La inversión inmobiliaria está atrayendo la atención como una opción que permite obtener simultáneamente ingresos estables a largo plazo y preservar el patrimonio, al tiempo que se aprovechan los conocimientos sobre gestión de activos adquiridos con la inversión en acciones. Para los particulares con un elevado patrimonio neto en particular, existen muchas ventajas difíciles de cubrir únicamente con la renta variable, como la resistencia a la inflación, el ahorro fiscal y la protección de la herencia, mientras que muchos se preguntan si es tan fácil entrar en ella que "cualquiera puede hacerlo". Este artículo explica las condiciones y los pasos que los inversores en renta variable deben tener en cuenta a la hora de adentrarse en la inversión inmobiliaria, así como los puntos en los que los principiantes pueden tropezar fácilmente.
Fluctuaciones de precios y estabilidad: la inversión inmobiliaria es más resistente a las fluctuaciones del mercado que la inversión en acciones, por lo que resulta más fácil aspirar a rendimientos estables a largo plazo. La tenencia de propiedades de inversión proporciona ingresos regulares por alquiler (ganancia de renta), y si la ubicación y la calidad de la propiedad son buenas, el riesgo de desocupación puede mantenerse bajo, aumentando así la estabilidad de los ingresos. Además, los valores inmobiliarios y los alquileres tienden a subir durante los periodos inflacionistas, y cabe esperar que un efecto de cobertura de la inflación proteja el valor real del activo. Por otra parte, las inversiones en renta variable están sujetas a grandes fluctuaciones de precios debido a los resultados empresariales y a las condiciones económicas, y tienden a moverse significativamente en cortos periodos de tiempo.
Liquidez y apalancamiento: Aunque la renta variable es fácil de comprar y vender y goza de gran liquidez, también existe el riesgo de caídas repentinas de valores concretos. Los bienes inmuebles tienen el inconveniente de que tardan en venderse, pero es fácil obtener grandes préstamos de las entidades financieras utilizando elevados valores de garantía, y es posible realizar grandes transacciones con pocos fondos propios. Este efecto palanca es uno de los principales atractivos de la inversión inmobiliaria.
Naturaleza del rendimiento de la inversión: En la inversión inmobiliaria, se puede aspirar tanto a obtener ingresos por alquileres (plusvalía por rentas) como beneficios por la venta de inmuebles (plusvalía). Es peligroso fiarse únicamente de los rendimientos superficiales. Además de los rendimientos, hay que considerar de forma global muchos otros factores, como la ubicación, el estado de los inmuebles y las tendencias futuras de la oferta y la demanda.
Complementariedad (diversificación): Dado que las oscilaciones de precios de la renta variable y del sector inmobiliario tienen una baja correlación, la combinación de ambos puede diversificar el riesgo global del activo. Por ejemplo, la "trifecta de activos" afirma que diversificando las inversiones en renta variable, renta fija y bienes inmuebles, las pérdidas en uno pueden ser compensadas por el otro en caso de recesión económica. Los bienes inmuebles contribuyen a la preservación del patrimonio global, ya que se trata de un activo real que no experimenta inmediatamente un aumento de la oferta ni un desplome de los precios aunque el mercado bursátil caiga en picado. Como dice el refrán, " no hay que poner todos los huevos en la misma cesta", y si se dispone de fondos suficientes, es habitual utilizar ambos conjuntamente para constituir un patrimonio estable a largo plazo.
Ingresos estables y altos rendimientos: para las personas con un elevado patrimonio neto, la inversión inmobiliaria resulta atractiva en términos de ingresos estables por alquiler y el elevado apalancamiento que permiten los grandes préstamos. En muchos casos, incluso un condominio de bloques de pisos en la ciudad con un precio de propiedad de 100 millones de yenes puede iniciarse con un depósito del 10-20%, lo que permite realizar una gran inversión con un pequeño capital. Además, si la ubicación es buena, cabe esperar ingresos por alquiler y futuras ganancias por venta. Aunque el rendimiento superficial sea alto, el rendimiento real, teniendo en cuenta los costes de reparación y el riesgo de desocupación, es importante, pero se pueden aumentar las posibilidades de éxito centrándose no sólo en el rendimiento, sino también en la calidad del inmueble, su ubicación y el entorno de oferta y demanda.
Diversificación y protección de activos: incluir inmuebles en una cartera puede proporcionar un efecto de diversificación del riesgo. Cuando se combina con acciones y bonos, proporciona una estrategia de gestión de activos equilibrada que es resistente a las fluctuaciones del mercado y contribuye a la creación de activos a largo plazo.
Efecto de cobertura frente a la inflación: como ya se ha mencionado, el sector inmobiliario también resulta atractivo por su facilidad para mantener el valor de los activos reales durante periodos de inflación. Como los alquileres y el precio del suelo tienden a subir durante los periodos de subida de precios, esto tiene la ventaja de aumentar los ingresos al tiempo que se protege el valor real del activo.
