Muchas personas que se plantean vender su propiedad tienen exigencias contradictorias: "lo más alto posible" y "lo más rápido posible". En una venta normal de una propiedad, si bien es posible venderla a precio de mercado, suele tardarse una media de tres a seis meses en completar la venta. Sin embargo, utilizando la opción de compra inmediata, es posible completar la venta en sólo siete días o un mes.
Este artículo ofrece información detallada sobre el funcionamiento de la compra inmediata, sus ventajas y desventajas, y cómo elegir una empresa de compra especializada, con el fin de realizar una venta anticipada de bienes inmuebles. Esperamos que esta información sea de utilidad para quienes tienen prisa por conseguir fondos y desean evitar complicados procedimientos de venta.
La compra inmediata de inmuebles es un método en el que una empresa inmobiliaria compra un inmueble directamente, a diferencia del método habitual de venta a través de un intermediario inmobiliario. En una venta por agencia general, la empresa inmobiliaria actúa como intermediaria entre el vendedor y el comprador y desempeña el papel de buscar un comprador. En cambio, en la compra inmediata, la propia inmobiliaria se convierte en comprador y adquiere el inmueble directamente.
La mayor característica de la compra inmediata es, como su nombre indica, la rápida conclusión de las transacciones. Dado que es necesario buscar un comprador en agencia, se tarda tiempo desde la puesta en el mercado hasta la celebración de un contrato, pero al convertirse en un trato directo con una inmobiliaria en la compra inmediata, se puede proceder rápidamente desde una tasación hasta un contrato de compraventa.
Aunque "compra inmediata" y "garantía de compra" suelen confundirse, existe una diferencia decisiva entre ellas.
La compra inmediata es un método en el que la inmobiliaria adquiere la propiedad inmediatamente después de realizar la solicitud. La compra garantizada, en cambio, es un sistema en el que primero se llevan a cabo las actividades normales de venta de la agencia y, sólo si no se encuentra comprador en un plazo determinado, se adquiere la propiedad a un precio predeterminado.
| Comparación | Compra inmediata | Compra garantizada |
|---|---|---|
| Plazos del procedimiento | Compra inmediata tras la solicitud | Tras un cierto periodo de actividad de mediación |
| Plazo hasta la finalización de la venta | 7 días - 1 mes | Periodo de actividad de mediación + periodo del procedimiento de compra |
| Características del precio | Fijado en el 70-80% del precio de mercado | Posibilidad de celebrar un contrato por intermediario |
Comprender las diferencias entre "agencia" y "compra", que son los principales métodos de venta de inmuebles, es importante para elegir el mejor método de venta. En el siguiente cuadro se comparan las principales diferencias.
| Comparación | Compra | Mediación |
|---|---|---|
| Comprador | Empresa inmobiliaria | Particulares y empresas en general |
| Periodo de venta | Aprox. 1 mes | Más de 3-6 meses |
| Precio de venta | Aprox. 70-80% del precio de mercado | 100% del precio de mercado |
| Gastos de intermediación | No es necesario | 3% del precio de la propiedad + ¥60.000 + impuestos |
| Molestias de las actividades de venta | Menos | Mucha correspondencia de visita, etc. |
| Certeza | Alta (precio y calendario fijos) | Cambia en función del comprador. |
Así, aunque la compraventa es inferior a la agencia en precio, la brevedad del plazo de venta y lasencillez del procedimiento son grandes atractivos. Es una opción fuerte cuando se quiere vender un inmueble pronto o cuando se quiere vender sin complicaciones y con seguridad.
La mayor ventaja de optar por la compra inmobiliaria es, al fin y al cabo, la rapidez de la venta. Mientras que una venta por intermediario tarda de tres a seis meses o más, una compra inmediata puede cobrarse en tan sólo siete días o un mes. Es una gran ventaja para quienes tienen plazos, como el pago de la hipoteca o del impuesto de sucesiones.
Otra gran ventaja es que no hay que pagar gastos de intermediación; como una propiedad de 30 millones de yenes conlleva unos gastos de intermediación de aproximadamente 1 millón de yenes, esta reducción de costes es una gran ventaja.
