La constitución efectiva de un patrimonio es una cuestión importante para los abogados, que como tales se ven inmersos en una ajetreada carga de trabajo diario, sacando el máximo partido a sus elevados ingresos. En los últimos años, en particular, muchos abogados han dirigido su atención a la inversión inmobili aria debido al aumento de las cargas fiscales y a la incertidumbre sobre el futuro.
Este artículo detalla cinco razones por las que los abogados ocupados deberían considerar la inversión inmobiliaria. También ofrece información específica sobre las condiciones de financiación ylas estrategias de inversión que aprovechan los elevados atributos yconocimientos jurídicos únicos de los abogados.
Según la última encuesta de la Federación Japonesa de Colegios de Abogados, la renta media anual de los abogados es de 25,58 millones de yenes, con una renta media de 14,37 millones de yenes. Por otro lado, la Encuesta Básica sobre Estructura Salarial (edición de 2021) informó de que los ingresos medios anuales de los abogados varones eran de 9,7 millones de yenes y los de las abogadas de 8,79 millones de yenes.
La diferencia en estas cifras se debe a diferencias en el tema de la encuesta y el método de recopilación, pero en cualquier caso, los abogados se posicionan como una profesión con altos ingresos. En concreto, los ingresos medios de los abogados con entre 25 y 30 años de experiencia alcanzaron los 46,99 millones de yenes y los ingresos medios los 30 millones de yenes, lo que supone con diferencia el nivel más alto en comparación con otras profesiones.
| Ingresos anuales de los abogados por años de experiencia | Ingreso medio anual | Mediana |
|---|---|---|
| Entre 25 y 30 años | 46,99 millones de yenes | 30 millones de yenes |
| Abogados en activo (60-64 años) | 9,4 millones de yenes | -9,4 millones de yenes |
| Abogados en activo (55-59 mandatos) | 8,63 millones de yenes | - ¥8,630,000 - ¥8,630,000 |
| Media general (encuesta JFBA) | 25,58 millones de yenes | 14,37 millones de yenes |
Sin embargo, los ingresos elevados conllevan una carga fiscal proporcional. El sistema impositivo de Japón se basa en un sistema de tributación progresiva, según el cual a mayores ingresos, mayor es el tipo impositivo. Los tipos impositivos actuales son los siguientes
| Base imponible | Tipo impositivo | Tipo impositivo para residentes | Tipo impositivo total |
|---|---|---|---|
| Menos de 1,95 millones JPY | 5% (5%) | 10% | 15% |
| Más de ¥1,95 millones y menos de ¥3,3 millones | 10% 10% | 10% | 20% |
| Más de ¥3,3 millones y hasta ¥6,95 millones | 20% 20% | 10% 10% | 30% |
| Más de ¥6,95 millones y hasta ¥9 millones | 23% (%) | 10% 10% | 33% 33% |
| Más de ¥9 millones y hasta ¥18 millones | 33% 10% 33% | 10% 10% | 43% 10% |
| Más de ¥18 millones y hasta ¥40 millones | 40% 10% 43% | 10% 10% | 50% 50% |
| Más de ¥40 millones | 45% 10% 50% | 10% 10% | 55% |
Cuando los ingresos imponibles rondan los 15 millones de yenes, el tipo impositivo efectivo alcanza el 43%. Esto significa que aproximadamente la mitad de los ingresos obtenidos se recaudan en concepto de impuestos.
Para reducir esta elevada carga fiscal y lograr una acumulación patrimonial eficiente, muchos abogados con altos ingresos están recurriendo a medidas de ahorro fiscal a través de la inversión inmobiliaria.
Los abogados son representativos de las profesiones calificadas como "altamente cualificadas " por las instituciones financieras. Junto con los médicos y los contables fiscales, se posicionan como una profesión en la que se pueden esperar altos ingresos a largo plazo, y disfrutan de condiciones extremadamente favorables en la evaluación de préstamos para la inversión inmobiliaria.
En concreto, gozan de las siguientes preferencias
El límite de préstamo estándar para un trabajador asalariado medio es de 7-10 veces sus ingresos anuales, pero no es raro que los abogados puedan obtener préstamos de 15-20 veces sus ingresos anuales. Un abogado con unos ingresos anuales de 15 millones de yenes puede invertir más de 200 millones de yenes en propiedades, lo que le permite acumular activos a gran escala en poco tiempo.
Una de las mayores ventajas de la inversión inmobiliaria es el efecto de ahorro fiscal de la amortización. Se considera que el valor de la parte del edificio disminuye con el tiempo, y la disminución puede registrarse como gasto.