La expresión "cualquiera puede hacerlo" va acompañada de la preparación y las condiciones adecuadas. En conclusión, " la inversión inmobiliaria no es para todo el mundo ", pero puede ser un reto si se dispone de los recursos financieros necesarios. En concreto, se aplican los siguientes requisitos
Tamaño de los fondos: para adquirir un inmueble se requiere un depósito y otros gastos. En general, es necesario aportar entre el 20 y el 30% del precio de la propiedad como fondos personales (pago inicial) para una propiedad de inversión. Por ejemplo, para una propiedad de inversión de 50 millones de yenes, una guía aproximada es disponer de 10-15 millones de yenes en fondos personales. En los últimos años, las instituciones financieras han ampliado sus facilidades de préstamo, y hay casos en que las transacciones pueden realizarse con tan sólo un 10-20% de fondos propios, pero se necesitarán varios millones de yenes si se incluyen diversos gastos (honorarios de corretaje, tasas de registro, fondos de reserva para reparaciones, etc.).
Atributos e ingresos anuales: En la evaluación del préstamo para inversión inmobiliaria se valoran exhaustivamente los ingresos anuales del prestatario, su estabilidad laboral y otras condiciones del préstamo. Como regla general, lo deseable es tener unos ingresos anuales de entre 5 y 7 millones de yenes o más; unos ingresos anuales de alrededor de 7 millones de yenes darán mejores condiciones de préstamo, pero hay formas de superar el proceso de selección ideando entidades financieras y productos de préstamo incluso si sus ingresos son inferiores a esta cifra. Si eres asalariado o llevas mucho tiempo en la empresa, tienes más probabilidades de que te aprueben; por el contrario, si eres joven, autónomo o tienes pocos ingresos, suele ser más difícil conseguir un préstamo. De hecho, hay muchos ejemplos de inversiones inmobiliarias con éxito a partir de unos ingresos anuales de unos 5 millones de yenes.
Edad: Aunque no hay un límite de edad específico, se dice que las personas de entre 30 y 40 años son las más ventajosas; las de 20 y 30 años tienen menos bienes e ingresos anuales, lo que dificulta la proyección financiera, mientras que las de 50 y más años pueden tener más dificultades porque serán mayores (más de 80) cuando se pague el préstamo. No obstante, es posible invertir con la estrategia adecuada, independientemente de la edad.
Tolerancia al riesgo: la inversión inmobiliaria carece de liquidez y está sujeta a diversos riesgos, como desocupación, caída de los alquileres, costes de reparación imprevistos y riesgo de catástrofe. Hay que tener la capacidad mental y las reservas financieras para aceptar estas fluctuaciones. Invertir más allá de su tolerancia al riesgo" puede causarle estrés mental y tiende a llevarle a tomar malas decisiones de inversión. Por eso es importante gestionar el riesgo planificando los reembolsos en el peor de los casos, recurriendo a los seguros y constituyendo una reserva para reparaciones.
Fondos propios y cuantía de la inversión: como ya se ha mencionado, se requiere un depósito de aproximadamente el 20-30% del precio de la vivienda. Hay que tener en cuenta que algunos proyectos pueden iniciarse con un depósito del 10% o menos, pero hay que tenerlo muy en cuenta porque la carga de la amortización aumenta. Si los fondos propios son escasos, otras opciones son la "gestión de seguros inmobiliarios" mediante la desgravación fiscal y el crowdfunding, donde se puede invertir desde tan solo ¥10 000.
Atributos/ocupación: los asalariados y funcionarios con ingresos estables, y los médicos, abogados y contables públicos con trato fiscal preferente tienen ventaja en los exámenes bancarios. Los autónomos y quienes hayan cambiado de trabajo en poco tiempo pueden ser sometidos a exámenes más estrictos. Por el contrario, si usted es adinerado y ya dispone de activos financieros importantes, es posible que pueda obtener un préstamo flexible en función de su relación con la entidad financiera.
Edad: Los jóvenes (a partir de los 20 años) están sujetos a una selección más estricta, pero pueden invertir durante periodos más largos; se dice que las personas de 40 años tienen el mejor equilibrio entre capital y periodo de amortización y tienen más probabilidades de obtener préstamos; las personas de 50 años o más necesitan planificar su flujo de tesorería con vistas a la jubilación y a las prestaciones de pensión; y las personas de 50 años o más necesitan planificar su flujo de tesorería con vistas a la jubilación y a las prestaciones de pensión.
Objetivo/meta de la inversión: Si, por ejemplo, el objetivo es sustituir la pensión en la vejez, resulta adecuada una estrategia consistente en mantener propiedades de alquiler sólidas a largo plazo y asegurarse unos ingresos estables. En cambio, si el objetivo es incrementar el patrimonio a corto plazo, existen métodos arriesgados como la compra de terrenos y la rehabilitación de casas antiguas en previsión de su desarrollo o reurbanización. Es importante seleccionar el tipo de propiedad (condominio, piso individual, vivienda unifamiliar, proyecto de reurbanización, etc.) en función de sus objetivos y definir claramente el periodo de inversión y la estrategia de salida.
