El boom de la inversión inmobiliaria está alcanzando su punto álgido y se ha descrito como "el principio del fin". Pero, ¿ha llegado realmente el mercado inmobiliario a un punto de inflexión? Adoptamos un punto de vista neutral sobre las tendencias actuales del mercado y los factores de riesgo, y exploramos las perspectivas de futuro.
Panorama del mercado: el mercado inmobiliario japonés se ha mostrado boyante en los últimos años: en 2023, Japón fue el único país que registró un aumento destacado de la inversión en medio de la caída del mercado mundial de inversión inmobiliaria, con una inversión de aproximadamente 2.748,3 billones de yenes en los tres primeros trimestres de 2023. Esta tendencia continuará en 2024, con una inversión inmobiliaria nacional en los tres primeros trimestres de 2024 que alcanzará aproximadamente los 3.856,7 billones de yenes, superando ya la de todo el año 2023. Los inversores nacionales están a la cabeza, adquiriendo activamente oportunidades de inversión creadas por la venta de propiedades por parte de inversores extranjeros.
Inmobiliario comercial: el mercado de edificios de oficinas se está recuperando debido a la recuperación de la demanda tras el desastre de Corona, pero está "polarizado" con grandes diferencias por regiones y grados. La tasa de vacantes en los cinco distritos principales de Tokio era del 6,31% a finales de 2023, todavía por encima de la tasa de vacantes adecuada (5%), y se ha mantenido por encima del 5% desde 2021, lo que hace temer un exceso de oferta incluso en el centro de Tokio. Por otro lado, en zonas populares como Chiyoda Ward, la tasa de vacantes ha caído hasta el 2%, y hay indicios de una reactivación del mercado de alquiler, con una fuerte demanda de oficinas bien situadas y de alta calidad. Los alquileres también han empezado a subir en la segunda mitad de 2023 en el Grado A del centro de Tokio, con los alquileres medios solicitados alcanzando su nivel más alto desde Lehman Brothers. El índice de precios de los locales comerciales (tiendas) se estancó temporalmente después de Corona, pero está repuntando en 2023. El mercado hotelero también está en auge debido al resurgimiento del turismo receptor, con transacciones hoteleras nacionales que alcanzarán un nivel récord en 2023 (aproximadamente 570.000 millones de yenes).
Bienes inmuebles residenciales: los precios de los condominios siguen disparándose, sobre todo en el área metropolitana de Tokio, y los precios de los condominios usados siguen alcanzando máximos históricos. Según los índices de precios inmobiliarios del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo , los índices de precios de los inmuebles residenciales y comerciales siguen una tendencia al alza en 2023, y el índice residencial supera su máximo anterior a Lehman. En particular, los precios de los condominios en el centro de Tokio están subiendo debido al exceso de demanda, y el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias de UBS califica al mercado de la vivienda de Tokio como el segundo con mayor riesgo de burbuja del mundo. Por otra parte, la demanda de vivienda es lenta en las zonas regionales, y el impulso del aumento de los precios varía de una región a otra. El número de nuevas viviendas iniciadas bajó en 2023, pero se espera que el número total de viviendas iniciadas en sí siga aumentando ligeramente en un futuro próximo debido al aumento del número de hogares.
Mercado de inversión inmobiliaria: El mercado de inversión, que considera la propiedad inmobiliaria como un bien generador de ingresos, también ha registrado una continua afluencia de fondos, impulsada por los bajos tipos de interés. Los rendimientos esperados (cap rates) se sitúan en niveles históricamente bajos en las zonas urbanas, lo que contribuye a la subida de los precios inmobiliarios. 2023 fue testigo de transacciones activas en una amplia gama de sectores, como oficinas, instalaciones logísticas y propiedades residenciales. Los sectores emergentes, como las instalaciones logísticas y los centros de datos, en particular, se vieron favorecidos por la elevada demanda. Sin embargo, hay indicios de que el ritmo de aumento del precio del suelo en el mercado de inversión en su conjunto ha empezado a ralentizarse en 2024, lo que indica un ajuste del recalentamiento. En general, el actual mercado inmobiliario japonés se encuentra en una fase en la que los precios siguen subiendo, pero en la que se plantea la cuestión de "hasta dónde es demasiado lejos".
