En la inversión inmobiliaria, la compra de un inmueble es sólo la puerta de entrada a la inversión. El verdadero éxito depende de una estrategia de salida que venda el inmueble en el momento adecuado y maximice la rentabilidad del capital invertido.
Muchos inversores tienden a centrarse en las ganancias deriv adas de los alquileres, pero considerar la rentabilidad global, incluidas las plusvalías de las ventas, es esencial para el éxito de la inversión inmobiliaria. Si el momento de la venta es incorrecto, las ganancias por rentas de alquiler que se han ido acumulando pueden verse gravemente comprometidas.
Este artículo ofrece una explicación detallada de las estrategias de salida para la inversión inmobiliaria, basada en nuestra experiencia como INA & Associates Ltd. en numerosas transacciones inmobiliarias. Proporcionamos conocimientos prácticos sobre todos los aspectos, desde cómo identificar el momento adecuado para vender hasta consejos específicos para tener éxito.
Una estrategia de salida para la inversión inmobiliaria hace referencia a una estrategia planificada para recuperar el capital invertido y obtener beneficios mediante la venta de la inversión inmobiliaria. Al igual que ocurre con la venta con beneficios en la inversión bursátil, la venta en el momento adecuado en la inversión inmobiliaria puede tener un impacto significativo en el rendimiento de la inversión.
En la inversión inmobiliaria, la compra de un inmueble se describe como el "punto de entrada" y la venta como el "punto de salida". En el momento de la compra, que es el punto de entrada, las decisiones de inversión se toman sobre la base de previsiones de rentabilidad futura, mientras que en el momento de la venta, que es el punto de salida, se determina el valor real de mercado y los resultados de la inversión.
Las estrategias de salida son importantes por las siguientes razones
Maximización de los ingresos: vender en el momento adecuado puede maximizar tanto los ingresos por alquiler como el beneficio de la venta. Vender en un momento en que los precios de mercado están subiendo permite vender a un precio más alto que en el momento de la compra y obtener importantes plusvalías.
Evitar riesgos: las pérdidas pueden minimizarse vendiendo antes de que el valor del inmueble disminuya debido a la antigüedad del edificio o al deterioro de las condiciones del mercado. La rentabilidad tiende a deteriorarse, sobre todo en el caso de los inmuebles más antiguos, debido al aumento de los costes de reparación y a las mayores tasas de desocupación.
Aseguramiento de la liquidez de los fondos: los inmuebles son un activo ilíquido, pero las ventas planificadas permiten convertir los fondos en efectivo, que puede utilizarse para desviar fondos a nuevas oportunidades de inversión o para asegurar fondos vivos.
Optimización fiscal: ajustando el periodo de propiedad y el momento de la venta, se pueden maximizar los beneficios fiscales, como la reducción del impuesto sobre la renta de transmisión y el uso del reparto de beneficios y pérdidas.
Existen tres patrones principales de estrategias de salida en la inversión inmobiliaria que pueden elegirse en función del estado del inmueble y de las condiciones del mercado. Comprender las características y las ventajas e inconvenientes de cada una de ellas le ayudará a elegir el método de venta más adecuado.
La venta como propiedad productora de ingresos es un método de venta en el que la propiedad se traspasa al siguiente inversor mientras continúa la gestión del alquiler. Si hay inquilinos, la propiedad se vende como propiedad ocupada por el propietario.
Este método de venta es adecuado para propiedades en buenas ubicaciones donde se puedan esperar ingresos estables por alquiler. Los inmuebles con buena accesibilidad a menos de 10 minutos a pie de una estación, buenas instalaciones comerciales y educativas en las inmediaciones y buena seguridad pública se valoran mucho como inmuebles generadores de rentas porque cabe esperar que generen una rentabilidad estable en el futuro.
El método de capitalización de rentas se utiliza principalmente para calcular el precio de un inmueble cuando se vende como inmueble generador de rentas. El precio del inmueble se calcula dividiendo los ingresos netos anuales por el rendimiento esperado, utilizando la siguiente fórmula
Precio del inmueble = ingresos netos anuales ÷ rendimiento esperado
Por ejemplo, si un inmueble tiene unos ingresos netos anuales de 6 millones de yenes y un rendimiento esperado del 5%, el precio teórico es de 6 millones de yenes ÷ 0,05 = 120 millones de yenes.
