El descenso de la población japonesa se considera desde hace tiempo un problema social, pero como profesional del sector inmobiliario, me gustaría compartir una perspectiva diferente sobre este cambio, en lugar de considerarlo simplemente un riesgo negativo. Según el Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, la población total de Japón habrá disminuido durante 14 años consecutivos hasta octubre de 2024, y la salida de población es un problema grave, especialmente en las ciudades regionales.
No es raro oír la pesimista opinión de que "el valor de los inmuebles sólo bajará porque la población está disminuyendo". Sin embargo, al analizar los datos sobre el terreno y los cambios sociales desde múltiples perspectivas, estamos descubriendo el potencial de creación de nuevo valor que nos aguarda. En este artículo, explicamos las nuevas perspectivas que deben tener los inversores inmobiliarios y las estrategias de creación de valor de los activos del futuro en el contexto de la gran tendencia al descenso de la población.
El impacto del declive demográfico en el mercado inmobiliario no es en absoluto uniforme. De hecho, muchas propiedades tendrán dificultades para mantener su valor si disminuye el número absoluto de la demanda. Sin embargo, un análisis más detallado de los datos revela la realidad de una polarización entre las zonas en las que los valores están bajando y aquellas en las que más bien están subiendo.
La clave está en la política de "ciudades compactas " promovida por el Gobierno. Se trata de una iniciativa encaminada a la gestión urbana sostenible mediante la concentración de funciones urbanas como la atención médica, el bienestar, las instalaciones comerciales y la vivienda en zonas específicas y su conexión a una red de sistemas de transporte público. Se espera que esta política mantenga la densidad de población en las áreas designadas como "zonas residenciales" y mantenga firme la demanda inmobiliaria.
| Beneficios | Contenido |
| Reducción de los costes administrativos | La provisión eficiente de infraestructuras y servicios públicos se hace posible, reduciendo la carga financiera de las autoridades locales. |
| Mayor comodidad de vida | La concentración de instalaciones comerciales y médicas permite a los residentes vivir a pie o en transporte público. |
| Mantenimiento y mejora del valor de la propiedad | La densidad de población se mantiene en las zonas residenciales, estabilizando la demanda inmobiliaria. |
| Reducción del impacto medioambiental | La menor dependencia del automóvil contribuye a reducir las emisiones de CO2. |
| Puntos a tener en cuenta | Contenido |
| Caída del valor fuera de la zona | En las áreas situadas fuera de las zonas residenciales, existe el riesgo de que se acelere el éxodo de la población y caiga el valor de las propiedades. |
| Dificultades para llegar a un consenso | Para promover la política es esencial llegar a un consenso con los residentes y las empresas locales. |
Es importante que los inversores descifren con precisión este proceso de "selección". La regla de oro para la inversión inmobiliaria en una época de descenso de la población es concentrar la inversión en zonas con potencial de crecimiento, con la vista puesta en la futura planificación urbanística.
La ciudad de Toyama se cita a menudo como ejemplo de éxito de una política de ciudad compacta. La ciudad revitalizó la línea JR del puerto de Toyama, cuyo cierre estaba previsto, como tranvía de nueva generación (LRT) y promovió un desarrollo urbano basado en el transporte público.
Esta iniciativa ha logrado resultados notables. Al aumentar el número de estaciones y duplicar el número de servicios, el número de usuarios del LRT se ha más que duplicado en comparación con la era JR. En particular, las personas mayores tienen más oportunidades de salir y el centro de la ciudad se ha convertido en un lugar nuevo y animado. Ni que decir tiene que esta política ha impulsado el valor de la propiedad en el centro de la ciudad.