La prolongada política de tipos de interés ultrabajos está llegando a un punto de inflexión. Desde finales de 2022, el Banco de Japón ha orientado el control de la curva de rendimientos (YCC) hacia una mayor flexibilidad y ha elevado el techo de los tipos de interés a largo plazo. Como resultado, el rendimiento de los bonos del Estado a 10 años ha subido desde su objetivo orientativo de alrededor del 0% , y lostipos de interés han entrado en una fase alcista.
El riesgo de subida de los tipos de interés no puede ignorarse para la inversión inmobiliaria. Para los inversores con un elevado coeficiente de endeudamiento, la subida de los tipos de interés conlleva un aumento de la carga del pago de intereses, lo que empeora los ingresos y gastos del inmueble. Además, cuanto más competitivo haya sido el rendimiento de un inmueble, menos atractivo resultará invertir en él si el diferencial entre el rendimiento y el de la deuda pública se reduce a medida que suben los tipos de interés, lo que puede ejercer presión sobre el precio del inmueble. También existe el riesgo de que la singular fortaleza de Japón -el atractivo del diferencial de rendimiento debido al entorno de bajos tipos de interés- disminuya gradualmente en el futuro. En concreto, una fuerte subida de los tipos de interés a largo plazo podría presionar a la baja los precios de los inmuebles. Por otra parte, con una inflación moderada y un aumento de los alquileres, los ingresos inmobiliarios también aumentarán, por lo que se producirá un tira y afloja entre los tipos de interés y los precios inmobiliarios. En general, la normalización de los tipos de interés es un arma de doble filo para el mercado inmobiliario, con efectos tanto negativos como positivos, y la conmoción del mercado se reducirá si se logra un equilibrio entre subidas moderadas de los tipos de interés y crecimiento económico (aterrizaje suave).
Japón se enfrenta a un descenso estructural de la población y a una población envejecida con una tasa de natalidad decreciente, lo que está sacudiendo los cimientos de la demanda inmobiliaria. La población total está disminuyendo en torno a un 0,5% anual, y la población total de 124,35 millones en 2023 era aproximadamente 590.000 habitantes menos que el año anterior (13 años consecutivos de descenso). La salida de población continúa, sobre todo en las zonas rurales, y el descenso de la demanda de propiedades rurales es especialmente pronunciado. Mientras la población se concentra cada vez más en las zonas urbanas, sobre todo entre los jóvenes, el número de viviendas vacías en las zonas rurales y suburbanas aumenta y el valor de las propiedades disminuye en algunas zonas.
El problema de las viviendas vacías: según la Encuesta sobre Vivienda y Suelo del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (2023), el número de viviendas vacías en todo el país alcanzó la cifra récord de aproximadamente 9 millones (tasa de vacantes del 13,8%). Mientras que la tasa de viviendas vacías se ha mantenido casi sin cambios en la última década, el número de viviendas vacías en sí ha seguido aumentando en consonancia con el aumento del número total de viviendas, y se ha duplicado desde 1993. La tasa es especialmente elevada en las zonas rurales, donde una de cada cinco viviendas está vacía. Preocupa que este "exceso de viviendas" se agrave en el futuro a medida que se acelere el descenso de la población. Los inmuebles que no tengan demanda verán caer su valor, lo que dificultará su venta o su alquiler como inversión.