Esta sección explica cómo funciona la depreciación con ejemplos concretos:
| Inmuebles | Detalles |
|---|---|
| Valor del inmueble | 50 millones de yenes |
| Valor del edificio | 30 millones de yenes (terreno: 20 millones de yenes) |
| Estructura | Construcción RC (vida útil 47 años) |
| Depreciación anual | Aprox. 640.000 yenes (30 millones de yenes ÷ 47 años) |
Si un abogado con unos ingresos anuales de 20 millones de yenes (ingresos imponibles de 15 millones de yenes, tipo impositivo del 33%) adquiere la propiedad anterior
Ahorro fiscal anual = 640.000 yenes x 33% = 210.000 yenes aprox.
Además, es posible acortar el periodo de amortización y conseguir un mayor ahorro fiscal comprando un inmueble de segunda mano. En el caso de un condominio RC de 20 años de antigüedad, la vida útil restante es de 27 años y la amortización anual aumenta hasta aproximadamente 1,11 millones de JPY.
Efecto de ahorro fiscal anual = 1.110.000 yenes x 33% = aprox. 370.000 yenes
Este efecto de ahorro fiscal se consigue sumando la pérdida con los ingresos laborales cuando los ingresos inmobiliarios son deficitarios. En otras palabras, la carga fiscal real puede reducirse considerablemente mediante la amortización sin ningún desembolso de efectivo.
Los conocimientos jurídicos especializados que poseen los abogados constituyen una gran ventaja en la inversión inmobiliaria. Los riesgos jurídicos que a menudo pasan desapercibidos para los inversores ordinarios pueden evitarse de antemano, lo que hace que las inversiones sean más seguras y rentables.
Situaciones específicas de uso:
Capacidad para examinar contratos.
Capacidad para hacer frente a problemas
Respuesta a las modificaciones legales
Con estos conocimientos, es posible adquirir "propiedades con motivo", que los inversores en general tienden a evitar, a un precio justo y generar importantes ingresos resolviendo cuestiones legales. De hecho, se han registrado muchos casos en los que propiedades con problemas de herencia o propiedades en las que aún no se ha completado la determinación de lindes se han resuelto utilizando la experiencia de abogados y se han adquirido a un 70-80% del precio de mercado.
Uno de los factores más importantes para los abogados es la eficiencia temporal. La inversión inmobiliaria puede gestionarse casi en su totalidad como una inversión pasiva mediante la externalización a una empresa de gestión adecuada.
Automatización del trabajo mediante la gestión externalizada
| Tareas de gestión | Detalles de la externalización | Grado de implicación del abogado |
|---|---|---|
| Contratación de inquilinos | Anuncios y gestión de visitas | Ninguno |
| Cobro de alquileres | Cobro mensual del alquiler y recordatorios | No |
| Gestión del edificio | Limpieza, inspección de equipos, reparaciones | Aprobación sólo de asuntos importantes |
| Procedimientos de entrada y salida | Preparación de contratos, liquidación de fianzas | Ninguno |
| Resolución de problemas | Quejas de los inquilinos, problemas de vecindad | Sólo interviene en cuestiones legales |
Los costes de externalización de la gestión se sitúan en torno al 5% de los ingresos por alquiler, pero esta tarifa permite mantener la inversión con sólo 1-2 horas de trabajo de comprobación al mes.
Comparación con la inversión en acciones
| Método de inversión | Inversión de tiempo diaria | Grado de especialización requerido | Respuesta a las fluctuaciones del mercado |
|---|---|---|---|
| Inversión inmobiliaria | 1-2 horas al mes | Baja (uso de empresa de gestión) | Estabilidad a largo plazo |
| Inversión en acciones | 1-2 horas al día | Alta (requiere análisis del mercado) | Respuesta a las fluctuaciones diarias |
| Divisas/moneda virtual | Varias horas al día | Extremadamente alto (mercado 24 horas) | Requiere una supervisión constante |
La inversión inmobiliaria es, por tanto, la opción de inversión más adecuada para los "abogados ocupados ". Le permite centrarse en su trabajo diario al tiempo que le garantiza unos ingresos adicionales constantes.
Las recientes tendencias inflacionistas mundiales han hecho disminuir el valor real del efectivo y los depósitos. La inversión inmobiliaria actúa como cobertura contra la inflación y es extremadamente eficaz para preservar el valor de los activos a largo plazo.
Estabilidad de los ingresos por alquiler
Una de las principales ventajas de la inversión inmobiliaria es la estabilidad de los ingresos por alquiler. A diferencia de los dividendos de las acciones o los intereses de los bonos, el alquiler es menos susceptible a las fluctuaciones económicas y proporciona unos ingresos estables a largo plazo.
