En la inversión inmobiliaria, la compra de un inmueble es sólo el primer paso del proceso de inversión. El verdadero éxito depende de la posterior gestión de la propiedad.
Como INA & Associates Ltd, he tenido la oportunidad de hablar con muchos inversores inmobiliarios. Al hacerlo, me he dado cuenta del impacto significativo que tiene la elección del método de gestión en el rendimiento de la inversión.
Una gestión adecuada puede mantener y mejorar el valor patrimonial de un inmueble y garantizar unos ingresos por alquiler estables. Por otro lado, una gestión negligente puede acarrear graves problemas, como un aumento de las tasas de desocupación, mayores costes de reparación y, en última instancia, un descenso del valor de la propiedad.
Existen dos opciones principales de gestión inmobiliaria :la gestión externalizada y laautogestión. Dependiendo de la opción elegida, la rentabilidad, el esfuerzo y los riesgos para los inversores pueden variar enormemente.
En este artículo, nos basamos en nuestros conocimientos como profesionales de la gestión inmobiliaria para ofrecer una comparación detallada de las diferencias entre la gestión inmobiliaria externalizada y la autogestionada y sugerir la mejor opción para su estrategia de inversión.
Comprender las diferencias entre la gestión inmobiliaria externalizada y la autogestionada es el primer paso para tomar la decisión correcta.
La gestión externalizada es un método de solicitar servicios de gestión inmobiliaria a una empresa de gestión inmobiliaria. La empresa de gestión se encarga de las tareas de administración de la propiedad en su nombre, desde la contratación de nuevos inquilinos hasta el mantenimiento rutinario y la resolución de problemas.
Las principales tareas de la gestión externalizada son las siguientes
Gestión de inquilinos
Gestión del edificio
Otras operaciones
La autogestión es un método en el que el propietario lleva a cabo el trabajo de gestión por sí mismo. No recurre a una empresa de gestión, sino que trata directamente con los inquilinos y mantiene y gestiona la propiedad.
Las principales tareas que se realizan en la autogestión son las siguientes
Relaciones directas con los inquilinos
Mantenimiento y gestión de la propiedad
Trámites
La diferencia más significativa entre ambas es la entidad que realiza el trabajo y dónde recae la responsabilidad. En la gestión externalizada, el trabajo lo realiza una empresa de gestión con conocimientos especializados y experiencia, mientras que en la autogestión, los propios propietarios asumen toda la responsabilidad.
Uso de conocimientos y experiencia profesionales
Las empresas de gestión inmobiliaria cuentan con muchos años de experiencia y conocimientos. Pueden utilizar conocimientos que son difíciles de adquirir para los particulares, como conocimientos jurídicos, comprensión de las tendencias del mercado y procesos de trabajo eficientes.
El conocimiento jurídico de los contratos de arrendamiento es especialmente importante. Las leyes pertinentes, como la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Edificios, la Ley de Lotes y Transacciones Inmobiliarias y la Ley de Contratos de Consumo, son complejas y pueden causar problemas si no se gestionan adecuadamente.
Ahorro de tiempo y esfuerzo
La mayor ventaja de la gestión externalizada es que ahorra mucho tiempo y esfuerzo a los propietarios. La empresa de gestión se pone en contacto con los inquilinos y atiende las urgencias las 24 horas del día.
Para los inversores con un trabajo diurno, este ahorro de tiempo es extremadamente valioso. En lugar de verse abrumados por las tareas de gestión, disponen de más tiempo para concentrarse en su actividad principal o estudiar nuevas oportunidades de inversión.
Asegurar inquilinos estables
Las empresas de gestión disponen de su propia red de captación de inquilinos. Pueden desarrollar actividades de captación que serían difíciles de lograr por sí solas, como la publicación en portales inmobiliarios, la cooperación con intermediarios y el desarrollo de estrategias publicitarias eficaces.
También pueden llevar a cabo procesos profesionales de selección de inquilinos, como la comprobación de la información crediticia, el escrutinio de las pruebas de ingresos y el enlace con empresas de garantía.
Mejor gestión del riesgo
Las empresas de gestión cuentan con medidas para hacer frente a diversos riesgos. Pueden responder rápida y adecuadamente a los problemas que puedan surgir, como retrasos en el pago de los alquileres, averías en los equipos y problemas con los inquilinos.
Costes de gestión
La mayor desventaja de la gestión externalizada son los costes de gestión. Por lo general, se requiere una comisión de gestión del 3-8% de los ingresos por alquiler, lo que afecta directamente a la rentabilidad.
Dependencia de la empresa de gestión
Dado que todas las operaciones dependen de la empresa de gestión, la calidad de ésta determinará en gran medida la calidad de la gestión del inmueble. Si la empresa de gestión se elige de forma incorrecta, es posible que no se consigan los resultados esperados.
