A medida que crece el interés por la inversión inmobiliaria, muchas personas nos dicen que no saben cómo empezar y que les preocupa el riesgo de fracasar Como INA & Associates Ltd, llevamos muchos años en el sector inmobiliario y hemos ayudado a muchos inversores (INA&Associates), hemos ayudado a muchos inversores.
El mercado de la inversión inmobiliaria en 2025 sigue siendo un vehículo de inversión atractivo, a pesar del impacto de la evolución de los tipos de interés y de los cambios en el sistema fiscal. Este artículo ofrece una explicación sistemática de los fundamentos de la inversión inmobiliaria, desde los conocimientos básicos hasta la compra de inmuebles, así como su gestión y explotación, de forma que incluso los principiantes puedan entenderlo.
La inversión inmobiliaria es un método de inversión que, con los conocimientos adecuados y siguiendo los procedimientos apropiados, puede proporcionar unos ingresos estables. A través de este artículo, le proporcionaremos información práctica para que pueda empezar a invertir en inmuebles con confianza.
La inversión inmobiliaria es una técnica de inversión mediante la cual se adquieren bienes inmuebles como condominios, pisos y casas para generar ingresos por alquiler (ganancia de ingresos) y ganancias de capital (plusvalía). En comparación con las inversiones en acciones y bonos, se utiliza para efectos de cobertura de la inflación y planificación del impuesto de sucesiones, ya que implica la tenencia de activos físicos.
La estructura de ingresos de la inversión inmobiliaria se divide en dos categorías principales
Las rentas (ingresos por alquiler) son los ingresos continuos procedentes del alquiler de propiedades a terceros. Se puede esperar una renta mensual estable y es adecuada para acumular activos a largo plazo. Las plusvalías (ganancias por venta), en cambio, son los beneficios obtenidos por la venta de un inmueble a un precio más alto que en el momento de la compra. Determinar el momento adecuado es importante, ya que depende en gran medida de las tendencias del mercado y de la ubicación.
El mercado de la inversión inmobiliaria en 2025 es un entorno en el que se entrelazan múltiples factores de forma compleja. Mientras los tipos de interés de los préstamos para la inversión inmobiliaria aumentan debido a la normalización de la política monetaria del Banco de Japón, el importe de la inversión alcanzará los 5 billones de yenes en todo el año 2024, superando el nivel anterior a la Corona de 2019.
Mientras que los costes de construcción siguen aumentando, los rendimientos han mostrado una tendencia plana o ligeramente decreciente debido al aumento de los precios inmobiliarios, especialmente en los centros urbanos. Sin embargo, el aumento de los alquileres ha compensado en parte el incremento de los precios, y es posible garantizar la rentabilidad mediante una selección adecuada de los inmuebles.
Para ayudar a comprender las características de la inversión inmobiliaria, en el cuadro siguiente se ofrece una comparación con las principales técnicas de inversión.
| Método de inversión | Inversión inicial | Liquidez | Rentabilidad | Riesgo | Esfuerzo de gestión |
|---|---|---|---|---|---|
| Inversión inmobiliaria | Alta (a partir de varios millones de yenes) | Bajo | Medio a alto | Media | Alta |
| Inversión en acciones | Baja (a partir de decenas de miles de yenes) | Alta | Alta | Alta | Bajo |
| Inversiones en bonos | Media (a partir de cientos de miles de yenes) | Media | Bajo a medio | Bajo | Bajo |
| J-REIT | Bajo (a partir de decenas de miles de yenes) | Alta | Media | Media (a partir de decenas de miles de yenes) | Baja (a partir de decenas de miles de yenes) |
Aunque la inversión inmobiliaria tiene las desventajas de una inversión inicial elevada y una liquidez baja, la rentabilidad estable y la seguridad de poseer un activo físico son ventajas importantes. Otra característica es el efecto apalancamiento, que permite a los inversores invertir más que sus propios fondos.
1.Garantizar una fuente estable de ingresos
La mayor ventaja de la inversión inmobiliaria es la estabilidad de los ingresos mensuales por alquiler. A diferencia de los dividendos de las acciones, puede esperar unos ingresos continuos mientras tenga inquilinos. Con la propiedad adecuada en la ubicación correcta, es posible asegurarse unos ingresos estables durante un largo periodo de tiempo.
