La inversión inmobiliaria y los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) son ambos instrumentos de inversión destinados a los bienes inmuebles, pero existen diferencias significativas en su estructura y características. Este artículo explica las diferencias entre inversión inmobiliaria y REIT y detalla los aspectos básicos de cada uno, una comparación de sus ventajas e inconvenientes, su idoneidad para distintos tipos de inversores, consejos prácticos e incluso las últimas tendencias del mercado (yield trends). Para quienes estén preocupados por palabras clave como "diferencias de inversión inmobiliaria ", "comparación de inversión en REIT " e "inversión inmobiliaria frente a REIT ", ofrecemos comentarios de expertos.
La inversión inmobiliaria es una técnica de inversión mediante la cual se adquieren propiedades inmobiliarias como condominios, pisos, viviendas unifamiliares y edificios de oficinas, y se obtienen beneficios a través de operaciones de alquiler y ventas. Por ejemplo, se pueden obtener ingresos mensuales por alquiler alquilando el inmueble a terceros, o aspirar a una plusvalía vendiéndolo en el futuro. Al ser propietario de un bien real -el inmueble-, tiene que gestionarlo y mantenerlo tras la compra. En concreto, lleva tiempo y esfuerzo contratar inquilinos, gestionar el alquiler, realizar reparaciones y renovaciones, pagar impuestos, etc., pero el atractivo es la ganancia mensual estable (ingresos por alquiler) que se puede obtener.
Otra característica de la inversión inmobiliaria es que los préstamos pueden utilizarse como palanca para realizar grandes inversiones. Si adquiere una propiedad utilizando no sólo sus propios fondos sino también un préstamo de una institución financiera, puede adquirir bienes inmuebles más caros con menos fondos personales. Dado que los ingresos por alquiler pueden utilizarse para acumular activos al tiempo que se cubren los reembolsos de préstamos, están atrayendo la atención como fuente de ingresos para la gestión de activos a largo plazo y como alternativa a una pensión en la vejez. De hecho, cada vez son más las personas que empiezan a invertir en inmuebles entre los 20 y los 30 años como forma de asegurarse unos ingresos estables en la jubilación y como futura estrategia sucesoria.
Hay dos fuentes principales de ingresos procedentes de la inversión inmobiliaria. Una es la renta de alquiler, conocida como ganancia de renta, y la otra es la ganancia de capital cuando se venden las propiedades. Durante los periodos de bonanza del mercado inmobiliario, los precios suben y es posible que pueda vender su propiedad a un precio más alto que cuando la compró. Sin embargo, si mantiene la propiedad durante un largo período de tiempo, el valor de la propiedad puede disminuir debido al deterioro relacionado con la edad, por lo que debe tener en cuenta el riesgo de fluctuaciones en los precios de la propiedad.
Un REIT (Real Estate Investment Trust, REIT) es un instrumento financiero que recauda fondos de un número indeterminado de inversores, utiliza los fondos para adquirir y gestionar colectivamente múltiples propiedades, como edificios de oficinas, instalaciones comerciales y propiedades residenciales, y distribuye los ingresos por alquiler y los beneficios de las ventas entre los inversores. Como su nombre indica, los bienes inmuebles se titulizan utilizando el mecanismo de fideicomiso. Los inversores pueden convertirse indirectamente en propietarios de diversos tipos de bienes inmuebles mediante la compra de participaciones en REIT (valores).
Existen dos tipos de REIT: los REIT cotizados (J-REIT) y los REIT no cotizados (REIT privados). Los REIT cotizados (J-REIT) cotizan en la Bolsa de Tokio y pueden negociarse libremente en el mercado del mismo modo que las acciones. Se caracterizan por el hecho de que pueden invertirse en pequeñas cantidades, lo que permite a los inversores particulares ordinarios participar en una cartera inmobiliaria desde tan sólo unas decenas de miles de yenes. Como invierten en múltiples propiedades a través del instrumento de una sociedad de inversión, ofrecen las ventajas de una gran diversificación y una gestión experta en comparación con la inversión directa en una sola propiedad. Además, muchos REIT se aprovechan del sistema por el que no se paga impuesto de sociedades si se distribuye más del 90% de los beneficios a los inversores (tratamiento fiscal preferente), y de hecho se consigue una alta rentabilidad por dividendo distribuyendo la mayor parte de los beneficios como dividendos. Por esta razón, los REIT también se conocen como productos que pagan muchos dividendos.
