El éxito en la inversión inmobiliaria, especialmente en la gestión de alquileres, depende en gran medida del inmueble que elija y, al mismo tiempo, de la empresa de gestión de alquileres que elija como socio.
Muchos propietarios dedican mucho tiempo y esfuerzo a elegir una propiedad, pero a menudo se deciden por una empresa de gestión sin pensarlo mucho.
Sin embargo, el verdadero comienzo de la gestión de alquileres es posterior a la adquisición del inmueble, y la competencia de la empresa de gestión es lo que determina unos ingresos estables a largo plazo y el mantenimiento y la mejora del valor de los activos.
En INA&Associates Ltd. no nos limitamos a actuar como un mero agente de gestión, sino que afrontamos los bienes inmuebles como una "empresa de inversión de capital humano" que comparte la visión del propietario y cultiva los activos junto con él.
En este artículo, ofrecemos una explicación profesional y fácil de entender sobre cómo elegir una empresa de gestión de alquileres inmobiliarios para una gestión de alquileres exitosa, con datos concretos y estudios de casos sobre los siete puntos en los que los propietarios deberían centrarse realmente.
En primer lugar, conozcamos a fondo la función de las empresas de gestión de alquileres inmobiliarios ("empresas de gestión").
Una empresa de gestión de alquileres es un grupo de profesionales que llevan a cabo todas las tareas relacionadas con el funcionamiento y la gestión de las propiedades de alquiler en nombre de los propietarios.
Su trabajo es muy variado, pero puede dividirse a grandes rasgos en dos categorías principales: trabajo relacionado con los inquilinos y trabajo relacionado con el edificio.
| Clasificación del trabajo | Tareas específicas | Valor para los propietarios |
|---|---|---|
| Trabajo relacionado con los inquilinos | Captación de inquilinos (atención al cliente), celebración y renovación de contratos de arrendamiento, cobro y envío de alquileres, cobro y envío de atrasos, gestión de quejas y problemas, asistencia a mudanzas y restauración de la propiedad a su estado original. | Garantizar unos ingresos estables por alquiler, liberar a los inquilinos de una correspondencia complicada y reducir los riesgos jurídicos y fiscales. |
| Trabajos relacionados con el edificio | Limpieza diaria, patrullas regulares, inspecciones reglamentarias, mantenimiento de edificios e instalaciones, planificación y ejecución de planes de reparación a gran escala. | Mantener y mejorar el valor patrimonial del inmueble, promover la tenencia a largo plazo mejorando la satisfacción de los inquilinos y evitar gastos imprevistos a gran escala. |
Al subcontratar estas tareas a una empresa de gestión especializada, los propietarios pueden disfrutar de una serie de ventajas.
En particular, una empresa de gestión es esencial para quienes viven en zonas remotas, poseen varias propiedades o tienen un ajetreado trabajo diario.
Por otro lado, existe el inconveniente de incurrir en gastos de externalización de la gestión.
Sin embargo, una buena empresa de gestión aportará más valor que sus costes, es decir, "maximizará los ingresos" y "minimizará los riesgos".
Entonces, ¿en qué hay que fijarse para encontrar un socio realmente fiable entre las muchas empresas de gestión disponibles?
A continuación le explicaré los que considero los siete puntos más importantes.
No hace falta decir que la mayor fuente de ingresos en la gestión de alquileres es la renta.
Por lo tanto, la capacidad de mantener un alto índice de ocupación es el indicador más importante a la hora de seleccionar una empresa de gestión.
Por lo general, una tasa de ocupación del 95% o más se considera una de las directrices.
Si la tasa de ocupación cae por debajo de esta cifra, hay que sospechar que puede haber algún problema con la capacidad de la empresa de gestión para atraer clientes y analizar el mercado.
Algunos propietarios tienden a centrarse en los bajos costes de externalización de la gestión (honorarios de gestión), pero no es una perspectiva esencial.