2. Efecto de cobertura contra la inflación
Durante los periodos de subida de precios, los precios de los inmuebles y los alquileres tienden a subir a la par. La inversión inmobiliaria puede preservar el valor de los activos que, de otro modo, se vería erosionado por el efectivo o los depósitos.
3.Utilización del efecto palanca
Utilizando un préstamo de inversión inmobiliaria, es posible invertir varias veces el importe de los fondos propios. Por ejemplo, se puede adquirir un inmueble de 20 millones de yenes con 5 millones de yenes de fondos propios y aspirar a un beneficio mayor.
4. Efecto como sustituto del seguro de vida
El seguro de vida de crédito colectivo se adjunta al préstamo de inversión y, en caso de emergencia, se pagará el saldo restante del préstamo. Los miembros restantes de la familia heredan una propiedad libre de deudas y productora de ingresos, que proporciona una fuente continua de ingresos.
5. Protección del impuesto de sucesiones
Dado que el valor catastral de los bienes inmuebles en el impuesto de sucesiones se calcula por debajo del valor de mercado, el impuesto de sucesiones puede reducirse en comparación con la tenencia de efectivo. En particular, en el caso de propiedades en alquiler, el valor estimado se reduce aún más.
6.Ahorro en el impuesto sobre la renta y el impuesto residencial
La depreciación y diversos gastos incurridos en la inversión inmobiliaria pueden utilizarse para reducir el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre la vivienda a través de las ganancias y pérdidas con ingresos del trabajo. En particular, las personas con ingresos imponibles de 9 millones de yenes o más pueden esperar importantes ahorros fiscales.
7. Renta sustitutoria de la pensión
Ante la creciente preocupación por el sistema público de pensiones, los ingresos por alquiler de la inversión inmobiliaria pueden funcionar como una pensión privada. Garantiza una fuente continua de ingresos incluso después de la jubilación.
8.Preservación del valor de los activos
El suelo es un recurso finito y cabe esperar que conserve su valor a largo plazo, especialmente en zonas pobladas. Aunque la parte del edificio se deprecia, el valor del activo puede mantenerse mediante un mantenimiento adecuado.
9. escalabilidad como negocio
Acumulando experiencias de éxito, es posible poseer varios inmuebles y ampliar la escala del negocio. Puede desarrollar su inversión inmobiliaria como un negocio y aspirar a mayores beneficios.
1. riesgo de desocupación
El riesgo más importante es la aparición de vacantes. Sin inquilinos, no se pueden obtener ingresos por alquileres y continúa la carga de los reembolsos de préstamos y los costes de gestión. Este riesgo debe minimizarse mediante la selección de la ubicación y la fijación de alquileres adecuados.
2. riesgo de impago de alquileres
Pueden producirse retrasos en el pago de los alquileres por parte de los inquilinos. Si los atrasos se prolongan, puede ser necesario emprender acciones legales para resolver la situación, lo que puede resultar largo y costoso.
3. costes de reparación y mantenimiento
A medida que los edificios envejecen, se requieren reparaciones y mantenimiento periódicos. Pueden ser necesarias grandes sumas de dinero para sustituir aires acondicionados y calentadores de agua, pintar paredes exteriores, etc.
4. riesgo de subida de los tipos de interés
Si tiene un préstamo con un tipo de interés variable, existe el riesgo de que aumenten las cuotas debido a una subida de los tipos de interés; esto es especialmente importante en el entorno financiero de 2025.
5. riesgo de caída del valor de los inmuebles
El valor de los inmuebles puede bajar debido a las condiciones económicas o a un descenso de la población local. Debe tenerse en cuenta el riesgo de que el precio de compra caiga por debajo del precio de compra en el momento de la venta.
6. Baja liquidez.
Los bienes inmuebles tardan más en venderse que las acciones. Es difícil responder a una demanda repentina de fondos y puede tardar varios meses en convertirse en efectivo.
7. riesgo de catástrofe
Existe el riesgo de que la propiedad sufra daños debido a catástrofes naturales como terremotos, incendios o inundaciones. La cobertura del seguro proporciona un cierto nivel de compensación, pero la restauración completa puede ser difícil.