La clave del éxito al vender una propiedad como productora de ingresos es mejorar la rentabilidad antes de venderla. Es importante maximizar los ingresos netos anuales reforzando la captación de inquilinos para reducir la tasa de vacantes, fijando alquileres adecuados y actualizando las instalaciones para hacer el inmueble más atractivo.
La venta como vivienda propia es una forma de vender un inmueble como residencia para que el comprador viva en él. En este caso, la habitabilidad y la comodidad son más importantes que la rentabilidad.
Los casos en los que la venta para uso residencial propio es eficaz son cuando los inquilinos actuales desean comprar el inmueble o cuando el inmueble tiene una distribución y un entorno de vida adecuados para la familia. Especialmente en el caso de compra por inquilinos, cabe esperar una transacción fluida, ya que están familiarizados con la situación del inmueble.
El método de comparación de casos de transacción se utiliza principalmente para calcular el precio de una propiedad para ocupación propia. Se calcula un precio justo tomando como referencia ejemplos de propiedades similares en las proximidades y ajustándolo a las diferencias de ubicación, antigüedad, distribución, instalaciones, etc.
Al vender una vivienda para uso propio, es importante maximizar el atractivo de la vivienda desde el punto de vista del residente. Limpiar y asear las habitaciones, realizar pequeñas reparaciones y comprobar el funcionamiento de los equipos puede causar una buena impresión a los posibles compradores.
Vender la propiedad como terreno desbrozado es un método que consiste en vender la propiedad sólo como terreno, con los edificios demolidos y retirados. Se elige este método cuando los edificios están muy deteriorados o cuando el valor del terreno supera el valor con edificios.
La venta en terreno despejado es adecuada para edificios de madera de más de 40 años, edificios ilegales o edificios con problemas estructurales. En zonas con una buena ubicación y una gran demanda de suelo, también puede ser posible vender el edificio por un precio más alto demoliéndolo y vendiéndolo como terreno para una nueva construcción.
Los costes de demolición se producen al vender el terreno como terreno despejado. En el caso de los edificios de madera, el coste aproximado es de entre 30.000 y 50.000 yenes por tsubo, y de entre 50.000 y 80.000 yenes por tsubo en el caso de los edificios de hormigón armado. Este método se elige cuando cabe esperar un beneficio incluso después de deducir los costes de demolición.
Cuando se considera la venta de la propiedad como terreno despejado, las negociaciones sobre el desalojo en el caso de los inquilinos son también un factor importante. Deben seguirse cuidadosamente los procedimientos legales, ya que se requieren demandas de desahucio basadas en motivos justificados y el pago de las tasas de desahucio correspondientes.
La tabla siguiente resume las características de los tres modelos de venta.
| Modelo de venta | Condiciones aplicables | Ventajas | Desventajas | Periodo de tiempo supuesto |
|---|---|---|---|---|
| Se vende como propiedad generadora de ingresos | Ingresos estables, buena ubicación | Precio de venta elevado, procedimiento sencillo | Número limitado de compradores | De 3 a 6 meses |
| Vendido como residencia propia | Idoneidad para residencia, deseos del inquilino | Amplio abanico de compradores, posibilidad de venta anticipada | Sólo cuando está vacante, restricciones de precio | 2-4 meses |
| Se vende como terreno despejado | Envejecimiento del edificio, alto valor del terreno | Maximización del valor del terreno/ampliación de compradores | Costes de demolición/negociaciones de desahucio | 6-12 meses |
La mejor estrategia de salida para la inversión inmobiliaria depende del tipo de propiedad que se posea. Comprender las características del inmueble y elegir el método de venta más adecuado para cada uno ayudará a maximizar los resultados de la inversión.
Los condominios de una sola unidad y los pisos de una sola unidad son un tipo de inversión en la que usted es propietario tanto del terreno como del edificio, lo que le permite elegir entre una gama relativamente amplia de estrategias de salida.
Cuando se venden como propiedades generadoras de ingresos, el flujo de caja estable procedente de múltiples rentas de alquiler es muy valorado. Cabe esperar una demanda por parte de inversores institucionales y sociedades de inversión inmobiliaria, especialmente en el caso de inmuebles que mantengan una tasa de ocupación superior al 90% o se encuentren en una buena ubicación, a menos de 10 minutos a pie de una estación. El precio de venta se basa en el precio de los ingresos, que son los ingresos netos anuales divididos por el rendimiento previsto, y suele negociarse con un rendimiento de entre el 4% y el 6%.
