Seguramente habrá oído alguna vez la frase "comprar un inmueble para ahorrar impuestos". Ciertamente, hay aspectos de la inversión inmobiliaria que pueden suponer una reducción de la carga fiscal. Sin embargo, nos gustaría hacer una advertencia en contra de la tenencia de propiedades únicamente por los beneficios de ahorro fiscal a corto plazo.
En este artículo, proponemos una nueva perspectiva que replantea la propiedad inmobiliaria no simplemente como una "medida de ahorro fiscal", sino como una "estrategia familiar" para proteger el futuro de la familia y transmitir los activos de una generación a la siguiente. Los métodos específicos para maximizar el valor de los activos desde una perspectiva a largo plazo, sin preocuparse por el beneficio inmediato, se explicarán de forma fácil de entender y con conocimientos especializados.
La principal razón por la que los bienes inmuebles se asocian con el ahorro fiscal se debe a su estructura fiscal específica. Son especialmente importantes la "amortización" y la "cuenta de pérdidas y ganancias".
Partiendo de la idea de que el valor de la parte edificada de un inmueble disminuye con el tiempo, se permite registrar esa disminución de valor como un gasto anual en concepto de "depreciación". La principal característica de la depreciación es que se trata de un "gasto contable" que en realidad no implica ningún desembolso de efectivo.
Una vez deducidos los gastos, incluida la depreciación, de los ingresos obtenidos por la gestión de la propiedad (por ejemplo, los ingresos por alquiler), puede registrarse un déficit en los libros. Este déficit puede compensarse con otros ingresos positivos, como los rendimientos del trabajo, para reducir el importe total de los ingresos sujetos a tributación. Como resultado, se reduce la carga fiscal del impuesto sobre la renta y del impuesto sobre los habitantes. Éste es el mecanismo básico del "ahorro fiscal a través de los bienes inmuebles".
| Artículo | Importe (yenes) | Observaciones |
|---|---|---|
| Ingresos por alquiler | 5,000,000 | Anual |
| Gastos necesarios | 1,500,000 | Gastos de gestión, gastos de reparación, impuesto sobre bienes inmuebles, etc. |
| Depreciación y amortización | ▲ 4,000,000 | Sin gastos reales |
| Ingresos inmobiliarios | ▲ 500,000 | Déficit contable |
En el ejemplo anterior, un déficit de 500.000 yenes puede deducirse de los ingresos laborales y de otros ingresos.
Sin embargo, hay muchos puntos que hay que tener en cuenta en este plan de ahorro fiscal. La adquisición de inmuebles con fines de ahorro fiscal fácil puede dar lugar a un "patrimonio inmobiliario negativo", que puede generar grandes pérdidas en el futuro.
El periodo durante el cual se puede aplicar la amortización es finito, calculado sobre la base de la vida útil reglamentaria determinada por la estructura del edificio. En particular, los inmuebles que pueden amortizarse en gran medida en un periodo corto, como los inmuebles de madera de segunda mano, pueden parecer fiscalmente eficientes, pero el efecto no es duradero. Cuando finaliza el periodo de amortización, los gastos contables disminuyen significativamente y, en muchos casos, los ingresos de la propiedad se convierten de repente en rentables y la carga fiscal aumenta.
Además, una estrategia de salida, es decir, vender la propiedad de forma incorrecta, puede dar lugar a impuestos inesperadamente elevados. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales grava los beneficios (ingresos por transmisiones) obtenidos por la venta de un inmueble, pero el tipo impositivo varía mucho en función del periodo de propiedad del inmueble.
| Periodo de propiedad | Clasificación | Tipo impositivo (total del impuesto sobre la renta, el impuesto sobre los habitantes y el impuesto especial sobre la renta para la reconstrucción) |
|---|---|---|
| Menos de 5 años | Renta de transmisión a corto plazo | 39,63% (tipo impositivo del impuesto sobre la renta, el impuesto sobre la vivienda y el impuesto especial sobre la renta para la reconstrucción) |
| Más de 5 años | Ingresos por transferencias a largo plazo | 20.315%. |
Creemos que los bienes inmuebles no deben considerarse como una medida de ahorro fiscal a corto plazo para las personas físicas, sino más bien como una herramienta estratégica para el desarrollo a largo plazo del patrimonio de toda la familia y su transferencia sin problemas a la siguiente generación.
