demuestra claramente su función de conservación del valor en un entorno inflacionista.
En particular, en las zonas urbanas con buena ubicación, la escasez de terrenos es aún mayor debido a la concentración de la población y a las restricciones urbanísticas.En las zonas comerciales y residenciales del centro de Tokio, la escasez de oferta ejerce una presión constante al alza sobre los precios, y no es raro que estos aumenten por encima de la tasa de inflación.
Los ingresos por alquiler, que sustentan la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, tienden a aumentar con la inflación. Esto se debe al equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado del alquiler y al aumento de la capacidad de pago de los inquilinos con la inflación.
Para determinar el alquiler, se suele utilizar el «método de comparación de casos similares», que toma como referencia el nivel de alquiler de propiedades similares en la misma zona. En un entorno inflacionista, los alquileres de los nuevos contratos aumentan gradualmente, lo que también se refleja en la renovación de los contratos existentes. Sin embargo, dado que la mayoría de los contratos son continuos, es cierto que la subida real de los alquileres tiende a subestimarse en cierta medida.
No obstante, en los inmuebles con una ubicación excelente y una demanda estable, la presión al alza de los alquileres es indudable. La vinculación con la inflación es aún más evidente en los inmuebles que cumplen las siguientes condiciones:
En el caso de las inversiones inmobiliarias que recurren a préstamos de entidades financieras, la inflación tiene el efecto de reducir la carga real de los préstamos. Este es uno de los componentes importantes de la «cobertura contra la inflación».
Por ejemplo, en un entorno de inflación anual del 3 %, si se contrata una hipoteca con un tipo de interés fijo del 2 %, el tipo de interés real será del -1 %. En otras palabras, la carga real del préstamo se reduce año tras año, lo que crea una situación favorable para el inversor.
Este efecto es especialmente notable para los inversores que han contratado préstamos a tipo fijo a largo plazo. En el mercado hipotecario japonés, es posible contratar préstamos a tipo fijo a 35 años, lo que permite beneficiarse de la inflación a largo plazo.
Condiciones del préstamo Tipo de interés nominal Tasa de inflación Tipo de interés real Efecto
Tipo de interés fijo del 2 % 2,0 % 3,0 % -1,0 % Favorable
Tipo de interés fijo del 1,5 % 1,5 % 3,0 % -1,5 % Muy favorable
Tipo de interés variable del 3 % 3,0 % 3,0 % 0,0 % Neutral
Sin embargo, en el caso de los préstamos con tipo de interés variable, este efecto puede ser limitado, ya que los tipos de interés pueden subir con la inflación. Por lo tanto, a la hora de invertir en inmuebles como medida contra la inflación, la elección del tipo de interés es un factor estratégico importante.
Los inversores de alto patrimonio consideran que la inversión inmobiliaria desempeña un papel fundamental en la gestión de su patrimonio. Las razones principales son «la rentabilidad estable»«resistencia a la inflación» y «medidas contra el impuesto de sucesiones».
INA&Associates Co., Ltd. ofrece a sus clientes de alto patrimonio neto una estrategia de inversión que se basa en los siguientes principios:
Principio de diversificación de la inversión: se destina entre el 30 % y el 50 % del patrimonio total a la inversión inmobiliaria, buscando un equilibrio con la inversión en acciones, bonos y activos alternativos. De este modo, se complementan los riesgos de cada clase de activos y se busca obtener una rentabilidad estable.
Principio de prioridad de la ubicación: concentramos la inversión en ubicaciones privilegiadas de las zonas urbanas para garantizar tanto la estabilidad de la demanda como el potencial de revalorización. Nos centramos especialmente en propiedades situadas en los cinco distritos centrales de Tokio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku y Shibuya) y en el centro de Osaka.
Principio de prioridad del flujo de caja: damos prioridad a la estabilidad del flujo de caja generado por los alquileres continuos, en lugar de a las simples plusvalías. De este modo, construimos una estructura de ingresos que no se ve afectada por las fluctuaciones del mercado.