La venta en suelo libre se considera para pisos de madera de más de 30 años y pisos de hormigón armado que necesiten reparaciones importantes. Cabe esperar una demanda de adquisición de suelo por parte de promotores, sobre todo en zonas con generosos coeficientes de superficie construida y alto potencial de reurbanización. Sin embargo, los costes de demolición de un solo condominio suelen superar los 10 millones de yenes, por lo que es necesario calcular cuidadosamente los ingresos y los gastos.
Como los condominios y los estudios son un tipo de inversión en la que sólo se posee la parte privada, las opciones de estrategias de salida son limitadas, pero cada una tiene sus propias características.
Cuando se venden como propiedades generadoras de ingresos, la ubicación y las condiciones de gestión tienen un impacto significativo en el precio. Los inmuebles cercanos a estaciones de tren del centro de la ciudad y los situados cerca de universidades y empresas están muy bien valorados debido a la demanda estable de alquiler. La gestión de la asociación gestora y el estado del fondo de reserva para reparaciones también son factores de evaluación importantes.
La venta para uso residencial propio es especialmente eficaz para los condominios de tipo familiar con una distribución de dos dormitorios o más, con un excelente entorno para la crianza de los hijos y comodidad para desplazarse al trabajo, en los que cabe esperar una demanda de compra debido a la demanda real. En este caso, el énfasis se pone en la habitabilidad más que en la rentabilidad, por lo que el estado del interior y la gestión de las zonas comunes tendrán un impacto significativo en el precio.
Las viviendas unifamiliares ofrecen las opciones de estrategia de salida más diversas, ya que tanto el terreno como el edificio son propiedad de una sola familia y son utilizados por ella.
Para la venta como propiedades productoras de ingresos, se espera una demanda de familias para viviendas de alquiler; cabe esperar que las propiedades con una distribución de tres dormitorios o más y con una plaza de aparcamiento generen ingresos estables por alquiler a largo plazo, por lo que son muy valoradas por los inversores.
La venta para uso residencial propio es la estrategia de salida más común para las viviendas unifamiliares. La demanda real de viviendas unifamiliares con terreno es fuerte y especialmente estable por parte de la generación que está criando a sus hijos. Es posible vender viviendas unifamiliares con jardín o plaza de aparcamiento, aprovechando al máximo sus atractivos únicos.
La venta en terreno despejado se considera para las casas de madera construidas hace más de 40 años. Si el edificio está envejecido o la distribución no se adapta al estilo de vida moderno, la propiedad puede venderse por un precio más alto despejando el terreno y vendiéndolo como solar para una nueva construcción.
La tabla siguiente resume la estrategia de salida recomendada para cada tipo de propiedad.
| Tipo de propiedad | Primera opción | Segunda opción | Tercera opción | Nota especial |
|---|---|---|---|---|
| Condominio de una sola unidad | Venta de una propiedad con ingresos | Venta de terreno baldío | -... | Costes de demolición elevados |
| Edificio de apartamentos | Venta de propiedad rentable | Venta de terreno desocupado | - Venta de terreno baldío | Elección en función de la ubicación |
| Condominios | Venta de propiedad con ingresos | Venta para vivienda propia | - Venta por ubicación | El estado de la gestión es importante |
| Estudios | Venta de inmuebles rentables | Venta para uso residencial propio | -Venta como... | La ubicación es decisiva |
| Viviendas unifamiliares | Venta para uso propio | Venta de inmuebles rentables | Venta de terrenos baldíos | Más opciones |
Determinar el momento adecuado para vender es crucial para el éxito de una inversión inmobiliaria. Debe juzgarse exhaustivamente desde varias perspectivas, incluidas las condiciones del mercado, el estado de la propiedad y los factores fiscales.
Las tendencias del mercado inmobiliario son uno de los factores más importantes para determinar el momento de la venta. Es importante consultar periódicamente el índice de precios inmobiliarios publicado por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte y los datos sobre tendencias del mercado de la Red de Información Inmobiliaria para conocer las tendencias del mercado.
Los periodos en los que los precios inmobiliarios registran una tendencia al alza son buenos momentos para vender. En particular, durante los periodos en que los tipos de interés se mantienen bajos debido a las políticas de relajación monetaria, aumenta la afluencia de fondos a la inversión inmobiliaria y cabe esperar que suban los precios de los inmuebles.