Por otro lado, los REIT no cotizados (REIT privados) no cotizan en bolsa y se gestionan en formato de colocación privada para inversores institucionales específicos. Los REIT privados se dirigen principalmente a inversores institucionales y el importe mínimo de inversión es de varios cientos de millones de yenes, por lo que no son algo en lo que puedan participar casualmente los particulares de a pie. También tienen poca liquidez, ya que no se pueden comprar y vender en el mercado en tiempo real, sino que el precio base se basa en el valor de tasación de las participaciones inmobiliarias, y las fluctuaciones de precios suelen ser leves. En este artículo se comparan las diferencias entre la inversión inmobiliaria y los REIT cotizados (J-REIT), abiertos principalmente a inversores particulares en general.
Existen varias diferencias entre la inversión inmobiliaria y los REIT, que van desde la estructura de propiedad hasta laliquidez, los costes iniciales, el esfuerzo de gestión, la rentabilidad y los riesgos. A continuación se enumeran las principales diferencias.
| Comparación | Inversión inmobiliaria física (compra directa de un inmueble) | Inversión en REIT (inversión en un fondo de inversión inmobiliaria) |
|---|---|---|
| Forma de propiedad | El inversor tiene la propiedad del inmueble y es el propietario registrado. La propiedad sigue siendo su activo. | La sociedad de inversión (fondo) es propietaria del inmueble y el inversor posee una participación en el capital. El inversor no se convierte en propietario registrado de las propiedades individuales. |
| Liquidez (posibilidad de realización) | Baja (vender una propiedad requiere tiempo y trámites). Las transacciones inmobiliarias carecen de liquidez y son difíciles de convertir rápidamente en efectivo. | Alta (se puede comprar y vender en cualquier momento en el mercado de valores). Al igual que las acciones, los precios de mercado fluctúan constantemente y pueden rescatarse en poco tiempo si es necesario. |
| Inversión mínima | Grande (requiere fondos del orden de varios millones a varias decenas de millones de yenes). Existen préstamos, pero se requieren fondos personales y crédito. Ejemplo: un apartamento de una habitación en Tokio cuesta aproximadamente 20 millones de yenes o más. | Pequeñas (pueden adquirirse por tan sólo varias decenas de miles de yenes). Puede invertir en unidades de una unidad a través de una empresa de corretaje y puede empezar a invertir en propiedades a partir de una pequeña cantidad. |
| Tiempo y esfuerzo necesarios para la explotación | Caro (requiere gestión de la propiedad). En las operaciones de alquiler, se necesita tiempo y esfuerzo para ocuparse de los inquilinos, el mantenimiento y la gestión de la propiedad, los trámites fiscales, etc., ya sea por uno mismo o subcontratando a una empresa de gestión. | Muy bajo (la gestión se deja en manos de profesionales). Los inversores sólo poseen los títulos y la sociedad gestora gestiona y explota la propiedad en su nombre. |
| Fuentes de ingresos/rendimientos | Ingresos por alquiler + beneficios por venta. Los rendimientos varían en función de las condiciones del mercado inmobiliario y de la selección de los inmuebles. Muchas propiedades residenciales en el centro de las ciudades tienen rendimientos superficiales inferiores al 5%, y los residuales pueden ser aún más bajos cuando se utilizan préstamos. | Distribución + ganancia por venta; los rendimientos de distribución de los J-REIT suelen rondar el 3-5%. Aunque fluctúa en función del tipo de propiedad y de la economía, tiende a converger a un nivel medio debido a la gran diversificación de las carteras. |
| Principales riesgos | Riesgo de desocupación, riesgo de impago de alquileres y riesgo de catástrofe. En el caso de una sola propiedad, existe el riesgo de que los ingresos sean nulos si un inquilino se marcha. Además, la carga del reembolso del préstamo aumenta cuando suben los tipos de interés. La caída del precio de la propiedad y la escasa liquidez también son riesgos. | Riesgo de fluctuación del mercado y de los tipos de interés; los precios de los REIT fluctúan con la bolsa y existe la posibilidad de pérdida de capital. También existe el riesgo de que se reduzcan las distribuciones si caen los alquileres o aumentan las desocupaciones debido a la recesión económica. Además, existe el riesgo de crédito del propio fondo, como el riesgo de quiebra o exclusión de cotización de la sociedad de inversión. |