8. Problemas de gestión
Se requiere una cantidad razonable de tiempo y esfuerzo para tratar con los inquilinos y gestionar la propiedad. Esto puede reducirse subcontratando a una empresa de gestión, pero se incurre en costes de subcontratación.
| Elementos de riesgo | Principales contramedidas | Eficacia |
|---|---|---|
| Riesgo de desocupación | Centrarse en la ubicación y la fijación de alquileres adecuados | Alto |
| Atrasos en el pago del alquiler | Reforzar la selección de inquilinos/utilizar una empresa de garantía | Medio |
| Costes de reparación | Reserva para reparaciones, selección de edificios nuevos/nuevos | Media |
| Aumento del tipo de interés | Selección de tipo de interés fijo/pago anticipado | Media |
| Disminución del valor | Centrarse en la ubicación y las perspectivas de futuro | Alto |
| Riesgo de catástrofe | Cobertura de seguros/resistencia sísmica | Medio |
Una gestión adecuada del riesgo puede minimizar las desventajas de la inversión inmobiliaria, al tiempo que garantiza unos ingresos estables.
Antes de empezar a invertir en propiedades, es importante fijar unos objetivos claros y un presupuesto. Los objetivos de inversión varían de una persona a otra, como "sustituir una pensión en la jubilación", "prepararse para el impuesto de sucesiones" o "asegurarse unos ingresos adicionales". La estrategia de inversión y el tipo de propiedad adecuados dependerán de sus objetivos y deben aclararse desde el principio.
Al fijar un presupuesto, determine con precisión sus fondos propios y la cantidad que puede pedir prestada. Por lo general, se requiere un 20-30% del precio de la propiedad como fondos personales, y es posible pedir prestado entre 7 y 10 veces sus ingresos anuales. No obstante, se recomienda consultar previamente con una entidad financiera, ya que esto varía mucho en función de sus atributos (ingresos anuales, lugar de trabajo, edad, etc.).
El éxito de la inversión inmobiliaria requiere una adecuada adquisición de conocimientos. Utilice libros, seminarios e Internet para adquirir conocimientos básicos. Es especialmente importante profundizar en los siguientes aspectos
Se requiere un amplio abanico de conocimientos, como las tendencias del mercado inmobiliario, la fiscalidad y la legislación, los sistemas de financiación, los métodos de valoración de propiedades y las prácticas de gestión de alquileres. Además, conocer las experiencias y los errores de inversores reales puede ayudarle a comprender los riesgos de antemano.
Existen varios estilos de inversión inmobiliaria, que deben elegirse en función de los recursos financieros, el tiempo y la tolerancia al riesgo de cada uno. Los principales estilos de inversión son los siguientes
La inversión en estudios es adecuada para principiantes, ya que puede iniciarse con cantidades de dinero relativamente pequeñas y requiere poca gestión. Por otro lado, cabe esperar que las inversiones en apartamentos individuales o condominios generen mayores rendimientos, pero requieren una inversión inicial y una carga de gestión mayores.
Las inversiones en viviendas unifamiliares tienen valores de activos estables, ya que vienen con terreno y están dirigidas a familias, por lo que cabe esperar una ocupación a largo plazo. Las inversiones en inmuebles comerciales pueden generar altos rendimientos, pero se caracterizan por el riesgo del inquilino y la susceptibilidad a las fluctuaciones del mercado.
La selección del inmueble es el factor más importante para el éxito de la inversión inmobiliaria. Debe evaluarse exhaustivamente desde las siguientes perspectivas
En cuanto a la ubicación, compruebe la distancia a la estación más cercana, el entorno circundante y los futuros planes de desarrollo. Entre los factores importantes se incluyen una distancia de 10 minutos a pie desde la estación, buenas instalaciones comerciales y médicas, y seguridad pública.
Se investiga detalladamente el estado del inmueble en cuanto a la antigüedad del edificio, la estructura y las instalaciones. Los inmuebles de nueva construcción son populares entre los inquilinos debido a sus nuevas instalaciones, pero suelen ser más caros y tener rendimientos más bajos. Los inmuebles de segunda mano son menos caros y cabe esperar que generen altos rendimientos, pero existe el riesgo de incurrir en gastos de reparación.
Al evaluar la rentabilidad, calcule no sólo el rendimiento superficial sino también el rendimiento real y compárelo con el precio de mercado del entorno. Tenga en cuenta que las propiedades con rendimientos superficiales significativamente superiores al precio de mercado pueden tener algunos problemas.
Una vez que haya encontrado una propiedad que le interese, asegúrese de realizar una inspección in situ. Es importante comprobar directamente la información que no puede encontrarse únicamente en Internet o en documentos.