Además, la compra inmediata reduce considerablemente el tiempo y el esfuerzo necesarios para las actividades de venta. Se elimina la necesidad de ocuparse de las visitas, la limpieza y el orden de la propiedad y otras tareas molestas, lo que supone una gran ventaja para las personas ocupadas y las que viven lejos de la propiedad.
Por otro lado, la mayor desventaja es que el precio de venta es inferior al precio de mercado. Por lo general, la compra inmediata tendrá un precio entre el 70% y el 80% del precio de mercado. Esta diferencia tiene en cuenta la cobertura de riesgos de la inmobiliaria y los costes de renovación tras la compra, así como la carga de intereses durante el periodo hasta la reventa.
Por ejemplo, para una propiedad con un precio de mercado de 30 millones de yenes, el precio de compra será de unos 21 a 24 millones de yenes, lo que puede ser aproximadamente entre 6 y 9 millones de yenes inferior. Por tanto, no es una opción adecuada para quienes quieran vender al precio más alto posible.
La compra inmediata de inmuebles es especialmente adecuada para las siguientes personas y situaciones
Compruebe si su situación es adecuada para la compra inmediata en la siguiente tabla.
| Marque el punto | Sí No | No No |
|---|---|---|
| Necesidad de financiación en 3 meses | ||
| Quiero evitar la molestia de tener que ocuparme de las visitas, etc. | ||
| Quiero asegurarme un calendario de venta fiable | ||
| Quiero ahorrar en honorarios de agencia | ||
| La propiedad no está en muy buenas condiciones | ||
| Puede ser un 20-30% más barato que el precio de mercado |
Si hay muchas respuestas afirmativas a los puntos anteriores, es probable que la compra inmediata sea adecuada.
Los compradores inmobiliarios se especializan en distintos tipos de inmuebles. Para elegir al comprador adecuado, es importante seleccionar primero una empresa que sea fuerte en su tipo de propiedad.
A continuación encontrará nuestras recomendaciones de compradores por tipo de inmueble.
Empresas especializadas en la compra de viviendas unifamiliares
Empresas fuertes en la compra de condominios
Empresas fuertes en la compra de terrenos
A la hora de elegir un comprador inmobiliario, preste atención a los siguientes puntos para asegurarse un precio de compra más alto y un servicio fiable.
Pida valoraciones a varias empresas.
Compare y considere las valoraciones de al menos tres o cinco empresas. Las diferencias de precio pueden ser millonarias.
Elija una empresa con experiencia local.
De un vendedor con experiencia en la zona y conocimiento del mercado local puede esperarse un precio elevado.
Compruebe el historial de compras.
Compruebe el número de compras al año y los casos de compra y elija un proveedor con experiencia.
Compare las ofertas de servicios.
Los servicios auxiliares también son importantes, como la ayuda para retirar los artículos sobrantes y la flexibilidad en las fechas de entrega.
Compruebe la fiabilidad y la selección.
Compruebe la fiabilidad del número de licencia del constructor, el año de creación de la empresa y su reputación de boca en boca.
En esta sección se explica el flujo general de la compra inmediata de bienes inmuebles y qué hay que tener en cuenta en cada etapa.
Estudio del precio de mercado (1 día - 1 semana)
Averiguar el precio de mercado de compra en la zona (aprox. 70-80% del precio de mercado de la agencia).
Recopilación de los documentos necesarios (1 día - 2 semanas)
Preparar documentos de identificación, prueba de sello personal e impresión de sello, certificado de residencia, títulos de propiedad, etc.
Solicitar una evaluación (1 día - 1 semana)
Solicitar a varias empresas una tasación documental → tasación en visita a domicilio y comparar el valor tasado.
Selección de contratistas (1 día)
Redúzcalo a una empresa en función del valor tasado, los resultados de la compra y la reputación de boca en boca.
Negociación de las condiciones (1-3 días)
Decidir las condiciones detalladas, como el precio de compra, la fecha de entrega, la eliminación de los artículos no deseados, la fecha de pago, etc.
Celebración del contrato de compraventa (1 día)
Comprobar el contrato en detalle y recibir el depósito.