Como se desprende de la comparación anterior, la inversión inmobiliaria y los REIT tienen ventajas e inconvenientes diferentes. Mientras que la inversión inmobiliaria física "permite poseer bienes inmuebles como activos propios" y "permite utilizar préstamos para obtener apalancamiento" , existen restricciones como las trabas de capital, los problemas de gestión y la escasa liquidez. Los REIT, por su parte, tienen las ventajas de "poder invertir en múltiples propiedades con pequeñas cantidades y sin complicaciones" y "una gran liquidez y la posibilidad de comprar y vender inmediatamente", pero también tienen el riesgo de pérdida de capital debido a las fluctuaciones de los precios de mercado y al hecho de que están gestionados por otras personas (profesionales), sobre las que no se tiene ningún control.
Por ejemplo, en términos de costes iniciales, los bienes inmuebles físicos requieren varios millones de yenes de fondos personales (más un préstamo) para adquirir una propiedad, mientras que con los REIT, la barrera de entrada es menor porque se puede comprar a partir de decenas de miles de yenes en una cuenta en una sociedad de valores. En términos de liquidez, los bienes inmuebles físicos pueden tardar meses o años en venderse, mientras que los REIT pueden comprarse y venderse en bolsa a diario, lo que facilita su conversión en efectivo cuando sea necesario. Además, en términos de propiedad, con la inversión directa, usted es el propietario legal de la propiedad y los activos permanecen, mientras que un inversor en un REIT posee una participación en el fondo en lugar de la propiedad en sí, y su nombre no aparece en el registro. Basándose en estas diferencias, es importante elegir un método que se adapte a sus recursos financieros y objetivos de inversión.
Consideremos los tipos de inversores que se adaptan a la inversión inmobiliaria y a los REIT, respectivamente, en función de sus objetivos de inversión y su estilo de vida. A continuación se ofrecen algunos ejemplos de idoneidad general.
Personas que valoran los ingresos estables a largo plazo: adecuado para personas que desean asegurarse una fuente estable de ingresos en forma de renta mensual. En particular, los ingresos por alquiler de inmuebles son un apoyo tranquilizador para quienes desean obtener ingresos disponibles a largo plazo como "sustitución de la pensión en la vejez ".
Personas que desean tomar medidas fiscales y preservar el patrimonio: si los ingresos inmobiliarios son deficitarios debido a los gastos (amortización, etc.), pueden acumularse a otros ingresos para reducir el impuesto sobre la renta y el impuesto de estancia. La inversión inmobiliaria puede ser una herramienta eficaz para quienes se encuentran en tramos de renta altos con una elevada presión fiscal y para quienes se plantean futuras medidas fiscales en materia de sucesiones.
Personas que aspiran a acumular grandes activos utilizando el apalancamiento: la posibilidad de pedir préstamos es un punto fuerte de la inversión inmobiliaria física. También es adecuada para quienes deseen ampliar el tamaño de su patrimonio adquiriendo propiedades que superen sus fondos propios, o para quienes deseen utilizar un préstamo con seguro de vida de crédito colectivo como seguro de vida (si fallece el titular del préstamo, el inmueble quedará en manos de la familia superviviente sin ninguna deuda pendiente).
Personas que quieren gestionar su patrimonio sin molestias ni costes: la gestión de propiedades requiere mucho tiempo, pero, por otro lado, hay margen para que usted haga uso de su propio ingenio y discreción. Para quienes desean gestionar las propiedades utilizando su propio criterio, desde la selección de la propiedad hasta la renovación y la fijación de los alquileres, invertir directamente en bienes inmuebles puede ser una experiencia gratificante.