Durante la inspección in situ, compruebe el estado de las zonas exteriores y comunes de la propiedad, el entorno circundante, los accesos de transporte y las instalaciones comerciales. La visita a distintas horas del día también permite evaluar las condiciones de ruido y seguridad.
La evaluación de la propiedad implica un análisis comparativo con propiedades similares para determinar un precio justo. Es importante realizar una evaluación objetiva no sólo a partir de los datos facilitados por la agencia inmobiliaria, sino también investigando por su cuenta el mercado de alquiler y los casos de venta en las proximidades.
Una vez que se haya decidido por un inmueble, proceda con los preparativos para la financiación. Los tipos de interés de los préstamos para inversiones inmobiliarias oscilan entre el 1,5% y el 4% anual a partir de 2025, y varían mucho en función de la entidad financiera y las condiciones del préstamo.
Realice una preselección en varias entidades financieras y elija la que ofrezca las condiciones más favorables. Los bancos municipales, los regionales, las cooperativas de crédito y las entidades no bancarias tienen características diferentes, por lo que es importante comparar.
Los documentos necesarios para el examen incluyen certificados de retenciones fiscales, declaraciones de la renta, documentos de propiedad y pruebas de fondos personales. El periodo de examen suele ser de una a dos semanas, pero varía en función de la propiedad y las condiciones del préstamo.
Una vez obtenida la financiación, se presenta una solicitud de compra al vendedor. En la solicitud de compra debe indicarse el precio de compra deseado, las condiciones de financiación y la fecha de entrega deseada.
En las negociaciones sobre el precio, se ofrece un precio adecuado basado en el estado de la propiedad y el tipo de mercado. Es importante recabar información de la agencia inmobiliaria, ya que el margen de negociación depende de las razones del vendedor para vender y del grado de urgencia.
Otras condiciones sujetas a negociación son las reparaciones y la limpieza de las instalaciones, así como la asunción de las condiciones contractuales del actual ocupante.
Si se acepta la oferta de compra, se celebra un contrato de compra. Antes de firmar el contrato, el inquilino recibe una explicación de los asuntos importantes y confirma plenamente la información detallada sobre la propiedad y las condiciones del contrato.
En el momento de firmar el contrato se paga un depósito (normalmente entre el 5 y el 10% del precio de compra). La cancelación del contrato una vez celebrado requiere la renuncia al depósito o el pago de una penalización, que debe estudiarse detenidamente.
El contrato contiene información importante como el precio de compra, la fecha de entrega, los pactos de financiación y la responsabilidad por defectos, así que asegúrate de comprobar todo lo que no esté claro.
Una vez concluido el contrato de compraventa, se presenta una solicitud formal de préstamo en la entidad financiera. Para la solicitud principal se requerirán documentos adicionales, como el contrato y la declaración de asuntos importantes.
Una vez aprobado el préstamo, se acuerda la fecha de liquidación. En la liquidación, el pago del saldo restante, el registro de la transferencia de propiedad y la entrega de las llaves tienen lugar al mismo tiempo. Un secretario judicial estará presente para garantizar que se lleven a cabo los procedimientos legales.
Una vez finalizada la liquidación, se entrega la vivienda al inquilino. Si hay un inquilino, se le entregarán el contrato de alquiler, la fianza y el dinero de las llaves.
Tras la entrega, se procede con los trámites para iniciar las operaciones, como la obtención de un seguro contra incendios, la firma de un contrato con una empresa de gestión y la preparación de las declaraciones fiscales.
Siguiendo con constancia los 10 pasos anteriores, podrá empezar a invertir en inmuebles de forma segura. Se recomienda seguir cada paso con el asesoramiento de un experto.
El éxito tras la compra de un inmueble depende de la correcta gestión del alquiler. Las tareas de gestión del alquiler pueden clasificarse, a grandes rasgos, en "gestión de inquilinos" y "gestión del edificio".
La gestión de los inquilinos incluye la captación, la selección, los procedimientos contractuales, el cobro del alquiler y los procedimientos de mudanza. Mantener una buena relación con los inquilinos fomenta el arrendamiento a largo plazo y garantiza unos ingresos estables.
La gestión del edificio incluye la limpieza diaria, las inspecciones de las instalaciones, la gestión de las reparaciones y las inspecciones reglamentarias. Un mantenimiento adecuado mantiene el valor de la propiedad y aumenta la satisfacción de los inquilinos.