Selección de la propiedad: No juzgue una propiedad únicamente por su rendimiento superficial, sino que examine el mercado circundante, la demanda, el estado del edificio, la antigüedad y el estado de la gestión desde múltiples perspectivas. Los expertos señalan que es peligroso seleccionar un inmueble basándose únicamente en el rendimiento y recomiendan prestar atención a múltiples puntos , como la ubicación, el estado del inmueble y el riesgo de desocupación. Por lo general, se considera que los inmuebles situados en el centro de las ciudades o cerca de estaciones de tren con buenas conexiones de transporte tienen un bajo riesgo de desocupación, pero la competencia también es feroz, por lo que hay que encontrar un equilibrio entre rentabilidad y asequibilidad.
Gestión del riesgo: el riesgo más importante para el que hay que estar preparado en la inversión inmobiliaria es el riesgo de desocupación. Es importante encontrar un nuevo inquilino lo antes posible tras la marcha de un inquilino. En concreto, se puede aumentar la tasa de ocupación subcontratando a una buena empresa de gestión, añadiendo valor mediante reformas y mejoras interiores, y optimizando la fijación de depósitos de seguridad y dinero llave. Otras medidas de mitigación del riesgo son prepararse para catástrofes naturales (terremotos, inundaciones, etc.), revisar los planes de amortización ante la subida de los tipos de interés y reservar fondos para los gastos de reparación del edificio. Considere la posibilidad de contratar un seguro y reforzar la preparación ante catástrofes (seleccionando propiedades en terrenos más elevados o con un alto índice sísmico).
Perspectivas de beneficios: estimar el flujo de caja en una simulación antes de invertir. Calcule el beneficio del negocio (flujo de caja antes de impuestos) deduciendo los reembolsos del préstamo, el impuesto sobre bienes inmuebles, los honorarios de gestión, los fondos de reserva para reparaciones, los honorarios de gestión del alquiler y otros costes de los ingresos por alquiler previstos. Hay que tener en cuenta que, aunque el rendimiento superficial suele rondar el 5-7%, el rendimiento real suele descender a alrededor del 3-4% cuando se deducen los gastos. Si se parte de la base de una propiedad a largo plazo, cabe esperar un ahorro fiscal si se utiliza la amortización del edificio el primer año, y también se pueden considerar las ganancias de futuras ventas. Sin embargo, al estar sujeta a las tendencias económicas y a las fluctuaciones de los mercados financieros, es necesario estar preparado para acumular ingresos de forma constante a medio y largo plazo, sin dejarse influir por las fluctuaciones de precios a corto plazo.
Creación de activos desde una perspectiva a largo plazo: Hay que tener en cuenta no sólo las ganancias de valor a corto plazo, sino también la creación de bienes inmuebles que puedan transmitirse a la siguiente generación. Deben seleccionarse productos que puedan mantener o aumentar su valor en el futuro. En concreto, hay que tener presente la creación continua de valor, por ejemplo seleccionando ubicaciones resistentes a catástrofes, eligiendo edificios duraderos e introduciendo tecnología (por ejemplo, equipos inteligentes) para aumentar el valor de los activos.
Centrarse en el capital humano y la confianza: la inversión inmobiliaria no se refiere únicamente a las propiedades, sino también a la "confianza con las personas", que puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso. Los propios inversores también deben centrarse en la "integridad" y la "fiabilidad" a la hora de seleccionar socios (empresas inmobiliarias, empresas de gestión, empresas de construcción, etc.). Es importante que los inversores establezcan una relación de confianza garantizando "un suministro de información transparente, una comunicación honesta y un comportamiento responsable". Incluso en la inversión, los riesgos pueden gestionarse mejor aumentando el nivel de divulgación de la información sobre la propiedad y las condiciones contractuales, y llevando a cabo una verificación cuidadosa y honesta de los ingresos y gastos previstos.
Uso de habilidades organizativas y expertos: los inversores tampoco deben tomar decisiones solos, sino trabajar con asesores financieros de confianza, tasadores inmobiliarios, contables fiscales y otros expertos, ya que ésta es la clave del éxito. Se necesitan conocimientos diversos para desarrollar estrategias con una perspectiva a largo plazo. También han mostrado su disposición a utilizar la tecnología para crear una estructura operativa eficiente, por lo que es una buena idea adoptar activamente nuevos métodos como la gestión inmobiliaria IoT y los contratos inteligentes.
Gestión honesta y sostenible: dado que la propiedad adquirida es también un activo social para el propietario, es importante una gestión honesta que cumpla su responsabilidad con los residentes (por ejemplo, llevar a cabo el mantenimiento, responder a las quejas). Una actitud de cuidar bien de la propiedad y sus inquilinos es esencial para generar ingresos estables a largo plazo, en lugar de perseguir el beneficio a corto plazo.