Datos reales de rendimiento:
| Tipo de propiedad | Rendimiento superficial | Rendimiento real | Tasa de vacantes |
|---|---|---|---|
| Condominios | 3 a 5 | 2.5 - 4 | 5-10% (5-10%) |
| Condominios de una sola unidad | Aprox. 8 | 6-7% 6-7% | 3-8% del total |
| Pisos individuales | Aprox. 8 | 6-7% 6-12% 5-12% 5-12% | 5 - 12%. |
Un abogado con unos ingresos anuales de 20 millones de yenes puede obtener unos ingresos anuales por alquiler de 6 millones de yenes (6% de rendimiento) si invierte 100 millones de yenes en inmuebles, lo que supone unos ingresos estables equivalentes al 30% de los ingresos de su actividad principal.
Además, los bienes inmuebles son extremadamente eficaces como medida fiscal en caso de herencia. Mientras que la herencia en metálico se valora por su valor nominal, en el caso de los bienes inmuebles el valor tasado en el impuesto de sucesiones es del 70-80% del valor de mercado, lo que puede suponer un importante efecto de ahorro fiscal.
Para los abogados que se inician en la inversión inmobiliaria, se recomienda empezar con inversiones en unidades de condominio. Se puede empezar con cantidades de dinero relativamente pequeñas y requiere un esfuerzo de gestión mínimo.
Condiciones de los inmuebles recomendados
| Artículo | Condiciones recomendadas | Motivo |
|---|---|---|
| Ubicación | A menos de 10 minutos a pie de una estación | Estabilidad de la demanda de alquiler |
| Antigüedad del edificio | 10-25 años | Equilibrio entre precio y rentabilidad |
| Superficie exclusiva | 25-40 m2 | Alta demanda de solteros |
| Estructura | Construcción RC o SRC | Durabilidad y condiciones de financiación |
| Rendimiento | Rendimientos reales del 3% o superiores | Rentabilidad |
Después de adquirir cierta experiencia, considere la posibilidad de invertir en un único inmueble. Puede esperar un mayor ahorro fiscal y rentabilidad.
Ventajas de invertir en un solo edificio
Para los abogados con amplios recursos financieros y experiencia, invertir en inmuebles comerciales y proyectos de desarrollo también es una opción.
Características de la inversión en inmuebles comerciales
R1: Sí, si se hace correctamente, puede tener importantes efectos de ahorro fiscal. Sin embargo, cuanto mayores sean los ingresos imponibles, mayor será el efecto de ahorro fiscal. Los abogados con unos ingresos anuales de 10 millones de yenes o más podrán disfrutar de suficientes ventajas de ahorro fiscal.
Lo importante es invertir con el objetivo principal de acumular activos a largo plazo, y no sólo para ahorrar impuestos. El secreto del éxito es considerar el ahorro fiscal como un beneficio secundario.
A2: Si subcontrata a una empresa de gestión, podrá seguir invirtiendo con sólo 1 ó 2 horas al mes para revisar la propiedad. Muchos abogados inversores invierten en inmuebles sin que ello afecte a su trabajo diario.
Puntos clave a la hora de elegir una empresa de gestión
R3. Puede empezar con un depósito de tan solo 1 millón de yenes si aprovecha la alta cualificación del abogado. Sin embargo, por razones de seguridad, recomendamos un depósito del 10-20% del precio de la propiedad.
Tamaño recomendado de la inversión según los ingresos anuales
R4: El riesgo de desocupación puede reducirse considerablemente eligiendo la ubicación adecuada. Elegir una ubicación a menos de 10 minutos a pie de una estación y en una zona con un bajo descenso de población garantizará la demanda de alquiler a largo plazo.
Además, ser propietario de varias unidades permite diversificar los ingresos y minimizar el impacto global incluso si una unidad queda vacía.
R5. Es importante endeudarse a tipos de interés fijos y considerar de antemano una estrategia para la amortización anticipada cuando suban los tipos de interés. Debido a los ingresos estables y elevados de los abogados, es poco probable que incluso una ligera subida de los tipos de interés suponga un obstáculo significativo para seguir invirtiendo.
Además, el aumento de los precios de los inmuebles también garantizará una estrategia de salida mediante la refinanciación o la venta como opción.
Para los abogados ocupados, la inversión inmobiliaria es una herramienta de creación de activos extremadamente eficaz por las cinco razones siguientes
Se espera que el mercado de inversión inmobiliaria en 2025 siga siendo favorable tanto para compradores como para vendedores. Aproveche esta oportunidad para reducir su carga fiscal y acumular activos mediante una inversión inmobiliaria planificada.
Sin embargo, la inversión inmobiliaria también entraña riesgos. A la hora de plantearse una inversión, siempre es importante buscar asesoramiento profesional y formular una estrategia que se adapte a su situación financiera y a sus objetivos de inversión.
Próximos pasos.
Se aconseja a los abogados interesados en la inversión inmobiliaria que tomen primero las siguientes medidas
En INA&Associates Ltd, apoyamos a los abogados en estrategias de inversión inmobiliaria que aprovechen al máximo sus elevados ingresos. No dude en ponerse en contacto con nosotros para una consulta individual.