En la inversión inmobiliaria, la compra de un inmueble es el "punto de entrada" y la venta es el "punto de salida". Aunque muchos inversores se centran en la selección y compra de propiedades, tienden a pasar por alto la importancia de las estrategias de salida. Sin embargo, en realidad son el momento y el método de venta los que determinan el éxito de una inversión.
Una estrategia de salida significa planificar de antemano cuándo, cómo y por cuánto venderá su inversión inmobiliaria. Una estrategia de salida adecuada puede maximizar el rendimiento de la inversión y minimizar la carga fiscal.
Este artículo ofrece una visión global de las estrategias de salida para la inversión inmobiliaria, basada en la amplia experiencia y los conocimientos de INA & Associates Ltd. (INA). Desde cómo determinar cuándo vender hasta técnicas específicas y consideraciones fiscales, detallamos los puntos clave que los inversores deben conocer.
Una estrategia de salida en la inversión inmobiliaria se refiere a una estrategia para maximizar la recuperación del capital invertido mediante la venta de propiedades de inversión. Esta estrategia debe planificarse cuidadosamente desde el momento en que se adquiere la propiedad. Esto se debe a que el momento y el método de venta pueden marcar una diferencia significativa en el rendimiento de la inversión.
La razón por la que las estrategias de salida son tan importantes es que vender en el momento óptimo puede maximizar los beneficios. Si se vende en el momento equivocado, es posible que sólo se pueda vender a un precio inferior al esperado, lo que dará lugar a una pérdida superior a los ingresos por alquileres obtenidos anteriormente.
Existen tres patrones principales de estrategias de salida en la inversión inmobiliaria
| Método de venta | Características | Casos aplicables | Ventajas |
|---|---|---|---|
| Venta como propiedad generadora de ingresos | Vendido como propiedad generadora de ingresos por alquiler | Propiedad muy rentable y estable | Puede promover una alta rentabilidad |
| Se vende como vivienda propia | Se vende como vivienda para el comprador | Inmueble con buena ubicación y distribución | Puede venderse a un precio más alto que las propiedades que producen ingresos |
| Se vende como terreno despejado | Se vende como terreno con edificios demolidos | Propiedad antigua y deteriorada | Puede maximizar el valor del terreno |
La venta como propiedad generadora de ingresos es una forma de vender la propiedad como propiedad generadora de ingresos con el objetivo de obtener ingresos por alquiler. Si hay inquilinos, la propiedad se vende como propiedad ocupada por el propietario.
Este método es adecuado en los casos en que la propiedad es muy rentable y se espera que genere ingresos estables de forma continuada. Los inmuebles con bajos índices de desocupación, fácil acceso a las estaciones terminales y buenas conexiones de transporte, como estar a 15 minutos a pie de la estación más cercana, pueden generar ingresos estables por alquiler en el futuro.
Cuando se vende una propiedad como generadora de ingresos, conseguir inquilinos con el alquiler más alto posible y mantener bajos los índices de desocupación hará que el precio de venta sea alto. También es importante llevar a cabo un mantenimiento regular del edificio y del equipamiento para mantener el valor de la propiedad.
La venta como vivienda independiente es un caso en el que el comprador vende el inmueble para su propia residencia. Este método es adecuado para los casos en los que el ocupante desea comprar la propiedad o responde a una propuesta de compra.
Si el inmueble coincide con la ubicación, la distribución y el tamaño deseados por el inquilino, puede venderse por un precio superior al de una venta como vivienda de renta. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la venta del inmueble como propiedad independiente a un no inquilino se limita al momento en que el inmueble queda libre.
La venta como terreno libre es un método por el cual el edificio se derriba y se vende como terreno. Este método es adecuado para los casos en los que el edificio es antiguo y anticuado y puede venderse a un precio más alto si se vende como terreno despejado.
También se aplica a casos en los que el edificio se ha deteriorado considerablemente y es difícil encontrar comprador, como edificios ilegales, edificios inclinados o dañados por las hormigas blancas. Sin embargo, el caso de desalojar el terreno y vender la propiedad está sujeto al supuesto de que no haya inquilinos, lo cual es un obstáculo que requiere mucho tiempo y dinero.
Uno de los factores más importantes que determinan el éxito de una inversión inmobiliaria es determinar el mejor momento para vender. Vender en el momento adecuado puede maximizar el rendimiento de la inversión y minimizar la carga fiscal.