Liquidación y entrega (1 - 2 semanas)
Recibir el precio de venta, entregar las llaves y los documentos y pagar las tasas judiciales.
Declaración final de la renta (16 de febrero - 15 de marzo del año siguiente)
Declaración y pago del impuesto de transmisiones patrimoniales.
El cuadro siguiente compara la diferencia de plazos entre una venta intermediada y una compra inmediata.
| Pasos de la venta | Venta intermediada | Compra inmediata |
|---|---|---|
| Evaluación y selección del vendedor | 1-2 semanas | 1-2 semanas |
| Actividades de venta (publicidad, visitas) | 1-3 meses | Innecesario |
| Decisión del comprador/negociación de las condiciones | 1-2 semanas | 1-3 días |
| Firma del contrato | 1 día | 1 día |
| Liquidación y entrega | 1 a 2 meses | 1 - 2 semanas |
| Duración total | 3-6 meses mínimo | Mínimo de 7 días a 1 mes |
He aquí algunos puntos clave para conseguir un precio decompramás alto.
Compare las tasaciones de varias empresas.
Competir entre ellas puede aumentar el precio de compra.
Elija un constructor que sea fuerte en el tipo de propiedad.
Si el inmueble es de su especialidad, puede esperar un precio de compra más alto.
Determine el momento.
Elegir un periodo en el que el mercado inmobiliario esté boyante también es eficaz.
Comunique las ventajas del inmueble.
Promueva los atractivos de la propiedad, como la luz del sol y las buenas instalaciones.
Deje margen para la negociación
Diga el precio mínimo desde el principio y deje margen para la negociación.
La compra inmediata de un inmueble es una opción eficaz para muchas personas como forma rápida de vender. Esta sección resume los puntos principales de este artículo.
Estos puntos le ayudarán a vender su propiedad rápidamente y al precio adecuado. Vender un inmueble es una decisión importante en la vida. Le recomendamos que elija el método de venta más adecuado a su situación y haga un trato del que no se arrepienta.
R1: Sí, es posible vender en tan sólo siete días, con procesos como la tasación inmediata y el contrato al día siguiente. Sin embargo, si se incluyen trámites como el registro de la transferencia de propiedad, suele tardar entre dos semanas y un mes. Si se encuentra en una situación especialmente urgente, debe informar de ello al comprador.
R2: Si tiene prisa por conseguir los fondos, le recomendamos la compra inmediata; si le sobra tiempo y quiere vender al precio más alto posible, le recomendamos la compra garantizada. Con la compra garantizada, el inmueble se comercializa como agencia durante un periodo determinado (normalmente tres meses) y sólo se compra si no se encuentra comprador, por lo que sigue existiendo la posibilidad de venderlo a precio de mercado.
A3: Sí, la negociación es posible hasta cierto punto. Es especialmente eficaz si solicita una tasación a varios compradores y compara el valor de tasación de cada empresa como moneda de cambio. Sin embargo, como es difícil comprar al precio de mercado, es aconsejable considerar el 80% del precio de mercado como el límite superior realista.
R4: Muchos compradores especializados compran activamente inmuebles antiguos, en mal estado e incluso inmuebles que no se pueden reconstruir. Aunque estos inmuebles suelen ser rechazados por los compradores ordinarios, pueden adquirirse en determinadas condiciones, ya que los compradores suponen que van a ser renovados o remodelados. De hecho, puede decirse que estas propiedades suelen ser las más adecuadas para la compra.
R5: Sí, muchos compradores pueden adquirir propiedades que han sufrido accidentes o tienen defectos psicológicos. Incluso en los casos en los que es muy difícil encontrar un comprador ordinario a través de un intermediario, un comprador especializado puede esperar adquirir la propiedad a un precio justo. No obstante, asegúrese de declarar de antemano que se trata de una propiedad accidentada.
Para más información sobre la compra inmediata de bienes inmuebles, consulte los siguientes sitios web de instituciones y organismos públicos.
Si está considerando la compra inmediata de su propiedad, le recomendamos que primero solicite una tasación gratuita a varias empresas especializadas en compraventa para hacerse una idea del valor de mercado de su propiedad. Esperamos que este artículo le ayude en la venta de su inmueble.