Estas operaciones pueden llevarse a cabo de dos formas: autogestión o gestión externalizada. La autogestión es menos costosa, pero requiere más tiempo y esfuerzo. La gestión externalizada es más cara, pero proporciona servicios profesionales y reduce la carga del propietario.
Si decide externalizar la gestión, es importante elegir la empresa de gestión adecuada. Haga una evaluación exhaustiva desde las siguientes perspectivas
El servicio al cliente es el factor más importante. Elija una empresa que mantenga una tasa de ocupación de al menos el 95% en las propiedades gestionadas. Es importante seleccionar una empresa con un historial probado, ya que los periodos más cortos de desocupación están directamente relacionados con la rentabilidad.
El número de unidades gestionadas es otro indicador importante: se considera que una empresa que ha gestionado más de 10.000 unidades ha acumulado conocimientos técnicos y dispone de una estructura organizativa. Sin embargo, no sólo deben tenerse en cuenta las grandes empresas, sino también las empresas comunitarias.
Compruebe la respuesta del responsable. Evalúe su rapidez de respuesta, su capacidad para hacer propuestas y su pericia en las entrevistas. Como se trata de una relación a largo plazo, es importante elegir una empresa con una persona de contacto fiable.
El tipo de mercado para los honorarios de gestión ronda el 5% de los ingresos por alquiler. Una empresa demasiado barata puede tener problemas de calidad de servicio, mientras que una demasiado cara presionará sobre la rentabilidad. Compare y contraste servicios a un precio razonable.
Para minimizar el riesgo de desocupación, hay que aplicar una política de desocupación eficaz.
La fijación de un alquiler adecuado es de vital importancia. Si el alquiler es demasiado alto en comparación con el mercado, los inquilinos no se instalarán, y si es demasiado bajo, la rentabilidad se deteriorará. Realice estudios de mercado periódicos y fije alquileres adecuados al mercado.
Mejorar el atractivo del inmueble también es eficaz. Diferencie su propiedad de las de la competencia renovando las habitaciones, actualizando las instalaciones y mejorando el entorno de Internet. Es importante llevar esto a cabo de forma rentable.
Refuerce las actividades de captación solicitándolo a varias agencias inmobiliarias, mejorando los listados de Internet y la gestión de las presentaciones previas. También son eficaces las presentaciones atractivas de propiedades mediante fotos y vídeos.
Considere también la posibilidad de revisar las condiciones de ocupación. Relajar las condiciones, como permitir mascotas, instrumentos musicales o extranjeros, puede ampliar la base de inquilinos. Sin embargo, hay que sopesarlo con los riesgos que ello conlleva.
Para mantener el valor patrimonial del edificio, es necesario realizar reparaciones y tareas de mantenimiento sistemáticas.
El mantenimiento rutinario consiste en limpiar las zonas comunes, inspeccionar los equipos y realizar pequeñas reparaciones con regularidad. La detección precoz de problemas puede evitar reparaciones mayores.
Las reparaciones a gran escala incluyen la pintura de las paredes exteriores, la impermeabilización de los tejados y la renovación de los sistemas de abastecimiento de agua y drenaje. En el caso de los condominios, las reparaciones corren a cargo del fondo de reserva para reparaciones, pero en el caso de las propiedades individuales, el propietario paga las reparaciones. Es importante elaborar un plan de reparaciones acorde con la antigüedad del edificio y preparar fondos.
En cuanto a la renovación de los equipos, hay que saber cuándo sustituir los aparatos de aire acondicionado, los calentadores de agua, los interfonos, etc., y llevarlo a cabo sistemáticamente. La sustitución preventiva minimiza el impacto sobre los inquilinos, en lugar de ocuparse de los problemas cuando ya se han averiado.
Los costes de reparación se estiman en torno al 5-10% de los ingresos anuales por alquiler. Los costes de reparación tienden a aumentar con las propiedades más antiguas y deben tenerse en cuenta desde el momento de la compra.
Es importante conocer con exactitud los ingresos y gastos de su inversión inmobiliaria y gestionar adecuadamente la fiscalidad.
La gestión de ingresos y gastos implica el registro mensual de los ingresos por alquiler, los gastos de gestión, los costes de reparación, las amortizaciones de préstamos y los impuestos. Para una gestión eficaz, pueden utilizarse programas y aplicaciones de contabilidad especializados.
