En la construcción de activos moderna, la inversión inmobiliaria y la inversión bursátil son los instrumentos de inversión típicos elegidos por muchos. Ambos métodos de inversión tienen sus propias características, cuya comprensión determina el éxito o el fracaso de la creación de activos. Este artículo examina objetivamente las diferencias esenciales entre la inversión inmobiliaria y la inversión bursátil y compara las ventajas y desventajas de cada una.
La inversión inmobiliaria es una inversión en activos físicos, reales. Como invierte en "activos visibles", como terrenos y edificios, se caracteriza por el hecho de que el objetivo de la inversión puede verificarse con los propios ojos. Por otro lado, la inversión en acciones es una inversión en la propiedad de una empresa (derechos de accionista) e invierte en el modelo de negocio, el estado de la gestión y el potencial futuro de la empresa objetivo.
Mientras que la inversión inmobiliaria se centra en el "valor físico" y la "rentabilidad", como la ubicación del inmueble, el estado del edificio y el entorno circundante, la inversión en renta variable se centra en el "valor corporativo", como la sostenibilidad y el potencial de crecimiento del modelo de negocio y la calidad del equipo directivo.
Las dos principales fuentes de ingresos de la inversión inmobiliaria son
Una característica clave de la inversión inmobiliaria es que las ganancias por rentas -ingresos estables por alquiler- son la principal fuente de ingresos. Mientras sea propietario del inmueble, podrá obtener unos ingresos continuos.
Por otro lado, las fuentes de ingresos de la inversión en renta variable son:
En general, las plusvalías suelen ser la principal fuente de ingresos de las inversiones en renta variable. No obstante, una estrategia a largo plazo consistente en invertir en valores que paguen dividendos elevados y reinvertirlos también resulta eficaz.
Una de las características más importantes de la inversión inmobiliaria es el efecto palanca. El efecto palanca es un mecanismo por el cual se compra un activo grande con una pequeña cantidad de fondos personales para generar un rendimiento mayor.
En la inversión inmobiliaria, si se dispone de unos fondos personales de alrededor del 20% del precio del inmueble, se puede empezar a invertir financiando el resto con préstamos de entidades financieras. Por ejemplo, si se adquiere un inmueble de 50 millones de yenes con 10 millones de yenes de fondos propios y 40 millones de yenes en préstamos, si el valor del inmueble aumenta un 10%, el valor del inmueble pasa a ser de 55 millones de yenes y el rendimiento de los fondos propios es del 50% (5 millones de yenes ÷ 10 millones de yenes).
En cambio, la inversión en fondos propios suele implicar menos apalancamiento y un rendimiento directo sobre la cantidad invertida.
El aspecto más importante de la selección de inversiones es tomar decisiones que se adapten a su propia situación y objetivos.
Capacidad financiera: elija los instrumentos de inversión en función del importe de la inversión inicial disponible. Si dispone de recursos financieros limitados, también puede ser eficaz un enfoque gradual, empezando por las inversiones en acciones y considerando gradualmente las inversiones inmobiliarias.
Disponibilidad de tiempo: el tiempo disponible para la gestión es otro factor a tener en cuenta. Para las personas ocupadas, son adecuadas las inversiones inmobiliarias, que pueden subcontratarse a una empresa de gestión, y las inversiones en acciones, como los ETF y los fondos de inversión.
Tolerancia al riesgo: es importante elegir inversiones que se ajusten a su tolerancia al riesgo. Las inversiones inmobiliarias son adecuadas para quienes buscan unos ingresos estables, mientras que las inversiones en acciones son adecuadas para quienes valoran el potencial de crecimiento.
Hoy en día, el desarrollo de la tecnología ha hecho que ambos métodos de inversión sean más eficientes.
En la inversión inmobiliaria, la tecnología está ayudando a resolver problemas tradicionales, como los sitios web de información inmobiliaria, las previsiones de rentabilidad basadas en IA y una gestión inmobiliaria más eficiente utilizando el IoT.
En la inversión en renta variable, los métodos de inversión basados en la tecnología son cada vez más comunes, como la difusión de los valores en línea, los robo-advisors y las inversiones de ahorro automáticas. Los obstáculos a la inversión se han reducido considerablemente, ya que las personas están menos limitadas por el tiempo y la experiencia.
Idealmente, las inversiones diversificadas que combinan inversiones inmobiliarias y de renta variable son eficaces. Utilizando las características de ambas, y equilibrando la estabilidad y el crecimiento al tiempo que se diversifica el riesgo, se puede construir una cartera resistente a los cambios en el entorno del mercado.
Por ejemplo, podría lograrse una combinación asegurando flujos de caja estables mediante la inversión inmobiliaria al tiempo que se persigue el potencial de crecimiento mediante la inversión en renta variable. Además, dentro de la inversión inmobiliaria, se puede reducir el riesgo de superficie y el riesgo de desocupación invirtiendo en varios inmuebles en una cartera diversificada.
La inversión inmobiliaria y la inversión en renta variable son dos medios distintos de creación de activos, cada uno con características diferentes. No hay una respuesta sencilla a cuál es mejor, y es importante elegir la mejor opción para los objetivos, la situación y el horizonte temporal del inversor.
Es importante adoptar una visión a largo plazo de la creación de activos, y las decisiones de inversión deben tener siempre en cuenta no sólo el beneficio inmediato, sino también el valor futuro y la sostenibilidad.
Las inversiones también deben ir más allá del mero rendimiento financiero y aportar un "enriquecimiento vital". Las decisiones de inversión que estén en consonancia con los propios valores y objetivos conducirán a la creación de activos verdaderamente sostenibles.