Véase el cuadro siguiente. Compare una situación en la que una habitación con un alquiler de 80.000 yenes está vacía con otra en la que los honorarios de gestión son un 2% más altos pero la habitación está totalmente ocupada.
| Comparación | Caso A: 3% de gastos de gestión, una habitación libre | Caso B: 5% de gastos de gestión, habitación totalmente ocupada | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Número total de unidades | 10 unidades | 10 unidades | -10 unidades |
| Alquiler fijado | 80.000 yenes/unidad | 80.000 yenes/unidad | - 80.000 yenes/unidad |
| Ingresos mensuales por alquiler | 720.000 yenes (80.000 yenes x 9 unidades) | 800.000 yenes (80.000 yenes x 10 unidades) | +80.000 YENES |
| Gastos de gestión | 21.600 yenes (720.000 yenes x 3%) | 40.000 yenes (800.000 yenes x 5%) | +18.400 YENES |
| Remuneración mensual del propietario | 698.400 yenes | 760.000 yenes | +61.600 YENES |
Como muestra claramente esta comparación, es mucho más importante cubrir el mayor número posible de vacantes para maximizar los ingresos netos del propietario que obsesionarse con una pequeña diferencia en la comisión.
Una buena empresa de gestión ofrecerá algo más que una comisión: aumentará los ingresos.
Durante la entrevista, asegúrese de pedirles que revelen la tasa de ocupación de todas las propiedades gestionadas y, si es posible, datos reales sobre las tasas de ocupación de propiedades en zonas similares y de edad parecida a la de su propiedad.
La capacidad de mantener un alto índice de ocupación no es otra cosa que la capacidad de atraer clientes.
Esta capacidad de atraer clientes no se consigue simplemente publicando información sobre el inmueble en un portal inmobiliario.
Es esencial tener la capacidad de marketing para analizar constantemente las tendencias de las propiedades competidoras en las inmediaciones y proponer ajustes de alquiler y condiciones de contratación adecuados.
Otro criterio importante es qué sugerencias hará la empresa de gestión en caso de que se produzca una vacante.
Una empresa de gestión que se limite a proponer "bajemos el alquiler" carece de la perspectiva necesaria para maximizar el beneficio del propietario.
Un socio verdaderamente competente propondrá medidas polifacéticas en caso de desocupación, como por ejemplo
Conocer casos concretos de éxito de cómo la empresa ha ocupado con éxito unidades en el pasado permite determinar la capacidad de la empresa para hacer propuestas.
El número de unidades gestionadas es una prueba de que la empresa goza de la confianza y es elegida por muchos propietarios.
En general, el número de unidades gestionadas debe ser de al menos 1.000, pero si una empresa ha gestionado decenas de miles de unidades, cabe esperar que haya acumulado una gran experiencia y conocimientos técnicos.
La fiabilidad no es la única ventaja de gestionar un gran número de unidades.
No hay que olvidar el ahorro que suponen las economías de escala.
Por ejemplo, en trabajos de restauración y sustitución de equipos, es posible mantener bajos los costes unitarios por habitación haciendo grandes pedidos.
Esto, a su vez, reduce la carga del propietario.
En la gestión de alquileres, problemas como las quejas de los inquilinos y las averías de los equipos son inevitables.
Disponer de un sistema para responder con rapidez y precisión a estas situaciones es crucial para mantener la satisfacción de los inquilinos y evitar desalojos inesperados.
En concreto, compruebe los siguientes puntos
En INA & Associates, creemos que la verdadera prueba de fuego de una empresa de gestión es cuando se trata de hacer frente a los problemas.
Son las personas que responden y la calidad de sus recursos humanos lo que determina la calidad de la respuesta.
Una respuesta sincera y rápida se gana la confianza de los inquilinos y, como resultado, contribuye a un arrendamiento a largo plazo y, a su vez, a unos ingresos estables para el propietario.
Cuando una propiedad se confía a una empresa de gestión, es difícil para el propietario conocer directamente la situación local.
Por eso es esencial un sistema de informes periódico y transparente.