En la declaración de la renta se calculan los ingresos inmobiliarios. El importe de los ingresos inmobiliarios se calcula deduciendo los gastos necesarios de los ingresos por alquiler, que luego se combinan con los ingresos laborales para calcular el importe de los impuestos.
Los gastos necesarios incluyen los costes de gestión, los costes de reparación, la depreciación, los intereses del préstamo, los impuestos y las primas de seguro. Una contabilidad adecuada de los gastos puede reducir la carga fiscal.
La amortización se calcula dividiendo el coste de adquisición de la parte del edificio por su vida útil legal. La vida útil legal es de 22 años para las estructuras de madera, 34 años para las estructuras de acero y 47 años para las estructuras de CR. Para los bienes de segunda mano, el cálculo se basa en la vida útil restante.
Si el tratamiento fiscal es complejo, es aconsejable consultar a un asesor fiscal. Un tratamiento fiscal adecuado puede suponer un ahorro fiscal legítimo.
Para evaluar con precisión la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, es necesario calcular correctamente el rendimiento. Existen varios tipos de rendimientos, cada uno con un significado diferente.
El rendimiento superficial es el indicador más básico y se calcula dividiendo la renta anual por el precio del inmueble. Es fácil de calcular y útil para comparar propiedades, pero no tiene en cuenta los gastos y, por tanto, difiere de la rentabilidad real.
La rentabilidad real se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler menos los gastos anuales entre el precio de la propiedad más los costes de compra. Se trata de un indicador importante para las decisiones de inversión, ya que ofrece una imagen más realista de la rentabilidad.
El rendimiento estimado se calcula a partir de los ingresos por alquiler cuando el inmueble está totalmente ocupado. Se utiliza para evaluar la rentabilidad potencial de los inmuebles con vacantes, pero debe tenerse en cuenta la tasa de ocupación real.
| Tipos de rendimientos | Fórmula de cálculo | Características | Situaciones de uso |
|---|---|---|---|
| Rendimiento superficial | Renta anual ÷ precio del inmueble × 100 | Simple y fácil de comparar | Selección inicial de inmuebles |
| Rendimiento real | (Ingresos anuales por alquiler - gastos anuales)/(precio del inmueble + gastos de compra) x 100 | Cercano a la situación real | Decisiones de inversión y planificación de ingresos/gastos |
| Rendimiento estimado | (Ingresos anuales por alquiler a plena ocupación ÷ precio del inmueble × 100) | Rentabilidad potencial | Valoración de inmuebles vacíos |
El rendimiento del flujo de caja es otro indicador importante. Se calcula dividiendo el flujo de caja anual (ingresos por alquileres - todos los gastos) por el importe de la inversión propia y permite evaluar los ingresos residuales reales.
La ubicación es el factor más importante en la inversión inmobiliaria. Es tan clave para el éxito que a menudo se habla de "ubicación, ubicación, ubicación".
En términos de acceso al transporte, la distancia a la estación más cercana y la comodidad de las líneas ferroviarias son importantes. Una estación a menos de 10 minutos a pie es ideal, y las estaciones con acceso a varias líneas son especialmente valiosas. Compruebe los planes para futuras ampliaciones de líneas y la apertura de nuevas estaciones.
La calidad del entorno también es importante. La satisfacción de los inquilinos aumenta si disponen de instalaciones adecuadas, como supermercados, tiendas de conveniencia, hospitales y escuelas, a poca distancia a pie. Una buena seguridad pública también es un factor importante en la selección de inquilinos.
Es importante seleccionar una ubicación que tenga en cuenta el potencial futuro. Las tendencias demográficas, los planes de reurbanización y la atracción de empresas pueden ayudar a predecir futuros cambios en la demanda. Evite las zonas con poblaciones en declive o industrias en declive y seleccione ubicaciones en las que quepa esperar un crecimiento.
También es importante elegir un lugar adecuado para el grupo destinatario. Para los solteros, la comodidad de estar cerca de una estación de tren; para las familias, la proximidad a colegios y parques. Para las personas mayores, es importante la disponibilidad de instalaciones médicas y centros comerciales.
La inversión a largo plazo es la base de la inversión inmobiliaria. Es más importante aspirar a unos ingresos estables a largo plazo que perseguir beneficios a corto plazo.
Hay que entender el ciclo del mercado y tomar decisiones de inversión en el momento adecuado. Se dice que el mercado inmobiliario fluctúa en ciclos de aproximadamente 10 años, por lo que es importante determinar cuándo comprar y cuándo vender.