| La política de ciudad compacta de Toyama y sus principales logros | |
|---|---|
| Principales iniciativas | Resultados. |
| Introducción de tranvías de nueva generación (LRT) | El número de usuarios se ha más que duplicado desde la era JR (de aproximadamente 2.000 personas/día a más de 4.000 personas/día) |
| Animar a la gente a vivir a lo largo de las líneas de transporte público | Comienza a aumentar la población en el centro de la ciudad |
| Sistemas de descuento en las tarifas (por ejemplo, para las personas mayores) | Mayores oportunidades para que las personas mayores salgan a la calle, lo que contribuye a mejorar la salud y a revitalizar la economía local. |
El caso de la ciudad de Toyama demuestra claramente que se puede crear nuevo valor incluso con una población en declive vinculando la remodelación de las infraestructuras y la planificación urbana. En los últimos años, el "urbanismo renovado ", en el que las casas vacías se renuevan y se convierten en nuevos centros de interacción y locales comerciales, también ha tenido éxito en muchas zonas. Estos desarrollos ya no son booms pasajeros, sino que se están convirtiendo en una nueva tendencia en el mercado inmobiliario.
El reto de una población en declive nos obliga en el sector inmobiliario a experimentar grandes cambios. Al mismo tiempo, sin embargo, también supone la llegada de nuevas oportunidades de negocio que no se rigen por los viejos valores.
INA&Associates K.K. tiene la filosofía corporativa de ser una "empresa de inversión en capital humano". Es la expresión de nuestra determinación de ir más allá de la mera intermediación inmobiliaria y utilizar la tecnología para analizar la información y aportar valor para el futuro de las personas que viven allí. Creemos que la inversión inmobiliaria en ciudades con poblaciones en declive es precisamente el escenario en el que encarnamos esta filosofía.
Captamos con precisión las tendencias hacia las "ciudades compactas" y la "regeneración urbana" para diseñar el futuro de la región e insuflar nueva vida a activos ociosos como las viviendas vacías. Para lograrlo, son esenciales tanto la tecnología, en forma de sofisticados análisis de datos, como los recursos humanos (humanos) para escuchar la voz de la comunidad e imaginar su futuro.
La inversión inmobiliaria en una época de descenso de la población ya no es tan sencilla como para juzgarla únicamente en función de las especificaciones de un mapa. Creemos que el único camino hacia el éxito es maximizar el potencial del terreno y crear un valor sostenible.
Si tiene alguna preocupación inmobiliaria o está interesado en construir su futuro patrimonio, le invitamos a hablar con nuestros expertos. Basándonos en nuestros datos y experiencia, podemos ofrecerle la mejor solución para cada uno de nuestros clientes.
P1: ¿Pierden valor todos los inmuebles situados en ciudades regionales con una población en declive?
R1: No es necesariamente así. Como se explica en este artículo, el valor de las propiedades puede, de hecho, aumentar en las zonas en las que se está llevando a cabo una renovación urbana, como en las zonas residenciales de la política de ciudades compactas o en las zonas en las que se está llevando a cabo una renovación urbana. Lo importante es conocer bien la planificación urbanística del municipio y sus tendencias futuras, y tener la perspectiva necesaria para "seleccionar" las zonas.
P2: ¿Qué métodos concretos existen para "aprovechar las viviendas vacías"?
A2: Dependiendo del estado y la ubicación de la casa vacía, existen varias posibilidades, como reformarla para convertirla en vivienda de alquiler o compartida, utilizarla como cafetería o tienda, o alquilarla como oficina satélite. En los últimos años, cada vez más ayuntamientos han creado un sistema de banco de viviendas vacías para facilitar el emparejamiento con las empresas que desean utilizar el inmueble.
P3: ¿Dónde debo empezar a recabar información para empezar a invertir en inmuebles?
A3: En primer lugar, recomendamos consultar la información sobre urbanismo publicada por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte y las autoridades locales. En particular, el "Plan de Optimización de la Localización" es una fuente importante de información sobre el futuro desarrollo urbanístico. También es esencial recopilar tanto datos macroeconómicos, como índices de precios inmobiliarios y estadísticas demográficas, como información microeconómica, como las condiciones del mercado local y la demanda de alquileres. Consultar a un experto inmobiliario de confianza también es una forma eficaz de hacerlo.