Vacantes en inmuebles comerciales: las oficinas y los edificios comerciales también corren el riesgo de sufrir un aumento de las tasas de vacantes. El impacto de la catástrofe de Corona y la difusión del trabajo a distancia han provocado un descenso estructural de la demanda de espacio de oficinas en algunas grandes ciudades. La tasa de desocupación de oficinas en los 23 distritos de Tokio aumentó bruscamente desde el rango del 5% al 7% en 2021, pero luego cayó al rango bajo del 3% en 2023 cuando hubo poca oferta nueva. Sin embargo, se espera una gran oferta en 2024, y se espera que la tasa de vacantes vuelva a estar bajo presión al alza. De hecho, la tasa de vacantes en los cinco distritos principales del centro de Tokio se mantuvo alta, en torno al 6%, durante 2023, y la situación de la oferta y la demanda siguió suavizándose en muchas zonas. Las estrategias de los inquilinos en materia de oficinas también están cambiando, con movimientos para mejorar el entorno de trabajo mediante la consolidación de ubicaciones y la utilización de oficinas satélite en los suburbios. El riesgo de que aumenten las vacantes debido al descenso de la población y a los cambios en los estilos de trabajo es especialmente grave en las oficinas y zonas comerciales de las ciudades regionales. En las zonas donde la población disminuye, cierran instalaciones comerciales y aumenta también el número de inmuebles ociosos, lo que supone un factor de deterioro de los ingresos de los propietarios.
Así pues, los cambios demográficos están afectando a los cimientos del mercado inmobiliario, tanto residencial como comercial. Sin embargo, hay algunos aspectos positivos: se espera que el número total de hogares aumente hasta 2030 aproximadamente, debido al incremento del número de hogares unipersonales. Se ha señalado que el aumento del número de hogares puede apoyar la demanda de vivienda, y las previsiones futuras de la tasa de vacantes se han revisado a la baja (la previsión del Instituto de Investigación Nomura para la tasa de vacantes en 2033 se ha revisado fuertemente a la baja, de más del 30% al 18,3%). Sin embargo, hay que señalar que esto se debe a la firme demanda en las zonas urbanas, que provocará un aumento de las disparidades entre regiones. En el futuro serán necesarios cambios estructurales, como la utilización del parque de viviendas (renovación y reconversión) y la revisión de la planificación urbana en función del equilibrio entre la oferta y la demanda .
En los últimos años, la entrada de dinero extranjero se ha convertido en un factor importante en el mercado inmobiliario japonés. Los tipos de interés ultrabajos y la debilidad del yen han hecho del mercado inmobiliario japonés un destino atractivo para los inversores extranjeros. De hecho, mientras Japón, EE.UU. y Europa están divididos sobre la política monetaria en 2024, el ritmo de las subidas de los tipos de interés en Japón es lento y sigue asegurado un alto diferencial de rendimiento, mientras que el nivel históricamente bajo del yen también proporciona un viento de cola, señalando que "la superioridad del mercado japonés desde la perspectiva de los inversores extranjeros no vacilará en un futuro previsible".
Sin embargo, hay una diferencia de temperatura en los movimientos de los inversores extranjeros: en 2023, algunos fondos extranjeros se movieron para vender propiedades de oficinas en Tokio debido al impacto del enfriamiento global del mercado de oficinas. La proporción de inversión extranjera en oficinas en los cinco distritos centrales de Tokio cayó a un mínimo histórico del 7% en 2023 (rondaba el 20-30% en épocas normales), y la presencia de dinero extranjero ha disminuido. El trasfondo de esta situación es el desplome de la demanda de oficinas debido al establecimiento de oficinas remotas en Europa y EE.UU., que reforzó temporalmente la reticencia del mercado japonés a invertir en oficinas desde una perspectiva global. Sin embargo, se trató de un fenómeno temporal. La tasa de ocupación de oficinas en Tokio alcanzó el 90% en 2023, muy superior a la de Nueva York (51%) y Londres (60%) y, de hecho, "sigue habiendo muchos inversores extranjeros interesados en el mercado de oficinas japonés". De hecho, el dinero extranjero volvió a mostrarse activo en 2024, ya que el importe de las inversiones de inversores extranjeros en el cuarto trimestre de 2024 se multiplicó por 3,3 en términos interanuales. Especialmente activa fue la inversión en el sector hotelero, que en el mismo trimestre alcanzó una cifra récord de 3,7 veces la del año anterior (aproximadamente 449.000 millones de yenes), y también se llevaron a cabo varias grandes transacciones de oficinas. De este modo, el capital extranjero es sensible a las tendencias del mercado y ajusta rápidamente su avance o retroceso, y su presencia tiene un impacto significativo en el mercado nacional.