En la inversión inmobiliaria para clientes acaudalados, la selección de los inmuebles es un factor de suma importancia. Seleccionamos inmuebles con alta resistencia a la inflación basándonos en los siguientes criterios:
Evaluación de la ubicación
Evaluación de la calidad del edificio
Evaluación de la rentabilidad
En la inversión inmobiliaria para clientes acaudalados, es importante utilizar estrategias de apalancamiento adecuadas. El uso eficaz de los préstamos de las entidades financieras permite aumentar la eficiencia del capital propio y maximizar los efectos contra la inflación.
Ratio de endeudamiento óptimo: lo habitual es financiar entre el 70 % y el 80 % del precio del inmueble con préstamos y cubrir el resto con fondos propios. De este modo, se mejora la rentabilidad sobre los fondos propios (ROE) y se controla adecuadamente el riesgo.
Elección del tipo de interés: en un entorno inflacionista, es más ventajoso contratar préstamos a tipo fijo a largo plazo. Aprovechando el actual entorno de tipos de interés bajos, se estudiará activamente la posibilidad de contratar préstamos a tipo fijo a 35 años.
Estrategia de amortización: Basada en la amortización de capital y intereses a plazos iguales, se aprovecha al máximo el efecto de reducción de la carga real de la amortización debido a la inflación. Se estudia cuidadosamente la amortización anticipada y se decide en comparación con otras oportunidades de inversión.
Escala de inversión Proporción de fondos propios Proporción de préstamos ROE esperado Nivel de riesgo
50 millones de yenes 30 % 70 % 8-12 % Medio
100 millones de yenes 25 % 75 % 10-15 % Medio-alto
300 millones de yenes 20 % 80 % 12-18 % Alto
Para lograr una defensa eficaz de los activos, es imprescindible construir una cartera con múltiples propiedades en lugar de invertir en una sola.
Diversificación regional: centrándonos en el centro de Tokio, también invertiremos en otras ciudades importantes como Osaka, Nagoya y Fukuoka para diversificar el riesgo regional.
Diversificación de tipos de inmuebles: Combinamos diferentes tipos de inmuebles, como apartamentos de una habitación, apartamentos familiares y pequeños edificios de oficinas, para aumentar la resistencia a las fluctuaciones del mercado.
Diversificación del momento de adquisición: En lugar de adquirir una gran cantidad de inmuebles de una sola vez, los adquirimos por etapas, teniendo en cuenta el ciclo del mercado, con el fin de nivelar el precio de adquisición.
Gracias a este enfoque integral, los inversores de alto patrimonio logran una eficaz protección contra la inflación y la conservación de su patrimonio a largo plazo a través de la inversión inmobiliaria.
Aunque la inversión inmobiliaria tiene una excelente función de cobertura contra la inflación, es necesario comprender que no es un medio de inversión universal. Es necesario examinar con especial atención los siguientes puntos.
Restricciones de liquidez: en comparación con las acciones y los bonos, los inmuebles tienen una liquidez baja, por lo que puede ser difícil responder a cambios repentinos del mercado. La venta suele requerir un período de entre tres y seis meses, que puede prolongarse aún más dependiendo de las condiciones del mercado.
Dependencia de la economía regional: el valor de los inmuebles depende en gran medida de la situación económica de la zona en la que se encuentran.Existe el riesgo de que el valor de los inmuebles de una zona concreta disminuya a largo plazo debido a la disminución de la población o a cambios en la estructura industrial.
Aumento de los costes de mantenimiento: en un entorno inflacionista, los costes de mantenimiento de los edificios también aumentan. Los gastos de reparación, los gastos de gestión y los impuestos sobre bienes inmuebles pueden reducir los ingresos.
Riesgo de subida de los tipos de interés: si los tipos de interés suben junto con la inflación, el rendimiento relativo de la inversión inmobiliaria puede disminuir.Además, si se han contraído préstamos con tipos de interés variables, la carga de los reembolsos aumentará.
Riesgo de desocupación: Existe el riesgo de que la demanda de alquiler disminuya y aumente la tasa de desocupación debido a cambios en la situación económica. Este riesgo es especialmente notable en los inmuebles con una ubicación desfavorable o una calidad deficiente.
Riesgo de cambios normativos: Los cambios en la legislación, como las reformas fiscales o los cambios en la normativa urbanística, pueden afectar a la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.