Personas que quieren empezar a invertir en propiedades de forma casual con una pequeña cantidad: aunque no disponga de una gran cantidad de fondos personales, los REIT pueden adquirirse por tan sólo decenas de miles de yenes, lo que los convierte en una introducción adecuada a la inversión inmobiliaria. Son apropiados para quienes deseen iniciarse en el mercado inmobiliario con una pequeña cantidad, aunque la compra de la propiedad en sí es un obstáculo.
Personas que valoran la liquidez y quieren comprar y vender en el momento que deseen: como pueden comprar y vender a precios de mercado, al igual que las acciones, pueden rescatar sus fondos en cuanto los necesiten. Los REIT son más adecuados para quienes buscan ganancias a corto plazo o para los inversores que desean reconfigurar sus carteras con flexibilidad en función de las condiciones del mercado.
Personas que desean reducir el riesgo mediante la diversificación: los REIT ofrecen una mejor diversificación del riesgo que la inversión en propiedades individuales, ya que una única unidad de inversión puede invertirse en múltiples propiedades. Son adecuados para quienes desean reducir el riesgo de vacantes y el riesgo de sesgo regional invirtiendo en diversos tipos de inmuebles, como oficinas, viviendas, locales comerciales e instalaciones logísticas.
Personas que quieren evitar complicadas tareas de gestión: como toda la gestión operativa del inmueble se deja en manos de profesionales, los propios inversores no tienen que ocuparse del engorro de gestionar el inmueble. Los REIT se adaptan bien a los inversores asalariados que están ocupados con su trabajo diario y a los principiantes sin conocimientos especializados en el sector inmobiliario que quieren evitar las complicaciones y limitarse a disfrutar de los ingresos inmobiliarios.
Las anteriores son tendencias generales, pero en última instancia el enfoque adecuado dependerá de sus objetivos de inversión, el riesgo aceptable y la cantidad de complicaciones que conlleve. Por ejemplo, quienes se centran principalmente en el "crecimiento estable de los activos a largo plazo" tienden a preferir los bienes inmuebles físicos, mientras que quienes valoran la "liquidez y la gestión ágil" prefieren los REIT. Considere la mejor opción para su situación individual.
A la hora de tomar una decisión de inversión en una inversión inmobiliaria o REIT, también es aconsejable prestar atención a los siguientes puntos Es importante tener en cuenta en su estrategia los diferentes aspectos fiscales, el entorno económico y las tendencias del mercado inmobiliario.
En el caso de la inversión inmobiliaria directa, no debe pasarse por alto la posibilidad de aprovechar las ventajas fiscales. La depreciación y otros gastos pueden registrarse en el momento de la compra de la propiedad, lo que reduce los ingresos inmobiliarios sobre el papel y reduce la carga del impuesto sobre la renta y del impuesto sobre los habitantes. En particular, en el caso de inmuebles con grandes gastos de depreciación, como los de nueva construcción o los condominios RC, es posible esperar beneficios fiscales al registrar un déficit en los primeros años, ya que los gastos superan los ingresos por alquiler. Además, si el titular fallece mientras está reembolsando el préstamo, el saldo del préstamo se reduce a cero mediante el seguro de crédito colectivo, por lo que la propiedad restante puede actuar como prestación por fallecimiento y dejar a los herederos un activo libre de deudas (el valor tasado en el impuesto de sucesiones también tiende a ser inferior al valor de mercado).
Por otro lado, las distribuciones de REIT se gravan como ingresos por dividendos de instrumentos financieros. Las distribuciones de REIT que cotizan en bolsa en Japón están sujetas básicamente a una retención fiscal a un tipo del 20,315% (impuesto sobre la renta + impuesto de estancia), y si presenta una declaración de la renta definitiva, también puede aplicar deducciones de dividendos y agregación de beneficios/pérdidas. Sin embargo, al no pedir un préstamo por su cuenta, no se pueden utilizar regímenes fiscales como los gastos por intereses y la amortización. Por lo tanto, la motivación de las rentas altas para invertir en bienes inmuebles por las ventajas fiscales no se aplica a los REIT (de hecho, al tratarse de instrumentos financieros, el riesgo de que aumenten los impuestos es el mismo que para las inversiones en acciones). En términos de fiscalidad, la diferencia estriba en que los REIT tributan simplemente por las distribuciones, mientras que las inversiones inmobiliarias físicas pueden adoptar medidas fiscales agresivas , como el registro de los gastos y la reducción de las liquidaciones de sucesiones. Considere su planteamiento de inversión a la luz de su propia situación fiscal.