Entre los efectos positivos de la entrada de dinero extranjero figuran el aumento de la liquidez del mercado y la creación de nueva demanda. Por ejemplo, en 2023, un fondo soberano extranjero vendió varios edificios de oficinas en Tokio y reorientó la inversión hacia instalaciones logísticas. De este modo, se ha producido un movimiento para retener fondos en el mercado japonés al tiempo que se sustituía la cartera de inversiones, lo que ha contribuido al flujo de fondos. Por otro lado, un riesgo es la posibilidad de que el mercado se vea influido por los fondos extranjeros. Si los inversores extranjeros se retiran o se abstienen de comprar de golpe, en función de las fluctuaciones de los tipos de cambio y las tendencias económicas de los distintos países, podría producirse una presión a la baja sobre los precios inmobiliarios japoneses (el llamado riesgo de "fuga de capitales"). En particular, preocupa que el riesgo de cambio inverso pueda aumentar las ventas con ánimo de lucro cuando el yen se aprecie. Sin embargo, por el momento, la debilidad del yen y la relativa estabilidad del mercado japonés hacen que las entradas de dinero extranjero sigan siendo fuertes, y el sector inmobiliario japonés sigue siendo un prometedor destino de inversión diversificadora** para los inversores mundiales. Es importante vigilar los movimientos de capitales nacionales y extranjeros, ya que los movimientos de los inversores extranjeros pueden cambiar en el futuro en función de las políticas del Banco de Japón y de los tipos de cambio.
Existen varios escenarios posibles para el futuro mercado inmobiliario. A continuación se esbozan tres escenarios representativos.
(i) Escenario de aterrizaje suave: Se trata de un caso en el que el mercado se ajusta suavemente debido tanto a una reducción gradual de la relajación monetaria como al crecimiento económico. Se supone que los precios inmobiliarios se estabilizarán en un ajuste gradual sin una caída brusca, mientras que los salarios y la inflación aumentan moderadamente y los tipos de interés se normalizan moderadamente. Incluso si el Banco de Japón levanta los tipos de interés negativos y los tipos de interés a largo plazo suben hasta el nivel del 1%, los rendimientos de la inversión inmobiliaria no se verán significativamente perjudicados si, al mismo tiempo, la economía sigue expandiéndose y los alquileres siguen subiendo. En este escenario, es posible que el mercado inmobiliario no "explote la burbuja", sino que experimente una ligera corrección de precios o un estancamiento temporal, tras lo cual podría volver a una senda de crecimiento estable. Las autoridades financieras también adoptarán un enfoque prudente para evitar las turbulencias del mercado, lo que dará lugar a un aterrizaje suave.