Desde esta perspectiva, los bienes inmuebles pueden pasar de ser un mero objeto de inversión a un "patrimonio familiar" que estabilice el sustento de la familia, proteja el valor de los activos de la inflación y permita a la familia transmitir bienes y sentimientos a sus seres queridos.
¿Cuáles son las técnicas concretas? A continuación presentamos tres técnicas típicas de utilización.
Se trata de un método de donación sistemática de bienes inmuebles a la siguiente generación mientras se goza de buena salud, con el fin de reducir la futura carga del impuesto de sucesiones. Existen varios sistemas especiales de tributación de las donaciones, que pueden utilizarse para transferir activos reduciendo la carga fiscal.
| Nombre del sistema | Esquema | Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|---|---|
| Donaciones por año natural | Las donaciones de hasta 1,1 millones de yenes al año están exentas de impuestos. | Se puede empezar por una pequeña cantidad y continuar durante un largo periodo de tiempo para conseguir un importante ahorro fiscal. | Las donaciones realizadas en un determinado periodo de tiempo antes del fallecimiento del donante pueden añadirse a los bienes heredados. |
| Régimen fiscal de las herencias | Las donaciones de hasta 25 millones de yenes están exentas del impuesto de donaciones, pero los bienes donados se añaden a los bienes heredados en el momento de la sucesión y se calcula el impuesto de sucesiones. | Es fácil transferir una gran cantidad de bienes de una sola vez. Si se donan bienes inmuebles generadores de ingresos, los ingresos por alquiler posteriores pertenecen al donatario. | Una vez hecha la elección, no es posible volver a la donación en año natural. Se incurre en gastos como el impuesto de adquisición de bienes inmuebles y el impuesto de registro. |
Un fideicomiso familiar es un acuerdo por el que el propietario (fideicomisario) confía la gestión, explotación y disposición de los bienes a un familiar de confianza (fideicomisario). Resulta especialmente eficaz para prepararse ante el riesgo de congelación de bienes debido, por ejemplo, a una demencia.
Por ejemplo, si un propietario sufre demencia, su cuenta bancaria puede quedar congelada y acciones legales como la venta de la propiedad o reparaciones importantes pueden resultar imposibles. Sin embargo, si se celebra de antemano un acuerdo de fideicomiso familiar, los miembros de la familia a los que se ha confiado la propiedad pueden seguir gestionándola con flexibilidad según los deseos del propietario. Además, es posible especificar en el contrato de fideicomiso a quién y cómo se transmitirá la propiedad tras su fallecimiento, y también puede funcionar como un testamento.
Si posee varias propiedades que producen ingresos o si sus ingresos superan una determinada cantidad, la constitución de una sociedad es una opción viable, mediante la cual se crea una sociedad de gestión de activos y la propiedad pasa a manos de una sociedad anónima.
| Comparación | Propiedad individual | Propiedad corporativa (sociedad de gestión de activos) |
|---|---|---|
| Tipo impositivo | Fiscalidad progresiva (el tipo impositivo aumenta con los ingresos, hasta el 55%) | Impuesto de sociedades (casi constante una vez que los ingresos superan cierta cantidad, en torno al 30%) |
| Diversificación de los ingresos | No es posible | Se pueden dispersar los ingresos teniendo a miembros de la familia como administradores y pagándoles una remuneración ejecutiva, lo que puede aumentar el sueldo neto del hogar en su conjunto. |
| Alcance del reconocimiento de gastos | Limitado | Se amplía el alcance de los gastos que pueden reconocerse como tales, como las primas de seguros de vida, las prestaciones por jubilación y el alquiler de la vivienda social de los administradores. |
| Herencia | Herencia del propio inmueble (que suele tener un valor de tasación más elevado). | Herencia de "acciones" de la empresa (las medidas de cotización de las acciones pueden reducir el valor estimado). |
En lugar de obtener ingresos inmobiliarios como empresario individual, cabe esperar que la constitución de una sociedad ofrezca diversas ventajas, como aprovechar la diferencia de tipos impositivos y ampliar el margen de gastos. Otra ventaja es que, cuando se produzca una herencia, se heredarán las participaciones en la sociedad, en lugar de los propios bienes inmuebles, lo que facilitará la división del patrimonio y evitará disputas.