Las condiciones económicas y las tendencias de los tipos de interés también tienen un impacto significativo en el rendimiento de las inversiones inmobiliarias y los REIT. En general, el aumento de los tipos de interés puede ser un viento en contra para ambos instrumentos, pero el impacto se manifiesta de manera diferente. En el caso de los bienes inmuebles físicos, si usted tiene un préstamo a tipo variable, el importe de las amortizaciones aumentará a medida que suban los tipos de interés, lo que ejercerá presión sobre sus ingresos netos. Además, en el mercado inmobiliario, si la demanda de compra disminuye debido a la subida de los tipos de interés, puede haber una presión a la baja sobre los precios. Sin embargo, los precios de los alquileres fluctúan con relativa lentitud, por lo que los precios inmobiliarios y los alquileres tienden a cambiar con menos rapidez que en los mercados financieros.
En el caso de los REIT, el aumento de los tipos de interés afecta a los precios de dos maneras. Una es la preocupación de que los beneficios disminuyan debido al aumento de los costes de los intereses, ya que los propios REIT adquieren bienes inmuebles a través de préstamos, y la otra es que el atractivo relativo de los rendimientos disminuya desde el punto de vista del inversor, creando una presión de venta. De hecho, en los últimos años, cuando los tipos de interés a largo plazo subieron en EE.UU. y Japón, el índice J-REIT cayó y los rendimientos de distribución subieron. En las fases de recesión, mientras que en los inmuebles físicos puede producirse un aumento de las vacantes y una caída de los alquileres, en el mercado de REIT se dan casos en los que el deterioro del sentimiento inversor sensible a la economía puede provocar ventas y una marcada caída de los precios. Además, el mercado de REIT se ve fácilmente influido por el dinero de inversión extranjero, y es necesario tener en cuenta que las tendencias financieras mundiales (por ejemplo, los cambios en los tipos de interés de EE.UU. y los movimientos de los tipos de cambio) pueden tener un efecto dominó en los precios de los J-REIT.
A la luz de lo anterior, una estrategia flexible en respuesta a las condiciones económicas podría consistir en ampliar los bienes inmuebles físicos recurriendo al apalancamiento cuando los tipos de interés son bajos, y abstenerse de contraer préstamos poco razonables y disfrutar de los elevados rendimientos de los REIT cuando los tipos de interés son altos. En tiempos de incertidumbre económica, también es buena idea encontrar un equilibrio diversificando en ambos tipos de inversión.
En términos de resistencia a la inflación, existen similitudes y diferencias entre la inversión inmobiliaria y los REIT. En general, se considera que los bienes inmuebles son activos resistentes a la inflación. Esto se debe a que los costes del suelo y de la construcción tienden a subir cuando suben los precios, y los propios precios de los inmuebles tienden a subir en consonancia con los precios. Además, los contratos de alquiler pueden revisarse en el momento de la renovación en función de los precios y del mercado, por lo que los ingresos por alquiler también pueden aumentar si la inflación es moderada. Por lo tanto, poseer propiedades físicas puede ser una cobertura contra la disminución del valor del efectivo.
Los REIT también son resistentes a la inflación, ya que en última instancia están respaldados por bienes inmuebles físicos. Si aumentan los ingresos por alquiler obtenidos de las propiedades inmobiliarias, también pueden aumentar las distribuciones. Hay que señalar, sin embargo, que una subida simultánea de los tipos de interés asociada a la inflación puede tener un efecto negativo en los precios de los REIT, como se ha mencionado anteriormente. En otras palabras, aunque el valor de los propios bienes inmuebles aumente con la inflación, el precio de mercado de los REIT puede caer en un tira y afloja con los tipos de interés. Por lo tanto, al invertir en REIT durante una fase inflacionista, es necesario vigilar la tendencia al alza de los tipos de interés. En general, puede decirse que los bienes inmuebles físicos son más directamente eficaces como activos de cobertura contra la inflación, mientras que los REIT son más indirectos y dependen de factores de mercado.