Se recomiendan los siguientes momentos para vender propiedades de inversión y condominios.
| Momento | Motivo | Ventajas fiscales | Condiciones del mercado |
|---|---|---|---|
| Cuando los tipos de interés son bajos | Mayor número de compradores potenciales | -Cuando | Mercado de vendedores |
| Antes de reparaciones importantes | Evitar la carga de los costes de reparación | -Evitar el coste de las reparaciones | Reducir la carga para el comprador |
| Antes del fin de la amortización | Reducción de la carga fiscal | Se puede registrar la depreciación | - En caso de subida de precios |
| Cuando sube el precio de mercado | Se puede vender a un precio más alto | Se puede vender a un precio más alto -Se puede vender a un precio más alto | Mercado vendedor |
| Periodo de tenencia superior a 5 años | Renta de transferencia a largo plazo aplicable | Tipo impositivo 20% (39% a corto plazo) | - cuando los tipos de interés son bajos |
Los periodos de bajos tipos de interés son un momento excelente para vender una inversión inmobiliaria. Unos tipos de interés bajos implican una menor amortización de los préstamos, lo que aumenta el número de compradores potenciales y lo convierte en un mercado de vendedores.
En julio de 2023, el Banco de Japón anunció su política de permitir que los tipos de interés a largo plazo subieran hasta un 1%. Dado que las medidas de flexibilización monetaria pueden modificarse, es importante prestar atención a la evolución futura de los tipos de interés a la hora de planificar la venta.
Antes de las grandes reparaciones, que se llevan a cabo cada 10 o 15 años, es un buen momento para vender condominios de inversión. Las grandes reparaciones son obras que se realizan a medida que el condominio se deteriora con el paso del tiempo.
La razón por la que es un momento adecuado para vender es que, antes y después de las reparaciones a gran escala, se puede aumentar el fondo de reserva para reparaciones y cobrar una cuota única. Dado que los posibles compradores adquieren un inmueble teniendo en cuenta no sólo la amortización del préstamo, sino también el importe de los gastos de gestión y los pagos del fondo de reserva para reparaciones, pueden acabar saliéndose del presupuesto.
Para reducir este riesgo, se recomienda vender el inmueble antes de que se planteen obras de reparación importantes.
Vender antes de que finalice la depreciación es el mejor momento para vender, ya que reduce los impuestos. La depreciación de una propiedad significa que el coste de compra de la propiedad se gasta a lo largo de su vida legal.
La vida útil legal se refiere al periodo de tiempo legalmente definido durante el cual se puede utilizar el bien. La vida útil legal viene determinada por el tipo de edificio de la siguiente manera
El periodo durante el cual se pueden aplicar amortizaciones está limitado al periodo de vida útil legal. Si no se puede aplicar la amortización, el importe de los impuestos adeudados será mayor, por lo que es mejor vender antes de ese momento.
Cuando el mercado de precios está subiendo, es un momento fácil para vender a un precio más alto. El índice nacional de precios inmobiliarios, que sirve de guía para conocer los precios del mercado, no ha dejado de subir desde 2010.
El índice de precios de la propiedad es un índice de precios de la propiedad basado en información sobre precios de transacción de unas 300 000 propiedades al año. Es importante vigilar las tendencias del mercado y considerar la posibilidad de vender cuando los precios registren una tendencia al alza.
Si el periodo de tenencia del inmueble supera los cinco años, se aplica el tipo impositivo correspondiente a las rentas de transmisiones a largo plazo. Se trata de un momento importante en el que la carga fiscal se reduce considerablemente en comparación con las rentas de transmisión a corto plazo.
| Periodo de tenencia | Tipo del impuesto sobre la renta | Tipo impositivo residente | Tipo impositivo total |
|---|---|---|---|
| Menos de 5 años (corto plazo) | 30 | 9% (corto plazo) | 39% |
| Más de 5 años (largo plazo) | 15% 15 | 5% | 20% |
El tipo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales a largo plazo para más de cinco años es del 15% para el impuesto sobre la renta y del 5% para el impuesto sobre la vivienda, lo que supone un total del 20%, mientras que el tipo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales a corto plazo para cinco años o menos es del 30% para el impuesto sobre la renta y del 9% para el impuesto sobre la vivienda, lo que supone un total del 39%. Esta diferencia del 19% tiene un impacto significativo en los rendimientos de la inversión, por lo que es importante considerar la venta a más de cinco años siempre que sea posible.