Por otro lado, es prudente considerar la posibilidad de vender antes durante los periodos de subida de los tipos de interés o cuando se espera que empeoren las condiciones económicas. La subida de los tipos de interés puede empeorar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias y provocar una caída de los precios.
Las tendencias regionales del mercado son otro factor importante a tener en cuenta. Dado que los ciclos del mercado difieren entre las zonas urbanas y rurales, es necesario comprender las características de la zona en la que se encuentra su propiedad y analizar las tendencias del mercado específicas de esa zona.
La antigüedad y el estado de deterioro de un edificio es un factor importante que afecta directamente al valor de una propiedad. En general, el valor de un edificio disminuye con la edad, pero el ritmo de disminución depende de la estructura y la ubicación.
En el caso de los edificios de madera, la disminución del valor del edificio se acelera a partir de los 20 años, y la necesidad de reparaciones importantes aumenta a partir de los 30 años. En el caso de los edificios de hormigón armado, se alcanza un hito entre los 25 y los 30 años, cuando se requieren reparaciones importantes en los muros exteriores y en la impermeabilización de los tejados.
Para evaluar objetivamente el deterioro de un edificio, es eficaz que un contratista especializado realice un diagnóstico del edificio. Se evalúan exhaustivamente el estado de la estructura, el grado de envejecimiento de las instalaciones, el historial de reparaciones y otros factores, y se predicen los costes futuros de las reparaciones.
Vender en un momento anterior a la necesidad de reparaciones importantes es ventajoso desde el punto de vista de los ingresos de la inversión, ya que puede evitarse la carga de los costes de reparación. En particular, en los condominios seccionales en los que existe un déficit en el fondo de reserva para reparaciones, la venta antes del cobro de una suma global puede evitar cargas adicionales.
El periodo de propiedad de un inmueble es un factor importante a la hora de determinar el momento de la venta, ya que tiene un impacto significativo en la carga fiscal en el momento de la venta.
Los tipos impositivos sobre las rentas derivadas de la transmisión de bienes inmuebles se clasifican en función del período de propiedad de la siguiente manera
Transmisiones patrim oniales de corta duración (cinco años o menos de propiedad): impuesto sobre la renta 30% + impuesto de estancia 9% = 39% en total.
Transmisiones patrimoniales de larga duración (más de cinco años de propiedad): 15% de impuesto sobre la renta + 5% de impuesto sobre la estancia = 20% en total.
El tipo impositivo se reduce aproximadamente a la mitad cuando el periodo de propiedad supera los cinco años, por lo que vender después de cinco años es ventajoso a efectos fiscales. Tenga en cuenta, no obstante, que el periodo de propiedad se determina a partir del 1 de enero del año de la venta.
Además, también hay que tener en cuenta los incentivos fiscales que pueden aplicarse si se cumplen las condiciones, como las deducciones especiales por propiedad residencial (deducción de 30 millones de yenes) y las disposiciones especiales para la sustitución de activos empresariales.
Un punto muerto es una situación en la que la depreciación es inferior a la amortización del principal, y es un importante indicador de decisión en la inversión inmobiliaria.
La amortización se registra como un gasto contable, pero no implica un desembolso real de efectivo, por lo que proporciona un beneficio fiscal. Por otro lado, la amortización del principal del préstamo implica un desembolso de efectivo pero no es un gasto contable.
Cuando se adquiere el inmueble por primera vez, la amortización supera los reembolsos del principal, con lo que se reducen los beneficios contables al tiempo que se garantiza un flujo de caja. Sin embargo, con el tiempo, la depreciación disminuye y se produce una situación de "punto muerto", en la que los reembolsos del principal superan a la depreciación.
Una vez alcanzado el punto muerto, el saldo de tesorería empeora mientras que los beneficios contables aumentan y la carga fiscal se hace más pesada. Vender en este momento evita un aumento de la carga fiscal y mantiene la eficiencia de la inversión.
Las tendencias de los tipos de interés son un factor importante a la hora de determinar cuándo vender, ya que tienen un impacto significativo en el equilibrio entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario.