En ambos casos, si se ha endeudado durante una fase de aumento de la inflación, puede esperar una reducción real de su deuda. Si se endeuda a tipos de interés fijos y posee bienes inmuebles, la inflación puede reducir la carga real de su deuda y aumentar el valor relativo de sus activos. Ésta es una de las principales ventajas de la inversión en bienes inmuebles. Por otra parte, la inflación extrema y las subidas de los tipos de interés pueden perturbar los mercados inmobiliarios y de REIT, por lo que conviene seguir de cerca los indicadores económicos y la política monetaria de los bancos centrales.
Por último, cabe mencionar la última tendencia del mercado en cuanto a los rendimientos de los REIT. La tendencia de los últimos años (principios de la década de 2020) muestra que los rendimientos en el mercado J-REIT han seguido una tendencia al alza. Esto se debe a la suavización de los precios de los REIT en el contexto de la modificación de la política de tipos de interés negativos del Banco de Japón y el aumento de los tipos de interés mundiales. De hecho, el índice TSE REIT se desplomó desde alrededor de 2021, cuando alcanzó un máximo temporal post-Corona, y a finales de 2024 había bajado casi un -30% desde su máximo. Como resultado, la rentabilidad media por dividendo ha alcanzado un alto nivel de alrededor del 5% en la actualidad. Esta cifra es significativamente superior a la rentabilidad media por dividendos de la renta variable de la EET (aproximadamente un 2-3%) durante el mismo periodo, lo que ha aumentado el potencial relativo de ganancias de los REIT.
Sin embargo, el hecho de que los rendimientos estén aumentando también significa que el mercado está adoptando una postura prudente respecto a los REIT. La incertidumbre sobre el futuro debido a la subida de los tipos de interés y los cambios en la demanda de oficinas (por ejemplo, la preocupación por el aumento de las tasas de desocupación debido a la difusión del teletrabajo) están influyendo en el sentimiento de los inversores y creando presiones de venta. Los análisis de los expertos sugieren que, a pesar de que las propias distribuciones siguen una tendencia al alza, los precios están bajando y los rendimientos subiendo, por lo que, desde una perspectiva a medio y largo plazo, algunos consideran que se trata de una oportunidad de inversión infravalorada. Si se reevalúa el mercado de REIT en función de la evolución futura de los tipos de interés y del entorno económico, existe la posibilidad de que los precios repunten.
Por otro lado, si nos fijamos en el mercado inmobiliario físico, los inmuebles residenciales en Japón siguen estando dominados por propiedades con rendimientos en torno al 3-5%, y es difícil ver fluctuaciones significativas en los rendimientos. En las zonas urbanas, hay algunos casos en los que los rendimientos superficiales han bajado debido al aumento de los precios inmobiliarios. A la hora de considerar la inversión inmobiliaria, es aconsejable comparar los rendimientos de este tipo de propiedades de inversión directa con los de los REIT y decidir cuál es más adecuado para su rendimiento esperado y su tolerancia al riesgo.
En resumen, la inversión inmobiliaria y los REIT son dos métodos de inversión con sus ventajas e inconvenientes. Es importante comprender correctamente las diferencias entre ellos y elegir un método que se ajuste a su propia situación patrimonial y a sus objetivos. Aunque utilizan el activo subyacente común de los bienes inmuebles, la diferencia de enfoque entre "poseer directamente y obtener rentas de inversión" y "obtener rentas indirectamente a través de productos titulizados" se refleja en la diferencia de riesgo/rentabilidad y en la cantidad de esfuerzo requerido. Esperamos que los puntos de comparación, las últimas tendencias y los consejos explicados en este artículo le ayuden a tomar decisiones de inversión acertadas.