Invierta teniendo en cuenta el potencial de crecimiento de la propiedad. Los alquileres bajarán con la antigüedad de la propiedad, pero una propiedad en una buena ubicación tendrá una caída menor y mantendrá la rentabilidad a largo plazo.
Considere la inversión diversificada en múltiples propiedades desde una perspectiva de cartera. La diversificación por regiones y tipos de propiedad puede garantizar unos ingresos estables al tiempo que reduce el riesgo.
Las estrategias de salida son también un factor importante. Suponiendo una fecha de venta y un precio de venta futuros, formule una estrategia para maximizar la rentabilidad total. La planificación a largo plazo también es necesaria, teniendo en cuenta la planificación sucesoria y la recombinación de activos.
Existen varios incentivos fiscales para la inversión inmobiliaria. Una utilización adecuada puede aumentar la rentabilidad real.
La reducción de los impuestos sobre la renta y sobre los habitantes gracias a la amortización es una ventaja importante. En particular, las propiedades antiguas pueden amortizarse hasta una gran cantidad en un corto periodo de tiempo, lo que supone un gran ahorro fiscal.
Las pérdidas en los ingresos inmobiliarios pueden compensarse con los ingresos laborales mediante el reparto de beneficios y pérdidas. El primer año, la propiedad suele estar en números rojos debido a los costes de compra, lo que puede suponer un importante ahorro fiscal.
Las medidas del impuesto de sucesiones aprovechan el hecho de que el valor catastral de los bienes inmuebles en el impuesto de sucesiones es aproximadamente el 70-80% del valor de mercado. En el caso de los inmuebles en alquiler, se aplica otra reducción de la valoración que tiene en cuenta el porcentaje de derechos de arrendamiento (30%) y el porcentaje de arrendamiento del terreno.
Se aplican importantes reducciones de valoración a los terrenos utilizados con fines residenciales y empresariales debido a las excepciones especiales para pequeñas propiedades residenciales. Invertir en propiedades que cumplan los requisitos aplicables puede reducir considerablemente el impuesto de sucesiones.
No obstante, dado que el sistema fiscal está sujeto a frecuentes revisiones, es aconsejable comprobar la información más reciente y consultar a un asesor fiscal en caso necesario.
Con los conocimientos y la estrategia adecuados, la inversión inmobiliaria es una técnica de inversión atractiva que puede proporcionar ingresos estables. En este artículo, hemos explicado sistemáticamente todo, desde los conocimientos básicos hasta los métodos prácticos de inversión, para que incluso los principiantes puedan entenderlo.
Reiteramos los puntos clave. En primer lugar, unos objetivos de inversión claros y un presupuesto adecuado son la base del éxito. Es importante empezar a invertir después de comprender los riesgos mediante un estudio y una recopilación de información adecuados.
A la hora de seleccionar un inmueble, hay que dar la máxima importancia a la ubicación y tomar una decisión basada en un equilibrio entre rentabilidad y riesgo. En la gestión y explotación del inmueble después de la compra, se puede mantener el valor del activo a largo plazo mediante la selección de una empresa de gestión adecuada y un mantenimiento planificado.
Como siguiente medida, le recomendamos que primero amplíe sus conocimientos básicos sobre la inversión inmobiliaria y adquiera experiencia práctica mediante visitas a propiedades reales y reuniones con agentes inmobiliarios. También es importante conocer su potencial de inversión mediante consultas sobre préstamos en entidades financieras.
La inversión inmobiliaria no se consigue de la noche a la mañana. Es necesario adaptarse al entorno cambiante mediante el aprendizaje continuo y la comprensión de las tendencias del mercado. Todos los inversores de éxito tienen una actitud de aprendizaje continuo.
Póngase en contacto con INA&Associates para recibir asesoramiento sobre inversión inmobiliaria
En INA&Associates Ltd. le ayudamos a encontrar la mejor inversión inmobiliaria para su situación individual. No dude en ponerse en contacto con nosotros si tiene alguna pregunta o consulta. Estamos aquí para ayudarle a construir su patrimonio.
El capital inicial varía mucho en función del precio del inmueble y del estilo de inversión. En el caso de la inversión en un estudio, se necesita un capital personal del 20-30% del precio de la propiedad, lo que supone entre 4 y 6 millones de yenes para una propiedad de 20 millones de yenes. A esto hay que añadir los gastos de corretaje, registro, seguro contra incendios y otros, que rondan el 7-10% del precio del inmueble.
