Las propiedades de inversión (propiedades generadoras de ingresos) se refieren a terrenos y edificios poseídos con fines de inversión inmobiliaria. En otras palabras, incluye todas las propiedades que no están destinadas al uso residencial del propietario, sino a la gestión del alquiler y a futuras plusvalías en la venta. Entre los objetivos típicos de la inversión se encuentran los condominios y las unidades de condominio, los edificios de apartamentos, las viviendas unifamiliares en alquiler, los edificios de oficinas y comerciales, los hoteles, los almacenes y los aparcamientos. Existen varias formas de inversión en función del tamaño y el uso del inmueble, que van desde la inversión en bloque (compra de un edificio entero) hasta la propiedad por partes (por ejemplo, un estudio), que se selecciona en función del tamaño de los fondos del particular y de su política de inversión.
Ingresos estables y plusvalías: La inversión inmobiliaria tiene dos fuentes de ingresos: los ingresos por alquiler (plusvalía) y los beneficios por venta (plusvalía). En el centro de las ciudades y en las zonas populares, las tasas de desocupación son bajas y es fácil generar ingresos estables por alquiler, lo que resulta idóneo para planificar la pensión de jubilación y constituir un patrimonio a largo plazo. También es posible aspirar a grandes plusvalías si el inmueble se vende en un momento en que los precios inmobiliarios han subido.
Efecto de cobertura contra la inflación: Los activos reales, como terrenos y edificios, son resistentes a la inflación y no pierden valor cuando suben los precios. La incorporación de bienes inmuebles a una cartera se considera una cobertura del riesgo porque "cuando se produce la inflación, las cuentas de ahorro pierden valor, mientras que el valor de los bienes inmuebles no disminuye, sino que aumenta".
Efecto de ahorro fiscal: La posibilidad de registrar los gastos de depreciación puede suponer un ahorro en el impuesto sobre la renta y en el impuesto sobre la vivienda. Por ejemplo, se puede incluir un gasto importante cada año en función de la vida útil de la parte del edificio, y si los ingresos de la propiedad están en números rojos, se puede reducir la base imponible mediante pérdidas y ganancias con otros ingresos, como los del trabajo. Los inversores con elevados tipos impositivos sobre la renta, como los asalariados adinerados, tienen más probabilidades de beneficiarse de este efecto.
Estabilidad y diversificación: En comparación con la renta variable, se considera que los bienes inmuebles, como activo real, tienen fluctuaciones de precios moderadas y un bajo riesgo de caída repentina de su valor. Dado que cabe esperar aumentos relativamente estables del valor de los activos si se mantienen durante mucho tiempo, su incorporación como parte de una cartera puede conducir a la diversificación del riesgo global.
Riesgo de des ocupación: En la gestión de alquileres, los ingresos por alquileres sólo pueden generarse si no hay inquilinos. Incluso en una buena ubicación, las tasas de vacantes fluctúan debido a las condiciones económicas y a los aumentos o disminuciones de las propiedades de la competencia. Si la captación de inquilinos no se desarrolla según lo previsto, los ingresos pueden ser inferiores a las previsiones.
Riesgo de tipos de interés y amortización: dado que muchos inversores recurren al apalancamiento (préstamos), el aumento de los tipos de interés incrementa la carga de la amortización. Especialmente con tipos de interés variables, las fluctuaciones de los tipos de interés tienen un impacto directo en el flujo de caja, y un ratio de endeudamiento elevado puede alterar el plan de amortización.
Riesgo de liquidez: Es importante tener en cuenta que los bienes inmuebles suelen carecer de liquidez y no pueden convertirse en efectivo inmediatamente cuando se quiere vender. Los precios de los inmuebles son elevados, oscilando entre varios miles y cientos de millones de yenes, lo que dificulta las titulizaciones, y a menudo se tardan varias semanas o meses en concluir un contrato de venta. En consecuencia, se tarda más en vender que con las acciones o los fondos de inversión, y existe la posibilidad de que el inmueble no se venda al precio esperado.
Costes de gestión y mantenimiento: los costes de reparación y gestión del edificio son otro factor de riesgo. Se incurre en grandes reparaciones de las zonas comunes y las instalaciones a medida que envejecen, así como en inspecciones periódicas y costes de construcción para el mantenimiento de los edificios. Éstos pueden resultar más caros de lo previsto y ejercer presión sobre los rendimientos de las inversiones.