En un entorno de tipos de interés bajos, el coste de obtener préstamos para la inversión inmobiliaria disminuye, lo que aumenta la disposición de los inversores a comprar. Además, el poder adquisitivo también aumenta en la compra de viviendas para residencia propia debido a la bajada de los tipos hipotecarios.
En un entorno de tipos de interés al alza, ocurre lo contrario. La demanda de inversión disminuye debido al deterioro de la rentabilidad de la inversión, y la demanda real también disminuye debido al aumento de los tipos de interés hipotecarios. En un entorno así, aumenta la presión a la baja sobre los precios inmobiliarios.
Aunque es difícil predecir la evolución de los tipos de interés, es importante seguir de cerca la política monetaria de los bancos centrales y los indicadores económicos y considerar la posibilidad de vender lo antes posible si hay indicios de subida de los tipos de interés.
En el cuadro siguiente se resumen los indicadores para determinar cuándo vender.
| Indicadores de juicio | Momento recomendado para la venta | Puntos a tener en cuenta | Método de comprobación |
|---|---|---|---|
| Precio de mercado | Durante la tendencia alcista de los precios | Tenga en cuenta las diferencias regionales | Índice de precios y casos contratados |
| Edad del edificio | Antes de reparaciones importantes | Varía en función de la estructura | Diagnóstico del edificio e historial de reparaciones |
| Periodo de propiedad | Después de 5 años | A partir del 1 de enero | Registro y contrato de venta |
| Cruces muertos | Antes y después de alcanzar | Cálculo individual necesario | Simulación de ingresos y gastos |
| Evolución de los tipos de interés | Antes de la subida | Difícil de predecir | Política monetaria e indicadores económicos |
Una estrategia de salida exitosa no sólo se consigue actuando en el momento de la venta, sino también mediante un pensamiento estratégico coherente y una gestión inmobiliaria adecuada desde el momento en que se adquiere el inmueble. Los siguientes cinco puntos clave pueden mejorar significativamente la probabilidad de una estrategia de salida exitosa
Seleccionar una propiedad con una estrategia de salida en mente es la base del éxito de la inversión inmobiliaria. Es importante tener en cuenta la posibilidad de una futura venta en el momento de la compra y seleccionar una propiedad con gran liquidez.
La ubicación es el factor más importante. Seleccione una ubicación con valor universal, como a 10 minutos a pie de una estación de tren, acceso a varias líneas de tren y buenas instalaciones comerciales y educativas. Las propiedades que cumplen estos criterios pueden mantener un cierto nivel de demanda incluso cuando cambian las condiciones del mercado.
El tamaño y la distribución del inmueble es otra consideración importante. Mientras que los estudios se limitan a la demanda de inversores, los inmuebles de tipo familiar de dos dormitorios o más pueden esperar demanda tanto de inversores como real.
La estructura y la antigüedad del edificio también afectarán al potencial de venta futuro. La construcción en hormigón armado es más atractiva para los posibles compradores, ya que tiene una vida útil más larga que la construcción en madera y permite a las entidades financieras ofrecer periodos de préstamo más largos.
La claridad de los derechos también es importante. Las propiedades en régimen de arrendamiento y copropiedad tienen derechos complejos, que pueden causar restricciones a la hora de venderlas. Es importante seleccionar propiedades en las que la propiedad esté clara y no haya derechos de terceros.
Fijar el precio de oferta adecuado es un factor importante que tiene un impacto significativo tanto en la duración de la venta como en el precio de venta. Una fijación incorrecta del precio puede dar lugar a un período de venta prolongado o a una reducción significativa del precio.
La investigación de los precios de mercado constituye la base para fijar el precio. Recopile ejemplos de propiedades similares en las proximidades que se hayan vendido y calcule el precio adecuado ajustándolo a las diferencias de ubicación, antigüedad, distribución, instalaciones, etc. Se utiliza la información de los sitios Raines de la Red de Información Inmobiliaria y de portales inmobiliarios, y se toman como referencia ejemplos de contratos de los últimos tres a seis meses.
También es importante realizar una valoración por parte de varias empresas inmobiliarias. Compruebe la base de la valoración de cada empresa y compare sus opiniones sobre las tendencias del mercado y las características de los inmuebles. Si hay una diferencia significativa en el valor tasado, compruebe los motivos en detalle y adopte la base más racional para el precio.
El calendario de venta también influye en la estrategia de precios. Si se desea una venta rápida, el precio puede fijarse ligeramente por debajo del precio de mercado; si se dispone de más tiempo, el precio puede fijarse al precio de mercado o ligeramente por encima y ver cómo va.