(ii) Escenario de estallido de la burbuja: Se trata de un caso en el que los tipos de interés se disparan debido a una elevada inflación o a errores políticos, o en el que la demanda inmobiliaria cae bruscamente debido a la recesión económica, lo que provoca una fuerte caída de los precios. Algunos expertos opinan cada vez más que un futuro declive del mercado es inevitable, y se ha señalado que el mercado inmobiliario puede alcanzar un punto de inflexión importante. Este escenario se da sobre todo en segmentos sobrecalentados, como los condominios de inversión y las propiedades de alto valor en el centro de las ciudades, donde se producen ajustes y las caídas de precios se extienden por todo el país. En este caso, se recuerda el estallido de una burbuja inmobiliaria como la de principios de los noventa. De hecho, los análisis de UBS muestran que algunas ciudades, como Tokio, son muy susceptibles a las burbujas, y que los precios de la vivienda en ciudades diagnosticadas previamente como de riesgo de burbuja ya han caído más de un 20% desde el inicio de las subidas de los tipos de interés a escala mundial. En Japón, por ejemplo, si la economía se ralentiza y los tipos hipotecarios suben bruscamente, es probable que los precios de la vivienda caigan debido a una disminución del poder adquisitivo. En el sector comercial, una combinación de aumento de las vacantes y deterioro de los ingresos también podría enfriar el ánimo inversor y provocar un fuerte ajuste de los precios. En la actualidad, sin embargo, la economía japonesa se encuentra en una senda de recuperación gradual y las instituciones financieras no han cambiado significativamente su postura de préstamo hacia el sector inmobiliario, por lo que hay margen para evitar un escenario de colapso brusco. Sin embargo, dependiendo de la evolución de los tipos de interés y de los riesgos económicos mundiales (por ejemplo, los riesgos geopolíticos), no podemos ser demasiado precavidos.
(iii) Escenario de transformación estructural: Se trata de un caso en el que el mercado se transforma para adaptarse a los cambios estructurales demográficos y sociales a largo plazo, más allá del ciclo económico a corto plazo. El mercado inmobiliario japonés se enfrentará al reto estructural de la contracción de la demanda debido al descenso de la natalidad, el envejecimiento y la disminución de la población. En este escenario, el sector inmobiliario pasará de su tradicional "orientación hacia la nueva construcción y la propiedad" a un cambio hacia la utilización efectiva del stock y un "énfasis en el uso". Por ejemplo, habrá una mayor utilización de las viviendas vacías (renovación y conversión en centros regionales de intercambio), cambio de uso de los edificios de oficinas (conversión en instalaciones residenciales y logísticas) y fomento de la reurbanización de edificios antiguos. Además, los avances en tecnología inmobiliaria pueden mejorar la precisión de la adecuación entre oferta y demanda y eliminar los inmuebles infrautilizados. También es posible que el Gobierno refuerce las medidas para combatir la vivienda vacía y la contracción urbana, y que se avance en la racionalización de las estructuras urbanas y el cambio a ciudades compactas. Se trata de una visión de futuro en la que el propio negocio inmobiliario experimentará un cambio cualitativo, con la creación de nuevos modelos de negocio (por ejemplo, la servitización de los alquileres, el uso inmobiliario de la economía colaborativa), aunque el tamaño del mercado se reduzca lentamente. En otras palabras, como sugiere el término "el principio del fin", se trata de un escenario desde una perspectiva a largo plazo del fin del antiguo modelo de inversión inmobiliaria y la transición a un nuevo paradigma.
Cuál de los escenarios anteriores se haga realidad dependerá dela evolución de los tipos de interés y delcrecimiento económico, así como de las respuestas políticas y dela capacidad de adaptación de la sociedad. Probablemente el camino preferido sea buscar un aterrizaje suave y una transformación estructural, evitando al mismo tiempo un estallido extremo de la burbuja.
Ante la incertidumbre sobre el futuro de la inversión inmobiliaria, la diversificación del riesgo y lasestrategias de salida son importantes. Para proteger el valor de sus activos en caso de que cambien las condiciones del mercado, tenga en cuenta los siguientes puntos
Diversificación de la cartera: puede igualar el riesgo invirtiendo en varios inmuebles y sectores en lugar de concentrarse en un solo tipo de inmueble o región. Por ejemplo, podría diversificar sus inversiones no sólo en oficinas en el centro de la ciudad, sino también en instalaciones residenciales y logísticas suburbanas, o invertir en algunos inmuebles en el extranjero, así como en Japón. De hecho, algunos inversores nacionales están diversificando sus inversiones en el extranjero mientras el mercado japonés se mantiene fuerte. Al diversificar en múltiples activos, están mejor posicionados para compensar una caída en un mercado invirtiendo en otros. También es importante considerar la posibilidad de combinar otros activos, como el efectivo y la renta variable, y lograr un equilibrio que no esté muy inclinado a favor del sector inmobiliario.