Selección adecuada de los inmuebles: es importante seleccionar inmuebles que sean competitivos a largo plazo, evaluándolos de forma integral desde tres perspectivas: ubicación, calidad del edificio y rentabilidad.
Precaución en la planificación financiera: se debe evitar el apalancamiento excesivo y elaborar un plan financiero que contemple un margen suficiente para hacer frente a subidas de los tipos de interés y a la aparición de vacantes.
Colaboración con expertos: la inversión inmobiliaria requiere conocimientos especializados. Se deben tomar decisiones de inversión adecuadas en colaboración con empresas inmobiliarias, asesores fiscales y planificadores financieros de confianza.
Análisis continuo del mercado: el mercado inmobiliario está en constante cambio. Es importante revisar la estrategia de inversión mediante análisis periódicos del mercado.
Factores de riesgo Grado de influencia Importancia de las medidas principales
Subida de los tipos de interés Alto Alto Elegir tipos de interés fijos, garantizar un margen de maniobra
Vacantes Medio Alto Dar prioridad a la ubicación, fijar alquileres adecuados
Envejecimiento del edificio Medio Medio Realizar un mantenimiento periódico, constituir un fondo para reparaciones
Cambios en la legislación Baja Media Recopilar información, consultar a expertos
En el actual entorno económico, con una tasa de inflación del 3,3 %, la inversión inmobiliaria es una de las medidas contra la inflación más eficaces. Gracias a sus tres características —la función de preservación del valor como activo real, la indexación de los ingresos por alquiler a la inflación y el efecto de reducción de la carga real de los préstamos—, los inmuebles permiten tanto la protección del patrimonio como la creación de riqueza.
En particular, los inversores acaudalados logran la preservación del patrimonio a largo plazo mediante la selección de ubicaciones adecuadas, el uso de estrategias de apalancamiento y la diversificación de la cartera.Sin embargo, es importante comprender bien las restricciones de liquidez y los riesgos del mercado, y tomar decisiones de inversión prudentes en colaboración con expertos.
Próximos pasos: En primer lugar, le recomendamos que consulte a un experto en inversión inmobiliaria de confianza y estudie la estrategia más adecuada para su situación patrimonial y sus objetivos de inversión. INA&Associates Co., Ltd. ofrece a sus clientes de alto patrimonio estrategias de inversión inmobiliaria óptimas en función de su situación patrimonial individual.
R1. En el caso de la inversión en apartamentos de una habitación en el centro de la ciudad, es posible empezar con un precio de propiedad de alrededor de 30 millones de yenes. Como regla general, el capital propio debe ser entre el 20 % y el 30 % del precio de la propiedad (entre 6 y 9 millones de yenes), más los gastos adicionales. Sin embargo, es importante disponer de suficiente capital de reserva.
R2. Aunque la tasa de inflación disminuya, las ventajas básicas de la inversión inmobiliaria se mantienen.Se pueden disfrutar de efectos como ingresos estables por alquiler, conservación del valor patrimonial a largo plazo y medidas contra el impuesto de sucesiones, independientemente de la tasa de inflación.
R3. Las propiedades inmobiliarias en las zonas rurales tienen un efecto limitado como medida contra la inflación en comparación con las urbanas. Esto se debe a que es difícil esperar un aumento de los alquileres y del valor patrimonial debido a la disminución de la población y la contracción de la actividad económica. Como medida contra la inflación, se recomienda elegir propiedades en ubicaciones privilegiadas en las zonas urbanas.
R4. Cada una tiene características diferentes. La inversión inmobiliaria destaca por su estabilidad y previsibilidad, mientras que la inversión en acciones destaca por su liquidez y potencial de crecimiento. Lo ideal es combinar ambas en una inversión diversificada para minimizar el riesgo y maximizar los efectos contra la inflación.
R5. La inversión inmobiliaria conlleva diversas consideraciones fiscales. Por un lado, ofrece ventajas como la contabilización de la amortización, la compensación de pérdidas y ganancias y la reducción del valor a efectos del impuesto de sucesiones, pero, por otro, también conlleva costes como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el impuesto sobre bienes inmuebles. Se recomienda consultar a un experto fiscal.