El calendario y la gama de revisiones de precios también se planifican de antemano. Por lo general, si hay pocas consultas después de un mes en el mercado, hay que considerar una revisión del precio de entre el 5% y el 10%.
La gestión y el mantenimiento continuos del inmueble influyen enormemente en su valor en el momento de la venta. Una gestión adecuada minimiza el deterioro de la propiedad y da una buena impresión a los posibles compradores.
Las inspecciones periódicas del edificio y el mantenimiento preventivo evitan gastos de reparación importantes. Las grietas en las paredes exteriores, el deterioro de la impermeabilización de los tejados y los problemas con los sistemas de abastecimiento de agua y drenaje se detectan en una fase temprana y se tratan adecuadamente.
La gestión de los inquilinos también es importante para mantener el valor de la propiedad. Conseguir buenos inquilinos y mantener relaciones estables de alquiler a largo plazo aumenta la rentabilidad de la propiedad. Además, un uso adecuado de las estancias por parte de los inquilinos puede limitar el deterioro de la propiedad.
La limpieza y el mantenimiento de la estética de las zonas comunes determinan la primera impresión del inmueble. La limpieza periódica de entradas, pasillos y escaleras, así como la actualización de las luminarias y los carteles informativos, mantendrán el atractivo del inmueble.
Actualizar y mejorar las instalaciones también resulta eficaz. Mejore la competitividad del inmueble sustituyendo los calentadores de agua y aparatos de aire acondicionado obsoletos, instalando servicios de Internet y actualizando los sistemas de seguridad.
Las valoraciones de varias inmobili arias son esenciales para determinar el precio de venta adecuado y seleccionar al socio vendedor más idóneo. Es importante conocer los conocimientos y especialidades de cada empresa y seleccionar la más adecuada.
Cabe esperar que las principales empresas inmobiliarias lleven a cabo una amplia gama de actividades de venta, utilizando su extensa base de datos de clientes y su red nacional. En particular, pueden dirigirse a inversores institucionales y clientes adinerados para obtener propiedades de alto valor y propiedades de inversión.
Las inmobiliarias de proximidad están familiarizadas con las tendencias del mercado local y disponen de redes de clientes locales. De ellas cabe esperar estrategias de venta que aprovechen las características regionales y una respuesta detallada.
Las empresas inmobiliarias especializadas en propiedades de inversión tienen un profundo conocimiento de las necesidades de los inversores y se centran en la rentabilidad en sus actividades de venta. También saben preparar material para los inversores, como cálculos de rentabilidad y simulaciones de inversión.
Comprobamos detalladamente la base de la valoración de cada empresa y evaluamos la exactitud de su análisis de mercado y la idoneidad de su estrategia de ventas. Es importante seleccionar la empresa con la base y la estrategia más fiables, en lugar de simplemente la empresa que ofrezca el precio de valoración más alto.
Mantenerse al tanto de las tendencias del mercado eidentificar el momento óptimo para vender es clave para una estrategia de salida exitosa. Dado que el mercado cambia constantemente, es necesario recopilar y analizar información con regularidad.
El seguimiento de los indicadores económicos es fundamental para comprender las tendencias del mercado: los indicadores macroeconómicos como las tasas de crecimiento del PIB, las estadísticas de empleo y los índices de precios al consumo proporcionan información sobre las tendencias económicas generales. La política monetaria del Banco y las políticas del Gobierno en materia inmobiliaria son también importantes fuentes de información.
Los indicadores específicos del mercado inmobiliario también son importantes. El índice de precios inmobiliarios del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, las estadísticas de contratos de la Red de Información Inmobiliaria y los informes de mercado de institutos de investigación privados proporcionan un análisis detallado de las tendencias del mercado inmobiliario.
También se identifican las tendencias del mercado regional. Dado que las tendencias nacionales y regionales pueden diferir, nos centramos en las tendencias del mercado de la zona en la que se encuentra el inmueble.
También se tienen en cuenta los factores estacionales. Por lo general, las transacciones inmobiliarias son más activas de enero a marzo, cuando aumenta la demanda de reubicación por traslados y estudios superiores. Las actividades de venta programadas para coincidir con este periodo le permiten llegar a un mayor número de compradores potenciales.