Averigüe de antemano qué detalles se van a comunicar y con qué frecuencia.
| Tipos de informes | Contenido principal | Frecuencia ideal |
|---|---|---|
| Informes de ingresos y gastos | Desglose de ingresos por alquiler, gastos de gestión y otros gastos | Mensualmente |
| Extracto de remesas | Detalle de los importes remitidos al propietario. | Mensualmente |
| Informe de respuesta del inquilino | Detalles de las quejas y consultas e historial de respuestas | Cada vez que se produzca o mensualmente |
| Informe de inspección | Informe sobre la limpieza del edificio, presencia/ausencia de desperfectos, etc., con fotografías. | Mensual o trimestralmente |
Una buena empresa de gestión no se limita a enviar estos informes, sino que también da importancia a la comunicación con el propietario, en la que el responsable explica detenidamente cualquier duda o preocupación que pueda tener el propietario.
Es importante establecer una relación de confianza con el propietario y determinar si la empresa está dispuesta a colaborar con él para mejorar el valor de la propiedad.
Por lo general, se calcula que los gastos de gestión oscilan entre el 3% y el 7% de los ingresos por alquiler.
Por supuesto, los costes deben ser bajos, pero como se ha mencionado anteriormente, es peligroso seleccionar una propiedad únicamente por su bajo coste.
Lo importante es el equilibrio entre los servicios ofrecidos y los costes.
Por ejemplo, si los honorarios de gestión son extremadamente bajos en comparación con el precio de mercado, puede darse el caso de que la empresa sólo recaude dinero en su nombre, pero la resolución de problemas y las patrullas e inspecciones se cobren aparte.
Antes de firmar un contrato, asegúrate de pedir una descripción detallada de los servicios y una lista de los elementos que pueden suponer costes adicionales, para saber exactamente a cuánto ascenderá el coste total.
El último punto puede resultar algo abstracto, pero es el más esencial.
Se trata de saber si la empresa de gestión tiene la filosofía de construir una relación de confianza a largo plazo con el propietario y hacer crecer el activo juntos, en lugar de perseguir el beneficio a corto plazo.
La esencia de la gestión empresarial reside en la búsqueda del crecimiento sostenible.
Esto también es cierto en la gestión de alquileres.
En lugar de limitarse a pensar en cubrir las vacantes inmediatas, miran a cinco o diez años vista y proponen, desde la misma perspectiva que el propietario, qué tipo de planes de reparación son necesarios y qué tipo de medidas de revalorización son posibles.
Un socio así es el que garantizará la protección y el cuidado de los activos del propietario, incluso en tiempos de cambios rápidos.
En INA&Associates K.K. nos posicionamos como una "empresa de inversión en capital humano".
Esto se basa en la creencia de que el activo más importante de una empresa es su capital humano.
El núcleo de nuestros servicios de gestión es también el "capital humano", que combina experiencia y altos estándares éticos.
Para los propietarios, vamos más allá de los meros informes comerciales y ofrecemos servicios de consultoría para maximizar el valor de la propiedad desde la perspectiva de toda la cartera de activos.
A los inquilinos, les proporcionamos un entorno de vida seguro y confortable para aumentar su satisfacción y promover la tenencia a largo plazo.
Propietarios, inquilinos y nosotros. Construir relaciones que hagan felices a todos los implicados es el ideal de gestión de alquileres al que aspiramos.
Este artículo ha explicado siete puntos importantes a la hora de elegir una empresa de gestión de alquileres inmobiliarios.
Examinar estos puntos uno por uno y comparar varias empresas es el primer paso para seleccionar una empresa de gestión que no falle.
En última instancia, sin embargo, lo más importante es si puede identificarse o no con la "personalidad" del responsable y la "filosofía" de la empresa, más allá de los datos y el historial.
La gestión de alquileres puede enfrentarse a veces a dificultades inesperadas.
En esos momentos, es importante encontrar un socio en el que se pueda confiar plenamente y con el que se pueda trabajar para superarlas.
Estoy convencido de que éste es el mejor secreto para el éxito a largo plazo de la gestión de alquileres.
Si tiene alguna duda o preocupación sobre su actual empresa de gestión, o si está pensando en asumir su primer reto de gestión de alquileres, póngase en contacto con nosotros en INA & Associates.
Le prometemos que podemos ayudarle a maximizar el valor de su propiedad con la ayuda de nuestra gente.