Riesgos de mercado y normativos: el estancamiento económico, la caída de los precios del suelo, los cambios en los sistemas fiscales y el endurecimiento de la normativa son también fuentes de preocupación. Por ejemplo, unas condiciones de préstamo más estrictas para las propiedades que producen ingresos o una fiscalidad más rigurosa pueden afectar a la liquidez y la rentabilidad.
En los últimos años, los inversores de alto poder adquisitivo han mostrado un interés especial por los inmuebles de gama alta en el centro de las ciudades. Los condominios en torres y los áticos en buenas ubicaciones son populares entre la gente adinerada de Japón y del extranjero. En particular, con la reciente depreciación del yen, los particulares con grandes patrimonios de China, Hong Kong y otras partes de la Gran China han estado comprando activamente propiedades de gama alta en Tokio, y su alta rentabilidad, con un rendimiento estimado del 3-4%, también está atrayendo la atención. Al mismo tiempo, los inmuebles situados en el centro de las ciudades presentan un bajo riesgo de desocupación y se eligen fácilmente como destinos de conservación de activos a largo plazo.
La inversión en propiedades hoteleras y centros turísticos también está aumentando, en parte debido a la recuperación de la demanda entrante, y JLL informa de que la inversión inmobiliaria en Japón alcanzará los 36.000 millones de USD (aproximadamente 5,5 billones de JPY) en 2024, siendo especialmente activas las actividades relacionadas con los hoteles. Los particulares con grandes patrimonios también están dirigiendo su atención a los condominios en complejos turísticos y destinos turísticos, así como a los bienes inmuebles en las principales ciudades extranjeras (por ejemplo, Nueva York, Londres, Singapur), y la diversificación internacional de sus carteras a través de activos en el extranjero también está progresando. La atención también se centra cada vez más en instrumentos financieros como los fondos de inversión inmobiliaria (J-REIT) y los fondos de colocación privada, que se desarrollaron en la era de los bajos tipos de interés y permiten a los inversores invertir en bienes inmuebles con cantidades relativamente pequeñas. En función de su propia tolerancia al riesgo y sus objetivos, los inversores barajan una amplia gama de opciones, desde propiedades urbanas de alta gama hasta propiedades en el extranjero y productos de fondos.
INA & Associates K.K. es un socio de servicios integrales en la inversión inmobiliaria antes mencionada para particulares con un elevado patrimonio neto. Especializada en consultoría inmobiliaria para particulares con un elevado patrimonio neto, INA & Associates ofrece apoyo en todas las áreas de compra, venta, arrendamiento y gestión mediante un sistema de personal coherente y, desde su lanzamiento en 2020, ha gestionado numerosas remisiones bancarias nacionales e internacionales y se ha entrevistado con cientos de propietarios para acumular conocimientos técnicos. Por ejemplo, creamos equipos de proyecto para grandes proyectos de inversión y los acompañamos desde la planificación hasta la ejecución, al tiempo que respondemos a las complejas necesidades de los particulares con grandes patrimonios.
Además, INA&Associates pone gran énfasis en un sistema de gestión operativa altamente transparente. La empresa se caracteriza por una divulgación exhaustiva de la información sobre los costes, como una cuota mensual fija de gestión del alquiler y la divulgación previa de las tarifas al encargar los trabajos de construcción. Mediante un exclusivo sistema en la nube, los propietarios pueden consultar en cualquier momento los contratos y los informes de ingresos y gastos de sus propiedades, lo que evita costes poco claros y proporciona tranquilidad. Además, un sistema de propuesta de propiedades basado en IA y herramientas de análisis de mercado proporcionan propuestas operativas eficientes, mientras que un sistema de soporte 24/7 garantiza altos índices de ocupación y ocupación.
Utilizando estos puntos fuertes, INA & Associates propone planes óptimos de inversión inmobiliaria para personas con un elevado patrimonio neto con vistas a toda su cartera de activos. Mediante el asesoramiento detallado de un equipo de profesionales altamente experimentados y el uso de TI avanzadas, proporcionamos apoyo tanto para mejorar la eficiencia de la inversión como para preservar los activos.