El siguiente cuadro resume el plan de acción para una estrategia de salida exitosa.
| Puntos de éxito | Momento de aplicación | Acciones específicas | Efectos esperados |
|---|---|---|---|
| Selección de la propiedad | En el momento de la compra | Confirmación de la ubicación, la estructura y los derechos | Mejora del potencial de venta futuro |
| Fijación de precios | Cuando se prepara la venta | Estudio de mercado, evaluaciones múltiples, desarrollo de estrategias | Venta anticipada a un precio justo |
| Gestión y mantenimiento | Durante la propiedad | Inspecciones periódicas, mantenimiento preventivo, mantenimiento estético | Mantenimiento y mejora del valor de la propiedad |
| Selección de contratistas | Cuando se prepara la venta | Comparación de varias empresas y evaluación de su experiencia | Búsqueda del socio comercial adecuado |
| Determinación del calendario | En curso | Seguimiento de las tendencias del mercado y determinación del momento oportuno | Selección del momento óptimo para la venta |
Las estrategias de salida de las inversiones inmobiliarias entrañan diversos riesgos. Comprender estos riesgos de antemano y tomar las medidas adecuadas puede ayudar a evitar pérdidas inesperadas y maximizar los resultados de la inversión.
Existe el riesgo de que una caída de los precios de mercado oproblemas específicos del inmueble le obliguen a venderlo a un precio considerablemente inferior al previsto.
Para mitigar este riesgo, es importante tomar decisiones de inversión prudentes en el momento de la compra. Evite comprar una propiedad a un precio relativamente alto en relación con el precio de mercado circundante y asegúrese un margen de seguridad para futuros descensos del precio.
Además, las comprobaciones periódicas de los precios de mercado le ayudarán a tomar la decisión correcta sobre cuándo vender. Si hay indicios de caída de precios, considere la posibilidad de vender antes para minimizar las pérdidas.
Existe el riesgo de perder el momento óptimo para vender debido a una actividad de venta prolongada. Los cambios en las condiciones del mercado o la subida de los tipos de interés pueden provocar un descenso gradual del precio de venta.
Para evitar este riesgo, empiece a preparar la venta con tiempo suficiente. Por lo general, se requiere un periodo de entre tres y seis meses entre la decisión de vender y la realización efectiva de la venta.
También utilizamos múltiples canales de venta para acercarnos a una amplia gama de compradores potenciales. Intentaremos encontrar compradores en una fase temprana mediante la publicación en portales inmobiliarios, la presentación del inmueble en seminarios para inversores y el uso de redes de intermediarios.
Existe el riesgo de cargas fiscales inesperadas en el cálculo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y la aplicación de diversas disposiciones especiales.
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales grava los ingresos de la transmisión una vez deducidos del precio de venta los costes de adquisición y los gastos de transmisión. Si se desconocen los costes de adquisición, se aplica el 5% del precio de venta como coste de adquisición estimado, que puede ser significativamente inferior al coste de adquisición real.
Para evitar este riesgo, conserve adecuadamente el contrato de compraventa y los recibos de la compra para poder calcular con exactitud los costes de adquisición. Dado que los costes de mejora y de inversión de capital también pueden añadirse a los costes de adquisición, también deben conservarse los documentos pertinentes.
Las condiciones para la aplicación de diversas disposiciones especiales también se comprueban de antemano. Es posible obtener importantes desgravaciones fiscales si se cumplen las condiciones, como la exención especial de 30 millones de yenes para inmuebles residenciales y la exención especial para la sustitución de activos empresariales.
La tabla siguiente resume los principales riesgos y contramedidas.
| Riesgo | Factores de ocurrencia | Contramedidas | Momento de aplicación |
|---|---|---|---|
| Disminución de los precios | Deterioro de las condiciones del mercado/deterioro de la propiedad | Garantizar márgenes de seguridad/tasaciones periódicas | En la compra/ durante la propiedad |
| Retraso en la venta | Falta de demanda/errores de precio | Preparación temprana/utilización de múltiples canales | Al preparar la venta |
| Aumento de la carga fiscal | No aplicación de provisiones especiales, costes de adquisición desconocidos | Almacenamiento de documentos/consulta de especialistas | En el momento de la compraventa |
| Costes de reparación | Deterioro del edificio/fallos en las instalaciones | Mantenimiento preventivo/reservas para reparaciones | Durante la propiedad |
Las estrategias de salida en la inversión inmobiliaria son un factor determinante del rendimiento de la inversión. Una estrategia de salida adecuada puede maximizar tanto las ganancias derivadas de los alquileres como lasplusvalías de la venta del inmueble, lo que permite alcanzar los objetivos de inversión.