Aclarar las estrategias de salida: como los inmuebles no tienen liquidez, hay que planificar de antemano el momento y los métodos de venta. Una estrategia consiste en vender con beneficios mientras el mercado esté boyante. De hecho, los inversores extranjeros acostumbran a recombinar activos mientras el mercado va bien, y en 2023 los fondos extranjeros vendieron sus oficinas japonesas para bloquear los beneficios y reinvertir en otros usos. Los inversores particulares también deben evaluar la antigüedad y el potencial de superficie de un inmueble y establecer criterios sobre cuándo y a qué precio lo venderían. Por ejemplo, deberían plantearse vender propiedades locales con una demanda de alquiler en declive lo antes posible y sustituirlas por propiedades en el centro de la ciudad, o considerar la posibilidad de salir antes de que suban los tipos de interés de los préstamos. Además de la venta, la refinanciación y elcambio de tipo de operación (por ejemplo, cambiar el método de préstamo, convertirse en alojamiento privado) también forman parte de la estrategia de salida. Como el mercado inmobiliario fluctúa cíclicamente, es importante vigilar constantemente las tendencias del mercado y revisar la estrategia con flexibilidad.
Recurrir a expertos: En tiempos de incertidumbre, también es útil pedir consejo a expertos y agentes inmobiliarios de confianza. Pida valoraciones y opiniones a varias empresas inmobiliarias para obtener una evaluación objetiva de su propiedad. Si se consultan las opiniones no sólo de las principales empresas, sino también de agentes de la comunidad, se puede obtener una base más precisa para la toma de decisiones. También es buena idea consultar a un contable fiscal o a un FP para elaborar un plan de salida completo que incluya la tributación de la ganancia por la venta y la liquidación de los préstamos pendientes.
Con estas estrategias de diversificación del riesgo y de salida en marcha, es más fácil evitar pérdidas fatales aunque cambien las condiciones del mercado. Especialmente en una fase como la actual, en la que hay una mezcla de recalentamiento e incertidumbre, se requiere prudencia para "prepararse para el peor escenario posible".
La inspiradora frase "el principio del fin para la inversión inmobiliaria" sugiere que puede estar próximo un punto de inflexión en el mercado. De hecho, hay indicios de que el mercado inmobiliario japonés está entrando en una fase de ajuste respecto a su anterior tendencia alcista. Enfrentado a retos estructurales como el aumento de los tipos de interés y el descenso de la población, es poco probable que el mercado siga subiendo de forma constante como hasta ahora. Al mismo tiempo, sin embargo, la economía japonesa está en vías de recuperación y los cimientos de la demanda inmobiliaria no están seriamente socavados. Un escenario de aterrizaje suave es bastante posible, por lo que es importante evaluar los riesgos y las oportunidades desde una perspectiva neutral, en lugar de ser excesivamente pesimistas u optimistas.
Para los inversores, es importante ser flexibles y recabar información para poder responder a los cambios del entorno. Escuchando los datos y a los expertos y siendo sensibles a las señales del mercado, es posible convertir el "principio del fin" en nuevas oportunidades. Los bienes inmuebles siguen siendo un activo útil a largo plazo para preservar el valor y protegerse de la inflación, y seguirán existiendo oportunidades para los expertos en inversiones con una selección de propiedades y una gestión del riesgo adecuadas. Tanto si mantiene como si reduce sus inversiones inmobiliarias en el futuro, la diversificación yuna estrategia de salida clara son fundamentales para proteger y aumentar sus activos en tiempos de incertidumbre. Es importante no dejarse atrapar por el "final" del mercado, sino estar preparado para la nueva fase que se avecina.