La propiedad inmobiliaria no debe juzgarse únicamente desde la perspectiva a corto plazo del "ahorro fiscal" inmediato. Debe considerarse como una "estrategia familiar" a largo plazo con vistas a su propio futuro y el de su familia.
El efecto de ahorro fiscal de la depreciación es sólo temporal, y existe el riesgo de una gran carga fiscal si la estrategia de salida es errónea. Por otro lado, combinando métodos como las donaciones en vida, los fideicomisos familiares y la constitución de sociedades, y creando una cartera óptima que se ajuste a su estructura familiar y a su situación patrimonial, los bienes inmuebles pueden convertirse en un "activo familiar" insustituible que siga generando valor para las generaciones venideras.
¿Cuál es la mejor manera de utilizar la poderosa herramienta que suponen los bienes inmuebles para su familia? ¿Por qué no pensar en ello desde una perspectiva a largo plazo? En INA&Associates K.K. trabajaremos estrechamente con usted y su situación individual para ayudarle a desarrollar la mejor estrategia patrimonial posible. No dude en ponerse en contacto con nosotros.
R1: Empiece por aclarar su propia situación patrimonial y sus planes de vida futuros. A continuación, le recomendamos que determine la finalidad de su inversión inmobiliaria (por ejemplo, si es con ánimo de lucro o para la sucesión de activos) y consulte con un profesional de confianza. Es aconsejable considerar inversiones que puedan iniciarse con una pequeña cantidad de dinero o propiedades que hayan sido cuidadosamente seleccionadas por expertos, en lugar de empezar con propiedades caras.
R2: No, en absoluto. El sistema de poder compensar las pérdidas de ingresos inmobiliarios con otros ingresos sigue siendo una estrategia eficaz. Lo importante es comprender que el efecto de ahorro fiscal no es permanente y simular el flujo de caja total, incluido el aumento de la carga fiscal una vez finalizado el periodo de amortización y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en el momento de la venta.
R3: No existe una norma clara sobre con cuánto debe empezar. Por ejemplo, si tiene al menos una propiedad que produzca ingresos aparte de su vivienda y le preocupa la congelación de sus activos por demencia en el futuro, merece la pena plantearse un fideicomiso familiar. En cuanto a la constitución de una sociedad, una pauta es que, en general, el tipo del impuesto de sociedades se vuelve más favorable en muchos casos cuando los ingresos imponibles de la persona física superan los 8-10 millones de yenes.
R4: Cada una tiene sus ventajas e inconvenientes. Los inmuebles urbanos tienen valores estables y una fuerte demanda de alquiler, pero suelen ser más caros y tener rendimientos más bajos. Por otro lado, los inmuebles situados en zonas rurales pueden ser más asequibles y ofrecer mayores rendimientos, pero los riesgos de desocupación y caída del valor de los activos son mayores que en los centros urbanos. Es importante elegir en función de su estrategia de inversión y su tolerancia al riesgo.
R5: Lo más importante es aclarar su situación patrimonial y su intención sobre cómo y a quién desea dejar sus bienes, y comunicárselo a su familia. Además, hacer los preparativos de forma jurídicamente eficaz, como redactar un testamento, utilizar testamentos vitales, constituir un fideicomiso familiar y utilizar seguros de vida, conducirá a una sucesión amistosa de sus bienes.