Los siguientes factores son especialmente importantes para el éxito de una estrategia de salida
El pensamiento estratégico desde el momento de la compra proporciona la base para seleccionar las propiedades con vistas a su futuro potencial de venta. Seleccionar propiedades con gran liquidez evaluando exhaustivamente la ubicación, la estructura del edificio, los derechos y otros factores.
Es importante mantener y aumentar el valor de las propiedades mediante la gestión y el mantenimiento continuos de las mismas. Las inspecciones periódicas, el mantenimiento preventivo y el mantenimiento estético pueden mejorar la valoración de la propiedad en el momento de la venta.
El seguimiento continuo de las tendencias del mercado y la identificación del momento adecuado para la venta permitirán vender la propiedad en las condiciones óptimas. El análisis exhaustivo de los indicadores económicos, los datos del mercado inmobiliario y las tendencias regionales permite tomar decisiones estratégicas.
La optimización fiscal es otro factor importante. Ajustando el periodo de propiedad y utilizando diversas excepciones especiales, se minimiza la carga fiscal y se maximiza el beneficio neto.
Una perspectiva a largo plazo es importante en la inversión inmobiliaria, pero una estrategia de salida clara garantizará unos resultados de inversión más fiables. Responder con flexibilidad a los cambios en el entorno del mercado y fijar los beneficios en el momento oportuno son los requisitos previos para que los inversores inmobiliarios tengan éxito.
En INA&Associates K.K. apoyamos su inversión inmobiliaria desde la compra hasta la venta. Si desea asesoramiento sobre estrategias de salida o desea una tasación inmobiliaria, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Nuestro experimentado personal le proporcionará la mejor solución para ayudarle a alcanzar sus objetivos de inversión.
R1: Una estrategia de salida debe considerarse desde la fase en que se plantea la compra de una propiedad. Es importante evaluar las posibilidades futuras de venta del inmueble en el momento de la compra y seleccionar un inmueble con gran liquidez. El impacto de la ubicación, la estructura del edificio y la distribución en las ventas futuras debe considerarse de antemano, y las decisiones de inversión deben tomarse teniendo en cuenta una estrategia de salida.
A2.El mejor momento para vender se determina sobre la base de una evaluación exhaustiva de los precios de mercado, las condiciones de la propiedad y los factores fiscales. Por lo general, es ventajoso cuando los precios de los inmuebles siguen una tendencia al alza, antes de que se necesiten reparaciones importantes y después de un periodo de propiedad superior a cinco años. El momento antes de llegar a un punto muerto también es un criterio importante.
R3: Al vender una propiedad como productora de ingresos, es importante mejorar la rentabilidad de la propiedad antes de venderla, ya que la rentabilidad de la propiedad tiene un impacto directo en el precio. Maximice los ingresos netos anuales mejorando la tasa de desocupación, fijando alquileres adecuados y mejorando el atractivo del inmueble. Además, la clave del éxito consiste en organizar la información sobre los inquilinos y los registros de ingresos y gastos y proporcionar información transparente a los posibles compradores.
A4.Una cruz muerta es una situación en la que la depreciación es inferior a la amortización del principal del préstamo. En esta situación, el saldo de tesorería se deteriora mientras que los beneficios contables aumentan y la carga fiscal se hace más pesada. Vender en el momento en que se alcanza el punto muerto evita un aumento de la carga fiscal y mantiene la eficiencia de la inversión.
R5. El impuesto en el momento de la venta grava las rentas de transmisión. Se aplica un tipo impositivo del 39% (30% de impuesto sobre la renta + 9% de impuesto de estancia) a las rentas de transmisión a corto plazo por un periodo de propiedad de cinco años o menos, y del 20% (15% de impuesto sobre la renta + 5% de impuesto de estancia) a las rentas de transmisión a largo plazo por un periodo de propiedad de más de cinco años. Sin embargo, hay algunas disposiciones especiales que pueden aplicarse cuando se cumplen las condiciones, como la exención especial de 30 millones de yenes para la propiedad residencial.