Un cruce muerto es una situación en la que los reembolsos del principal de un préstamo superan la amortización. En esta situación, la empresa puede estar en números negros en los libros, pero su flujo de caja real está en números rojos, lo que da lugar a una pesada carga fiscal.
El momento en que se produce un cruce muerto es otro indicador importante de cuándo considerar la venta. En particular, es más probable que se produzcan en propiedades más antiguas, ya que la depreciación disminuye mientras que las amortizaciones del principal del préstamo siguen siendo las mismas.
Para garantizar el éxito de la estrategia de salida de una inversión inmobiliaria, es necesario tener en cuenta los siguientes puntos clave. Comprender y poner en práctica estos puntos ayudará a maximizar el rendimiento de la inversión.
Es importante determinar el momento de la venta basándose en una evaluación exhaustiva de múltiples factores, como las condiciones del mercado, las tendencias de los tipos de interés y los incentivos fiscales. En particular, consulte los cinco mejores momentos mencionados anteriormente para determinar el momento óptimo a la luz de su propia estrategia de inversión.
Fijar el precio de oferta es un factor clave para el éxito de la venta. Debe fijar un precio adecuado basado en un conocimiento preciso del precio de mercado y una evaluación exhaustiva de la rentabilidad, la ubicación y el estado del inmueble.
Si el precio es demasiado alto, no se atraerá a los compradores, y si es demasiado bajo, se perderán beneficios. Es importante fijar el precio estratégicamente, consultando las valoraciones de varias empresas inmobiliarias.
La estrategia de salida comienza en el momento de la compra. Si elige una propiedad cuyo valor no vaya a bajar en el futuro, podrá ampliar sus opciones a la hora de vender. Seleccione una propiedad teniendo en cuenta cuidadosamente su ubicación, la facilidad de transporte y el desarrollo del entorno circundante.
Adquirir un inmueble con un coeficiente de autofinanciación adecuado puede aumentar sus opciones en el momento de la venta. Cuanto mayor sea el ratio de fondos propios, más fácil será responder a los cambios en las condiciones del mercado y más flexible podrá ser a la hora de ajustar el momento de la venta.
Es importante mantener el valor de su propiedad mediante un mantenimiento regular y una gestión adecuada. Si los edificios y las instalaciones están en buen estado, cabe esperar que alcancen un precio más alto cuando se vendan.
Vender una inversión inmobiliaria a un precio más alto requiere un planteamiento estratégico. Se pueden aplicar las tres estrategias siguientes para maximizar el precio de venta
Solicite siempre a más de una inmobiliaria una valoración de la venta de su inmueble. Porque en una tasación de una sola inmobiliaria aparece una gran diferencia de precio; en la tasación de una sola inmobiliaria no se puede juzgar si el precio es alto o barato.
Es importante solicitar una tasación de al menos tres o más empresas y captar con exactitud el precio de mercado. Además, el contenido de los servicios de cada empresa y la afinidad con el responsable también son materiales importantes para la toma de decisiones.
| Puntos clave de la tasación | Puntos a comprobar | Importancia |
|---|---|---|
| Base del valor tasado | Ejemplos de transacciones de inmuebles similares, evaluación de la rentabilidad | ★★★★ |
| Estrategia de venta propuesta | Métodos de comercialización, periodo estimado de venta | ★★★★ |
| Honorarios y costes | Honorarios de corretaje y otros gastos | ★★★★ |
| Experiencia del responsable | Historial de transacciones de inversión inmobiliaria, conocimiento del mercado | ★★★★ |
A la hora de vender una propiedad de inversión, es importante seleccionar una empresa inmobiliaria especializada en la compraventa de propiedades de inversión. Esto se debe a que las transacciones en propiedades de inversión requieren conocimientos especializados que difieren de los de las propiedades inmobiliarias generales, como cálculos de ingresos y gastos, impuestos y sucesión de contratos de arrendamiento.
Una empresa inmobiliaria con amplia experiencia en la compraventa de propiedades de inversión podrá asesorarle sobre el mejor momento para vender su inversión inmobiliaria, incluidas las tendencias del mercado. Como tienen muchos conocimientos técnicos, puede pedirles ayuda con tranquilidad.
Tenga en cuenta que una empresa inmobiliaria con sede local no es necesariamente superior a la hora de comprar y vender propiedades de inversión. Esto se debe a que las propiedades de inversión no sólo las compran clientes locales, sino también inversores de todo el país.