Menor implicación del propietario.
La externalización de la gestión del inmueble reduce la posibilidad de supervisar directamente el estado del mismo y de los inquilinos. Esto puede dar lugar a que se pasen por alto problemas y mejoras en la propiedad.
| Tipo de servicios de gestión | Coste de mercado | Observaciones. |
|---|---|---|
| Honorarios básicos de gestión | 3-5% de los ingresos por alquiler | Varía según la región y el tipo de propiedad. |
| Comisión de contratación de inquilinos | 1 mes de alquiler | Sólo se devenga cuando se celebra un contrato. |
| Comisión de renovación de contrato | 0,5-1 mes de alquiler | Se produce sólo en el momento de la renovación. |
| Tasa por presenciar la mudanza | 10.000 - 30.000 yenes | Sólo en el momento de la mudanza. |
| Tasa de supervisión de obras de reparación | 5-10% de los costes de construcción | Sólo cuando se realizan trabajos de reparación |
| Respuesta de emergencia 24 horas | 1.000-3.000 yenes al mes | Servicios opcionales |
Estos costes varían de una empresa de gestión a otra, por lo que es importante obtener presupuestos de varias empresas y compararlos con sus ofertas de servicios.
Reducción de los costes de gestión
La mayor ventaja de la autogestión es que no es necesario pagar comisiones a la gestora. Esto ahorra gastos de gestión, que equivalen al 3-5% de los ingresos por alquiler, y redunda directamente en una mayor rentabilidad.
Por ejemplo, si se externaliza la gestión de un inmueble con un alquiler mensual de 1 millón de yenes, los honorarios anuales de gestión oscilarán entre 360.000 y 600.000 yenes. Si la propiedad se autogestiona, este coste puede asegurarse directamente como ingresos.
Conocimiento detallado de las condiciones del inmueble
Con la autogestión, puede conocer directamente la situación del inmueble. Es más fácil darse cuenta incluso de los cambios más pequeños, como las condiciones de vida de los inquilinos, el deterioro de las instalaciones y el estado de las zonas comunes.
Este conocimiento detallado permite detectar y responder a los problemas en una fase temprana, lo que se traduce en una reducción de los costes de reparación y en el mantenimiento del valor de la propiedad.
Establecer relaciones directas con los inquilinos
La comunicación directa con los inquilinos ayuda a generar confianza. Construir una buena relación puede conducir a un arrendamiento a largo plazo, reduciendo el riesgo de desocupación y los costes de restauración.
Respuesta flexible
Al no intervenir ninguna empresa de gestión, puede responder con rapidez y flexibilidad a las peticiones y problemas de los inquilinos. Los propietarios pueden actuar inmediatamente según su propio criterio en caso de emergencia o cuando se requiera una atención especial.
Carga de tiempo y esfuerzo
Con la autogestión, el propietario tiene que realizar él mismo todas las tareas de gestión. Se requiere mucho tiempo y esfuerzo para responder a las comunicaciones de los inquilinos, patrullar la propiedad y mantener reuniones con los contratistas.
En particular, los servicios de emergencia están disponibles las 24 horas del día, lo que puede afectar a su tiempo personal.
Falta de experiencia
La gestión inmobiliaria requiere una amplia gama de conocimientos especializados, incluidos los jurídicos, de construcción y fiscales. La falta de estos conocimientos puede impedirle tomar las decisiones correctas, lo que puede acarrear problemas.
Dificultades para contratar inquilinos
Los reclutadores individuales de inquilinos tienen una capacidad limitada para reclutar inquilinos en comparación con las empresas de gestión. Existe el riesgo de que se produzcan periodos prolongados de vacantes debido al número limitado de lugares donde colocar anuncios y a la dificultad de trabajar con intermediarios.
Carga de hacer frente a los riesgos
Los propietarios deben hacer frente por sí mismos a diversos riesgos, como los retrasos en el pago de los alquileres, las averías de los equipos y los problemas de los inquilinos. Si no se reacciona adecuadamente, los problemas pueden agravarse.
| Sector | Conocimientos y competencias necesarios | Grado de importancia |
|---|---|---|
| Conocimientos jurídicos | Ley de arrendamiento de terrenos y viviendas, Ley de contratistas de obras, Código Civil | ★★★★ |
| Conocimientos fiscales | Ingresos inmobiliarios, amortización, contabilidad de costes | Conocimientos fiscales |
| Conocimientos de construcción | Estructura, equipamiento y métodos de reparación de edificios | Estructura del edificio, equipamiento y métodos de reparación |
| Relaciones con los inquilinos | Comunicación, gestión de reclamaciones | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| Redacción de contratos | Contratos de arrendamiento, documentos informativos importantes | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| Análisis de mercado | Mercado de alquileres, estudios de la competencia inmobiliaria | Mercado de alquileres, estudio de la competencia inmobiliaria |
| Contabilidad | Gestión de ingresos y gastos, contabilidad | Respuesta a emergencias |
| Respuesta a emergencias | Sistema de respuesta 24 horas, acuerdos con contratistas | ★★★★ |
Adquirir estos conocimientos y habilidades requiere un tiempo y un esfuerzo considerables. El aprendizaje continuo también es esencial para mantenerse al día de los cambios en la legislación y los sistemas.