Para las inversiones en pisos de un solo edificio, se requieren más fondos personales, y para una propiedad de 100 millones de yenes, será necesario preparar fondos personales de unos 20-30 millones de yenes. No obstante, las condiciones de los préstamos varían en función de los atributos y la propiedad, por lo que es aconsejable consultar previamente con una entidad financiera.
Para los principiantes recomendamos invertir en condominiosde segunda mano. Las razones son que pueden empezar con una cantidad de dinero relativamente pequeña, requieren menos esfuerzo de gestión y tienen una gran liquidez.
La ubicación ideal es a menos de 10 minutos a pie de una estación y con una antigüedad de entre 10 y 20 años. Las propiedades de nueva construcción tienden a ser más caras y a tener rendimientos más bajos, mientras que las demasiado antiguas tienen un mayor riesgo de reparaciones. Las propiedades de segunda mano presentan un buen equilibrio entre precio y rentabilidad, y se caracterizan por la facilidad con la que incluso los principiantes pueden asegurarse unos ingresos.
Sin embargo, el tipo de propiedad más adecuado depende de la capacidad financiera de cada persona y de sus objetivos de inversión, por lo que es aconsejable consultar a un experto para tomar una decisión.
El tipo de mercado para los gastos de gestión externalizados se sitúa en torno al 5% de los ingresos por alquiler. Por ejemplo, para una propiedad con un alquiler mensual de 100.000 yenes, los honorarios mensuales de gestión serían de unos 5.000 yenes.
El trabajo incluido en los honorarios de gestión varía de una empresa a otra, pero suele incluir la captación de inquilinos, los trámites contractuales, el cobro de alquileres, la tramitación de reclamaciones y los procedimientos de mudanza. La gestión del edificio y la limpieza pueden suponer costes adicionales.
Las empresas con honorarios de gestión demasiado bajos pueden tener problemas de calidad de servicio, mientras que las que son demasiado caras pueden presionar la rentabilidad. Es importante seleccionar una empresa basándose en una evaluación exhaustiva del contenido y el rendimiento del servicio, no sólo de los costes.
La forma más eficaz de minimizar el riesgo de desocupación es la selección de la ubicación. Los inmuebles que están cerca de estaciones de tren, tienen buenas conexiones de transporte y están rodeados de instalaciones cómodas para vivir tendrán periodos de desocupación más cortos.
El siguiente factor más importante es fijar un alquiler adecuado. Si el alquiler es demasiado alto en comparación con el del mercado circundante, los inquilinos no se instalarán, por lo que es necesario realizar estudios de mercado periódicos para fijar un alquiler adecuado al mercado.
Mejorar el atractivo del inmueble también es eficaz. Diferencie su propiedad de las de la competencia renovando las habitaciones, actualizando las instalaciones y mejorando el entorno de Internet. Es importante aplicar estas medidas de forma rentable.
La capacidad de la empresa de gestión para atraer clientes también es un factor importante. Seleccione una empresa de gestión con un historial demostrado de mantenimiento de una tasa de ocupación del 95% o superior.
La inversión inmobiliaria puede tener varios efectos de ahorro fiscal. Los principales son los siguientes
El efecto más significativo es la reducción del impuesto sobre la renta y el impuesto de vivienda debido a la depreciación. La cantidad obtenida de dividir el precio de adquisición de la parte del edificio por la vida útil reglamentaria puede amortizarse cada año, lo que tiene un importante efecto de ahorro fiscal, especialmente para aquellos con ingresos imponibles superiores a 9 millones de yenes.
Las pérdidas por ingresos inmobiliarios pueden compensarse con los ingresos laborales mediante el reparto de pérdidas y ganancias. En el primer año, la propiedad suele estar en números rojos debido a los gastos de compra, lo que puede tener un importante efecto de ahorro fiscal.
A efectos del impuesto de sucesiones, el valor catastral del inmueble es inferior a su valor de mercado, lo que reduce el impuesto de sucesiones en comparación con las tenencias en efectivo.
Sin embargo, invertir únicamente para ahorrar impuestos es un error. Es importante centrarse ante todo en la rentabilidad, con la idea de que como resultado se puede conseguir un ahorro fiscal.