A la hora de vender propiedades de inversión, considere la posibilidad de vender a inversores extranjeros. En particular, los inversores asiáticos de China, Taiwán y otros países asiáticos tienen en alta estima a Japón y pueden estar dispuestos a comprar a un precio elevado.
Esto se debe a que los rendimientos de las propiedades que producen ingresos en China y Taiwán tienden a ser más bajos que en Japón. En particular, los inmuebles de Tokio son populares entre los inversores asiáticos, por lo que hay que considerar la posibilidad de incluir a inversores extranjeros en lugar de centrarse únicamente en los japoneses.
Comprender los aspectos fiscales de las estrategias de salida de la inversión inmobiliaria es crucial. Una planificación fiscal adecuada puede maximizar sus ingresos.
El tipo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales aplicado a la venta de bienes inmuebles varía considerablemente en función del periodo de tenencia. Comprender este mecanismo le ayudará a determinar el momento óptimo para la venta.
Ingresos por transmisión = precio de venta - (costes de adquisición + costes de transmisión)
En el caso de la parte inmobiliaria, debe deducirse de los costes de adquisición un importe equivalente a la depreciación sufrida durante el periodo de tenencia. Esto aumenta los ingresos reales de la transmisión y puede dar lugar a una mayor carga fiscal.
Las deducciones especiales pueden deducirse de los ingresos por transmisión si se cumplen determinadas condiciones. Las principales deducciones especiales son
| Tipo de deducción especial | Importe de la deducción | Condiciones de aplicación |
|---|---|---|
| Deducción especial por propiedad residencial | 30 millones de yenes | Utilizado para residencia propia |
| Exención especial por sustitución de propiedad residencial especificada | -1,000,000 | Si se cumplen los requisitos de sustitución |
| Exención especial por expropiación, etc. | 50 millones de yenes | Expropiación por obras públicas |
Si se produce una pérdida por la venta de bienes, ésta puede totalizarse con otros ingresos en determinadas condiciones. Las pérdidas que no puedan deducirse en su totalidad pueden trasladarse a los tres años siguientes.
La estrategia de salida de una inversión inmobiliaria es un elemento clave del éxito de una inversión. Sobre la base de la información presentada en este artículo, se reconfirman los siguientes puntos clave
La preparación previa y el apoyo profesional son esenciales para una estrategia de salida exitosa, e INA & Associates Ltd ofrece un apoyo integral para su inversión inmobiliaria basado en nuestra amplia experiencia y conocimientos.
Con el capital humano y laconfianza en el centro de nuestra gestión, ofrecemos la mejor estrategia de salida que se adapte a los objetivos de inversión individuales de cada cliente. Si desea hablar sobre estrategias de salida para su inversión inmobiliaria, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
R1: Una estrategia de salida debe considerarse desde el momento en que se adquiere una propiedad. Es demasiado tarde para desarrollar una estrategia después de la compra. En la fase de selección del inmueble, es importante evaluar de forma exhaustiva la posibilidad de venta y la rentabilidad futuras del inmueble y prever múltiples escenarios de salida.
A2. Es importante realizar una evaluación exhaustiva de múltiples factores en lugar de un único indicador. Son especialmente importantes el periodo de tenencia (aplicación del tipo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales a largo plazo superior a cinco años), la evolución de los precios de mercado, el entorno de los tipos de interés, la rentabilidad del inmueble (si existen cruces muertos) y el periodo de amortización restante.
A3. La valoración de los inmuebles de inversión requiere una perspectiva especializada que difiere de las valoraciones generales de inmuebles. Es importante elegir una empresa inmobiliaria que pueda evaluar exhaustivamente el inmueble utilizando el método de capitalización de rentas, comparar los niveles de alquiler actuales con los de mercado, analizar las tasas de desocupación y de ocupación, y prever los beneficios futuros.
A4. Al vender a inversores extranjeros, es importante ser consciente de la complejidad de los procedimientos legales, las barreras lingüísticas, los riesgos cambiarios y las diferencias en los sistemas fiscales. Es importante seleccionar una empresa inmobiliaria con amplia experiencia en el trato con inversores extranjeros, capaz de tratar en inglés y que ofrezca el apoyo adecuado.
R5. Si se produce un dead cross, se pueden tomar varias medidas, como considerar la venta del inmueble, revisar las condiciones de pago mediante refinanciación o revisar el alquiler. Es importante realizar una evaluación exhaustiva del potencial futuro de la propiedad y de las condiciones del mercado y elegir la opción más adecuada. Se recomienda el asesoramiento de expertos.