| Artículo | Gestión externalizada | Autogestión | Diferencia (anual) |
|---|---|---|---|
| Comisión de gestión básica | 3-5% de los ingresos por alquiler | 0 yenes | 360.000 - 600.000 yenes*. |
| Comisión de contratación de inquilinos | 1 mes de alquiler | Publicidad y otros gastos reales | 50.000 - 150.000 yenes |
| Gastos de preparación del contrato | Incluidos en los honorarios de gestión | Solicitud de escribano administrativo: ¥30.000-¥50.000 | -30.000 yenes a -50.000 yenes |
| Honorarios por respuesta de emergencia | 1.000 - 3.000 yenes al mes | Auto-respuesta | 12.000 - 36.000 yenes |
| Tasa de supervisión de obras de reparación | 5-10% de los costes de construcción | Auto-supervisión | Depende de los costes de reparación |
*Suponiendo una propiedad con un alquiler mensual de 1 millón de yenes
| Trabajo | Gestión externalizada | Autogestión | Diferencia de tiempo mensual |
|---|---|---|---|
| Gestión de inquilinos | A cargo de la empresa de gestión | Gestionada por el propietario | 5-10 horas |
| Patrullas e inspecciones de la propiedad | A cargo de la empresa de gestión | A cargo del propietario | 2-4 horas |
| Organización y asistencia de contratistas | A cargo de la empresa gestora | A cargo del propietario | 3-6 horas |
| Trámites | A cargo de la empresa gestora | Realizado por el propietario | 2 - 3 horas |
| Respuesta de emergencia | Servicio de respuesta 24 horas | Realizado por el propietario | Irregular |
| Diferencia de tiempo mensual total | -1,5 horas/mes. | - - - - - - - - - - - - - - - - | 12-23 horas |
| Elemento de riesgo | Gestión externalizada | Autogestión | Grado de riesgo |
|---|---|---|---|
| Problemas legales | Gestionados por la empresa gestora | Gestionado por el propietario | Autogestión: alto |
| Atrasos en el alquiler | Recordatorio/cobro profesional | Recordatorios/cobros individuales | Autogestionado: alto |
| Averías de equipos | Sistema de respuesta 24 horas | Depende de la capacidad de respuesta del propietario | Autogestión: media |
| Periodo vacante | Actividades profesionales de contratación | Capacidad de contratación personal | Autogestión: alta |
| Problemas con los inquilinos | Gestión profesional | Depende de la capacidad del propietario para hacer frente a la situación | Autogestión: media |
| Quiebra de la empresa gestora | Riesgo de selección de la empresa gestora | Ningún riesgo | Gestión externalizada: bajo |
Supuestos
| Artículo | Consignación de gestión | Autogestión | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Ingresos anuales por alquiler | 1,2 millones de yenes | 1,2 millones de yenes | -1,2 millones de yenes |
| Gastos de gestión | △ ¥60,000 | 0 yenes | +60.000 yenes |
| Otros gastos de gestión | 20.000 yenes | JPY -50.000 | △30.000 yenes |
| Ingresos anuales reales | 1,12 millones de yenes | 1,15 millones de yenes | +¥30,000 |
| Rendimiento real | 3,73% (en términos reales) | 3.83% | +0.1 |
Esta comparación muestra que la autogestión tiene una ventaja anual de +30.000 yenes y un rendimiento del 0,1%. Sin embargo, estas cifras no tienen en cuenta los costes de tiempo.
| Tamaño de la inversión | Número de inmuebles | Método de gestión recomendado | Motivo |
|---|---|---|---|
| Pequeña inversión | 1-2 unidades | Autogestionado | Muy rentable |
| Inversión a mediana escala | 3-5 unidades | Combinación de externalización y autogestión | Selección en función de las características del inmueble |
| Inversión a gran escala | Más de 6 unidades | Gestión externalizada | Enfoque en la eficiencia y la profesionalidad |
| Inversión remota | Cualquier distancia | Externalización de la gestión | Por limitaciones físicas |
La elección del método de gestión inmobiliaria depende de la situación y los objetivos del inversor. Esperamos que los siguientes criterios de decisión le ayuden a hacer la mejor elección.
Quienes están ocupados con su actividad principal
La gestión externalizada se recomienda a quienes desean concentrarse en su actividad principal y disponen de poco tiempo. Evitará el riesgo de que su actividad principal se vea interrumpida por el tiempo dedicado a las tareas de gestión.
Quienes poseen propiedades en zonas remotas.
Si vive lejos de su propiedad, las limitaciones físicas dificultan la autogestión. Como es difícil responder a emergencias y realizar patrullas regulares, la gestión externalizada es una opción realista.
Los propietarios de más de un inmueble.
En general, quienes poseen más de 10 propiedades tienen una mayor carga de trabajo de gestión. La externalización de la gestión es más adecuada por eficiencia y profesionalidad.
Quienes tienen poca experiencia en gestión inmobiliaria.
A quienes acaban de empezar a invertir en inmuebles o tienen poca experiencia en gestión inmobiliaria se les recomienda empezar con la gestión externalizada.
Personas con más tiempo libre.
Los jubilados y las personas con más tiempo libre pueden disfrutar de las ventajas de la autogestión. También pueden profundizar sus conocimientos sobre la inversión inmobiliaria a través de la gestión.
Los que tienen propiedades en el vecindario.
Si la propiedad está cerca de su casa, es más fácil patrullar y responder a emergencias. El tiempo de desplazamiento y los costes de transporte pueden reducirse al mínimo.
Inversiones más pequeñas con una o dos unidades.
Si el número de propiedades es pequeño, la carga de trabajo de gestión es limitada. La reducción de los gastos de gestión también es relativamente grande.
Personas con amplios conocimientos y experiencia en gestión inmobiliaria.
Las personas con experiencia en el sector de la construcción o inmobiliario pueden utilizar sus conocimientos para una autogestión eficaz.
Fase inicial: empezar con la gestión externalizada
Al iniciarse en la inversión inmobiliaria, recomendamos empezar con la gestión externalizada. Observando el trabajo de la empresa de gestión, podrá conocer el contenido y el flujo de las tareas de gestión.
Fase a medio plazo: autogestión parcial
Una vez que se haya familiarizado con las tareas de gestión, considere la posibilidad de transferir algunas de ellas a la autogestión. Por ejemplo, puede pedir a la empresa de gestión que contrate inquilinos, mientras usted gestiona la administración diaria por su cuenta.
Fase a largo plazo: autogestión completa o externalización profesional
Una vez que haya adquirido suficiente experiencia y conocimientos, puede optar por pasar a la autogestión completa o subcontratar a una empresa de gestión más especializada.
Tanto la gestión inmobiliaria externalizada como la autogestionada presentan ventajas y desventajas evidentes. La clave está en elegir la opción que mejor se adapte a su situación y a sus objetivos de inversión.
Características de la gestión externalizada
Características de la autogestión
La clave del éxito de una inversión inmobiliaria es seleccionar el método de gestión más adecuado basándose en una evaluación exhaustiva del tamaño de la inversión, la ubicación y las circunstancias personales.
Además, los métodos de gestión no son estáticos. Es importante revisarlos con flexibilidad a medida que se acumula experiencia en inversiones, cambia el número de propiedades y cambian las etapas de la vida.
En INA&Associates Ltd. podemos sugerir el método de gestión más adecuado para la situación de cada inversor. Si tiene alguna pregunta sobre la gestión inmobiliaria, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estamos aquí para ayudarle a que su inversión inmobiliaria sea un éxito.
Sí, es posible. Sin embargo, en el contrato de gestión suele establecerse un plazo de preaviso de unos tres meses. Debe comprobar el contenido del contrato y seguir los procedimientos adecuados. Además, cuando se produzcan cambios, tendrá que notificarlo a los inquilinos, hacerse cargo de diversos documentos y modificar el contrato con el contratista.
A2: Las tareas más difíciles son atender las quejas de los inquilinos y hacer frente a las emergencias. En particular, responder a emergencias por la noche o en días festivos puede ser mental y físicamente agotador. Exigir el pago de los alquileres atrasados y los procedimientos legales también son tareas difíciles que requieren conocimientos especializados y experiencia.
A3. Los puntos clave a la hora de elegir una empresa de gestión son los siguientes
Le recomendamos que obtenga presupuestos de varias empresas y tome una decisión después de entrevistarse con ellas en persona.
R4: No se requieren cualificaciones especiales para la autogestión. Sin embargo, puede aprender sistemáticamente conocimientos especializados adquiriendo cualificaciones como las de comercial de lotes de edificios, administrador jefe o gestor de empresas de alquiler de inmuebles. Estas cualificaciones contribuyen a mejorar la calidad de la autogestión.
R5.Sí, es posible. Por ejemplo, puede pedir a una empresa de gestión que se encargue de la captación y contratación de inquilinos, mientras usted gestiona su propia propiedad día a día. Si posee varios inmuebles, también es posible cambiar el método de gestión para cada uno de ellos. Le recomendamos que combine ambos de forma flexible en función de su propia situación.